プレミアムプレイス草加松原（草加松原346プロジェクト）

[草加市民]

プレミアムプレイス草加松原について情報交換しましょう。

所在地：埼玉県草加市中根1丁目1（地番）
交通：東武伊勢崎線「松原団地」駅
間取：3LDK～4LDK
面積：70.81平米～100.20平米
竣工予定日：2010年12月

14階・42.24メートル
1棟(本体1棟、付属9棟)・346戸
15710.39平方メートル

売主：名鉄不動産 東京支社
売主：長谷工コーポレーション
売主：大栄不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

（※物件表記が変わりましたので、タイトルを「草加松原346プロジェクト」から「プレミアムプレイス草加松原」に変更しました　副管理人）

[101: 匿名さん]

管理費＋修繕費＋駐車場で、１７、０００円って、ほんと大満足な金額ですね。
現在、駐車場だけで９、０００円を出費していること思うと破格のお値段ですね。
もともとマンション自体の価格もお手頃で、駅から近い立地など、気になっていたマンションだったのですが（高圧線や川の問題はありますが）、ランニングコストも抑えられているとなると、人気も出ますよね。
早めに動かないと、あとで後悔するかな？

[102: 匿名さん]

>98さん
モデルルームの内覧会に行かれたんですね。
ご契約済みとはおめでとうございます～。
第一期は20戸あるとのことでしたが、ほぼ完売状態なのでしょうか？
ってことは第一期の販売は終了したということですか？
公式ページでは第１期平成22年2月上旬販売開始予定とあったので余裕に感じてました。
あっという間だったんですね。第一期、第二期は様子見にするつもりでしたけど、
早めに決めてしまった方が良さそうですね。

[103: 契約済みさん]

＞１０２さん

第１期ではなく、その前に第一章というのがありました。１月２１日抽選・２６日契約でした。
販売戸数は１００戸位だったと思いますが、倍率が１０倍以上のお部屋もあったそうで、ほぼ完売だった様ですよ。
第１期はこれから登録、複数希望住居は抽選だと思います。

[104: 匿名さん]

それでは、第一章で全体の1/3ほど販売されたんですね。
価格もお手ごろなので、よりお値打ち感がある広い部屋ほど人気があったのでは
ないでしょうか。

それにしても管理費、修繕費、駐車場で17000円は素晴らしいですね。
ゆったりとした間取りを契約しても、月々の支払いがだいぶラクとなれば
ファミリー層を中心にあっという間に売れそう。
私は少々長谷工仕様を警戒しているのでもう少し様子を見たいと思いますが。

[105: 契約済みさん]

1月21日に行われた第1章の抽選会ですが、
11倍×1、7倍×1、6倍×1、5倍×3、4倍×5、3倍×2,、2倍×5だったようです。
倍率が高かったのは、ラウンジの上階のモデル（A-100Q）のほぼ全戸とその他の角部屋、
あと最安価格帯も抽選対象になってたようです。

ちなみに1/24にモデルルームでもらった販売予定住戸価格表では、
105戸が分譲済みとなっていました。その日も申し込みのアナウンスが読み上げられていましたので、
実際にはもっと申し込みが行われていると思います。あとは何件が契約までたどり着いているかですね。

[106: 匿名さん]

ちょっと目を離していた間に最初の販売期（第一章、ですかね？）が終わってしまっていると知ってガックリしてます。2月上旬販売の１期も、ほとんど完売状態とか。アクアサイドの（できれば）角部屋、まだ空いてるところあるんだろうか。とにかく今からでもモデルルームに行って状況チェックしてみないと。

>それにしても管理費、修繕費、駐車場で17000円は素晴らしいですね。
たしかに素晴らしい！ですが、この価格がいつまで続いてくれるのか気になります。

[107: 匿名さん]

第一期販売の前に、結構売れてしまったようですね。
これだけの人気を集めたとは、びっくりです。
第一期の販売もあっという間に終わってしまいそうな勢いですね。
「第一期は様子を見て」、なんてのんびり構えていましたが、それどころじゃなくなりました。

