管理費用についての質問

[契約済みさん]

広島市で来年度完成入居の新築分譲マンションを契約した者です

15階建て75世帯、エレベータ１基、管理事務室以外ジムなどの共用施設などは特に無し
全戸分平面駐車場有という物件です

契約時に渡された書類などをみると管理事務費用が月４９万となっていました

条件により色々変わると思いますがパッと見この費用は適正なのでしょうか？

それともかなり高めに設定されてますか？

入居まであと１年あるのでもし適正でないなら追求しようと思います

皆さまのご意見お聞かせ下さい

[21: 匿.名さん]

>>20
>インターネット費用が高すぎます。
>まず、インターネットをどうするかを再検討すべきと思います。
>多分マンボーで解消できると思いますけど。

「マンボー」を見ましたが、なにがどのように解消できるのか理解できませんでした。
詳しく教えていただけませんでしょうか？

[22: 匿名さん]

>２１さん
マンション掲示板「マンボー」の主な機能
　１．掲示板に張り出された情報をパソコンや携帯電話でみることができます。
　２．回覧板や各種情報も見ることができます。当然規約や各種細則も。
　３．理事会の招集案内や意見の事前交換とかもできるようになります。
　４．パソコンや携帯電話から意見箱等への投稿ができます。それに対するコメントも
　　　　書き込めます。
　５．ゴミだしルールや管理員の勤務時間、集会室・ゲストルーム等の予約状況が把握でき
　　　又、予約することもできます。
　６．マンションに関するスケジュールがパソコン等で確認できます。
　７．「マンボー」からいろんな情報や提案が流されてきます。
　８．導入費用・運用費用は一切不要です。それは、企業からの広告により運営されているからです。
　　　ホットペッパーとかと同じです。

　インターネットの活用をどのようにされてるのか分かりませんでしたので、参考までに書き込みました。

　
　

[23: 匿.名さん]

>>22 さん

わたしが知りたいのは、>>22 の内容と

>>20
>インターネット費用が高すぎます。
>まず、インターネットをどうするかを再検討すべきと思います。
>多分マンボーで解消できると思いますけど。

との関連性です。

[24: 匿名さん]

>>20
>>22

21=23さんは、
そのマンボ―を見るため・使うための、ネット回線はどうするのか？

マンボ―を使うとネット回線がどう安く済むのか、
或いは、ネット回線すら不要なのか…を知りたいのだと思いますが…

[25: 匿.名さん]

>>24 さん
補足をしてくださり、ありがとうございました。

このマンションには、特定のプロバイダによるインターネット環境が備わっており、
全住戸が一律にインターネット利用料（２，８１４円）を負担すると理解していましたが、
突然、そこに「マンボー」が登場し、

>インターネット費用が高すぎます。
>インターネットの費用が高すぎてこれがネックになっています。
>まず、インターネットをどうするかを再検討すべきと思います。
>多分マンボーで解消できると思いますけど。

とありましたので質問をさせていただきました。

[26: 匿名さん]

>24さん
パソコンを持っている方はパソコンで
パソコンのない方は、携帯電話で見れます。
22の内容の活用でしたら、マンボウでも無料でできるということです。
当然、総会での議決権行使書や委任状の活用もできます。

[27: 契約済みさん]

スレ主です
インターネット費用というのはこのマンション
が指定してあるネット会社と契約し
回線料、プロバイダー料等ネットに関わる
全ての費用が上記の金額ですむということで
検索サイトがどうとかいう話ではありません。
通常のフレッツ光などと比べると料金は
安くなるし現在もネットを毎日のように
利用している自分にとってはコスト削減に
なると思ってます。

[28: 匿名さん]

1戸2,814円はかなり高いですよ。まあ、競合する業者が広島にどれだけあるかって話にもなりますけど。

[29: 契約済みさん]

管理員は平日9〜17時(1時間休憩有)
土日祝は対応無しです

計算をすると時給1270円ぐらいでした

相場がわかりませんが高いですか？

[30: 匿名さん]

>>26
24です。

マンボ―さんの関係者さんだったようですね…

>>25
こちらこそ割り込んでしまい、失礼しました。
あまりに、酷かったので…

[31: 匿名さん]

>30さん
26です。
私はマンションの住民で、現在理事をしているものです。
マンボーとは全然関係がありませんよ。
私どものマンションでも使ってみようかと思って調べてみただけです。
試しに、個人でパスワートを取得しましたが、活用はしてません。
ただ、そういうサイトもあるということで、提案しただけです。
フェイスブックの活用にチャレンジしようと思ったんですが、実際運用した場合
誰がそれをやるかということで、運用面でややこしかったので、やめました。
興味のある方は、調べてみられたらいかがですか。

