シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[10001: マンション掲示板さん]

サイレントマジョリティは某米国大統領が演説で使用した有名なフレーズです。
「物言わぬ多数派」という意味です。

[10002: マンション検討中さん]

週末などかなり見学入ってそうだけれど年末年始は売れたのかな

[10003: 匿名さん]

年末年始はすみふも休みだよ。

[10004: 検討板ユーザーさん]

やはりデカい。遠近感が分からなくなりそう。

[10005: 坪単価比較中さん]

飛行機飛ぶのはいいけど、電波障害が嫌だなぁ。衛星放送ダメになるかなぁ。

[10006: 匿名さん]

>>10004 検討板ユーザーさん
高さより横の長さと幅の厚さがマンションの中でも圧倒的でありデカいという印象だね

[10007: マンション検討中さん]

>>10005 坪単価比較中さん
あんまり飛行機で電波障害とか聞かないけど、あるもんなの？

新宿の高層ビル群のせいで、中野あたりは東京タワーからの電波が届きにくくてケーブルテレビが発達したみたいなのは聞いたことあるが。

[10008: 匿名さん]

>>10007 マンション検討中さん
無いと思いますよ
現に私は飛行機離発着の付近に住んだことがあるけどなんの影響も受けませんでした

[10009: 口コミ知りたいさん]

寸胴マンション。
ある意味、丈夫そうですね

[10010: 匿名さん]

シティずん胴大井町ってのはダメ

[10011: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[10012: マンション検討中さん]

ほぼほぽ外観は、完成しましたけど、うーんもう少し高さがほしい。でぶっとした感じで、中途半端。なにか物足りない感があり、ブリリアを3つ無理やりくっ付けた感じだ。空港近いので高さ制限のからみでしかたがないか。

[10013: 匿名さん]

>>10012 マンション検討中さん
ひょろ長いタワマンに比べて安定感があって安心できます
ただ高いだけのマンションにあるデメリットが
少ないのでグッド

[10014: 匿名さん]

低層物件に比べてタワマンは、眺望だけは真似しようがない一番の差別化要素です。
そういう意味では、高さは非常に大事。
安心感云々は、価値を履き違えてますよ。

[10015: 匿名さん]

>>10014 匿名さん

高さがあってもPC武蔵小山のように他タワマンに四方囲まれて眺望無いんじゃ意味ないよ

[10016: 匿名さん]

つまり、チビタワーのシティタワー大井町と同じくらい、囲まれPC武蔵小山もタワマンの意味がないということでしょうか。

[10017: 検討板ユーザーさん]

これだけの面積でフロアが広いと、部屋からエレベーターや入口まで、フロア内の移動が少しストレス感じそうで心配です。同じフロアの戸数もかなり多そうで、よくマンション内で人と会いそうです。

[10018: 匿名さん]

たしかにブリリアを３つくらい無理やりくっ付けた感じがする。。広い面積いっぱいギュウギュウに戸を詰め込んだ感じ。2棟に分けて連結するとか、もう少し余裕もてたら、プライバシー面でもなお良かった。

[10019: マンション検討中さん]

どんなタワマンでも眺望を売りに出来るのは高層階だけ
しかも40階以上は小さな景色を見下ろすだけで魅力に欠けると言われている
都内の夜景もビルの大きさがわかる30階程度の方が綺麗だからテレビで採用される
40階タワマンで最上階の人だけが快適なら中層、低層はなんの為に買うのでしょうか？
タワマンより低層マンションを好む人もいて人それぞれ
高さだけを求める人は40階以上の高層階だけを狙えばいいじゃないですか
「住む」という本来の目的を考えない人でしょうから

[10020: マンション検討中さん]

>>10017 検討板ユーザーさん
では買わなければいい
ワンフロア6世帯で仲良くなるマンションの方が貴方には向いているようですね

[10021: マンション検討中さん]

>>10014 匿名さん

こんな人がマンションにいたら嫌ですね

[10022: 匿名さん]

眺望を維持するには公園や水辺直結でないとね、あとからお見合いだけは勘弁。

[10023: 検討板ユーザーさん]

東京の超高層マンション（２０Ｆ以上）は２０２０年予定値も含め、約４４０棟のみ。都内マンションのストック数は２０１１年時点でも全体で約５万棟なので、１％にも満たない。

