変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[1004: 匿名さん]

>数年後、変動金利（優遇後）が３～４％に上昇、固定が4.5～5.5％に上昇。
>「やっぱり固定にしておいて良かったね～絶対に金利上昇すると思ってたんだよ」
>「今から変動から固定に組みなおしても当時より高い利率になちゃうね」
>と固定を選んだことをいつしか喜びたい。
>もちろん金利上昇予想が外れたら完済後に変動を選んだ人との金利差を計算して
>しまいガッカリとしていそう（笑）

これにつきると思います。ただ、私は数年後に変動が３～４％にはならないと思うので
変動にしました。もちろん、なってしまったら予想が外れたとあきらめて高い金利で
せっせと返します。ただ高金利になるまではせっせと繰り上げしますけどね。

[1005: 匿名さん]

私も固定だけど、変動に切り替えない理由。

8年前に借りたので当時は「変動で」という人は今より少なかったと思う。
旧公庫で借りました（当時はそういう人が多かった）
10年固定2.75％（11年目から4.0％）25年で借りて、その後毎年繰り上げしています。
４．０％になるまでに終わらせるかかなり減らしたい為。
8年目であと600万（今後一切繰り上げしなければ平成26年夏完済予定）です。

現在の支払額が月105.000円弱（平成21年の1年間）で、利息が11805円。元金が93046円。
年間支払額で言うと1,258.191円で元金が1.116.552円、利息が141,628円です（1年平均）

元金均等なので、確か開始後すぐは利息の割合は多かったけれど、その分繰り上げをたくさんしたので、払わずに済んだ利息も多い。
今後も繰り上げをしていくので平成23年（3年後）完済予定。
11年目に入るかどうか微妙ですが、残元金が少ないので４．０％になったとしても利息のアップは微々たるもの。

変動の人から見れば2.75％って月々無駄な利息をたくさん払っていると思うかもしれないけれど、
実際105.000円の支払いでそのうち利息相当が11800円なら実質的に利息は安いと思います（そう感じられます）
だからあえて固定から変動に切り替えしません。
銀行に申告して切り替えだけならともかく、それでも手数料とられるのはいやだし、
もしかして借り換えのように何10万もかかって登記までするとしたらそのメリットは無いと思うので。

変動で私と同じ10万ちょっとの支払額の方の利息は月々いくら支払っていますか？
多分私より多いんじゃないかなあと思うのですがいかがでしょう。

[1006: 匿名さん]

1005ですが追加です。
もしも私がここ１、2年のうちにローンを組んだとしたら変動を選んでいたと思います。
だけど自分がローンを組んだのが8年前なので、その時点で変動を選ばなかったという点は後悔はないし、
その後も繰り上げでかなり減らすことが出来たから現在のところ固定でもこの程度の利息ならやっぱり後悔は無いというのが、変動にきりかえしない理由です。

[1007: 匿名さん]

1005の言っていることはわかるけど、25年のローンで家を持てる人・地域は少ないんだよ。

25年だから、残りの15年が4%でもあまり影響がないのかもしれないが、残りが25年で4%
だったら、かなり影響が大きい。

恵まれている人が自分の自慢話書いているとしか思えない。ここは、もっとぎりぎりの
人が話合いをする場だよ。

[1008: 匿名さん]

ていうか長すぎて誰も読みませんよ。GWもっと有意義に使いなよ。

[1009: 匿名さん]

>>1008
すごい負け惜しみ。
言い返せなくなったらそう切り返すか。

[1010: 匿名さん]

ここ１～２年なら間違いなく変動が良かったでしょうね。
さりとて固定も間違いではない。どちらにしろ低金利なのです。

[1011: 匿名さん]

いや、ここ１，２年じゃなく、１０年なら明らかに変動が良かったって事でしょう。
途中金利が上がりそうな局面は２度ほどあったけど結局上がらなかったんだから。

問題は今後５年１０年変動が良いかどうかでしょうね。

[1012: 匿名さん]

固定派に１２５％ルールとか５年ルールを持ち出して変動は危険だと主張する人いるけど
そんなの百も承知だから。

だから最低限の繰り上げか貯蓄が変動選択の条件とも言ってるわけだから。

[1013: 匿名さん]

>>1007
＞25年のローンで家を持てる人・地域は少ないんだよ
というと変動は、３５年で組んで、ガンガンぐんぐん繰り上げするとして
いったい何年で返す予定なのか？
＞ここは、もっとぎりぎりの人が話合いをする場だよ。
そうなの？ギリギリじゃないけど変動にしたというのが今までの言い分じゃなかったか？