管理費、修繕費、駐車場、どれも、後々値上がりすること頭に入れておいた方がよさそうですね。
ちょっと安すぎて、心配です。

[108: 契約済みさん]

＞１０７さん

いただいた修繕積立金の表によると、修繕費は１０年かけて段階的に倍になるようです。
そうはいっても、最初の金額がけっこう低いので、想定範囲内におさまるのではないでしょうか。

まぁ、それ以降は建物の傷み具合で金額も変わってくるとはおもいますが。

あと、ガス給湯器のリース料として、毎月2100円かかるようです。

[109: 匿名さん]

↑　そうなのですか、やはり、修繕費は、上がっていくのですね。
たしかに、その時々の経済の変動や建物の劣化条件に合わせて、
定期的に、見直されるべきものだとは思いましたが。
たしかに、スタートが低いので、１０年で倍になったとしても、
許せる範囲なのかもしれませんね。

ガス給湯器のリース料って、かかるんですか。
毎月２１００円。なんか、見落としてしまいそうな部分ですね。

[110: 匿名さん]

ええ？ガス給湯器がリースなんですか？

給湯器のリースは、賃貸アパート経営なんかやるときにはリース料が経費扱いできるのでよくありますが、分譲マンションではあまり聞きませんね。
大概は買取で、各部屋の設備として物件価格に込みですよね。
リースにした分だけ、物件価格を安く設定できますね。２０～３０万円程度だが、そこまでやるか？って感じですね。

リースにした場合、設置費用がタダになるなどデベロッパーにとってもメリットがあるようですね。
（もちろんタダにした設置費用は、リース料から回収するわけですが）
購入者のメリットとしては、リース期間中は修理も無料というのがあります。
（もちろん修理等のコストも含んだリース料を支払っているわけですが・・・）

[111: 購入検討中さん]

床暖房にガスが選べないのが残念
それ以外は素晴らしいです

[112: 匿名さん]

ガス給湯器がリース。エレベーター少ない。ちょっと高い設備は片っ端からオプション扱い。
一般的なマンションと比べると普通では考えられないくらいコストダウンしているように見えます。
目に見えない部分もコストダウンしているようなことがないか、ちょっと心配。

[113: 匿名さん]

先週、家族でＭＲを見に行った者です。

皆さんがおっしゃってる通り、この世帯数でエレベーター９人乗り３基は、確かに少なすぎると思いました。

また、更に驚いたのが図面集をよく見ると、各棟に外部階段が１つずつしか設置されていないという点です。
１フロアに５世帯の“ブライトサイド”に１つというのは分かりますが…、
１フロアに１７世帯もある“アクアサイド”に対しても１つのみの設置というのは少なすぎる印象を受けました。

いくらバルコニーに避難ハッチがあるとはいえ、もし火災発生時などの緊急避難の際には、
たった２つしかないその階段に住民が集中してしまい、パニックになる危険性があるような気がして…。
“アクアサイド”には、最低でも外部階段は２つ必要ではないかと思いました。
（この階段数も、やはり“コストダウン”の一つなのでしょうか？）

他の大規模マンションと比較しても、この外部階段の数は少なすぎに感じてしまうのは私だけでしょうか？

[114: 匿名さん]

管理費、修繕費は資産価値を保つのに重要です。駐車場代も管理費に当てられるのが通常。
安すぎるのは逆に不安です。
修繕計画は予め30年はたてられるのが普通だと思うのですがこの物件はどうなんでしょうか。
ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑに行かれた方教えて下さい！

[115: 匿名さん]

リースの給湯器はエコジョーズなんですか？

[116: 匿名]

>>113さん
私も外部階段の件、同感です。
安全面での配慮が絶対に欠けていますよね。

コストダウンの為に作為的に削られたと考えられます。そうすると、他の面でもあるのではと思ってしまいます。
目に見える所ならともかく、目に見えないコンクリートの配合や鉄筋のかずや太さなどに万が一影響が出てたら恐いです。

[117: 契約済みさん]

＞１１３さん
外部階段はアクアサイドの１２号室位～１７号室はブライトサイドの方を使うと思うので、そんなに心配はしなくて
いいかなと思っています。
朝のエレベーターも低層階は階段で降りる方も多いと思います。