シティタワー大井町をチビとするのは、日本男性の身長分布の上位１％が１８５ｃｍなので、１８５ｃｍの人をチビと呼ぶことに等しい。

参考：
①超高層マンションとは？-ホームズ
②東京カンテイのプレスリリース / タワーマンションのストック数（首都圏）２０１８年
③マンションストック・市場の状況 - 東京都都市整備局２０１４年

[10024: 匿名さん]

眺望ないなら、低層の方がいいです。

[10025: 匿名さん]

>>10022 匿名さん

PC武蔵小山のように四方タワマンで眺望塞がれたらリセール絶望。

[10026: マンション検討中さん]

>>10025 匿名さん
西側まだ残ってるかな。

[10027: マンション検討中さん]

>>10025 匿名さん
四方は囲まれないのでは。

武蔵小山近くですが、現時点では圧巻にそびえ立ってる。

数年でCT武蔵小山でどっかの方角は30度ぐらい眺望塞がれるってことだよね。

[10028: 匿名さん]

>>10027 マンション検討中さん

数年で全ての眺望が無くなるとかホント悲惨。
だから結局バルクになったようだよ。

[10029: マンション検討中さん]

他のマンションは当該スレで議論しましょう。

何でも言い方次第ですよね。
細いペンシルもよく言えばスマート、同階少なくプライベート保てる、
シティタワー大井町の場合は寸胴、デブ。
よく言えば安定感あり重厚で威厳ある。
ここはスマートとは言い難いけど、ファミリー層中心なんだからそれで良いのではないでしょうか。

[10030: 検討板ユーザーさん]

９７ｍ、２９Ｆもあれば、実用面で全く問題ないのが事実。

空地率５５％でフォレストパークや交通量の少ない道路も挟み、隣接の区画との余裕もある。

スミフビルある北でさえ高層階なら、都心ビューが見渡せる。

ましてや西は低層からでも永久眺望。１９ｋｍ離れた桜木町ランドマークタワーからでさえ、シティタワー大井町の全貌が見えるほどに抜けている。

再開発マップ、大井１丁目周辺の既存建物、これまでの大井町の高さ制限から判断すると、将来的な囲まれリスクもかなり低い。

[10031: マンション検討中さん]

>>10030 検討板ユーザーさん
20階以上の北西部は視界が開けていいですね。
更に22階以上になるとスミフビルの屋上も眼下になるので眺望、安定いずれも確保できます。更にマンション自体が利便性の高い地域にあるから良好な生活ができると思っています。
また各戸のスパンが広く小さい部屋は低層に集めているため、私の予定階は18戸で武蔵小山パークシティの15戸と大差ないですよ。

[10032: 匿名さん]

>>10031 マンション検討中さん

やはりここの上層階の生活パフォーマンスはただ高層と言うだけのどこかのマンション上層階より優れていると思うな

[10033: 匿名さん]

建ぺい率をかせぎつつ
全居室、LDKを窓側に配置するためにマンション内に巨大な空洞がある
まあまあ贅沢な作りだよね

[10034: 匿名さん]

>>10033 匿名さん
この3ブロックに分かれた巨大な空洞エリアが設計の妙であり、各戸間がお見合いにならずにプライバシーが守られている

[10035: 匿名さん]

>>10034 匿名さん

さすが天下の日建設計ですね！

[10036: 匿名さん]

>>10035 匿名さん
細かい工夫はしていても見た目は高さ29階で比較的単純な形状かつ周りの余地が広い。
結果として修繕費がかなり安くなるように設計されているとの評価がありました。

[10037: 匿名さん]

すみません。検討することかを検討するフェーズのものです。タワマンは、管理費、積立金が断然高いという認識なのですが実際いかがでしょうか？
大型修繕の際に追加で積立金を入れないといけないのではと思ってたりしてます。実際はどうなんでしょうか？ご存知の方いれば教えてください。

[10038: 匿名さん]

>>10037 匿名さん

大規模修繕ってオフィスビルはやっているところ見かけませんね？
本当はやらなくて良いものなのでは？

[10039: 匿名さん]

>>10037 匿名さん

タワマンは普通のマンションよりも高機能の設備(エレベーターや水道や機械式駐車場等)を使っていたり、足場を作ることができなかったりで、修繕するとなれば当然高額になります。また、中古マンションを見ていたときに、311を受けて免震設備が痛み、交換したせいで築10年の時点で修繕積立金がなくなっていた物件もありました。

まあ、築15年目くらいまでに売り逃げできれば基本的には問題ないでしょう。

[10040: マンション検討中さん]

