千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２

[物件比較中さん]

千葉県で資産価値の下がりにくそうなマンションは？その２に突入です。
引き続き情報交換しましょう。


千葉県でマンション購入を検討中です。売却の可能性も考えできるだけ資産価値の下がりにくいマンションを購入したいと考えています。新築、中古問いませんので、詳しい方ご意見を宜しくお願いします。

埼玉県板にもあったので、便乗してみました。

前スレ
　その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46695/

[906: 匿名さん]

市川レジデンスの価格予測。
平米単価、眺望抜けていて条件良い部屋は75万円、低層階で安い所で65万円って所かな。80平米上のほうの角部屋は6000万円、中部屋下のほうなら5200万円。

[907: 匿名さん]

角部屋価格訂正。
上層角部屋に80平米は作らないな。上層角部屋は最低90平米、または100平米。だから物件価格は7200万円から8000万円。近所の金持ち戸建層向け。

[908: 匿名さん]

市川レジデンスが千葉県ナンバー１の位置確保かな。
近所の超金持ち御用建になるのかな

[909: 匿名さん]

しかし旗竿の変わった土地形状ですな

[910: 匿名さん]

野村と三井のジョイントを考えると
最上階東南角部屋 92㎡・4LDKで楽に8000万は超えるように思います。
プラウド市川、プラウド市川大門も高価格でした。
おそらく千葉内では突出したマンションで、都内物件との比較になるでしょう。
三井の東雲が、90㎡4980万ですからね。

[911: 匿名さん]

三井はまだしも、野村が入っているし、市川でこの立地だから、とんでもない価格つけるかも。

[912: 匿名さん]

市川は、ショッピングに便利な専門店街シャポーが駅にあるし、ダイエー、オオゼキもあります。
本八幡みたいにゴチャゴチャしていないし、江戸川べりは散歩に絶好です。
桜の名所も多く、東山魁夷を始め、古くから文化人が多く住んでいました。
それでいながら、快速で東京まで18分とアクセスも良い。
あとは、野村がいつもの超強気に出て、(まさかとは思いますが)最上階を億ションにしないことを祈ります。

[913: 匿名さん]

鉄筋不足タワーは三井と野村のジョイント。しかも同じ市川なんて不吉。期待する人がいるなんてのが不思議。

あと、「ザ」がついてから地所のケースではレベルが下がったよね。

[914: 匿名さん]

ライオンズでは、「ザ」は格上物件ですよ。
三菱地所は、藤和不動産買収後は、グレードが落ちているので論外ですね。

[915: 匿名さん]

とにかく、市川と野田線新船橋じゃ比べもんにならんな。
みらさとが千葉一、資産価値高いなんて、恥ずかしくてデベでもよう書かんわ。

[916: 匿名さん]

市川、そんなに高いのかー。戸建ても持ってないリーマンには高根の花かな。

[917: 匿名]

915
スレを読み返して

[918: 匿名]

資産価値が高いではなく、下がりにくいだよ。
だから、高立地の市川駅前は維持しやすいだろうけど、一番は相場よりも安いこと。
そう言う意味ではプラウド船橋の資産価値維持率は高いこと想定できます。

市川は価格次第ではないでしょうか！

[919: 匿名]

南船橋や我孫子のマンションをみればわかるとおり、割安だった物件が資産価値維持できていることが分かります。

総武線沿線の市川～船橋近辺の方の言い分でランキングされちゃってますね。

それから、資産価値は率だけではなく、額でも見るべきです。
土地代は相場で決まるものですので年数経過とともに減価されるものではありません。ですので、建物仕様構造が同じ場合、土地の価値が変わらなければ物件価格が高ければ高いほど、建物が減価した場合の値落ち率は小さく表示されます。
ですが、建物は同じだけ価値が低下しています。

ですので、土地、建物両方で考える必要があります。

[920: 匿名]

駅前一等地のマンションが決して資産維持率が高いとは言えないということですね。
7000万円の駅前マンション買って、仮に土地部分5000万円、建物2000万円だとすると、5000万円部分は土地の利用価値にお金払ってる訳だということですね。

お金に余裕のある人は駅前一等地がいいですし、土地代が減価しないということを考えると一等地ほど値下がり率は小さい。
だけど、一等地の資産価値維持率は実質高い訳ではないということですね。
むしろ、土地の相場変動リスクが高いのだから、プラウド船橋などの割安物件買って差額を預金するのが一番てことですかね。
まあ、余裕がある人は駅前一等地買えば土地が高い分の利便価値はあるので、それはそれでいいとは思いますが。

