分譲マンションの20、30年後って…

[匿名さん]

新築の購入を検討中ですが、将来管理費や修繕費が実際どれくらい上がるのか、予想もしないほどの出費があり得るのか、不安に思っています。戸建であっても修繕費は自分で積み立てておく必要があるのは分かりますが、修繕をするかは自分の判断次第。その点マンションは義務というのが不安です。管理会社による修繕計画は、コンサバに見積もられていて実際は計画より緩やかに上昇するケースが多いのか、それとも逆にギリギリの計画で実際は速いペースで上昇するのか、など、もちろん管理会社にもよると思いますし、不測の事態発生による臨時支出もあると思いますが、実際こんなケースがあったという実例、経験談を教えて頂けませんか？あと、何十年後の大規模修繕の際、積み立てで本当に賄いきれるのか、足りなくて臨時徴収があるケースが多いのか、など、管理会社が教えてくれないリアルな実情をお伺いしたいです。長くて申し訳ありません！

[43: 匿名]

地方が閉鎖されて、地方から都心に人が集まるって説はどうなんでしょうか？

[45: 匿名さん]

地方でそろそろ築20年のマンションに住んでるが、近くにいくつも安い新築分譲マンションが
建って、中古は売れにくくなってきている。

[46: 賃貸住まいさん [男性 50代]]

遺産である程度のお金が入ったのですが、将来有料老人ホームに入ろうと思っています。なので持ち家を購入してもいいのですが、売れなかった時のことを考えると持ち家は辞めました。

[47: 匿名さん]

いつの話ですか？
独身ですか？
いつ幾らの遺産が入ってきたのですか？

結婚していて子供がいてマンションも購入できなかった40才代の時に入ってきて手取り1憶程度なら、夫婦で老人ホームに入るので消えてしまいますね。
手取り2億円なら、夫婦で老人ホームに入る1億円を残しておいて、中古で５千万円程度のマンションを買っていれば、売却時に値上がりをして儲かるかも知れませんし、値段がさがっていても問題ないですし、売れないなら売れるまで賃貸で貸せばいいだけのことです。

手取り数千万円の遺産なら、老人ホームはあきらめましょう。

[48: 匿名さん]

分譲マンションの２０年後、３０年後ですか～
配管交換やドアロック交換、立体駐車場機械交換ともりだくさんですよね。

２０代でマンションを買った人は
収入もあるしまだまだ住むので修繕にも積極的でしょうけど

４０代、５０代でマンションを買った人は
収入もないしもう先もないので修繕でお金なんか使いたくないでしょうね。

住民の生活レベルが大きく異なってきたときマンションってどうなるんですかね。

[50: 匿名さん]

>>35

築44年のマンション50㎡に住んでいます。

東京メトロ、都営地下鉄の駅まで8～10分です。
最近の売買は、リフォーム無が2000万円前後、リフォーム済が2300万円位です。

地下鉄駅1分で700万円とは？？都内ではないですよね。

給水塔、給水管、排水管の工事は済んでいます。
エレベーターは大規模な修繕をしまし、交換していません。

我が家は、リフォームしているので、特に問題なく暮らしています。

敷地が広いので、いずれは解体して土地を売却すれば、良いのかなと思っています。
ただ賛成者が五分の四いないとどうにもならないです。

[51: 匿名さん]

>>50

３５と言うと、2年前のレスです。
暇なんですね。

No.35
by 匿名　2013-11-29 22:54:07
近所にある築25年のマンション
当時はお洒落に作ったものなんだろうけど、今見ると間取りも仕様もあり得ない
絨毯の部屋なんて今時ないもんね・・・
地下鉄の駅徒歩1分で当時4000万くらいしたらしいけど、今700万で売り出しても売れないらしい

飽和状態でも新築マンションはどんどんどんどん永遠に建っていく
日本のいく末が怖いわ

[52: 匿名さん]

>>50

今日は暇でしたわね。

「分譲マンションの20、30年後って」どうなっているのか分かって頂けたでしょうか？
修繕工事がきちんとされているマンションは「住めます！」＆「売買できます」です。

[53: 匿名さん]

>>53
それは早とちりです。
大規模修繕工事などの修繕工事がきちんと行われていても、設計がまずい建物や、躯体に欠陥があったり手抜きされていたり、悪い地盤に建てられているマンションだと、修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションです。

