銀行の固定金利ローンってどうですか？

[匿名さん]

物件価格４３００万、自己資金９１０万
で、差３３９０万をローン（３５年）でと考えています。

最初は、３５年固定金利の全額公庫で借りるつもりでいましたが、

銀行ローンの金利を見ていると、固定金利で、
２年 ２．００％ ３年 ２．２５％
５年 ２．９０％ ７年 ３．４０％
１０年 ３．７０％ １５年 ４．６０％
２０年 ４．９５％ など、
各銀行商品があるようで、デベ営業担当によると、
私の場合、ここから０．７％優遇できるといわれています。

公庫は、３５年固定金利でわかっているというメリットはありますが、
最初１０年２．７５％、１１年目以降３．４５という金利に加え、
団信保険料ば別途支払ということなどを考えると、
団信保険料込みの銀行固定ローンを何年かおきに繰り返していくのが
いいかと悩んでおります。

公庫と銀行の併用も考えられますが、保証料などの諸費用ももったいないとも
思っています。（公庫も８割以内なので全額可能といわれています。）

総合的にみて、公庫にするか銀行ローンにするか
どちらがいいものなのでしょうか？
どういう観点でチェックすべきでしょうか？

年収７５０万（税込み）です。

ご意見アドバイスください。

[42: ２６]

入りきらなかったでの、続き
来年度以降ゼロ金利政策は解除される可能性がありますが、短期金利は、長期金利よりは上昇幅が小さいと思われますので、１．３７５％がいきなり３％とかになる可能性はあまり高くないとは思います。
優遇で変動の金利が低いのであれば、１０年ちょっとで返済できる可能性のある４０さんは、低い金利を利用してがんがん返済を行うのも悪くないと思います。ただ、先ほども書きましたが、２．３７５％であれば、公庫でとりあえず、長期固定金利を確保して、東京三菱の１０年に申し込む作戦がベターだと思います。お二人で年収が９５０万円であれば、年間３５０万円くらいは返済に回せるので、１０年後には残債を余裕で１，０００万円以下にできますし、それから、3年位で完済できますよ。
余裕をみて２０年で返済をめざすのであれば、三井住友の２０年固定２．９８％っていうのもありますし。
あと元利金等ではなく、元金均等で返済をすれば、利払いは結構少なくなりますね。
私は年収６００万円ですが、年間２００万円は貯金できましたから（ボーナスで１４０万円、給与で６０万円）。それを今は返済に充てています（実際はボーナスで貯金して月払いでローン返済）。

[43: ２６]

ともかく、世帯年収も高く、お子さんの計画ない４０さんは、変動を選択しても良い環境の方だと思います（もし仮に金利が上昇しても、ある程度まで支払いに耐えられる）。将来の支払いを確定した方が精神的に休まる方であれば固定でもいいですし、早めにがんがん返済できそうであれば、変動でも良いと思います。おそらく三井住友だと０．７％優遇ですから、１．６７５％ですか。安いですねー。

ただひとつ。これは日銀のHPで確認できますが、短期プライムレートの過去の推移を確認してご自分で判断してください。９０年代初頭は８％を超えていました。９４年には３％まで下がり、金融緩和により、２．３７５％⇒１．６２５％⇒１．５％⇒１．３７５％となっています。ゼロ金利政策が解除されれば（来年度との予想もある）、２から３％の水準まで上昇する可能性はあると思います。

[44: 40です]

26さん　本当に本当にいろいろとありがとうございました。
今　会社の昼休みで　このサイトをみさせていただきました。
すっごく　詳しくよくわかり　本当に感謝しております。
主人に相談しても　仕事がいそがしくて
私がほとんどしらべている・・・というかんじなので
このサイトを利用させて頂いて
26さんのようなご助言いただいて　心細かったんですが
とても　心強くさせていただきました。
変動の金利は　自宅にかえって確認しないとはっきりわからないのですが
たしか　三井住友でも三菱銀行でも　主人の会社と取引があるため
優遇させてもらえるとはおもいます。
公庫も　不動産屋さんに連絡すれば
もしかしたらどうにかなるかもしれないんですね。
なるだけ早く返済はしたいのですが
長い人生　繰上げ返済で　息が詰まる生活も　どうかとおもうので
長期固定をくんだほうがいいのかな？
とも　おもっています。
主人とも相談して　考えてみますね。
本当にありがとうございました。
又　結果　ご報告いたします。
なんか　個人の話で　申し訳ありませんでした。

[45: ２６]

