パークコート千代田富士見ザ タワー その5(飯田橋)

[匿名さん]

物件概要（第１期一次）
抽選日：平成24年11月17日（土）

販売戸数　255戸
予定販売価格　4990万円（1戸）～44980万円（1戸）
予定最多販売価格帯　9100万円台（11戸）
間取り　1LDK（21戸）・2LDK（56戸）・3LDK（178戸）
専有面積　42.51平米（11戸）～181.48平米（1戸）



売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

総戸数 505戸（販売総戸数４２５戸、事業協力者戸数８０戸含む）
竣工時期 平成26年03月下旬竣工予定
入居時期 平成26年07月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上40階地下2階
駐車場 総戸数 505戸 に対して 敷地内機械式 240台(月額 44000円～47000円)
　　　敷地内平面 26台(月額 59000円～60000円)
　　　駐輪場 総戸数 505戸 に対して513台(月額 200円～400円)
エレベータ 有：8基

■所在地
　東京都千代田区富士見２丁目１０３番（地番）
■交通
　JR総武線・中央線「飯田橋」駅徒歩３分
　東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅徒歩４分
　東京メトロ南北線「飯田橋」駅徒歩４分
　都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅徒歩４分
■用途地域については商業地域のみの表示となっておりますが、実際は商業地域と第二種住居地域となります。


前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/263929/

[89: 匿名]

ここを諦めて東急のブランズ
四番町を考える人っていますか？
三井から見ると格下？

[90: 購入検討中さん]

87さん

ワテラスのスレッドなんかみると、地権者住戸が
放出されたとありまして…

もちろん、三井さんに聞くのは筋違いなのは
わかっております。

ノムコムなんかみてればいいのですかね？

[91: 匿名さん]

うちも、東向き高層階を検討していましたが、価格、内装、眺望、の3点で、迷っています…。

営業には、早めに出さないと、倍率5倍、7倍といった部屋もあった、とか煽られましたが、>>78さんの投稿など見る限り、そういうことだったんですね。（多くの1倍の部屋と極端に高倍率な部屋…）

＜価格＞
不動産ファンドマネジャー／不動産関連事業をしている知人等に確認したところ、共用設備や眺望期待にごまかされがちだけど、少なくとも東側高層階については、坪単価で50~80万ほどふかしすぎ、との評が一般的でした。つまり、80平米前後であれば1,200~2,000万円ぐらい割高、と。（公表価格からそれぐらい割引くと、確かにしっくり来るかも）まぁそれ位誤差って人にはいいんでしょうが。

＜内装＞
共用部は豪華だけど、肝心の住戸の内装が酷い…。有名デザイナー？のわりに、品／センスがない。配色だけでなく、水回り備品セレクト・ドアなど、凝ったわりに、何でそうなっちゃったのか...

＜眺望＞
皇居の眺望が思ったよりしょぼい。今回の検討にあたって、伝手を駆使し、実際にプラウド高層階の部屋を見せてもらったのですが、皇居Viewといっても、実際の緑地帯から500mも離れていると、結構遠くてテンション落ちました。丸の内・千鳥ケ淵などにまさに直面した中～高層物件からの眺めに比べると、500mという距離は大きいな感じました。

1期2次申し込もうと思ったけど、少し様子見しようかなと思っています。

[92: ご近所さん]

不動産業界は騙しあい。
嘘をついてでも買いたい人、嘘をついてでも売りたい業者のせめぎあいです。
今回は少し詰めが甘かったと反省してます。当選したければ、その部屋しか興味ないと告げましょう。ハズレたら、プラウドにすると言えば、あなたは当選者です。

[93: 入居予定さん]