[54: 匿名さん]

No.53 by 匿名さん　2015-08-02 21:16:28

>>53
それは早とちりです。



　↑　
お前スゲーな！

[55: 匿名さん]

単純で普通の人ならスルーする事に対してのみの揚げ足取りしか出来ないのは、その一点以外に突っ込みどころがなかったと言うことなので、よほど悔しかったのでしょう。
内容については完敗だと言うことですね。

[56: 匿名さん]

>>55
やっぱりお前スゲーな！
スゲー悔しいよ。
完敗カンパイ。

修繕工事がきちんと行われていても、
＞①設計がまずい建物や、
＞②躯体に欠陥があったり
＞③手抜きされていたり、
＞④悪い地盤に建てられている
マンション

①設計がまずいって例えばどういうこと？
②③それは大変ですね。だって躯体の欠陥や手抜きって犯罪行為ですよ。
　売り主の瑕疵担保責任の所在をどう考えますか？
④どういう意味ですか？地盤が多少悪くても支持層まで杭打ちしますよね。
　それが成されてないならそれは犯罪行為ですよ。

違法建築による犯罪マンションの事を言っているんですよね。
それなら修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションですよね。
なるほど。
突っ込みどころがないですね。

[57: 匿名さん]

＞①設計がまずいって例えばどういうこと？

書いた文章の通りです。
設計が下手と言う意味です。


＞②③それは大変ですね。だって躯体の欠陥や手抜きって犯罪行為ですよ。

欠陥や手抜きが発覚し、証明されなければ犯罪にはならないのが日本の法制度です。
証明されたとしても、示談で隠せることばかりですし、裁判に至っても、有罪になるとは限りません。
冤罪と言うこともありますから、あなたの言ってる内容は屁理屈となります。


＞④どういう意味ですか？地盤が多少悪くても支持層まで杭打ちしますよね。
＞　それが成されてないならそれは犯罪行為ですよ。

数年前、埼玉県で実際に起こった事を知らないようですね。
それから、基礎知識が無さすぎますので、一から説明する気にならないので、自分でネット検索をすれば見つかりますので、自分で納得するまで基本的なことは調べて下さい。


＞違法建築による犯罪マンションの事を言っているんですよね。

「違法建築による犯罪マンション」とは何でしょう？
全く意味が分かりません。
それは、あなたの早とちりと妄想によって生まれた産物で、誤解ではないでしょうか。


＞それなら修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションですよね。

話が通っていませんよ。


＞なるほど。
＞突っ込みどころがないですね。

あなたの文章は、突っ込みどころが非常に多いですね。

[58: 匿名さん]

＞違法建築による犯罪マンション

何の事でしょう？
　

[59: 匿名さん]

>>58
「Ｍｒ．早とちり」さんの言うところの
＞修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンション
の事のようですね。

[60: 匿名さん]

なるほど、そのようですね。
やっぱりそんな事を平気で書いてしまうのは「Ｍｒ.早とちり」さんですね。

[61: 匿名さん]

>>57
屁理屈ばっかりだな（笑）

[62: 匿名さん]

>>61
>>54で"早とちり"って言われて頭に血がのぼったみたい。
屁理屈にもなるだろ。ま、気にすんな。

スレ趣旨に戻りますが、マンションの20年後、30年後を語る上において長期修繕計画は欠かせないと思いますが、特に地方デベにおいて見られがちな事象として
"分譲当初計画案の修繕積立金が安すぎる"
というのが気になります。
当初の修繕積立金が月額3000円程度の分譲マンションもあるようですが、
こういったマンションこそ問題があると思います。

[63: 匿名さん]

>>62
＞当初の修繕積立金が月額3000円程度の分譲マンションもあるようですが、
＞こういったマンションこそ問題があると思います。

これだけの情報では、問題になるのかどうか判断することは出来ませんね。
一番大事な事は、何㎡の部屋かが分かりません。
あとは、何階建てで部屋数が何戸なのか、外壁の仕上げなどで変わるからです。
ワンルームで４０㎡なら妥当だと言えるし、４ＬＤＫ１００㎡なら誰が見ても安すぎます。
それから、何年か毎に値上げの計画をしてるかどうかが分かりません。
値上げの計画がなく、定額の計画なら問題ですが、値上げを計画してるなら、その額によっては妥当かも知れません。