[32: 契約済みさん]

スレ主です
すいませんがマンボーの話はここではもうしないで下さい

管理費の適正をお聞きしてるのですから・・・

[33: 契約済みさん]

スレ主です
皆さま色々なご意見ありがとうございます

皆さまの意見を参考にさせていただくと

事務管理業務費
エレベータ管理業務費
管理員費（自分でネットで調べたら時給1,000円が相場）

が少し適正じゃないようなきがしますね

[34: マンカン理事長]

＞＞管理員業務費　　　　　　　195,000円
は適正ですよ。かなり良心的です。
管理侍の会社だと４５万くらいのはずだよｗ。
社会保険料負担とか交通費とかあるし。
ここらへんけちると、主婦のパート二人を交代で！ってなるよ。
それでもよければかまわんけど、連絡がうまくいかないのだ。

[35: 匿.名さん]

スレ主さん

清掃業務費が 31,000 円となっていますが、専任の清掃員がいるのでしょうか？
それとも、管理員が清掃業務もするのでしょうか？

[36: 契約済みさん]

35さん

その辺は自分も気になってるのでまた確認
してみます

マンカンさん
交通費が1日1000円と考えれば
妥当かもしれませんね

[37: 前期高齢管理士]

スレ主さんへ

私の出身地が広島市なので懐かしく（それだけの動機で）覗いてみました。
当て推量ですが、Ａ興産の来年５月完成予定の物件でしょうか？

ご質問の趣旨は管理費等が適切か否かですね。
一言で云えば「普通」よく観るケースです。（適切との意味ではありません）

折角、ご縁があって契約されたのですから、今あれこれ思案されるより、是非第１期の理事会に参加されて
共に住まわれる他の区分所有者の方々と検討される事を勧めます。
（良くも悪くも最初の２年で管理組合の運営レベルは決まるものだと私は思っています）

[38: マンカン理事長]

＞＞清掃業務費が 31,000 円
たぶん、パートで月２４時間くらい
２時間の廊下の掃除なら１２回　週３回できるね。

管理人に掃除をやらせてもいいけど、７０、８０戸はひとりで掃除できるほぼ限界で
管理人が管理事務室に居ることはなくなるよ。
清掃員がたまーに管理事務室にいる感じになる。

[39: 35]

管理員が清掃業務もするのであれば、管理員業務費＋清掃業務費＝226,000円
２２６，０００円／（３５＊４．３）≒１，５００円・・・管理組合が支払う
１時間当りの管理員業務費および清掃業務費（※）

※ 管理組合が支払う１時間当りの管理員業務費および清掃業務費≠管理員の時給

管理員の時給を、７５０円～９００円とした場合、
管理組合が支払う１時間当りの管理員業務費および清掃業務費／管理員の時給
＝２．００～１．６７

妥当なところではないでしょうか。

[40: マンカン理事長]

掃除のパートがいても、管理人は掃除するよ。
補助がいるかいないかの違い。念のため。

[41: 契約済みさん]

37さん

その物件です

自身初めての分譲マンション
色々ネットで調べていくうち管理費・修繕費が問題になる
等の記事を目にして自分なりに勉強しようと思いました。

75世帯中どのぐらいの人がこういった事に関心持つのかわかりませんが

自分はこのマンションに不動産の価値というより
住んで満足できる価値をみいだしたいので皆さまのご意見を聞かせていただきました。

若輩者ですが妥協せず色々意見を言ってみたいと思います！

[42: 周辺住民さん]

太平ビルサービスって、確かビル管理会社じゃないですかね？
だとしたら、大手の管理会社が管理するより安いと思いますよ。
管理会社（元請）→ビル管理会社（下請け）なので、その間がないので２～３割安いんじゃないですかね。

[43: 匿名さん]

>>41 by 契約済みさん　
一次取得者の方だということで老婆心ながらレスします。
初期の管理費用では著しく不適切さは感じませんでした。＜複数の経験者の方が言われているとおり。
もちろん、各費用の内容を精査して、より適切により安くすることも可能だと思います。

で～す～が～、
戸辺り数十円～数百円の改善に注力するよりも、竣工後２年間は専有部や共用部の「建物そのもの」の適正さに注力されるべきだと思います。
専有部や共用部にはそれぞれ「アフターの期限」があり、組合や専有部所有者がどこまで精査できるか？により将来にむけ大きな額の違いがでてきます。
購入者が総力をあげて取り組むべきは、まずは「見えない部分も含む建物・専有部」の確認です。

[44: 前期高齢管理士]

