変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[1084: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、固定絶対を主張する方って、ちょっとでも変動に借り換えたら？
とか思わないのですか？何が何でも固定絶対なのですかね？それとも検討はした事あるのでしょうか？

もし、有るのでしたら何故断念したのか聞いてみたいです。面倒だから？以外と費用がかかるから？
借り換えようとしたけど銀行側で拒否されたから？

それとも本当に借入時から固定絶対で変動を検討すらしたことが無い方ばかりなのでしょうか？

[1085: 匿名さん]

>>1084さん

素朴な疑問なのですが、貴方、ここ最近のレスだけでもちゃんと読んでます？

少し読めば、固定絶対で変動を検討すらしたことが無い方"ばかり"でないのはわかるでしょう。
理由を書いている人もたくさんいます。

変動派にも、固定派にも、いろんな人がいますよね。
きちんと検討した人、また常に次の動きを検討し続ける人。
なんとなく決めて、ほったらかしにしてる人←ここには多分いない(笑)。

ここへの書き込みも同様色んなものがありますが、変動派、固定派問わず、
繰り返し繰り返し、分かりきった決めつけは不毛ですよ。

[1086: 匿名さん]

絶対固定って人は世間知らずって感じするよね。
変動リスクをはれない、お金がない、根性がないと言えばいい過ぎですが、やはりまわりがみえていない、今の世の中をわかっていない、偏った本、情報に影響され過ぎってとこでしょうか？
まあ別に本人がよければいいのでしょうが・・・
固定借りてしまってもまだ不安だからここにきてるだけ半歩前進なんだけど、余計なおしつけはいりませんよ。
だって変動ってとってもいいんだもん。
もちろん多少お金もあるし、例えば金利が優遇後３％以上になっても問題ないですし、
そのころには借り入れ残高は殆どなくて、痛くも痒くもないような気がしてますから・・・

先の金利予想はあくまでも予想ですが、ローンなんて１０年位で終わらしてしまいましょう・・・

[1087: 匿名さん]

>>1086
失礼な人だ。
変動ならば同じ金利を選択したというだけで恥ずかしい・・・。

[1088: 匿名さん]

1077さん
短プラの予想は、長期金利の予想よりわかりやすいと思います。
日銀の政策金利+1％が短期プライムレートとなります。
※銀行によっては、1％+α
日銀の政策金利は、日本の物価や貨幣価値を見ながら決めます。
1000万の土地が5000万でも売れてしまうとか、三角の変な形の土地でも高値で売れてしまうとか。
そういう場合は、金利をUPして、お金を貸し出しにくくして、コントロールします。
ちなみに、この10年以内は、どんなに景気が上がっても、0.5です。
昔の日本のように人口増加、日本が世界の工場となっていた時代ならまだしも、人口減少、インドや東南アジア
中国に世界の工場が移り、高齢化社会において、異常な金余りの世界になるのは難しいのではないでしょうか。
つまり、政策金利はあげづらい。あげたら、日本の企業がばたばたつぶれる。
仮に上がっても、企業に体力が無ければ、また下がる。
それでも金利が上がるということは、貨幣価値が余程下がっていることになり、5000万の借金も500万程の
価値がなくなっている可能性もあります。金利は貨幣価値が下がってるのを抑制する為にあげるのですから。
借金した人にはお得です。

[1089: 匿名さん]

>1086
どうやって１０年で終わらせられるか、是非教えていただけますか。具体的数字を挙げて。参考の為。
ちなみに変動幅は、去年の今頃の基準2.875％まで途中で上がったとすることを前提で。

[1090: 匿名さん]

誤解されるといけないので・・・。
今は、基準2.475％として。

[1091: 申込予定さん]

住宅金融支援機構のアンケート調査結果です。
http://www.jhf.go.jp/research/loan/index.html

[1092: 匿名さん]

http://www.jhf.go.jp/research/pdf/loan_anketo_h20_3.pdf
のP.7「6.世帯年収と金利タイプ」を見ると変動型は年収400万以下で42%と一番多いと
( ..)φメモメモ