[1014: サラリーマンさん]

繰り上げ返済ありきで話を進めるのに何か違和感があるんだよな。

自分は２０年固定を２．１％で借りているけど、ガンガン繰り上げすれば
下手な変動さんよりも総支払いが安くなる可能性は十分あるとおもうんだよね。

でも何が起きるかわからないから完済まではどっちが得だったかなんて
わかりゃあしない。

住宅ローンなんてそんなモンでしょ？

[1015: 匿名さん]

-1.5％の優遇付きで、金利が３％～４％上昇というと、もう一度バブルが来ないとならない数値ですね。
日本は人口減少による構造的な問題を抱えているから、この問題を解決するには数十年はかかる。
この間は、バブルの様な経済は来ないと考えています。そのため変動の金利の上昇もないかと。
予想がはずれたら、高い金利でもちろん支払はしますよ。
ただ、１５年以内にそこまで上がらなければ返済は終わっている予定です。

[1016: ↑]

頑張れ。

[1017: 匿名さん]

993さんへ
私は989ではありませんが、993さんの固定の考え方は良いと思います。

しかし、これは、1650万円の新築の物件でしょうか？それとももっと高い値段の物件の内、頭金を入れた
後の残額でしょうか。
恐らく、中古物件か新築で頭金を入れた後の値段が1650万だと想定します。

変動か固定かの議論の中で、重要なことがいくつかあります。

1)頭金無しの35年ローンか、頭金を入れても、35年支払いのローンか。
　⇒35年以下のローンの場合や、頭金を入れて元金がある程度減った状態の場合は、金利は
　　高かろうが少なかろうがどうでも良くなります。
　　
　どういうことかというと、物件は購入したときから、物件の価値は2割は目減りする場合が多いです。
　すると、住宅ローンを支払った直後には、すでにそこから物件を売っても借金が残るところか
　らスタートしています。
　住宅を購入して1年で転勤等で物件を売ろうとすると、新築で1年しか住んでいないのに、安く
　しか売れなくて困ることが良くありますが、そういうものです。
　しかし、頭金を入れていたり、35年以下でローンを組めるような人は、すでに何らかの余裕が
　あるので、住宅を売るような自体になっても、借金が残らない条件の中にいます。
　なので、そういう人は金利が何％だろうと、あまり問題ではありません。
　危ないのは、売れる値段以上の元金が残っている場合です。
　ちなみに変動で10年後の金利がわからないから、怖いという人がいますが、変動で固定3％相当の
　繰上すると元金1/3は減っていますので、金利が多少上がっても、借金が残らない状態にいますので、
　その時点でリスクは減っています。固定で35年組んだ人は元金が1/5しか減らず、かつ、物件
　の価値が2割り減った状態から10年経過しているので、ますます危険な状態といえます。

[1018: 匿名さん]

1005さん
1005さんの固定は、すごく参考になる良い支払い例だと思います。
すでに、頑張って元金が大幅に減っていて、今の支払いでは、元金分が9万、利息分が1万
という状態まで持ってきているので、いまさら変動にする必要は全くありません。

変動金利の最大のメリットは、一番借金が多いときに、少ない利息で借りることにあります。
元金が大幅に減っていたり、すでに一番借金が多いときから時間がたっていて十分利息を
払いすぎた人には、変動にするメリットはありません。

1005さんは金利4％になる前に返済できるでしょうが、ここまで元金が減っていると4％
になったとしても、支払いはそんなに苦しくないところまできています。
ただ、期間短縮型の繰上返済をしていると思いますので、利息は大きく減った代わりに
期間も減っているので、元金が減っていても、短い期間で返済することを考えると
このまま頑張って4％になる前に借金を終わらせるのが良いと思います。

もし、期間ではなく、支払額を軽減していた場合は、4％に金利が上昇しても、支払額が
増えないので、楽に借金を減らしていくことができます。

1005さんのような借り方と返済能力があるのであれば、変動でも固定でも大して変わらないと思います。

危険なのは、繰上返済を大幅にできないのに35年固定を選んだ人だと思います。
そういう人は、変動で35年を組んで、固定で支払える差額で元金を減らして方が良いように思います。

[1019: 匿名さん]

頭金も十分に貯められなかったヤツがどうして、ガンガン繰り上げ返済できると考えられるの疑問
子供の時から、何かにつけてできなくて、明日から頑張るって言い逃げていたヤツが
住宅ローンでも同じ言い訳してるようにしか聞こえない