４０さんへ。
ご主人とよくご相談されて、検討してください。
私の誤字だらけのながーい文章を読んでいただ
いてありがとうございました。
仕事中にあせって書き込んでしまいました。

私は債券ディーラーをやっていて、金利の世
界の怖さを少しだけ知っているので・・・
一日で数億の儲けや損をしていて、感覚が
麻痺しているので、固定返済の安心感がすごく
好きなのです。

４０さんは、収入がたくさんあるので問題ないですが、
余裕がそれほどないぎりぎりの世帯に対して、変動のローンを
進めて、利払いを少なくみせようとするデベの営業の姿勢
に反感を覚えているのです。

新築マンションは購入した時点で１割減価しますし、こんな
世の中なのでその後年に６−７％減価していくでしょう。
１０年後は半値です。

資産に含み損を抱えた上に、負債も金利上昇で膨らめば
ひどいことになるのが目に見えています。

みなさんへ。
何度もしつこいですが、ぎりぎりの利払いを迫られる家こそ
ぎりぎり支払えるくらいの今の金利で固定した方が破綻する
リスクからは解放されます。

最終的に変動の方が得だったとしても、保険料だと思えば
良いじゃないですか！！

[46: 25]

26さん　そうヒステリックに金利上昇を皆さんに吹聴して何かあるの？
今の日本は構造改革も路半ば、銀行の不良債権もようやく半減したとのことですが、ここまで来るのに十数年、２０００年の利上げ失敗もあり、少なくともここ２年は利上げはないと思いますよ。
たかが１００万と言えども、庶民には大金なのです。汗水流して稼いだお金です。株で１４００万儲けた人とは違います。
保険の為の利払いよりも、低金利で元金を少しでも減らしましょう。

[47: 匿名さん]

私も26さんに対してそこまでむきになるのはなんでだろうと思っていましたが、
45の書き込みを見てその考え方を垣間見えたと感じてます。

銀行は金利４％として返済比率が３５％を融資の上限で見るそうですが、
実際３５％は数百万の年収の世帯には無理があると思います。
その基準で、今の金利での返済額だけを強調し、頭金なくても大丈夫と
無責任に分相応以上の物件を勧める営業も多いのが現状でしょう。
26さんの書き込みは、それに考え無しで乗せられ目一杯のローンを
組んでしまう人に対しての警鐘でしょう。
そういった人たちは金利が２〜３％上がってしまえば自己破産予備軍です。

十分に余裕を持った上で、自己責任でリスクを負っての選択であれば
変動や短期固定を選択するのもありとの考えのようですし。

ちなみに私も色々迷いましたが、最終的には２年固定３５年ローン
（全期間１％優遇）で組むことにしました。
25さん同様、量的緩和解除は早くても２年後と見ています。
（まあ外堀は埋まってきているので来年解除になっても驚きませんが）
仮に解除になっても急激な利上げはないとふんでいるので、
トータルでは特になる可能性が高いと考えました。

。。。それでも金利上昇におびえる小心者ではありますが（笑）

[48: ３７です]

２６さん、アドバイス、有難うございました。
現在は共働きな為、私の収入は繰り上げ返済にあてようかと思って、
東京三菱の１０年固定を選択しようとしています。
余暇や何れ子供ができた場合の産休、育休等を考えると１０年で完済は厳しいです。
１０年後に残債が１０００万をきる位に元本を減らせると、東京三菱の２．２でも大丈夫な
ものでしょうか？４７さんのを読んでいても、２年位の短期固定ならメリットはあるでしょうが、
この低金利の時期に、１０年で完済できないのに、１０年固定を選択するメリットはあまりないのでしょうか？
公庫等の長期固定を選択しておいた方がやはり、よいのでしょうか？
主人が公庫でローンを組むのに少し難色をしめしていて、説得がやや難しくて。。。

[49: ２６です。]

４６さんへ。
４７さんにも指摘されましたが、確かにむきになり、ちょっとヒス
テリックでした。反省・・・。

金融緩和政策の解除も、早くても来年度下期だとは思いますし、
解除後も短期金利を低い水準に抑えようとはすると思います。

ただ何があるか分からないのが世の中です。日本の金融マーケ
ットは成熟しきっていませんし。さまざまなリスクがあるのは事実
です。

４７さんに書いていただいた「十分に余裕を持った上で、自己責任
でリスクを負っての選択であれば変動や短期固定を選択するのも
ありとの考えのようですし。」のリスクが金利が２，３％上昇しただけ
で支払いに窮するほどであれば、マンションの資産性には？？がつ
くだけに、そのリスクは多きすぎますよー、ということだけ言いたかっ
たのでした。