スレ主さんへ

やはりそうでしたか（当て推量も当れば愉快）
なかなか良さそうな物件ですね。
元は何が有った土地なのか知りませんが、建蔽率にかなり余裕がありますね。
（全戸分の平面駐車場完備なんて、市街地では珍しい）

しかし、駐車場使用料：５０００円／月は、近隣有料駐車場（１～１．４万円／月）に比べ安すぎますね。
管理組合にとっては、重要な収入源ですので組合設立後に見直す事を検討されては如何でしょう。

[45: 契約済みさん]

43さん

貴重なご意見ありがとうございます。

その辺にもしっかり注視して行こうと思います。

その時のポイントなど教えていただければ幸いです。

[46: 契約済みさん]

インターネットはテンフィートライトという会社です
同じ会社を使われてるマンションの方はいますか？
金額はどうですか？

[47: 匿名]

込み込みインターネットは価格よりどの程度の容量の回線に何戸ぶら下がるかですよ。

[48: 匿名さん]

戸別契約のＵＣＯＭと値段ほとんどかわらんからＵＣＯＭのほうがいいよ。

[49: 契約済みさん]

速度は上り及び棟内は100Mbpsで全75戸

[50: 匿名]

話違ってすまんが、何で管理会社は穴吹ハウジングサービスじゃないの？

[51: 前期高齢管理士]

＞３９＝３５（匿.名さん）へ

昨日、レスするのを忘れたのですが…。相変わらず明快な論理による貴兄らしい評価ですね。
ただ、前提の「７時間／日・週５日≒１５０時間／月」？？には少し疑問を感じます。

制限の４０時間／週で考えると、指数はもっと低くなります。
一般的に管理員には高齢者が従事しますので、企業は社会保険料の負担が少ないのが現実です。
私はその前提で、料金は妥当の範囲と判断します。（結論は同じか…）

[52: 匿.名さん]

>>51
前期高齢管理士さん
コメントありがとうございます。

スレ主さんの投稿 >>29 に、
>管理員は平日9〜17時(1時間休憩有)
>土日祝は対応無しです
とありましたので、>>39 のように試算しました。

[53: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん　へ
「下げ」レスが入ったのできっと貴兄だろうと思いました。

よく読まずに早トチリのコメントを書き失礼しました。
＞５１の後段で述べた理由で「少し高い」と評価を変更したいと思います。

私は諸費用の金額の妥当性を検討する時、常に「原価積み上げ」も併せて検討します。
勿論、企業の利益や相場も考慮しますが…。

[54: 匿名さん]

>スレ主さん
あなたは、管理費がマイナスになるって心配してたけど、その点は解消されたんですか。
正しいマンション管理をしていくためには、規約や法律を順守していかなければなりませんよ。
管理費がオーバーしたら、どうやって解決するか知っていますか。
そういう基本的なことも理解できなくて、経費の洗い直しばっかりやっててもマンションの管理は
うまくいきません。
特に理事でもない限り、あなたの意見が受け入れられることはありませんので。
総会の時に意見をいって、それが覆ることはまずありませんからね。
総会は、理事会の案を決議する場であって議論しあう場ではないんですから。
まず、管理規約・各種細則をしっかり読むことからスタートしてください。

[55: マンカン理事長]

調べていけば、マンション買うことが間違いだと気がつくと思うよｗ
広島なら一戸建て買えるのでは。

[56: マンカン理事長]

＞＞特に理事でもない限り、あなたの意見が受け入れられることはありませんので。
そんなことはありません。

＞＞総会の時に意見をいって、それが覆ることはまずありませんからね。
うちでは総会のときの意見で、過去2回、否決しています。（議長が反対に回るということ。問題はありませんよ）

[57: マンカン理事長]

強権的に運営するのは、ど素人の輪番理事だよ。
ど素人の輪番理事は、ホントのことを指摘されると逆ギレするのだｗ

[58: 匿名さん]

>マンカンさん
委任状の件をここで議論するとややこしくなるので、一般論を述べましょう。

>スレ主さん
あなたは、経費の相場等を知って何がしたいのですか？
理事に立候補されるんですか？
最初はデベロッパー等に立候補の意思を伝えれば、理事にはなれると思いますよ。
ただ、知るだけで、行動に移さなくて野次馬的にしったか君では意味ないですからね。
マン管の資格でも取ったらどうですか。
マンションの管理には役に立つと思いますよ。

[59: 匿名さん]

