銀行の固定金利ローンってどうですか？

[匿名さん]

物件価格４３００万、自己資金９１０万
で、差３３９０万をローン（３５年）でと考えています。

最初は、３５年固定金利の全額公庫で借りるつもりでいましたが、

銀行ローンの金利を見ていると、固定金利で、
２年 ２．００％ ３年 ２．２５％
５年 ２．９０％ ７年 ３．４０％
１０年 ３．７０％ １５年 ４．６０％
２０年 ４．９５％ など、
各銀行商品があるようで、デベ営業担当によると、
私の場合、ここから０．７％優遇できるといわれています。

公庫は、３５年固定金利でわかっているというメリットはありますが、
最初１０年２．７５％、１１年目以降３．４５という金利に加え、
団信保険料ば別途支払ということなどを考えると、
団信保険料込みの銀行固定ローンを何年かおきに繰り返していくのが
いいかと悩んでおります。

公庫と銀行の併用も考えられますが、保証料などの諸費用ももったいないとも
思っています。（公庫も８割以内なので全額可能といわれています。）

総合的にみて、公庫にするか銀行ローンにするか
どちらがいいものなのでしょうか？
どういう観点でチェックすべきでしょうか？

年収７５０万（税込み）です。

ご意見アドバイスください。

[2: 匿名さん]

ローンの借り換えはそう簡単にできません。

あと上記の金利ですが銀行としては高いと思います。
東京三菱なら、５年固定で 1.4% とかです。

どちらがいいかどうかは将来の金利変動があるえるので
はっきりと答えられないでしょう。

自分では今後の金利動向がどうなると思っているのでしょうか。

[3: 匿名さん]

ありがとうございます。

自分では、今後の金利は上がると見ています。
公庫の金利も上がってきてますし。。。
しかし、銀行の方は各行の競争原理の中、
それほど上昇しないのかなとも思っています。

しっかり調べたわけではないですが、
銀行ローンの金利と公庫の金利の動向は、
同じような曲線をたどるものとは、一概に言えないのでしょうか？

ローンの借り換えって難しいのですか？

[4: 匿名さん]

ところで、公庫がやっている証券化ローンはご存じないのでしょうか？
あれと銀行のローンを併用するのが一番いいかと思われるのですが

公庫と違う点
・35年間完全固定 3〜3.5% ってところ
・保証料なし
・団信は別途必要(ただし額によって決まる
・つなぎ融資はいらない
検討の余地はあると思いますよ。0.7%優遇ってのは多分、
保証料を払っての事だと思いますので、0.5% と同一と考えた
方がいいと思います。

[5: 匿名さん]

あ、あと高くないと思いますよ。
0.7% 優遇は通常 35年間ずっとですよね。
東京三菱は当初５年で、その後は 0.1% 優遇から増えていって、
0.4% で止まります。長い目で見れば 0.7% 優遇の方が有利だと
思います。

ちなみに私も金利は上がると予想しています。
来年のペイオフ以降が分かれ目かと。

私ならば、2500(35年固定)と890(変動[短期固定]) にして、
890 を早めに返し、残った 2500 の方を借り換えるなり、
繰り上げ返済するなりするのが一番リスクが少なくてイイと
思います。

バブルの頃は誰もこんな低金利を予測しませんでした。
この低金利の時代誰も、あのような高金利を予想しません。
過去 30年の平均金利は 5% 前後。最高で 8.9%。
ここ６年間は底をついていますが、１０年前は 4% 程度だった
というのが変動金利(短期固定も同じ)です。

もちろんふたを開けてみないと答えはでませんが、
目先の安さにとらわれるのも危険だと思っています。
＞あくまで個人的に...

[6: 匿名さん]

連続書き込みごめんなさい。
証券化ローンは、繰り上げ返済手数料無料ってのも
特典でありました(^^;

[7: 匿名さん]

>>03
公庫と銀行の金利は、当然ながら連動せず同じ曲線になりません。

[8: 匿名さん]

今はまだ金利があがるかわからないから様子見で2年か3年固定でいいと思います。
そして、2・3年後にまた検討してみてわ。今長い固定を組んでも、利子分だけで
短い固定とくらべると結果的に損してしまうそうです。（現在では）
あと1ヶ月ごとに銀行の変動が発表されるんですけど、そこで注目するのが
30年固定とか長いやつ。それがあがってきたら、この先金利があがる一方。
（理由は、銀行もこの先必ず景気が良くなると判断したらまず長期の金利を
あげないと、後々低金利では損失するから。短いのはすぐあげれるから
さほど損失はない。）
なので、長期固定がさほど変わらなければ、金利も急には上がらないと思います。
ちなみにとある都市銀行は30年固定が3月から比べて0.25％下がっていました。
（変化の目安は半年ぐらいあけてみたほうがいいかも。）

[9: 匿名さん]

でも額が大きい場合は金利が上がったときのリスクが大きいですよ。
公庫とか、証券化ローンは最初しか借りれませんし。

ほんとに金利が上がらないと読んでいるなら、
銀行はなぜ２０年固定の基準金利が4.950％なんだ？
と勘ぐるわけです。
結局銀行もそれくらいになると予測している気がします。

# 当然優遇があるのであと 1% くらいは下がるんですけどね(^^

[10: 匿名さん]