[921: 匿名]

とは言っても人口減少社会に突入しますので、土地の価格は緩やかに下がっていくはずです。
そう考えるならば、値下がり率は低かったとしても、実質駅前一等地が一番資産価値減少していくのではと、予測できますね。

[922: 匿名さん]

大京は手抜き工事が大規模修繕工事のときに発覚して、建て替え費用負担なんてことしてるような会社。資産価値なんて期待しちゃダメでしょ。たとえ「ザ」がついたとしても。

[923: 匿名さん]

野田線の物件で、1500戸も出るのが資産価値が低下しにくいと、本当に思ってるの？
まあ、そんなカモが多いから野村不動産も高収益を確保できるんだけど。
サラリーマンの夢を壊すつもりはないけど、不動産はそんな甘いもんじゃないよ。
いったん、相場が下落方向に向かえば
野田線とJR、千葉と都内の格差がどうなるか、過去の歴史をみれば一目瞭然。

[924: 匿名さん]

通勤は何線ですか？
野田線ですって、胸を張って言える人は少ないように思います。

[925: 匿名さん]

都心直通路線以外ダメ、線量が高い路線沿線はダメです。

[926: 匿名さん]

人口が減少するからこそ、駅近しか資産価値を維持できないと思う。
住宅全体の需給が急速に緩む中で、主要幹線の駅近以外は下落率大きそう。

駅から距離のある奏や新船橋のプラウドのような、現在は人気のファミリー向けなんかは
最も影響が大きそう。

[927: 匿名さん]

新船橋は、低所得の人でも頑張れば買えるサラリーマンの夢の物件。
市川は、それなりの収入と資産がないと買えない物件。
気持ちは分るけど、残念ながら、資本主義の不動産価格は
市川が劣化が少なく、新船橋は転売不能で永住するしかありません。

[928: 匿名さん]

プラウド船橋が2500~5600万だとすると、
年収は500〜1000万くらいがターゲット。
低所得者には無理ですね。

それに値幅がありすぎるマンションは、
生活習慣や常識が雑多なので、
将来住民同士の軋轢が生まれやすいですね。

[929: 不動産鑑定士]

個人的な感覚で申し訳ないけど、マンションなら駅徒歩１分というのはかなりのアドバンテージ。

解かりやすく極端な例を出すと、不人気エリアとレッテルを貼られてる（最近はそうでもないかも）
千葉ニュータウンエリアの物件でも中古待ちで市場にまでなかなか出てこない物件もある。
具体名をあえてあげると「エストリオいには野」と「サンクタス千葉ニュータウン中央」。

特に前者は５年前の物件で販売当時はプチバブル崩壊と義歯の構造偽装絡みで相当苦戦していた物件。
ただし業界関係者の中では同時期の同エリアの販売物件の中では最も評価の高かった物件ではあった。
後者は前年度の数少ない竣工前完売。そのエリアのなかではピカイチの人気物件。

販売時の人気の差はあれど共通しているのは駅徒歩１分ってこと。
ただ一般的にこの２物件が資産価値が高いという認識も人気物件という認識もないはず。

そもそも市場に流通（ネットで公募）している時点で、既に資産価値の維持という前提は崩れているけど、
『下がりにくい』というアプローチで議論するなら面白いと思う。

まとめると、
　知名度の高い物件＝資産価値が高いわけではない
　販売時の人気物件＝資産価値が高いわけではない
　資産価値が高い物件＝なかなか市場に流通しない＝本当の意味での人気物件 ← ただ素人に判断は困難

上記を理解したうえで、資産価値が『下がりにくい』物件を探すってのは意味あるアプローチ。
なかなか興味深いスレがあったものです。

[930: 匿名さん]

資産価値の下落？そんなの最近の物件ならＧＴＴのみだろ、維持できるの。
新船橋や津田沼は永住するしかない？なら供給少なくて価格維持できるんじゃないの。市場の原理だろ。
皆さん何処の住人？いい加減現実を射止めろよ。

[931: 匿名]

929さんのおっしゃることよく解ります。
プラウド船橋は下がりにくそうですね。
大規模開発によって価値は大分上がりそうですし。相場よりも安いというだけでかなりのアドバンテージがありますので、そこに駅前1分は大きいですね。