[1093: 匿名さん]

>>1091 >>1092

パーセンテージではなく、実数をよく見ましょうね。

[1094: 匿名さん]

>>1093さん
そのコメントで何で>>1091までにアンカー付けるんですか？
単にアンケート結果を知らせただけで変動派を否定している訳ではないでしょ。

[1095: 入居済み住民さん]

それぞれの価値観ですよ。長文君！
変動が良いと思えば変動。固定も然り。
他人が選んだ金利に難癖つけてどうすんのよ。
ゴールデンウィーク終わっちゃうよｗ

[1096: 匿名さん]

>>1094
>>1093さんは何かの意見に反論したのではなく単に統計の読み方についてアドバイスされたのでは？

[1097: 匿名さん]

1500以上の金持ちが全期間固定が多い理由って、やっぱローンは保険感覚で置いておいて、
繰り上げるぐらいなら、その資金を資産運用した方が良い、って感じなんだろうな

にしても、一番中途半端な10年固定が多いな

[1098: 匿名さん]

何も勉強したがらず平均点以上そこそこって考えて
他人の意見を反映してりゃ取りあえず10年固定になるでしょ
典型的な日本人タイプです。

[1099: 匿名さん]

１５００万以上の金持ちはこんな所見てないでしょうね。
ここ見てるのはギリギリな固定さんだけでしょ。

気になって仕方ないんだから

[1100: 匿名さん]

この調査の読み方の要点は

６．世帯年収と金利タイプにおいて
400万円以下の年収でも不動産を購入した人がいる事実...驚愕だが。
世帯年収400万円以下から800万円以下のレベルで収入が低いほど
変動金利を選択した人がおおいということ。ようするに返済額を少なくしたかったということ。
年収800～1500万円のレベルでは再び変動金利を選好する傾向にあること。おそらく資金
的余裕があるということか。

要は、変動金利を選択している人間には２つのタイプが存在する。
・お金がなく返済額抑制のために変動金利を選択している人たち。
・資金的に余裕がある人たち。

それからもう１つ

１０．住宅ローンの商品特性や金利リスクの調べ方
変動でも固定でも、自分で調べられる人がおよそ３割
銀行や業者など他人任せな人が約５割。

併せて考えれば
銀行や営業に勧められるがままに変動金利を利用している人もかなりいて
かなりの人数、年収が800万円以下の低収入な人たちが含まれるということかな。

[1101: 匿名さん]

>>1086さん
教えていただけませんか。変動３５年で組んで１０年で完済する方法。年収と借入れ額も併せて。
自分の参考にしますので。

[1102: 1193]

この調査の要点は

６．世帯年収と金利タイプにおいて

統計誤差の範囲も考慮した百分率は

年収　　　　　　　　　　変動型を選択した世帯の割合
400万円以下　　　　　27.4%以上56.6%未満
600万円以下　　　　　27.7%以上44.9%未満
800万円以下　　　　　22.4%以上44.0%未満
1000万円以下　　　　19.9%以上49.3%未満
1500万円以下　　　　20.3%以上52.7%未満
1500万円超　　　　　　9.0%以上59.0%未満

となり、統計的に有意な差がない、ということである。

[1103: 契約済みさん]

400万円以下ってサンプル数112人。全体の10パーセント。112人の内の40％とは、45人。
400万以下で物件を買う人はマレな気がする(アンケートでも10％)そのマレな部類の中の40％が変動だとして、それが無理な支払いというのは無理がある。
60％は固定でしょう？固定と変動は、支払能力は同じだから、固定の利息部分を繰上すれば、元本が減るわけだ。
(固定の人は安い物件を買って、変動の人は高い物件を買ってるとはどこにも書いてない。どっちも同じ値段の物件を買ってると思う)

[1104: 契約済みさん]

固定の人の返済負担率と変動の人の返済負担率が分からないので、なんとも言えないんじゃないの？
　変動を選択して返済負担率が少ない人は、繰上返済できる能力がある。
　固定を選択して返済負担率が高い人は、繰上辺返済ができる能力が無い。
返済負担率が少ない人は、繰上できるので元本を早く減らせる。