４６さんは１００万円庶民にとって大金だ、と書かれていますが、庶民
だからこそ、大金だからこそ、リスクを取ってはいけないと思います。
現状の低金利下では、変動・短期固定で得する可能性のある金額と損を
する金額があまりに差があり過ぎて、そのリスクは庶民には荷が重いと
思います。親にいざとなればお金を借りられるとか、他に流動性の高い資
産を有していて、すぐにローンを返済できる体制があれば別ですけどね。

銀行も生保もリスクアセットを一定量に抑え込み、もしもの時に備えてい
ます。

４７さんのように、冷静に金利環境をみつめ、特する可能性
および損をする可能性を吟味した上での選択であれば、当然、私の
ようなしょぼい銀行員がその選択に対して文句をつけようがありませ
ん。

[50: ２６]

３７さんの４８のレスを今見ました。
そうですか、私は前の文章を読ませていただいて、てっきりお子さんを作る
予定のないご夫婦だと思っていました。それであれば、１０年固定がベター
かと。
仮にローンが３，０００万円だとして、元金均等で毎年元金を２００万円（月
１７万円弱）返済していくと、公庫の３．１％（団信込み）だと利払いは約６２０
万円、東三の２．２％だと約４４０万円です。１８０万円の得。それを１０年後
に繰り上げ弁済すれば、残り元金は８２０万円程度になるので、仮に金利が
１０年後１２％になっていても（同じペースで元金を減らせば残り５年弱で完
済）、公庫の総支払額より断然少なくなります。
１．６７５％の変動が１０年継続した場合は利払いは約３３０万円。公庫比で
これを２９０万円の得。繰り上げ返済すれば、元金は７１０万円。同じペース
で元金を減らしていけば、１０年後いきなり金利が２５％まで上昇しても公庫
に勝てます。

というふうに、固定であれば、ある程度シミュレーションしやすく、将来設計
は立てやすいと思います。

[51: ２６]

続き
ちなみに、育児休暇やお子さんの養育費を考慮して１４，５年の返済で
はなく、２０年での返済を考えます。
今の公庫金利で元金均等返済で２０年（年元金１５０万円返済）
、１０年後残債１，５００万円）であれば、利払いは約１，０００万円です。
このため、東京三菱で１０年固定で返済し、その後１０年で再度固定する
としたら、１０年後金利が６％でも公庫の総支払額に勝つことができます。

なので、旦那様と相談され、３５年返済ではなく、２０年程度で返済ができ
そうな感じであれば（お子様のことや旦那様の将来見込まれる年収等を考
慮）、１０年固定は間違ってはいないと思いますよ。もちろんリスクは抱えま
すが、それほど大きなリスクではないかと・・・。

元金均等返済はやはりお得です。最初はちょっときついですが。

あとは人生観というか、安心感を取るかどうかの選択だと思います。
正直私が３７さんだったら、悩みますね。ただご夫婦で納得して
出した結論であれば、それがベストだと思います。

[52: ヒッキー]

私は最終的に住宅ローンは１９００万位で済みました。なので皆さん
比較的変動は危険という意見が大多数ですが、あえて変動金利（提携特約付き）
１．６７５％　１本に掛けました。低金利で借りて元本を極力減らしたい
ことと、年収に対する返済率を現在でも低く抑えておき、今後金利が
若干上昇しても所得の上昇で十分カバー出来る範囲にしておきたかった
からです。金利上昇面での固定金利ローンが定石というセオリーは借入
額にもよると思いますが、長期固定による安心を買わなければいけない
のは例えば年収６００万弱のサラリーマン家庭であればいくら以上なの
でしょうか？

[53: 匿名さん]

52さん
同感です。私は同じ理由であえて固定金利(1年)(1.15%)にしました。
ところで、変動金利は短期固定より若干高いと思いますが、変動を選ばれたのはなぜなのでしょうか。

[54: 匿名さん]

東三の住宅ローンって、元利金等返済のみで、元金均等返済できないですよ。

[55: ヒッキー]

５３さん　単に永遠に０．７％店頭金利より利率を下げますという
提携特約が付いていたからです。現在を金利の上昇局面だと
とらえるならば、３年未満の短期固定も変動も大差ないと考えました。
最近２０年固定で３．０％台の長期固定商品がありますが、安心を
本当に買うなら、そちらでしょうね。自分の場合はトータルの金利負担を
とにかく下げたいんで。仮に１０年後金利がかなり上がっていても、
その時の残債が物件担保評価額より上回ることがない物件を
購入したつもりなんで固定に借り換えする可能性はありますが。