ウチは南東側だから富士山はもともと見えないけど、南西角の部屋から富士山見えるかどうかGoogle Earthでシミュレーションしてみました。
防衛庁のアンテナと代々木ドコモタワーの間にばっちり見えますね。しかもかなり低層階まで。
将来出来るらしい大日本印刷の建物はオフィス棟から冨士を眺める際に被りそうです。センター東京、フジテレビ跡地の高層マンションはかなり右側に見えるのでそもそも全く問題なし。
問題なのは今ある防衛庁のアンテナで、外堀側の部屋の多くは富士山と被ってしまうかもしれません。

[94: 匿名さん]

〉79さん
プラウドのほうが値下がりが少ないと思われる理由は何ですか？

[95: 匿名さん]

ワテラスで地権者住戸が同時販売されて混乱がおきたといいますよね
そちらは先着順ですから早く知れるすべがあれば‥
地権者が賃貸に出すことも多いでしょうけど新築マンションとして販売したほうが利益は多そうですよね

[96: 購入決定]

眺望や内装にケチをつける方々は、果たしていつ満足できるんでしょうね。

マンションはある程度は妥協しないといつまでも買えないのでは？

いっそのこと一軒家を建てた方がよいのでは？

[97: 匿名さん]

>>94

>>79ではないですが、

・そもそもの坪単価が、プラウドの方がまだ安価な設定、かつ既に新築時よりは値崩れ起きている
・更に、2014年7月時点での当物件完成後には、供給過剰で、プラウド中古は、もう一段値崩れしている可能性あり

ということなのでは？

このところ、新築時に話題になった大型タワーマンションも、築5年ぐらいまではRVが100%近くても、その後一気に落ちてるようです。ここ数年、特に超都心を好む新興富裕層が減っていることもあり、億越えand/or 坪単価450を超える高額中古物件のマーケットが、近年相当厳しくなっていると聞きました。（株価の低迷に伴う金融成金の減少、外銀などの高所得サラリーマン・外人エキスパット等も激減、起業系も減少）

それらを踏まえると、周辺に比べて高すぎるこの単価であれば、かなりの目減りリスクは当然覚悟すべきではないでしょうか。

従って、この単価でも納得感があり、転売するつもりがなく、住み続けるつもりの人向きの物件、ということでしょう。

[98: 匿名さん]

価格から期待される内装レベルを下回っている　シートフローリングにカップボードなしの標準仕様　土地の取得価格と今の土地の相場が釣り合わない分内装レベルを下げて帳尻を合わせた　

[99: 91]

>>96さん

当選おめでとうございます。

ご自分の選択に満足されているなら、現に当選したんですし、他人がどう動こうが
思おうが、よかったんじゃないでしょうか。

逆に、他人の意思決定が、そんなに気になりますか？

うちも今回、残念だった組でして、このまま、営業に打診されたキャンセル住居
（1倍のところで、結構出てるみたいですね）で妥協 or 2次に申し込もうか迷って
いたのですが、思いがけず頭を冷やす機会をいただいたということです。

プラウドの眺望を見せてもらったのは1期の抽選後だったんですが、眺望以外に
この単価を正当化できる要素が見つからなかった身としては、実際に思ったほどでは
ない眺望を目の当たりにして、一気に醒めてしまいました。

内装は、、逆にこれで気にならないセンスの方なのが、むしろ羨ましいです。

多少の妥協は勿論必要だと思います。ただ、もろもろ考えると、自分にとっては、
なんだかもう、そこまで妥協を重ねるものでもないかな、という結論に至ったまで。

自分は、他に平行検討していたものがあり、そちらを本命にすることにします。

[104: 購入検討中さん]

頭を冷やした方がこれからできるプラウド、市ヶ谷のブランズに流れそうですね

個人的には市ヶ谷のブランズの仕様に期待してます


オール電化がネックですが…

[105: 匿名さん]

ブランズでいいっていう人はそれで正解なんじゃないの
番町だし。

コンセプトがまるで違うマンションだと思うんだけどね
　

[106: 匿名さん]

>99
売れ残り出さないために1倍で申し込みがあったことにして、後でキャンセル住居発生。という非常によく使われる手です。

仮に本当に申込み者が辞退していたとしても所詮は売れ残り。冷静に判断した方がいいですね。

[107: 匿名さん]