スレ主さんへ　７５戸のマンションの管理の状態についての色々な意見が出ていますが個々については良心的であるので良いとして、私の経験者としてのアドバイス。引き渡しまで時間があるのでお手元にある全資料を持ってお近くのマンション管理士会の無料相談を受ける事をおすすめします。私の経験からして引き渡しごの管理は管理会社まかせでも良いが、全資料は必ず整理して保管しておく事をおすすめします。管理の良し悪しに関係なくスタート時点の資料を完全な物を保管しておくと後々の管理に非常に役立ちます。できることなら貴方が組合の理事長に立候補して理事長に就任してマンション管理士等に相談して将来に向けての管理の基礎資料を残すべきです。たとえ話で失礼ですが始め良ければ終わり良しです。わたしのマンションは築２０年５００戸ですが管理会社は大手です。資料がなくほどほどまいっています。管理会社を追及しても担当は退職したりしてそのための費用もばかになりません。頑張りましょう。

[61: 契約済みさん]

スレ主です

皆さま毎回貴重なご意見ありがとうございます

54さん
そうですね、各種資料を再度読んでみます

55さん
一戸建ても考えてたのですが通勤や生活スタイルを考えマンションに
市内中心部から半径5キロ圏内では一戸建ては厳しいｗ

58さん
知らないでのほほんと暮らしたくないので、理事とか考えた事も無いですが
納得がいかない事を黙ってられる性格ではないので、意見は主張します。

59さん
専門家に相談するのもいいかもしれませんね！

[62: 匿名さん]

>スレ主さん
意見を主張するといってますが、どこで主張されるんですか？
理事でもない者が、理事長とかに直接抗議とかしても、簡単には受け入れてもらえませんよ。
理事会としては、一生懸命やっているのに、横から口出しされるのは迷惑以外の何もの
でもありません。現実はそんなものですよ。会社でも同じこと。
意見をいうんだったら、理事に立候補すべきです。そして、マンションの管理を勉強すべきです。
ただ、マンションの管理は、経費の削減が目的ではありません。
日常の管理をどう運営していくかが大切なんです。
あなたのは、単なる経費が高いのか安いのかというだけのような気がしますので。

[63: 管理侍]

スレ主さんが、経費が高いか安いかに感心をもたれたことは「キッカケ」ですよね。
そこから管理全般に感心をもっていかれることと思います。
理事に立候補すべきかどうかなど他人がとやかく言うことではありません。
組合員の意見を真摯に受けとめる理事会もありますからね。

[64: 契約済みさん]

62さん

そもそもこのスレをたてたのは

契約し入居まで後1年
勉強にと思いネットでマンションに関わる情報検索
契約書類をみて疑問に思いスレたて

今現在で理事や運営の話をしたいわけではなく
管理費やもろもろの契約書類にサインをする前に
不動産会社に指摘をし金額等修正の改善があるのではとの意見を言いたい為

自分の妄想かもしれませんが管理事務費用なんて管理会社の言い値だと思うし
指摘すれば相場に合わせて修正できると思ってます

逆に誰も指摘しなければ儲けもんと思ってるはずでは？

以前書きましたが

管理費-管理事務費-ネット費用＝マイナス
駐車場代でマイナスを補う形になっているので

管理事務費が安くなればその分駐車場代を修繕費に回せて
将来のマンションの補修費用・その他運営にプラスになると思っています。

一度サインをしてしまえばすぐ価格修正や管理会社変更なんてできないと思うし
理事でもなければ意見も通らないと思います

この考え方は間違っているでしょうか？

[65: 匿名さん]

>スレ主さん
考え方としては間違ってはいません。
ただ、購入もしていない単なる一組合員候補に対して、不動産会社が
聞く耳をもち、変更しますかね。
考えが甘いような気がします。
それに、価格の交渉や管理会社の変更は理事会でやる気があればできますよ。

[66: 匿名さん]

理事にならなくては、
マンションの管理に関心をもつだけに終わってしまうのでは？
一組合員の投書なり、理事に対する抗議とかがどれほど通用しますかね。
それだけ、ききわけのある出来た理事長であればいいのだが。

[68: 前期高齢管理士]

＞この考え方は間違っているでしょうか？

個人の交渉事で「不動産会社に指摘をし金額等修正の改善があるのでは」とのお考えは間違い。
と云うか、非現実的です。
私が＞３７後段でお勧めしましたが、既に疑問点があるなら理事会に入られては如何ですか？

「のほほんと暮らしたくない」のなら、尚更です。
マンションでの共同生活全体に関わる事は、全て管理組合（理事会）が区分所有者の代表です。
貴方の疑問点を交渉するのは理事会です。

当該マンションは、先日（２０日）に完売したとデベロッパーは公表しています。
未だサインしていない諸々の契約書類とは何でしょう？
管理費等を含め、重要事項の説明を受け（一旦は納得して）契約されたのではありませんか？

[70: 前期高齢管理士]

＞６８で言葉足らずでした。
現状は仮契約ですね。頭金を捨てるのならキャンセルは可能です。