[56: 建築家]

http://www.art-homes.com/

[57: 匿名さん]

この時期短期を考えるのはあたりまえだと思います。
バブル期はみんなあたりまえのように長期でやってました。
まだまだ上昇すると考えてたからです。
でも実際に普通の家庭が6パーの金利でやってのけてました。
それは収入もそれなにあったからです。
金利が良いイコール景気が良いなので、現在よりあがっても前にもどった
と考えればいいのです。そして収入も上がるでしょう。
今はデフレが起こり住宅もだいぶ安くなってます。
もしこのさきインフレが起これば借金したもの勝ちです。

まぁインフレはこないにしろ今は低金利だからこそ初めの高い元金は
短期でやってのけたほうが良いでしょう。
でも、長期の金利（例えば公庫）で初めに出してみて毎月返済できる
額をだしてから借り入れ額を決めれば、もし仮にあがったとしても
急に破たんするということはふせげるんじゃないかなぁと思います。

今は２年固定で２年後再度検討するのが良いと思われます。

[58: ２６です。]

５７さんへ。
１．「バブル期はみんなあたりまえのように長期でやってました。まだまだ上昇すると考えてたからです。」と書かれていますが、今も同じ状況ではないですか？現在短期金利はこれ以上低下する余地のない水準ですし、長期金利もほとんど低下の余地はありませんよ。まだまだ上昇すると考えられるような状況ではありませんが、下がるよりは上昇する可能性がある状況です。
２．「金利が良い（金利が高い？？のことですかね。）イコール景気が良い」とは限りませんよ。長期金利は期待インフレ率、期待潜在成長率、リスクプレミアム等で形成されます。確かに景気が良くなると予想される場合に金利は上昇しますが、リスクプレミアム要因の場合、景気が良くないのにもかかわらず、金利が上昇する可能性があります。その例が、国債の借入主体である日本のクレジットです。膨大な発行済み国債についての償還能力に対する懸念が一気に噴出せば、買い手は売り手に大きなリスクプレミアムの付加を要求し、国債は暴落、金利は急上昇しますよ（この例は日銀のHPにも載っている気がします）。

[59: ４７]

同じく５７さんへです。

そうですね。公庫の限度額一杯で考えれば金利５％になっても
収入の２７％程度ですから、年収が５００万以上あれば破綻の
可能性は低そうです。

少子化による人口減少や高齢化による労働力の低下を考えると
長期金利は２〜３％台で推移するというのが、変動金利を選択した
ものにとって良い結果。

逆に少子化・高齢化により貯蓄が大きく減少したり、金利差から
海外へ資本流出することでの国債暴落・金利急上昇は悪い結果。
（それぞれ別要因もあるのでしょうが、ここは一例として）

2008年問題という国債の大量償還が控えていますし、市場は
材料先取り、思惑で動くものなので意外と早い時期に長期金利
が意外な幅で上がってしまうかもしれません。

それでも短期固定を選択したのは、得する確率が一番高いと
踏んだからです。もちろん十分リスクへは備えています。
そうですね、２年後に金利が１０％に上がっていても持ちこたえられる
でしょうか。。。もちろん大損ですが。
（ちなみに収入はたいしたことありません。手元に資金を多く残しての
借金です。）

損するのが絶対に嫌な人は、その可能性が若干でもあるのならば
２６さんの意見どおりリスクを冒すべきではないと思います。
これは目先の損得でははかれないことと私は思いますよ。

[60: ４７]

＞ヒッキーさん

６００万弱の年収で１９００万なら変動でもいけるんじゃないでしょうか。
手元の預金をどれくらい残しているかにもよるでしょうが、
私なら２５００万超えるなら公庫＋銀行（可能なら財形）を考えるかもしれません。

変動の良い所はとりあえず５年は支払額が固定なこと、見直し時も急激な変動は無いこと
（もちろん金利上がれば未払い利息が積み上がってしまいますが。）
あといつでも固定金利への見直しができることがあります。
つまり短期固定よりはより柔軟な対応がとれるということです。
短期金利は政策で左右されるものですからいきなり動く訳ではなく、
注意していればサインに気づくことは十分可能です。
もちろん気づいたときには固定金利も相応に上がってしまっているかも
しれませんが、それでもとれる手だては幅広いでしょう。

[61: けんた]

すみませんインフレの話が出ていましたが、例え固定で組んだって
もしインフレになって異常な経済状態になれば、必ずしも固定の
金利は保証されなかったはずたと思いますが・・・。