ブランドはさておいても、ブランズは間取りの方角がいまいちではないでしょうか　北と西ばかりで　あとオール電化‥

[108: 匿名さん]

ブランズは1階から4階が全て地権者住戸と聞きました　低層希望なので残念です

[109: 購入検討中さん]

なるほど

やはりパークコートの地権者住戸が出るのを
期待したいですね

[110: 匿名さん]

>>106

確かに辞退もあるかもしれませんが、このクラスのマンションだとローンが通らずキャンセルって
パターンもありそうですが。

[111: 匿名さん]

残りは売れるのかな？早くも値下げ？

[113: 匿名さん]

内陸もこれからどんどん供給あります。

[114: 匿名さん]

何でこのスレで豊洲の話題が出るのか疑問です。
全く客層が違いますよね。
比較の対象にならないし。

千代田区に住みたいとか、利便性重視とか、皇居を見下ろしたいとか、神楽坂に住みたい人が検討するマンションかと。
豊洲は若いリッチなファミリーが子育てする街でしょ。

[115: 匿名さん]

みんな呆れて無視してるんだよ
スルーすべし

[117: 匿名さん]

>110
まだ事前審査の段階だから、それはないでしょう。
資金計画が成立してなけば、申し込めないし。

本審査で引っ掛かってキャンセルなら解るが、それはまだまだ先の話。
一年半後の金利なんて全く読めないのに、ローン前提なんて勇気あると思います。

[119: 匿名]

>>99さん
他に平行検討されているなら
そちらのスレに行かれてくださいな～。
そちらでまたガッカリしないことを願ってます。

[123: 匿名さん]

「内陸・財閥系・ハイクラス」が一定のラインかと。

[127: 匿名さん]

プラウドレジデンスの方が良さそうですね。少なくともここのようなボッタクリ価格では無さそうです。

[130: 匿名さん]

>128
洲テマの犯人はすみふってのがマンコミュの常識。
ここだけじゃなく、都心部の高そうなとこはみんな食らってるだろ。

[131: 匿名さん]

まあ、近隣のプラウドレジデンスに比べ、共用設備が豪華だからとか、オフィス・商業棟一体開発の
再開発物件だからと、ボッタクリ価格を快く払える人には良いんでしょう。

今も共用設備が豪華なタワマン住んでるけど、長年住むと、意外に使わないんだよね。。
ごくたまにジム行くぐらいか。数千万分の価格上乗せを正当化するほどではない。

この立地・規模ゆえ、価格発表前のMRの出足は確かに相当好調だったようですが、今後はいかに？

[132: 購入検討中さん]

当選したければ、その部屋しか興味ないと告げましょう。
ハズレたら、ブランズにすると言えば、あなたは当選者です。

[133: 購入検討中さん]

抽選会の結果はこんな感じだったかなぁ。
2倍→2番。3倍→3番。4、5倍は覚えてないなぁ。

[134: 匿名さん]

2番や3番が当選だったんだ
それなら抽選はきちんと公平に行われたんじゃないの
マンションの抽選はなぜかほとんど1番が出ると言われているからね

[135: 匿名さん]

>29　参照。
抽選方法の不正ではなく、高倍率の抽選という自体が意図的にダミーをいれて当選確率を操作している。ということでは？

常識的に考えて、買いたいところがすでに2倍で抽選になっていて、その他の上下階が1倍なのに
あえて2倍のところに申し込んで3倍にチャレンジする人なんて、まずいないよね。

[136: 匿名さん]

ダミーで一つ入れて3倍というのはなんだか中途半端

[137: 匿名さん]

>>81
1km以上離れてるし、全然障害になりませんが。
衛星画像で確認したが、大日本印刷の高層棟は、ここの住宅棟と富士山との直線上にはありませんね。

[138: 匿名]