[64: 匿名さん]

>>63
屁理屈ばっか(笑)

[65: 匿名さん]

>>64
自分が理解出来ないものを全て屁理屈だと言って誤魔化すのは良くないですよ。
少なくとも、５年を目安に値上げしていく計画なら、誰がみても修繕積立金が３千円というのは、ワンルームで４０㎡なら妥当に見えますが、４ＬＤＫ１００㎡なら安すぎます。
対照の物を示さずに具体的に金額を言っても意味がありません。

ソフトクリームが１００円では安すぎると書いた場合、スーパーなどで売ってる１個１００円のソフトクリームなら妥当ですが、高級店で売ってる１個５００円のソフトクリームだとすると、確かに安すぎます。

どんな物の金額を言ってるのかも分からないのに、話を進めることは不可能です。

[66: 匿名さん]

ふ～ん。
じゃ、ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で修繕積立金が月額３０００円でいいんじゃない？
こういうのは文脈で大体勝手に想像するもんで、ソフトクリームまで持ち出す話じゃないんだけどな。

[67: 匿名さん]

>>66
早とちりしてはいけません。

＞じゃ、ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で修繕積立金が月額３０００円でいいんじゃない？

６２さんが、どんな広さで、どんな仕様のマンションで３千円なのかを知らせれることであって、あなたが自分勝手に決めていいものではありませんよ。

[68: 匿名さん]

２０～３０年前に建てられたマンションと、最近建てられたマンションを比べても意味がないですね。

[69: 匿名さん]

スレ趣旨に戻りますが、マンションの20年後、30年後を語る上において長期修繕計画は欠かせないと思いますが、特に地方デベにおいて見られがちな事象として
"分譲当初計画案の修繕積立金が安すぎる"
というのが気になります。
当初の修繕積立金が
ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で
月額3000円程度の分譲マンションもあるようですが、
こういったマンションこそ問題があると思います。

[70: 匿名さん]

>>69
地方のデベロッパーが建てた物件に関しては良く知りませんが、東京２３区内でも総世帯数が１００世帯前後で７０㎡前後の３ＬＤＫで初年度の修繕積立金が毎月５千円台のものはあります。
しかし、購入時に一時金として３０万円くらいの金額を支払うと言うのが前提で、長期修繕計画には、５年毎に値上げを計画していて、例えば、５年目からは１万円、１０年目からは１万５千円、１５年目からは２万円、２０年目からは２万５千円と上がって行くものや、
５年毎の値上げはするが上げ幅は少なくし、１０年毎に一時金のように何十万円かを支払うと言う計画になっていたりします。

それから、立地に恵まれていて、建物の傷みが少ないとか、修繕工事に金が掛からない設計と仕様になっているなら、大規模修繕工事に多額の費用が掛からないので安くなっていると言うこともあるでしょう。
幹線道路の傍なら毎日の振動がありますし、排気ガスがコンクリートの中性化を早めたり、シールの寿命を縮めたりしますし、今のような季節はアアスファルトなどで常に高温にさらされたりしますので、傷みも早いし、高額な材料などを使わないとかえって工事回数が増えるので高くなってしまうなどの違いもあります。

金額だけで判断する事はできませんね。

[71: 匿名さん]

２０、３０年後のマンションとかトランプのババみたいなイメージだなあ。
最後まで持ってたら負けって感じで。
マンションとか１０年くらいで買い替えるのが良いんじゃない？

[72: 匿名]

ジジババになって10年ごとに引越していたら、しんどいのでは？

[73: 匿名さん]

　６０歳を超えると、引っ越しはシンドイですね。　もう、引っ越ししたくありません。
　分譲マンションも一生があり、適正な管理や、修繕をしていれば、最近のマンションは、一生物になります。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん
それは、金を掛けてメンテを続けた場合でしょう。ケチればそうはいかない。
湾岸物件だと塩害もあるし、デべは一生物との保証はしません。

[75: 匿名さん]

ビートたけしのTVタックル
2017年7月9日（日） 12時00分～12時55分

▽2020年には築40年を超えるマンションが全国で94万戸に!パーマ大佐が老朽化マンションの実態に迫る!管理組合がキチンとしておらず修繕費不足…モラル崩壊マンション。所有者が不明で工事が出来ないマンション。区分所有法が障壁に…建て替え出来ないマンション。建物は老朽化し、住民は高齢化…ダブル老い問題に国が取るべき対策は?