＞＞１１４さん
申し込みの時に国土交通省公表の長期修繕計画案（３０年間）頂きました。
私が見る限り心配はないですね。

＞＞１１６さん
設計性能評価は取得済みで国の登録機関による抜き打ち検査が５回実施されるそうです。
その結果、国土交通大臣認定の建設住宅性能評価書を取得出来るので、長く安心出来るマンションだそうです。

[118: 匿名]

↑営業さん
素早い回答 ご苦労様です。

[119: 契約済みさん]

＞＞１１８さん

当方営業ではありません。

アクアサイドを購入し、２６日に契約を済ませた者です。
お尋ねの方がいらしたので、知ってる限りの事をお答えしただけなのですが・・・。
いけなかったでしょうか？

[120: 購入検討中さん]

図面を確認しましたが、外部階段の設置数はやはり他の物件と比較しても少ないです。

やはりコストを削減するひとつの方法なのでしょうか？

設備の充実したマンションで価格が高い物件よりも、ある一定の基準をクリアして
安く購入できる物件を探してた私にとって非常に魅力のある物件です。

しかし外部階段の件については気がつきませんでした・・・・・

今週末に契約をしようと考えていましたが、ちょっと不安になってきました・・・・・

購入を検討している方が多いと思いますが、皆さんの意見を聞かせてください。

[121: 不動産購入勉強中さん]

階段足りないですか？
この規模では何本あればいいんですかね

[122: 契約済みさん]

>120さん

階段については
確かに少ないと思いましたが
少なくともフラット３５の適用住宅（確かＳも適用）ですので
それなりの基準をクリアしているものと思います。

それと低層階に人気が有るのもそれが一因ではないでしょうかね。
心配なら高層階を買わなければ解決ですよ（笑）。

１００点満点の物件なんてまず有りませんから
自分なりの優先順位を決めて
いろんな物件を検討するのがいいんじゃないでしょうかね～。

あんまり時間かけると
ＰＰの場合は良い場所は無くなりやすいのは事実ですね。

[123: 匿名さん]

第一期で結構売れてしまったと知って少し焦っています。
まだMRに行っていないので、外部階段の設置数など詳しいことがわからず、、、ですが。
117さんのレスは参考になりました。
でも自分で直接確かめた方が良いですよね。
近いうちにMRでその辺りも含め話を聞いてこようかと思ってます。

[124: 匿名さん]

低層の角部屋は、もうほとんど完売状態で、中・高層階の角部屋も、残り少ないとの情報を聞き、
「あれっ、そんなに人気があったんだぁ。」と、内心驚きました。
西向き住戸は、パスかなと思っていたので、できれば、東南の角部屋を、と思っていたんですが、
出遅れてしまいましたね。
エレベーターの設置数や外階段、高圧線等々の理由で低層階の方から、埋まっていったのかな、
なんてわたしも、思いました。

[125: 匿名さん]

>124さん
単純に低層の方が安いからでしょ

[126: 匿名さん]

外部階段の設置数の少なさってそんなに気になるものなのでしょうか。私は特に気にしてなかったのですが、こうも話題になっていると低層階を選びたい気持ちになってきます。低層階は人気とのことですので、ほぼ完売状態なんでしょうね。

前の方のコメントを見ると、ここは毎月2100円のガス給湯器のリース代がかかるとか・・・。給湯器ってリースなんですね。エコジョーズだったりするのでしょうか。床暖房はガスではなく電気なんですよね？それはコスト面からしてどうなのでしょうか。すぐに温まる点についてはいいのですが・・・。

[127: 匿名さん]

ここの床暖房って、電気なんですか？
「ミストサウナ」も「ピピッとコンロ」も東京ガスのサービスなのにね。
床暖房もガスにしちぇばよかったのにって思いますけど。
ランニングコスト的には、電気よりガスの方がお安くつくと思うのですが。
エコジョーズなら、なおさらガス代は低く抑えられるんじゃないのかな。
設置費用が、電気の方が低コストなのかしらね。

[128: 匿名さん]