ここでダメ出しばかりしている人が気に入るとこってどこなんですか？
ひとつでもいいからあげてほしいです。

[139: 匿名さん]

ここを気に入ってる人はダメ出しなんて気にすることないんですよ

運悪く抽選に外れて買えなかった人、価格面で折り合わず買えなかった人などが
デメリット、マイナス面などをひとつひとつあげてみることで
買えなかった自分自身を納得させているのです

完璧な条件のマンションなんて無いんですよ
価値観は多様なんですから、自分が気に入っていればそれでいいんです

[140: 匿名さん]

商業ビルの店舗に期待してます

[141: 住まいに詳しい人]

東京（近郊も含め）には、人気のある、あるいは評価の高い住宅地が沢山見られます。
例えば、番町、麻布、田園調布、松濤、吉祥寺、浦安などですが。もちろんこれだけではありません、豊洲などにもそれなりの魅力はあります。

東京（近郊）の集合住宅を見渡した時に、ここは極めて優れているのではないかとみています。
これからの都心立地のマンションのモデルともなると思います。
しかし、都心立地のこれだけ魅力のある集合住宅は、なかなか出てこないと思います。
十数年かけて作り上げた再開発事業によることも大きいです。再開発による集合住宅はすべて良いわけではありませんが。

優れていると思われる点は次の通りです。

都心・駅近という立地が良い点、
再開発による大規模敷地を確保し、環境面、（少なくとも外観）デザイン・ゾーニング・意匠面で優れている点、
居住する方の生活様式にもよりますが共用施設が充実している点
（金融、生活ビジネス関連業者さんの応対、居住者の方々との適切な距離感を保ったコミュニティ活動を支援するラウンジ・カフェ・コミュニティルームなど）
オプションで各種コンシェルジュサービスなどが選択できる点
防犯性能が高い点
近傍に皇居など日本の代表的な歴史・緑地ゾーンがある点
商業施設・飲食施設という基礎的利便施設が近くにある点

既にいくつかの課題・欠点も指摘されています。それも多くは事実なのでしょう。
何を高く評価するかにもよるのですが、私は細かな点に目くじら立てなければ、
前述の立地、環境、利便性という点から、このような物件はなかなか出ないだろうと見ています。

[143: 匿名さん]

中央線快速はこの区間カーブで線路が軋む嫌な音がします。

[144: 匿名さん]

最近の株価・円安、安部さんの発言等みていると、
なんか本当に、（悪い意味での）バブルが起こる気がしてきた。

固定ローンで不動産買っておくのが、本当に賢明かも。

いずれにせよ、我々一般民は、物価上昇ほどの給料上昇の恩恵を
受けられる訳もなく、従って、生活が苦しくなることは避けられず、
他方、一部のお金持ちさんだけが物価上昇による果実を奪いとって
行く気がします。

[145: マンコミュファンさん]

マンコミュの都内板では投稿の9割がアナリスト風常連の投稿です。
ですので新参者がたまに来られると少し浮きますが気にすることはないです。

アナリストは「ポジもネガも検討者にはありがたいです」とか、
「そんなにヒステリックにならなくてもよいのでは？」と素人を装いながら
各種ネタをボンボンと放り込んでくるのが特徴です。

最初は驚かれるかもしれませんが、夏でいうところの「蚊」みたいなもんで
バチバチと慣れた手付きで潰せばいいのです。

蚊と同じく決して絶滅しないので上手く付き合う方が無難です。

[146: 匿名]

↑
そうなんですね
ここに価値観を見いだせないというなら、他にいけばいいのにと思うのは、普通かと…。

もうこれでコメントは止めます
早く入居者だけで情報交換できる日を楽しみに待っています。
アドバイスくださった方ありがとうございます。

因みに自作自演は不正解ですよ

[147: 契約済みさん]

っていうか、このスレは検討板なんで、
住民板に契約者専用スレがあるので契約者はそっちに移動したほうがいいのかも。

[148: 購入検討中さん]