[76: 匿名さん]

30代で新築を買って、20～30年たって住み替えでまた新築（もしくは設備の整った老人ホームへ入居）を買えばそのうち寿命がくるからOK
二回目に買う時はローンが通らない年齢だからキャッシュで購入
真面目に働いて無駄遣いしなければ問題ないね

[77: 匿名さん]

　終の棲家とマンションを考えない場合は、新築にすみかえＯＫです。
　永住もしくは長期居住する気なら、速やかに真面目でまともな排他をしないマンション管理士に相談しましょう。
　管理会社が財閥系悪徳管理会社なら、速やかに少しでもましな管理会社に変更しましょう。

[78: 匿名さん]

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と、低級大規模修繕工事コンサルタントに付き合わされなければ、大丈夫。
　せめて、工事会社は、まともな会社を選びましょう。

[79: 匿名さん]

　今のままでは、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と、社員マンション管理士の上級フロントに食いつぶされ、限界マンション一直線。　おおこわ。

[80: 匿名さん]

60歳になったら新築マンション購入。
それまではUR賃貸の古い団地に我慢して
住むのが一番だね。

[81: 匿名さん]

６０歳までにローン完済、若しくは貯蓄で一括購入しないと、老後の資金が無くなるけどね。

[82: 匿名さん]

>>73 匿名さん
一生が何年なのか分からないけど、ちゃんと修繕積立金をして、適正な大規模修繕をしてれば２回目位までは大丈夫かな。
あとは、機械式駐車場やディスポーザーが無く、共用施設が派手（温泉施設や噴水など）で無ければ、それほど臨時徴収も無く暮らして行けると思います。

[83: 匿名さん]

100万戸近いマンションが建替時期を迎え、現行の区分所有法の限界が露呈。社会問題化し建替が容易になる方向で（建替反対者の所有権が制限される方向？)区分所有法が改正され、老朽マンションの建替が進む！という近未来を予測(期待)しています。その時に備えて、建替が視野に入ってきた時点で賛成できるような状態に自分を置いておくことが大切かとおもいます。

[84: 匿名さん]

2020年には築後３０年超のマンションが全体の４割を超えます。
ほとんどのマンションが所有者の高齢化で建て替えなど不可能な状態。
今新築マンション購入して３０年後は間違えなくスラム、コンクリートの粗大ゴミ。

[85: 匿名さん]

やっぱり５年～１０年ごとに買い替えて、還暦ぐらいで終の棲家にするのがいいでしょうね。

[86: 匿名さん]

　大規模修繕費用は掛かりますよ。　第１回目は、販売時の特別修繕基金で乗り切れても、そのあとは資金不足に陥りやすいです。　マンションすまいる債を、管理組合が積み立てていると、第１回目は何とかなりますが、そのあとは分かりません。　大規模修繕は止め、修理箇所の厳選をお勧めします。

[87: eマンションさん]

マンションに明るい未来が見出せないです。
古くなったら売却みたいに書いてる人もいますが、そもそも老朽化したマンション買う人っているんでしょうか？
先日テレビで特集されていましたが、1平米あたり200円（70平米で14000円）の修繕積立金を負担していないと建て替えの時に費用が足りないそうです。
実際、新築時からそんなに負担しているマンションって少ないですよね。

[88: 匿名さん]

建て替え費用に追加で4桁万円に仮住まいが年単位な上に引越家賃で数百万
これで誰が建て替えに賛成するんでしょうね

[89: 匿名さん]

>>85 匿名さん
そういう人がたくさんいると不動産屋は安泰だな。
俺は不動産屋のカモになる気はないからそんなことはしないが。

[90: 匿名さん]

>>87 eマンションさん
うちの近所は築30年超のマンションも売れてますよ。
板橋区です。
安ければ買う人はいます。

[91: 匿名さん]

湾岸埋立地のタワマンは潮風で劣化が激しいから修繕費が嵩むね。
幹線道路沿いも排気ガスで煤けるからおなじく大変。

[92: 匿名さん]

軍艦島かなぁ、、、