これまでマンション選びにおいて外階段の本数を気にした事がなかったので
(と言うか、さすがにそこまで気が回らなかった)その着目点に驚きましたが、
14階ともなると大切ですよね。
例えば、安全面を考慮して階段の数を増やしたいとなれば、
後から設置する事もできるんでしょうかね？

それにしても、徹底したコストダウンに長谷工の色が出てますね。
給湯器のリースサービスを調べてみたら、デベ側はホント、メリットしかないですね。

[129: 匿名さん]

住民生活を悪化させる方向のコストダウンはいただけないと思う。
安いには安いなりの理由があると言うことを理解した上で買わないと、後で後悔しそうな物件ですね。

[130: 購入検討中さん]

第1期販売は好調のようですが、今もその好調さは続いているでしょうか？
低層階が人気のようですが、もう高層階しか残っていませんか？
最近モデルルームに行った方、教えて頂けますか？

[131: 契約済みさん]

今日、「Selection相談・申込会」に行った時に見た感じですと、やはり低層階はかなり人気のようです。
残っている部屋数もたしかに少なかったですね。

低層階はより低価格ですし、階段の数以前に、もしエレベーターが動かなくなった場合に少しでも負担が軽くなるように、との現実的な問題を考えてのことではないでしょうか。

[132: 匿名さん]

>127
床暖房ってオプションでしょ？
ガス温水式床暖房って導入コストが電気よりずっと高いので、オプションで買ってもらうには厳しいんじゃないですかね。
ここ以前にも名鉄不動産・長谷工のコンビでマンションいくつかあったけど、全て床暖房は電気でオプション扱いでした。

[133: 匿名さん]

そもそも、今どきの物件はガス温水式床暖房くらい標準装備だよね。

[134: 周辺住民さん]

出足が遅れ、そろそろモデルルーム見学に行こうかと思ってます。

他の掲示板でも低層階が人気との事なのですが、
価格はいくらくらいなんですか？
２５００万で買えますか？

[135: 匿名さん]

↑価格は第1期での販売価格ですが2,650万円～4,170万円
最多販売価格帯が(20戸中4戸)3,100万円台です。
低層階はほぼ決まってしまったとの噂があります。
モデルルームに行かれるならお早めに行かれるのがいいかと思います。

床暖房はオプションですね。私も電気よりガス床暖の方が
良かったです。ところでガス給湯器がリースなのは何か
メリットでもあるのでしょうか。月々2100円って1ヶ月に
したら大したことのない金額ですが、5年10年と使えば
結構な金額になると思います。どうなんでしょうか。

[136: 契約済みさん]

＞１３５さん
給湯器のリースですが１０年間で計算すると
新品を１台買うのと同じ位ですよね。
故障や不具合が生じても無料で直したり交換して頂けるので
私としては安心して使えて便利かなと思っています。

床暖房のオプションがガスなのも、取り付けの費用がかなり高いからだと思います。
使用するのも電気の方が安全で心配ないのではないでしょうか？

[137: 匿名さん]

>135
給湯器をリースにすると・・・

・給湯器設置費用がリース業者持ちで、デベロッパーにとっては工事原価削減メリットあり
・給湯器代金を含まない分マンション販売価格を見た目安くできるので、デベロッパーは売りやすくなるメリットあり
・故障や不具合を無料で直してもらえるのは入居者にとってメリットだが、１０年程度で故障することは稀であるという話もあり、一概にお得だとは言えない
・月額２１００円程度の給湯器は、エコジョーズ等の高効率給湯器ではない可能性がある。高効率だとガスの使用量が少ないだけではなく、料金プランにも割引がある。高効率でない場合はかえってランニングコストで割高になる可能性もある。

ということで、デベにはメリットたっぷり入居者にはほとんどメリットは無い。
例外的に、オーナーとして賃貸に出す場合にはリース料を経費として節税に役立つというメリットはある。

なお、電気の床暖房はホットカーペットの中身が床に入っているようなものでしかない。
温水式ガス床暖房に比べてかなりランニングコストが高い。

[138: 匿名さん]

