銀行の固定金利ローンってどうですか？

[匿名さん]

物件価格４３００万、自己資金９１０万
で、差３３９０万をローン（３５年）でと考えています。

最初は、３５年固定金利の全額公庫で借りるつもりでいましたが、

銀行ローンの金利を見ていると、固定金利で、
２年 ２．００％ ３年 ２．２５％
５年 ２．９０％ ７年 ３．４０％
１０年 ３．７０％ １５年 ４．６０％
２０年 ４．９５％ など、
各銀行商品があるようで、デベ営業担当によると、
私の場合、ここから０．７％優遇できるといわれています。

公庫は、３５年固定金利でわかっているというメリットはありますが、
最初１０年２．７５％、１１年目以降３．４５という金利に加え、
団信保険料ば別途支払ということなどを考えると、
団信保険料込みの銀行固定ローンを何年かおきに繰り返していくのが
いいかと悩んでおります。

公庫と銀行の併用も考えられますが、保証料などの諸費用ももったいないとも
思っています。（公庫も８割以内なので全額可能といわれています。）

総合的にみて、公庫にするか銀行ローンにするか
どちらがいいものなのでしょうか？
どういう観点でチェックすべきでしょうか？

年収７５０万（税込み）です。

ご意見アドバイスください。

[122: 匿名さん]

保証料のめやす

http://www.hlgc.or.jp/hosho/ho_kaitei14.11.1.html

[123: 匿名さん]

ありがとうございます。
保証料、計算してみました。
４７万円だったのですが、これは１年間に支払う額ですか？
これを単純に１２で割ればイイのでしょうか？

[124: 匿名さん]

保証料は一括前払い。
繰上げ返済すれば、少しは戻ってくる。

[125: 匿名さん]

団信って、一括前払いなんですね。
私も知らなかった・・・
毎年、毎年、何十万も払うのですか？

[126: 匿名さん]

あー、ここでも団信（生保保険）と保証料をごっちゃにしてるよ。
団信・・・年払い（因みにＪＡは不要といいうか保証料込み）
保証料・・一括
団信の試算はここで
http://www.hlgc.or.jp/danshin/danshin_f.html

[127: 匿名さん]

保証料は一回払えば終わりで、団信は毎年払うんですね？
一人分の団信であれば、そんなに高額じゃなかったです。
安心しました。
ありがとうございました。

[128: 匿名さん]

団信のデュエットって、夫婦で加入する事ですよね。
多少掛け金は高くても、メリット大きいのでしょうか？
連帯債務で借りた場合は、二人で入るべきですか？

[129: 匿名さん]

ずっとローンの事調べてはいたのですが、ソニー銀行が気になります。
１０月３１日までの０．７％優遇キャンペーン申し込みたいけど、まだソニー銀行に口座持ってない・・・。
今からじゃ間に合わないですよね・・・。
キャンペーン延長とかありえるかなぁ？

[130: 匿名さん]

ずばり、東京三菱の　3年固定　1%　と　5年固定　1.4%　なら、どちらにしますか？
（ローン自体は、25年から35年ローンを考えています。）

[131: 匿名さん]

>>130
25-35年なら10年固定2.2％にしとけば？
ま、どちらかと言われれば、5年固定かな。金利アップしても
3年と5年では元金の減り方が違うし。0.4％の差は2年間の安心料としては
安いと思うけど。

[132: 匿名さん]

１０年２．２が　都市銀の中では一番お得かと。ただ↑の場合　期間が過ぎた時の優遇が一番低いですよ。我が家も検討しました
が　三井住友で優遇１％を受けられるので　そちらにしました。
目先の低さより　期間後の優遇率を頭に入れておいたほうが賢明です。

[133: 匿名さん]

住友信託はどうでしょう？３年固定の０．８５％　その後０．９％優遇。
口座に繰上げ返済用の金額を入れておいたら自動的に手数料なしで、
繰上げ返済出来ます。ただし、期間短縮でなく金額縮小のみ。
３０年で２，１００万借りる予定。年９０万繰り上げしていく予定なのですが…。
ソニーバンクも気になってます。

[134: １２９]

今日ソニー銀行のカスタマーセンターに問い合わせたら、「今口座持っていない方は間に合わないので優遇は受けられないとの事。１０月３１日以降のキャンペーンも今のところ予定無し。」と言われ落ち込み気味です。
最初ソニー銀行の変動金利１．７６４％にしておいて、金利上昇具合見ながら固定にいつでも変更できるというのはただの主婦には危険でしょうか？