[1105: 匿名さん]

P5をみると、長期金利が上昇しても、変動金利が上昇しないことが書いてる。長期金利はすごい上下するね。

[1106: 匿名さん]

>1102
ほんとに有意差ないの？
どうでもいいけど
1102の算数でも、低所得者と高額所得者に変動を選ぶ人が多くなっている傾向がみれるけど
傾向なので、いろいろな所得の人の状況が反映されているってこと
ある意味では低所得者と高額所得者の借入のパターンは当然の結果なんじゃないのかな。
わざわざ計算してくれた数字（暇な人もいるんだと感心したよ）を曲解しなくてもいいと思うな。

そして、1104が言うように負担率は分からない中で、あくまでも傾向が分かるってこと。
この手の調査ではそんなもの。
あえて、変動でも固定でも負担率が低ければ返済能力があるだなんて、分かり切ったことを書く必要もないし。
ところで、1102や1104は変動で借りたの？年収と借入の負担率はどれくらいなの？

[1107: 1093]

>>1106

見かけ上 割合の大小があっても、偶然と区別がつかない
ということです。

[1108: 匿名さん]

↑
1106じゃないけど
この統計は全て偶然で意味がないって言いたいんだね

[1109: 1093]

>>1108

私がそう言いたいというわけではなく、統計データそのものが
それを意味しているのです。

[1110: 匿名さん]

にしても、住宅ローンの9割が変動って言ってた奴って、どこからデータ持ってきてたんだろうな

[1111: 匿名さん]

しらないけど普通変動にするでしょ！でなきゃ２％以内の１０年固定とか？
ま、まさか固定？？？？？

[1112: 匿名さん]

変動なら、どの金融機関がお勧めですか？
長文の方の説明ですと、優遇後1%以下で繰り上げ手数料が無料で、制限がなくて軽減型となると思われますけど。
やっぱりネット銀行系が多いのですか？
皆さんはどこで借入していますか？ またメリット デメリットがあれば教えてください。
よろしくお願いします。

[1113: 匿名さん]

結局、
>>1086は、ガセかエセ、または、ハッタリでしたね。

[1114: 匿名さん]

>>1111
アホか？

[1115: 匿名さん]

1112
住友信託は、保証料の返還時の手数料が取られない(普通は5000円)
みずほ、一部地方銀行は、月の支払額に繰上返済分を追加した好きな金額で設定できる。(5年毎の更新が必要)
三井住友はネットからなら無料で繰上返済できる。但し、優遇幅が1.4が多く、1.5は取りにくい

1)基本はこのサイトで店頭金利を確認
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

　店頭金利をすぐ下げる銀行をねらうのも良いです。

2)優遇金利は、デベ提携、自社と関係のある銀行をあたる。※個人の交渉では基本的に無理です

3)同地域で競争している地銀の場合は、両方に本審査を通すこと(仮審査だけでは駄目)
　そうすると思ってもいない優遇金利の話がくる場合がある

ネットや窓口では1.5優遇はありませんが、審査を通すと1.5の話があります。
そこからどこまでもらえるかです。
1.7や1.8の人もいるようですが、1.5もらえれば十分でしょう。

[1116: 匿名さん]

>1109

算数の仕方で結果を誘導している時点で。統計処理とはいえよ。
母集団の取り方がよく分からないでのなおさら、そのデータから統計処理しても
さらに意味がないよ。
そして、その計算の結果が有意差がないとかあるとか論じる時点で曲解した話しをもって
話しを都合の良いようにねじ曲げている可能性があるということ。
統計処理するにも、情報が足りない。
その出典はそのそもある程度の傾向を把握するのがせいぜいできるだけだよ。
いくら数字を使っても根拠がないので、あなたの計算は意味もなく
変動でローン路組む人には定収入の人と高収入の人が多くなる傾向があることだけはアンケートの結果が示してる。

なにも考えないで固定にするも陳腐だけれど
変動の人も多くは銀行や業者の言いなりで契約した人も少なくなく、
それが800万円以下の年収の、しかも、収入や物件価値に見合わない借入だとすれば
単に低金利に依存しただけの借入で
おそらく期待する繰り上げ返済は無理だよ。