136さん　137さん
そうなんですね。無料で直したり交換して頂けるメリットか。
それなりに安全面に対してのメリット等ありそうですけれど、
やはり料金プランのこととか考えるとそれなりに高いものになるような気がしますね。
床暖房も、やっぱガスに比べて電気の方がコストが高いんですよねー。

オプションの電気の床暖房の設置価格にもよりますが、
今ガスの床暖房で床の上にそのまま温水マットを敷き、
専用の床材を重ねるだけの床暖房が出ているのですが、
どちらがいいのか悩みそうです。

[139: 匿名さん]

137さん
給湯器のリースについて疑問を感じていたもので、解説していただき
すっきりしました。
料金プランも割引が適用されないとなると、まさに入居者にとってメリットなしですね。
結局は全て入居者が負担する形になるんですし、はじめからリースでないもの、
高機能の給湯器をつけて欲しかったな。
管理の問題は理事会等で改善できると思いますが、
こういった設備は床暖房と同じで、どうしようもないものなのでしょうか？

[140: 匿名さん]

>139
東京ガスのリースだとすると、契約期間は４年～８年となっており、中途での解約はできません。
中途で解約する場合には、残りのリース料金を一括して支払うことになります。
また、機種変更も不可となっていますので、リース期間中は使いつづけるしかありません。

リース期間が満了になっても、機器はマンション住人の所有物にはなりません。
機器がまだ使えるようでしたら、１年単位で再リース（契約の延長）ができます。
再リース料は、もともとのリース料よりだいぶ安くなるようですが、無料メンテナンスは付きません。

また、リース期間満了にともない対象機器を取り外す際の費用は住人の負担となります。
この費用をかけないためには、再リースするか新しい機器をリースするかしかありません。

リースの更新時期に管理組合で議論し、全体でリース契約を止めて高効率給湯器を購入・もしくは新規リース契約は高効率給湯器で行うということは不可能ではありません。
しかし、何が得かという考え方には個人差もありますので、まとめ上げてその上費用負担を各戸に納得させるのは大変困難であると思われます。
スマッチの方の掲示板なんか見ると、皆リース契約は便利で安心！と納得しちゃってますからね。

こういう顧客にメリットが無く売主にしかメリットが無いことを、あたかも便利で良心的であるかのように装う売主は、私はあまり信用できませんね。

[141: 匿名さん]

東京ガスのリースシステム、よく読むと怖いですね。
1度リースした最後、取り外しもお金がかかるし、マンション住人は永久に使い続けるはめに。
マンションを戸建に置き換えると、この怖さがわかってもらえるかもしれません。
一部の住人はこの無駄に気づくでしょうが、大抵の人は問題提起する
煩わしさを避け、現状維持を望むのでしょうね。
スマッチの掲示板も見に行きましたが、なるほど、皆さん納得されているご様子です。

[142: 匿名さん]

給湯器がリースか否かだけでなく、他にも色々な条件を考慮して購入を決める方が大勢いらっしゃるでしょうから、このような物言いはいかがなものかと思います。

[143: 匿名さん]

給湯器の件は、納得すれば（しぶしぶ含め）購入を前向きに検討する。
おかしい、損だと思えば他の物件をあたる、ということでいいんじゃないでしょうか。

世の中給湯器リースじゃないマンションが大半ですし。

[144: 匿名さん]

>142
142さんは長谷工の方ですか？それならお仕事ご苦労様です。
それとも、単にこの物件に惚れこんじゃった方ですかね？それならもう少し冷静な態度で物件を検討されたほうが、よいマンション選びができると思いますよ。アドバイスです。
それと、規約に違反しない限り自由に発言できる掲示板なのですから、勝手にあなたが仕切るのはいかがなものかと。

私はこのマンションは給湯器リースの件以外はとてもいいマンションだと思っていますよ。
だからこそ、このような目先の事しか考えない施策をする長谷工が宜しくないなと思っている次第です。


高々２０万円もしないガス給湯器をリースにする本当の狙いはどこにあるのか説明しましょう。
142さんは読みたくないなら読まないでくださいね。あなたの勝手です。
（つづく）

[145: 匿名さん]