このマンションの管理費は303円/㎡
都内内廊下タワマンだと普通は330円/㎡で10パーセントぐらい安い。駐車場料金収入が結構あることが理由。
管理費負担が重いなら、郊外外廊下マンションへゴー。

18年度で販売された管理費の高いマンションランキング
①ザ・パークハウス渋谷南平台（799円/㎡）
②パークコート青山一丁目（743円/㎡）
③プレミスト赤坂翠嶺（682円/㎡）
④ザ・コート神宮外苑（645円/㎡）
⑤ブリリア一番町（605円/㎡）
⑥ジオ元赤坂（594円/㎡）
⑦ブランズ六番町（570円/㎡）
⑧サンウッド青山（568円/㎡）
⑨ブリリア高輪レフィール（564円/㎡）
⑩ジ・インプレスト高輪（563円/㎡）

安いマンションランキング
①ブリシア小岩（73円/㎡）
②バウス横須賀中央（117円/㎡）
③シンビエンス新百合ヶ丘（121円/㎡）
④サンリヤン小岩レジデンス（127円/㎡）
④ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船（127円/㎡）
⑥ヴェレーナ多摩永山ザ・シーズンズ（128円/㎡）
⑦アーデルグラード梅嶋（129円/㎡）
⑧ベルジュール町田中町（138円/㎡）
⑨クリオ横濱本牧（140円/㎡）
⑨デュオヒルズ南町田ザ・ガーデン（140円/㎡）

[10041: 匿名さん]

吹き付け？

[10042: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金が不足する可能性を見越すなら、仮に１２年目に大規模修繕が２０億かかったとして、もし長期修繕案が９億で見込んで積み立てていれば、１１億の不足。６３５戸で負担したら戸平均１７３万の追加金が必要。

同じ超高層マンションに何十年も住み続けるためには、大規模修繕費の万が一の増額に備え、１２年置きに３００万円くらいの出費（個人でも月平均２万強を積み立てておく）が可能な財力が必要だと個人的には思っています。

大規模修繕の増額に繋がる可能性として想定しておくべきは、長期修繕計画の見積もり不足、管理組合による適正な管理修繕の未実施、住民の無関心によるチェック機能麻痺での無駄使い、大地震による免震装置の大幅劣化、建築工事の不備などですかね。

何も起きなければ、全員参加で適正な価格とタイミングで物件の管理を怠らなければ、長期修繕計画通りで済むはずなので、当初から多めに積み立てるよりは、各々が貯蓄しておいたほうが良い気はします。

参考
大規模修繕費の内訳
https://kanrikumiai-support.jp/daikibo-shuzen/tower-hiyou/
パークシティ武蔵小杉の事例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802

[10043: 匿名さん]

>>10040 マンション検討中さん
管理費があまり安すぎるのはそれだけのものでしかないと思いますよ。
グレードの高さに比し割安のこのマンションぐらいが丁度いいのではないのでしょうか。

[10044: マンション比較中さん]

>>10042
さすがデイリー新潮の記事ですね！タワマンなんて怖くて買えない！！

夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
マンションの上階で殺人、部屋には血混じりの水漏れが！　所有者に振りかかった地獄のようなトラブルとは
30～40代での住宅ローン返済計画が「老後破産」を招く！　激増する「老後破産」
2023年、老朽分譲マンションが250万戸強に！

[10045: 匿名さん]

『痘痕も靨』論しか話さないここのポジさんがいなくならない限り、検討から外さざるを得ませんね

[10046: 匿名さん]

>>10045 匿名さん
どいぞ、他所に行って下さい

[10047: 匿名さん]

>>10045 匿名さん

あばたもえくぼを漢字で書く
検討板に検討から外すことをわざわざ書き込んでくる

コミュニケーション能力の低さとネガティブな性格が露呈してますよ

さようなら！お元気で！
二度と戻ってこないでくださいね！

[10048: マンション検討中さん]

>>10044 マンション比較中さん
はははっ
性懲りもなく何度も何度も
あなたは何が目的なのですか？

[10049: 名無しさん]

どこのマンションにも質の悪い連中が書き込んでくるのですね

[10050: マンション検討中さん]

日本中どこを探しても何もかも最高のマンションなんてのはあり得ません
メリデメが交錯する中で最も高得点のもの、そして自分のビジョンに最も適合するものを皆さん真剣に探していると思います
私は都内の新築予定マンションを全てチェックしてみましたがシティタワー大井町がベスト1と判断してエントリーしました
今更どんな項目かは言いつくされていると思いますので各々ご自分でも分析してみてはいかがでしょう