新船橋新船橋いう方がいますが、その新船橋というマイナーな駅を差し引いても安い訳で、そこに大規模開発ですから。
駅前にコンビニができるだけでも価値は変わりますし、エレベーター設置でも価値は上がります。価格への反映がどこからかというのは別として。

[932: 匿名さん]

うーん、難しいですね。
どなたか、新船橋、千葉ニュータウンが資産価値維持できない理由をきっぱりと言える人はいませんか？

[933: マンコミュファンさん]

というより、千葉ニュータウンでも>>929のように資産価値を維持している物件とそうでない物件が
存在している理由を知りたい。
そうでない理由はニッチ市場だからという理由がつくけど、維持している物件の理由が知りたい。

それって新船橋に適用できるかの判断材料になりそうだし。
でもきっと答えってないんだろうね。ニッチの中で特に好条件みたいな理由だから。

むしろ知りたいのはそういう物件を探し当てる術なのかも知れない。
ただ総武線沿線はニッチじゃないし･･･。堂々巡りの罠。

[934: 匿名さん]

931さん、新船橋の相場からすると安くもなんともないですが。

[935: 匿名さん]

相場を知らん人ですね。
新船橋は、仮に完売したとしても、いずれ大量の売り物が出ますよ。なんせ1500戸ですからね。
家庭の事情や転勤、リストラ等でね。
ところが、売り指値しても、野田線じゃ買い手が容易につかない。
そこで、どうしても処分したい人は売値を下げるんです。
やがて、マンションのサイトに、中古物件の山ができます。
そこからが、本当の資産価値下落になります。浦安がいい例でしょう。
結局、野田線物件は、プラウドの魔術が賞味期限切れとなれば、周辺の中古価格に収斂することでしょう。
つまり、資産価値は大きく毀損することになります。

[936: 匿名さん]

千葉で買うなら、JRの本線駅近のみ。
私鉄沿線は、キビシイ。

[937: 匿名さん]

東松戸駅はどうですか。田舎で安い。
ＪＲ武蔵野線、成田スカイアクセス特急停車。

[938: 匿名さん]

北総線沿線は無理。東松戸から武蔵野線で都内通勤するのはつらい。

[939: 匿名さん]

>>933
>>929の物件は駅１分ってのもあるけど大学病院が中心の小さな街。あと成田空港まで２駅。
ニッチとはいえ医療関係者や空港関係者という限られた需要がコンスタントにあるってだけの話。
だから公立小学校の教育も独創的でまるで私立みたいってのは教育板で話されていたな。

ただここで議論されているのはそんなニッチな話ではなく都内通勤のサラリーマンにとって
便利で魅力的で、結果、資産価値の下がらない物件。

上記の物件とはニュアンスが違う気がする。

[940: 匿名さん]

その条件じゃ、市川、本八幡ラインで決まりでしょう。
市川から東京まで、快速で18分。駅近物件なら、正味20分チョットで丸の内のオフィスへ。
都内の条件が悪い物件よりも、資産価値は高いでしょう。ただし、高価格は避けられませんが。
野田線の物件じゃないことだけは確かです。

[941: 匿名さん]

不動産に割安ということは当てはまらないそうですよ。安ければ必ず理由があります。新船橋の物件がもし割安ならば、適正価格はいくらですか？もし500万円高かったとしたら売れたと思いますか？決して割安ではなくて今の価格が適正価格なんですよ。

[942: 匿名さん]

＞929
住まいのサーフィンによると新築時に比べて
エストリオいには野は２９％も下落しています。
五年で２９％下落は資産価値が下がりにくいと範疇ですか。

ではCNTのかなりのマンションが候補ですね。

[943: 929]

その物件は売り出し直後に約▲２割の価格改定して、実際はそこから個別に値引きが。
実際は２５万／平米とかで買えてる人が多いのです。実際に私の親類もそれより…。
定価購入者が極端（１割未満？）に少ないだけで、そういう意味ではグラホと似てますかね。

なんでこんなに詳しいかと言うと当時お仕事で隣駅の競合物件に絡んでたから。
あとは先述の通り親類の購入のお手伝いをした経緯もあるので。

ただあくまで狭い市場の話。その親類も週に２回出社するだけの役員待遇なので一般論では語れない。
つまりここで議論する対象ではないですね。ここまでは>>942さんのフォロー。