ソニー銀行だめだったら三井住友にしようと思っているのですが、保証料内枠方式にするつもりなので金利アップは確実。
三井住友の３年固定限定１．２７％優遇、４年目以降０．４％優遇ってどうでしょう？
将来見据えて全期間０．７％優遇にしておいた方がいいのかな？

[135: 匿名さん]

３年０，９８は魅力ですが　その後がね・・・・　０．４より０．７の方がいいのでは？
　住友信託内容は良いみたいですが　色々と制約とかあるんじゃないでしょうか？
都市銀とは違う特殊なのではないですか？　率だけ見ると魅力だけど。

[136: 匿名さん]

中途半端に3年とか5年固定にすると、固定金利明けの金利アップによる返済額アップが
無制限なので、現状ではリスクが大きいと思います。
そうなると、20年以下の場合は三井住友の2.98%固定で、20年以上はJAのあんしん計画
あたりがいいのでは。百歩ゆずっても、10年固定かな。
長い目で見ると、今は全期間固定にしてもかなりの低金利なので、目先の金利に飛びつ
かない方が懸命だと思いますよ。特に将来、2008年問題といわれる国債の暴落による
悪性インフレにでもなろうものなら、金利の大幅アップは避けられません。
ハイバーインフレなったら、借金は限りなくチャラになるのでしょうが．．．

[137: 130]

ありがとうございます。

なるほど・・・だとしたら、初めから銀行じゃなくて公庫の方がいいのかしら？？
10年固定2.2だと大差ない感じがしてしまう。。。

三井住友さんと、住友信託さん、JAのあんしん計画をちょっと調べて見ます。

[138: 匿名さん]

この前計算してみたんですけど、
2800万、25年でローン。
現在全期間1％優遇で、現在3年固定として1.25%。
2年に0.5％ずつ金利が上がって6.5％までいっても
公庫の3.35％と返済総額は変わらず。
最初の5年間100万ずつ繰り上げ返済していくなら、
公庫に少し部がありって感じかな。

住宅ローンってバブル期でも８％位までしか行かなかったよね？
短期固定ってそんなに危ないかなぁ？
計算間違ってる？

[139: 匿名さん]

136です。私の心配しすぎかもしれませんが．．．国債の大暴落による、金利の
大幅アップ(10%以上)のシナリオが現実になる可能性は、大きいと思います。
小渕内閣のときに、景気刺激策として大量発行した国債の償還が2008年から
始まります。(つまり、借金を現金で一括返済すること。) 今でも、日本は国家予算
の約半分を国債発行(つまり借金)して、何とか生計を立てている状態です。
まともに過去の国債の償還(借金返済)ができるとは思えません。借款債でしのぐ
のが精一杯でしょう。(これは借金を返すために借金をすることで、庶民感覚で
言うと、自転車操業にあたります。)
ある時点で、日本の国債は償還されないと市場が判断すると、たちまち信用が
なくなり、国債が大暴落する可能性が捨て切れません。国債バブルの崩壊です。
国債が暴落すると、長期金利が上昇する理屈は、いろいろなホームページで
詳しく解説されているので省略しますが、このタイミングが2008年頃やってくる
可能性が、いま問題視されています。今から4年後ですよね。
3年や5年固定にすると、このリスキーな時期に固定金利が明けてしまいます。
90年代初めのバブル期は、ある意味良性インフレだった(と思う^^;)ので、金利も
8%位ですみましたが、今後起こるかもしれない国債バブルの崩壊後の金利が
どこまで跳ね上がるか、専門家でも予測できないと思います。
ですから、短期固定のようなバクチは避けるのが賢明だと思っています。

私は経済の専門家でないので見誤っているかもしれませんが、
皆さんの意見はどうでしょうか。

[140: 匿名さん]

８％くらいまでしか・・・とは！・・・４０００万とか借りてる人は
凄い金額になりますよ。

[141: 匿名さん]

東京三菱が20年固定で2.95%、15年固定で2.7%を出しましたね。
三井住友より安い。しかも、住宅ローンを組んで、給与振込み口座を開設すれば、
コンビニなどのATMで引き出したときの手数料がタダになる。