ワテラスを買えなかった人は、千代田富士見ザタワーも買い逃しですかね。

[149: 匿名]

あんまり詳しくないけど
引っ越しましたハガキでワテラスって書いても
普通の人は「ん？？」だけど、
パークコートって書いてあったら「おおっ!」って
なるのでは？

[150: 匿名]

確かに…。
ただそこには、誰もコメントしないんだよね

[151: 買いました]

一応、買いました。
低仕様、音、周辺計画など色々とネガティブ要素もあるけど、価格も売れ行きもこんなもんでしょ。
住環境としては番町やプラウドレジデンスの方が良いと思うよ。永住するならね。
建築中の風景で想像できると思うけど、地域の風景を一変させるこのタワーは注目されている再開発。
気が付けば完売で、欲しかったのに…という人がすぐ出てくる。簡単には値崩れしないと思うよ。
派手な注目物件に住みたければここを買えばいいし、地味に静かな生活を望むなら番町とプラウドレジデンスが良いでしょう。もっとも静かな生活ならもう1～2億出して戸建ての方がいいね。

[152: 匿名さん]

皇居側の90Pを検討してましたが、散々迷った末に見送りました。
14000万はちょっと高すぎです（涙
お金持ちの人が羨ましいけど、分相応な物件を探します！

[153: 匿名さん]

プラウドは閑静ですよね　
ただ東の風が強い日富士見公園のトイレの異臭が建設地まできてました　撤去されないですかね　エントランス付近になりそうな場所です　道路との境に壁あれば大丈夫かもしれませんが

[154: 入居予定さん]

嬉しいことにスーパー出店が決まったらしいですが、それがジャスコとの噂が。
ソースは近隣一軒家在住の方の立ち話を小耳に挟んだだけなんでまったく当てになりませんが。

でもジャスコはないよね。大規模といってもせいぜい500世帯＋オフィスで周辺人口も少ないから成城石井、明治屋、紀伊國屋あたりの客単価高いスーパーじゃないと成り立たない気がします。

ソースはかけませんがスタバ出店との噂も耳にしました。千代田区とその周辺の店舗充実をもくろむと言われるスタバですが、飯田橋近辺で4店舗目はないんじゃないかなぁ。でもアメリカでは密集出店するらしいスタバならありうるか。個人的にはセガフレードとかカフェラミルあたりじゃないかと想像します。

[155: 匿名さん]

＞153
それは、かなりイヤかも・・・

[157: 匿名さん]

ジャスコ系列のまいばすけっとじゃない？中国産とかの野菜が格安で売ってます。

[158: 匿名さん]

「ジャスコ」っていう言い方今はしないから、スーパーの噂はどうだかわからないけど
イオン系の「まいばすけっと」ならありうるかなー。コンビニ規模の小型食品スーパーですよ
売れ筋に絞った品揃えで、価格は普通の食品スーパー並に安いです

[162: 入居予定さん]

まいばすけっと、以前ときどき利用してました。
ちょっと寂しいけどコンビニよりはずっと良いですね。

[166: 匿名さん]

住民スレと検討者スレが別れている理由を考えましょう。

検討者は、デベが決して言わないネガティブ要素を見極めて契約前に慎重考えたい。
住民(予定者)は、すでに買ってしまったから否定的なコメントなんて当然聞きたくもない。内装だの近隣施設だので夢をふくらませたい。

基本的に相容れない人種なので、平和的にすみわけましょう。

[167: 匿名さん]

検討板から住民板へなぜ行きにくいのか。
マンションコミュニティの掲示板を直接見ている人はリンクが張られているのでいいんですが
このスレって「goo不動産」とか「高級マンションコミュニティ」とか他のサイトからも見れるんですよ
そこを見てる人は住民板へ移動できないんです

[168: 匿名さん]