このスレでは都心まで通勤するサラリーマンが対象でしょうから、総武線が中心になるのは解かります。
本来、東西線直結の東葉高速などは都心通勤の普通のサラリーマンにとって狙いやすいはずなんですが。
秋葉原または東京駅に着くよりも大手町、日本橋、九段下あたりの方がという人も多いでしょうに。
また液状化エリアもぐんと減りますし、工夫次第で座って通勤もできる。
年収６００万未満を想定した場合、現実的なエリアだと思っているのですが。
ただなかなか立地と価格に恵まれた物件が出てこないのが難点ですね。どうしてでしょう…。

[944: 匿名さん]

ただ単に需要がないだけでしょ。
東葉高速沿線に売れ残りの新築もあります。
イメージが北総線と似ていますから、良いイメージではないです。

[945: 匿名さん]

http://www.chibanippo.co.jp/c/news/national/86884
柏で１マイクロシーベルト超　県、立ち入り禁止に

今年になってからもこんな報道がずっと続いてる場所の方が良いイメージが無いです。

[946: 匿名さん]

＞941
適正価格とは需要と供給が一致した価格で、
抽選が行われるような住戸（マンション全体ではない）は割安で
無抽選住戸や売れ残り住戸は割高と言う事です。

[947: 匿名]

941
不動産にお買い得はない！というのは、たてまえの話ですよ。不動産業界にとって都合のいい話です。

実際、割高や割安はあります。中古になって2割下がるものあれば、1割上がるものもある。

[948: 匿名]

941ですが、都合のいい話ではなく、都合のいい言葉に修正します。

[949: 匿名さん]

どうでもよいんじゃない。総武線あげの人種には他路線をボロクソにいうのが
いるけれど、それは価値観だけの差で反対にボロクソに言われている
ＴＸや東葉高速、北総線の住民からみれば総武線沿線のようにごちゃごちゃしたところには
住みたくないし印象悪いけど、常識がじゃましてそんなことを声高にいわないだけだと思う
けれど。柏の葉や八千代緑が丘、千葉ニュータウン中央、日大前、、流山おおたかのもりを
選ぶような人種は総武線沿線駅近は無理だわ。
資産価値の下がりにくそうなマンションということだけにこだわって
日々の生活を犠牲にする気にはならない。
それにマンションは自分が満足して住むためのものであって、資産なんて考えてはいないよ。
資産はほかで形成する。

[950: 匿名さん]

リスクまとめ

京葉線、東西線　⇒　震災（液状化）
https://www.google.co.jp/search?q=%E6%B6%B2%E7%8A%B6%E5%8C%96&hl=j...,or.r_gc.r_pw.r_qf.&fp=8c69543cc09d3bff&bpcl=35466521&biw=819&bih=368

総武線、京成線　⇒　震災（火災）
http://www5d.biglobe.ne.jp/~kabataf/kantoujisin.htm

東葉高速、北総　⇒　一般イメージ低

ＴＸ　⇒　線量

あとはお好きなところで。

[951: 匿名さん]

内部被曝のリスクがある柏の売れ残り物件は問題外です。特に小さなお子様のいる家庭は。
東西線は西船橋までですね。東葉高速の名がついた途端、需要がガクッと減ります。
値崩れしている物件も多い。そこで、最近は行徳周辺に新築物件が多く出ています。
ただ、駅遠、装備貧弱等、あまり優良な物件がありません。
浦安・京葉線の人気が暴落した今となっては、やはり千葉は総武線沿線の駅近物件が最良の選択のように思えます。

[952: 匿名さん]

都内通勤を前提にすると、CNTはキツイですよ。

[953: 匿名]

ＣＮＴの通勤者はみな都内ですけど

[954: 匿名さん]

間違っています。柏に今問題があるとすればそれは内部被曝でなく外部被曝です。
内部被曝はどこに住んでいてもついいてきます。
無雑作に摂取する飲食物、外食等々。
放射線に無関心な地域のほうが外部被曝に無頓着です。
柏のマンション内の放射線量は０．０７マイクロシーベルトくらいですが
船橋の友人宅のリビングは０．１２マイクロ、他の友人は０．１４マイクロ。
千葉市の友人にいたっては０．１７マイクロもありました。これは猫を自由にさせているためと思います。

[955: 匿名さん]

〉953
頑張ってください。