08は現在ではの話です。
例えば３千万円借り入れで上の20年固定4.950％と2年固定2％を比較してみると、
2０年固定は一年間の利子が1.485.000円
２年固定は一年間の利子が600.000円　その差額885.000円
２年間で1.770.000円かわってきます。これは結構な金額の差になります。
２年後にいっきに長期があがるとも思えませんし、もしあがったとしたら
景気も回復してるということでお給料もそれなりに上昇するはずです。
なので、今は銀行でやるときは少し様子を見てもいいと思います。

＞銀行はなぜ２０年固定の基準金利が4.950％なんだ？
長期固定は安心を得るためも含まれているから高いのはしょうがない
と思われ。例え２０年後その金利以上になっても２０年間同じ高い金利で払っている
方が損だと思います。２０年後には元金も減ってくるし、今よりリスクは
ないと思います。

最近、専門家とかもテレビでいってるけど、場合によっては高い金利の公庫から
安い銀行にのりかえを薦めてることもあるみたいですよ。

でも、実際は確実ということはないですから自分で色々プランをしっかり
たててやるのが一番いいかもね。

後は、銀行窓口に行って相談するなり専門家に相談するなりしてがんばって
下さい。
あと、繰り上げ返済で元金を減らしていくことが大切ですね。

[11: 匿名さん]

>10
でも公庫とか証券化ローンだとそこまでの金利差がないですよね？
3% ちょいなわけです。優遇うけても 10年固定とほとんど変わらない
金利で受けれるというのは利点だと思います。

銀行は儲けなければ意味がないですから...。
3000万円で、もし１０年後に 5% という金利になったときに、
額も一気に上がりますよね。それ考えるとやっぱり分散させた
方がいいと思います。

当然２年後にって事はないと思いますが。
３５年借り入れ(もちろん繰り上げ返済するとは思いますが)と
考えていつ金利があがっても対応できる程度にしておいた
方がいいと私は思います。

お金持ちで１０年で返済できる自信があるなら問題ないとは思います
けどねー(^^;

20年前ってバブル期でしたね。そのときに８％だったこと考えると
ちょっと怖いってのもあります。今考えたらあんな高金利は考え
られませんが、あのときはこんな低金利考えられませんでした
しね。って、誰かが書いてましたね。

[12: 匿名さん]

09は銀行でのことを言いてっるのでは？
確かに今は金利がもっとも安い時だから下手に長期を組まなくてもいいきがする。
短期にしておいてそのつど考え直してみてもいいかも。
でも公庫等の場合は途中で借りれないみたいだからだめだけどね。

２０年前バブル期であんな高金利とあるけれど、それでもみなさんわんさか
ローン組んでたよね。それだけ収入としてもあったんじゃないかな。
で、今は不景気で収入もさがれば、金利も下がった。だからもし金利があがってくって
あれば景気もよくなり収入も上がるんじゃないかな。それもそれでよいことなんでわ。

まぁ、そのことはどうなるか誰もわかりませんよね。　これって結構ギャンブルですね。

[13: 匿名さん]

確かに金利なんてどうなるかはわからんわな。
低金利の時だからこそ、長期固定が有利かもな。
金利の高いときは変動が有利かもな。

[14: 匿名さん]

ＪＡの長期固定金利型の住宅ローンが良いと雑誌に書いてありましたが・・・？？

[15: 匿名さん]

>14
やってない地域も多いんですよ...

[16: 匿名さん]

金利が上がると思ってるんなら公庫の枠だけ確保しとけば？やめんのも減額するのも簡単だから。ほんと公庫は数か月でコロコロ金利が変わるからねー。上がるときはガンガン上がるよ。下がっても俺は責任とれないけど。引渡しの一ヵ月前ぐらいまでに決めりゃいいんだから。これは販社によって違うんだろうけど公庫もつなぎ不要な場合があるよ。俺はリバブルだったけど不要って言ってたなー。財形はバッチリつなぎ取られたよ(;_;)

[17: 匿名さん]

東京三菱かＪＡにしとけよ。

[18: 匿名さん]

公庫の証券化ローンが良いと思うが。
保証料もいらんしね。
公庫とは名前つけてるが、銀行で借りる分。
各銀行によって違うが３％程、３５年完全固定。
銀行は儲からないから絶対すすめてこない。

[19: 匿名さん]

公庫よりも証券化ローンのほうが魅力ですが、不動産業者によっては扱えないというところもあります。
私の購入したＮ不動産がそうでした。証券化ローンを商品にしているＩ銀行からＮ不動産に確認してもらったのですが、
Ｎ不動産の事務手続き上ダメだそうです。どうも、どうもまだトラブルの多い商品のようです。
私は、あきらめ公庫を限界融資価格で申込み、そして優遇ローンも満額で仮審査申込みました

[20: 匿名さん]

>>19
そういうのもあるんですねー。確かに証券化ローンは手際が悪い。
私は証券化ローンと優遇ローンの２本立て。低金利の利点を
吸おうと思ってるのですが...。

でも長プラが 1.9% になりましたね...。
金利上昇の予感...

[21: 匿名さん]

先日から銀行まわりをしてますが、来月から金利は確実にあがるとどこも言ってました。
特に１０年以上の長期金利、いま東京三菱など１０年固定２．２％などはあがるようです。
去年発売した１．９％固定ローンの再発売について問い合わせましたが、とても無理のようです。