マンションコミュニティってのは色んな使い方があって
そもそもは購入検討者用なんだけど書き込みは趣味で見ている常連が大半。

あとは>>165さんみたいに実は他所に決めた人が、迷いなく契約したいがために
元候補物件のネガを探しに徘徊・書込みするってパターンも多いよ。

検討してるっぽい感じだけどレスから嫌味が滲み出てるやつはそういうパターン
だと思っていいでしょう。

[169: 匿名さん]

それが人情なんでしょうけど
自信もって見切りをつけたならあえてネガなどせず語らず去りますね　ましてや自分はこんなにいい中古物件みつけただなんて　他の計画物件の検討理由なら有益ですが
146さんのほうが分かりやすくて不快感ないな

[171: ＯＬさん]

>170
そこでキレられても・・ｗｗｗｗ
ここに限らずネット掲示板ってのはそういうものなんですよｗ

[172: 匿名さん]

ネット掲示板を語りますねぇ（笑）
物件情報に行きましょうよ

[173: 匿名]

↑
また消されるよ

[174: 賃貸住まいさん]

一番気になるのは真下近くを走るといわれてる活断層。どうなんでしょう

活断層はないけど埋立地の湾岸と、内陸だけど活断層あり、どちらがまだ安全なのですかね

[175: 匿名さん]

別にその２択じゃなくてもいいでしょ。

[176: 匿名さん]

湾岸埋立地と一緒にしないで下さいませ

[177: 匿名さん]

うず高く積もった軟弱地盤の奥に活断層があるかないかは
今のところ誰にも分からない

重要でもないから調査も進まない

[178: 匿名さん]

ここを買える人なら万が一全壊しても、また買い替えられるでしょう。

[179: 匿名さん]

断層の記事は読んだけど、20万年に4回ズレたかもとか
悩む人は、地震が来るかも来るかもって毎日毎日5万年くらい心配していて下さい

[180: 匿名さん]

＞174
活断層かどうかまだ不明。動きにくい正断層らしい。
それに、あまり断層話で内陸をネガすると、断層は湾岸にまで伸びてることも指摘されちゃうよ。
http://home.kanto-gakuin.ac.jp/~kg064008/jgs/pdf/32.pdf

[181: 物件比較中さん]

週刊現代の記事はかなりセンセーショナルに煽っている感じで、断層を発見した人もフォロー気味に
「今回発見したのは、断層が火だとすると煙のような物」って書いてたね。

facebook見たらテレビ出演の時の話も書いてあったよ。

[182: 匿名さん]

湾岸の人はどのスレにも現れる荒らしですから
無視するに限ります
まあイラって来ますけどね

自らネガティブキャンペーンしてるだけなのに

[183: 匿名]

でも豊洲嵐さんは仕事でやってるんですかね？
組織でやっているなら怖いですよね
そんな人達が営業のマンション買いたくないわ～

[184: 匿名さん]

豊洲に仕事でよく行くけど、人工的で整然とした雰囲気はお台場とか舞浜に近い気がする。
好き嫌いはあるだろうし豊洲を否定しないけど、この物件との共通点ってタワーってだけかと。
それとも営業マンが話題作りであらゆるタワーマンションのスレに出没してるの？？？

[185: 匿名さん]

マンコミ名物だから
ただの病的構ってちゃん

[187: マンション投資家さん]

豊洲の話など、どうでもイイダはなし？？？
結局のところ、ここのMSの売れ行き状況はどうなのでしょうか？

[188: 匿名さん]

＞186　フードストアあおきのことですかね。

飯田橋にそれはないですね、でもスーパー自体の便利さは中々のものだと思いますよ。
「三浦屋」とか「三徳」あたりがあれば生活には事足りるなという感想です。

せっかくなので範囲を広げて探してみると、
水道橋に成城石井やクイーンズ伊勢丹がありますね、

神楽坂は坂が？笑
でもこっちすごいたくさんありますね、
歩こうと思えば歩ける距離にたくさんあります。