現状までに変動ローン有利な資金調達の１つとは理解しつつも
たとえば、30代半以上で年収が1000万円以下、頭金が1000万円も用意できなかった
これが３つとも当てはまるヤツが、3000万円も変動で借りるとしたら何言っても説得力がないだろ。
そもそもお金がないにのお金は貯められない、
30代半ばになって1000万円以上の貯蓄もなかっただなんて、どんな生活してたのか疑問
そんなヤツが描く夢のような繰り上げ返済は無理だろ
しかし、現実問題、こういうヤツが多い。

こういったヤツが低金利に依存した借入を続ける、低金利の持続を願い
その結果、日本経済の復調を阻んでいる
ある意味の社会悪だろうな。

[1020: 匿名さん]

1015さんの言うことももっともですね。優遇金利1～1.5％を受けている人は、日銀が政策金利
を2～3％まで上げて、初めて金利3％の支払いになります。
日銀が金利を2～3％まで上げるというのは、奇跡に近い数字です。
トヨタが1兆円以上利益を上げて、各企業の黒字が新聞に載り、日経平均株価が18000円にいって
も、日銀の政策金利は、1％以下でした。
もっともっともっと好景気で、もっともっともっと利益や株価が上がらないと、政策金利2～3％
にはならないってことでしょう。
さすがに日銀が2～3％にしたころには、みんな給与も上がった後ではないでしょうか。
金利UPは楽しみですなぁ

[1021: 匿名さん]

> 1004
> もちろん、なってしまったら予想が外れたとあきらめて高い金利で
> せっせと返します。ただ高金利になるまではせっせと繰り上げしますけどね。

この手の人は、金利が上がることを何も分かっていない。
甘えてる。おそらくそんな度胸がないのが見えみえ。
どうせ、現状の実質的な支払金利が２％を超えた時点で
ブルブル、ガクガクし出すだろうな。
固定に乗り換えるタイミングを失うか、変動が高止まりして動けないか
いずれにしてもハシゴを外されるタイプ。

市場を甘く見ない方がいいよ。

[1022: 匿名さん]

1019さん
1019さんは、固定でローンを組む人が年収1000万や貯金1000万ある人だと言ってるのでしょうか？
変動金利は、固定と同額の支払いをし、その差額を繰上返済するのがリスク軽減という話になっています。
よって、固定も変動も同じ借り入れ額で同じ支払いを毎月するだけです。
なので、貯金があるとか年収がどうとかではありません。

それとも、固定の人は、年収1000万で貯金1000万があり、変動の人はないといってるのでしょうか？
それとも、変動の人は、年収1000万で貯金1000万ないといけないけど、固定の人はなくても良い
と言ってるのでしょうか？

3000万を固定3％と変動1％で借りる場合　※変動の人は固定の人の月の支払いと同額を払うものとする。

●固定の人

　月の支払い：115455円
　内元金分　：40557円
　内利息分：74898円

●変動の人　※固定と同額の115455円の支払い


　月の支払い：115455円
　内元金分　：90892円
　内利息分：24563円

1ヶ月で、元本が5万円多く減ります。
2ヶ月目は、元本が5万減ったものに利息がかかるのでさらに元本が多く減ります。

5年後には290万ほど変動の方が多く元金が減っています。

なので夢のような無理な支払いは一切する必要がありません。
固定と同額の支払いを毎月するだけとなります。

[1023: 匿名さん]

1021さん
もし変動が2％を超えたとしてもまだ固定3％より支払いが少ないので慌てず様子見です。
3％になるようなことになれば、そのときは固定にする必要などなく、ますます変動でしょう。
なぜなら、今度は金利が下がる可能性があるからです。
金利は上がれば下がる。
これから下がるかもしれないのに、固定にしたら、下がることに対応できなくなります。
今の固定さんでもこの3年以内に借りた人たちは、金利が下がったことに対応できていな
い人ばかりだと思います。
変動は、経済に連動し影響を受けるので、上がったり下がったりするものです。
しかし、優遇金利後の3％以上にはなかなかならないでしょう。
しかし、金利が上がってほしくないという気持ちは全くありません。
1％の上昇ぐらいでは、自分の給与は増えていませんが、3％も上がるならば、どんな企業
に勤めていて給与が上がる可能性が高いでしょう。
なんせ、平均株価が20000円程度では、3％になりませんからね。
黒字で真っ黒でお金が余れば、給与上げてくれるでしょう。