マンションを建設する際に意外にかかる費用として、ガスの配管費用というのがあります。
地中にある東京ガスのガス管から、マンションまでの配管を引っ張ってくるというものです。
地中工事になりますので、コストは電気を引く場合の比ではありません。
この作業は東京ガスにお願いする形になるため、デベロッパーは東京ガスに代金を支払う事になります。
この費用は、工事原価の上昇要因です。

この費用を削減するには、二つの方法があります。

一つは、ガスを引かないこと。すなわちオール電化です。
ガスを引かないので当然ガス管工事は必要ありません。
最近の長谷工マンションにはオール電化が非常に多かったのは、この理由です。
例を挙げれば、キャピタルガーデン東大島・ＴＯＫＹＯＦＯＲＥＳＴ・フォレシアム川崎・ザレジデンス千葉ＮＴ中央・etc・・・とかなり多くのマンションがこのタイプです。

もう一つは、東京ガスに工事代金をサービスしてもらう方法です。
もちろん東京ガスもただではサービスしません。
マンション設備に東京ガスにお金が落ちるための設備を、ある程度導入することが条件になります。
よくあるのは、東京ガスの床暖房を全戸に導入するならば、配管工事量は無料というものです。

本物件に話を戻します。
本物件ではガス床暖房は入っていませんが、ミストサウナとピピっとコンロが設備に含まれており、いずれも宣伝文句になっています。
これら二つはいずれも東京ガスの売りたい商品であると思われます。
これに加えて、ガス給湯器をリースにすることにより、長谷工は東京ガスの配管工事費用を値切ったのではないかと思われます。

ガス床暖房を採用しなかった理由は、それが工事原価の低減にはなっても、物件価格を安くする方向には働かないからでしょう。
ガス床暖房の場合は、マンション価格は配管工事費用の削減分安くなるものの、床暖房設備の費用分高くなります。
給湯器リースの場合は、マンション価格は配管工事費用の削減分安くなり、給湯器を買わない分安くなります。
そして安くなった価格で、長谷工はマンションを売りやすくなります。

以上が、長谷工が給湯器リースを導入した理由であると思われます。以上

[146: 匿名さん]

給湯器のリースでこんなに書き込みが多いとはビックリですが、立地、広さ、金額等
他にはあまり無い様な良い条件の物件だと思います。
モデルルームの来場者も満員御礼でしたし、現にこの時期にこの売れ行きは凄いです。

購入した私としては、給湯器のリースはそんなに重要な悪条件ではありません。
気になさる方は購入をしなければ良いだけですから・・・。

皆さん納得行くまで探されて、良い物件に巡り合えればいいですね。

[147: 匿名さん]

>142 >145
要するに抽選外れたんですね。わかります。

[148: 契約済みさん]

１４２です。

アクアサイドを既に契約済みですよ(笑)

[149: 物件比較中さん]

＞１４５
長谷工そんなに悪くないように読み取れます。
営業努力の範囲内って感じです。


もうちょっとこう、具体的に数字で買主が大損してしまうって主張する根拠を教えてほしいです。

真面目に検討中なので、お願いします。

[150: 匿名さん]

マンション購入検討初期の素人です。
数点疑問がありますので、お詳しい方ご教授いただけると幸いです。

①販売から約２カ月でほぼ半数が分譲済みですが、なぜこんなに売れ行きが好調なのですか？このままではあと３カ月程度で完売してしまいますでしょうか？
②ご契約された方の気分を害してしまい申し訳ございませんが、長谷工さんのマンションは絶対にやめておけと知人の最大手不動産デベロッパー関係者に言われております。みなさんは「長谷工ブランド」に対しご懸念はございますでしょうか？
営業の方にマンション構造について(音環境、標準装備でペアガラスでないため結露の心配等)伺ったところ、“長谷工のマンションだから大丈夫！！”との回答でございました。大変大きな買いものをするにあたり、心配になる回答ではありました。
③価格が大変安いとのご説明を受けましたが、本当に安いのでしょうか？また、“安かろう悪かろう”物件ではないのか懸念しております。

よろしくお願いいたします。