市場を相手にしていることであり、いつも奢らない気持ちがないと、どこかで地雷を踏むことになるよ。

[1117: ビギナーさん]

今までに変動金利が固定金利を上回ったことがあるのでしょうか？
５０代に聞いても変動の方が低かったそうですが。
固定である意味は異常事態に備えたものなのかな？

[1118: 匿名さん]

よし決めた！俺はMIXにします（笑）

いや、だって結局変動も固定もこの先は誰にもわからないしさ。
とりあえず変動６０パーセントくらいにして、繰り上げ。
残りをまったり固定返済で。
なんていうか、年収５００万程度しかないので、短期完済は無理。
ビビリ戦法です。

[1119: 匿名さん]

>>1116

>母集団の取り方がよく分からないでのなおさら、そのデータから統計処理しても
>さらに意味がないよ。
>統計処理するにも、情報が足りない。

↑
↓

>その出典はそのそもある程度の傾向を把握するのがせいぜいできるだけだよ。

・・・矛盾しまくりなんですが。

[1120: 契約済みさん]

2008年9月実行にて固定20年（フラット）契約しました
2100万で当初5年（フラットS）2.31％（会社利子補給後実質金利1.155％）
残り15年2.61％（会社利子補給後実質金利1.305％）でした。

今は変動が１％以下なので0.2～0.3％高いのはは安心料とは思っていますが、
やはり変動だったかと後悔しつつあります・・

[1121: 匿名さん]

>>1120
その金利なら後悔しなくてよいのでは…。
後悔するのは優遇金利付きで２％越えや、短期固定で固定期間が終わった時に優遇金利がなくなる人達でしょう。
羨ましいです。

[1122: 匿名はん]

NHKのシュミレーションでいくと20年後は消費税１８％失業率１４％
年金２８％カット少子化より4人に1人は65歳以上
輸出依存経済・・・給付金（税金）に喜ぶ？平和＊＊社会
１０年後は定職に付いておれますか給料は？？？
せめて一日も早いローンの完済目指しましょうvvv
そんなことで暫く短プラ上がりようがないせいぜい07年のプチ
バブルが上限。

[1123: 匿名さん]

金利が上がるっていうのは、バブルのように景気が過熱した時だけじゃないんだよｗ
金利上昇っていうと・・
すぐに、バブル云々ばかりをイメージしてしまう奴は注意した方がいい

次の金利上昇は、景気過熱型のものじゃないと思う

景気が悪い状態ならではの、国家や通貨への信任が地に落ちていくパターンだろうね
通貨が下落するという展開で、その結果としてインフレになる場合もあるってこと

[1124: 匿名さん]

>>1123

そうなった場合、全期間固定なら安全とか思ってんの？

そんな心配するなら早く日本から出て行けよ。

[1125: 匿名さん]

ん？
まあ、全期間固定なら安全だろうねえ！
職を失わなければね
なんせ、その手のインフレって世界中のどの国をみても、なっちゃった時は10％とか20％とか破壊的だからさ！

[1126: 匿名さん]

10％とか20％とか、ちゅーより・・・、100％とか200％かもよ！

[1127: 匿名さん]

利息の1％は結構大きいですよね。4000万なら、40万が1％ですからね。0.9％で借りた人と、2.5%で借りた人には、1.6%の開きがある。2.5％は安いという感覚になるのが不思議ですよね。1万円のものが0.9%引きでも、2.5％引きでも、そんなに違いはないですけど、数千万のお金では差が出ますよね。
■2.5%の場合
　月の支払い：142,998円　内元本分：59,790円　内利息分：83,208円

■0.9%の場合
　月の支払い：111,059円　内元本分：81,120円　内利息分：29,939円

　0.9の方が、
　月の支払いが、31,939円安く
　元本が、21,330円多く返済できて
　利息が、53,269円少なくてすむ

少なく払って、多く元本が減る。
これが1年で、相当元本の減り方が違う。

さらに、変動0.9で借りておきながら、固定2.5の支払いをすると※正しく比較するには同額を支払う
元本が31,939円さらに多く減ることになり、次の月は、さらに利息が減り、元本の減り方が早くなる。

■優遇金利マイナス後の実効金利が2.5になるのはいつでしょうか。
　この10年で日銀の政策金利のMaxが0.5で今が0.1だから、トヨタが4兆円ぐらい利益出して、日経平均
　株価が5万円ぐらいいかないと無理かな。

[1128: 匿名さん]

>>1086さんに答えていただけないので。

どなたか教えていただけませんか。変動３５年で組んで１０年で完済する方法。年収と借入れ額も併せて。
自分の参考にしますので。
・年収対返済比率
・年収額（今後１０年間で変動すると予想される額や一時所得等があればお願いします）
・借入金額
・当初借入期間
・変動金利率（当初金利と今後１０年間で変動すると予想される金利幅）
・その他、個人の属性等で参考になる事項など
も教えていただけると、参考になるかな、と思いますが。

[1129: 匿名さん]

＞1127
元利均等払いの場合、
元本って毎月増えていき、利息は毎月減っていくんじゃないですか。
元金均等払いの場合、
元本はずっと一定で、利息のみ毎月減っていくんじゃないですか。
それでこの計算式で合うのでしょうか。

初歩的な質問でゴメンナサイ。

[1130: 匿名さん]

>1119
行間良く読めよ。それとも、日本語OKか？
揚げ足とろうとするだけのヤツって、幼稚すぎ。

なんか、おかしなヤツが何人もいるけど
ふつうに変動＜固定は当然だろ。
しかし、長期＜短期の逆イールドは、バブル時など希なことだとしてもあり得るんだぜ。
金利の挙動を景気だけで追っかけられないこともあるだろ。

[1131: 周辺住民さん]

1118さん。変動は短期完済向けではないですよ。長期返済向けですよ。将来の金利が分からないから、目先の低金利で月の支払額を減らし、元本の減り方を早くしながら、月の支払いを減らした分をさらに繰上返済に回す。そして、金利が上がる頃には元本が減っているから、金利上昇しても支払いが楽にできる。逆に変動も固定も後半の10年は金利がいくら高くても関係なくなります。元本が残り1/4になる頃には、金利がいくら高くてもへちゃらになります。

残り4000万で金利3％支払い：残り35年の内の月の支払い：153940円
残り1000万で金利6％支払い：残り10年の内の月の支払い：111020円

しかし金利6％はないでしょうが。

Mixは、繰上返済をどちらでするかを迷う場合があるので注意が必要です。
固定の金利の高い方を繰り上げるか、変動の安い方を繰り上げるか。

逆に言えば、短期間で返済できる人は(自分の支払える中での)高金利で借りても問題ないってことです。

[1132: 匿名さん]

>>1123
過剰なインフレ時は固定の利率も変わってしまうよ。
よく読んでみな。
異常事態の時はどちらも対応できない。

[1133: 周辺住民さん]

1128さん
変動を10年で返済する方法なんかないような気がしますが。
例)3000万のローン
　金利0.975
　月の支払い：262486円
　これで10年で返済できますが、月26万で、年間312万も返済できるのは、年収1000万ぐらいでしょうか？

変動は、10年で1/3を返済すれば良いと思います。金利3％で借りたと思って毎月繰上返済していけば、
多少金利が上がっても、10年で1/3は元本が減ります。
すると、その後は金利が4.5パーセントまで上がっても、金利3％より支払いが少なくなります。

例)3000万のローン
　固定3％：
　　月：115,455円　10年後の元本：24,346,689円
　固定0.975％：
　　月：84,336円　10年後の元本：22,445,380円
　変動0.975で固定3％支払い
　　月：115,455円　10年後の元本：18,538,748円 ※約62％

例)1800万で残り25年返済の金利4.5％
　　月：100,049円

つまり、最初の10年に1/3を返済してしまえば、後半の25年の金利なんかあまり気にしなくて良い
ということです。