広島市で来年度完成入居の新築分譲マンションを契約した者です
15階建て75世帯、エレベータ１基、管理事務室以外ジムなどの共用施設などは特に無し
全戸分平面駐車場有という物件です
契約時に渡された書類などをみると管理事務費用が月４９万となっていました
条件により色々変わると思いますがパッと見この費用は適正なのでしょうか？
それともかなり高めに設定されてますか？
入居まであと１年あるのでもし適正でないなら追求しようと思います
皆さまのご意見お聞かせ下さい
[スレ作成日時]2012-07-23 12:06:52
注文住宅のオンライン相談
管理費用についての質問
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マンカン理事長
[2012-07-23 12:18:13]
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匿名さん
[2012-07-23 12:34:04]
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匿名さん
[2012-07-23 13:20:28]
まず予算書の費目をみてみる必要があります。
主な項目としては、管理委託費、管理員業務費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター保守点検費、 水質検査費、遠隔監視業務費、電気設備保安業務費、貯水槽清掃費、自動ドア保守料、消防設備点検費、 チェーンゲート保守料、振り替え手数料、共用電気料、ガス料金、電話代、共用保険料、植栽管理費、 小規模補修費、備品費、予備費等に私どものマンションではなっています。 後、雑排水管清掃費（これは最初のうちは不要）、駐車場料金の積立金への振り替えもあるかもしれません。 まず、費目をしっかり把握した中で、皆さんが数字を出されると思いますので、それで判断 すべきです。 管理事務費用というのは、何が含まれているのかわかりませんので。 管理会社はもしかして、合人社じゃないでしょうね。 |
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契約済みさん
[2012-07-23 13:21:34]
月々の費用がそれぞれ75戸合計で
管理費 61万 駐車場代 38万 修繕費 未計算 そこに管理業者へ 49万 インターネット費 21万(使用に関係無く強制) コージェネ管理費 3万の支出 そもそも駐車場代は修繕費に計上するのが 一般的ですよね？ それを考えると入居開始時点から管理費が 足りない現象が起きてるのが不思議なんです |
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契約済みさん
[2012-07-23 13:29:03]
詳しく記載しないですいません
仕事から帰宅したら詳しい内容UPします 私としては理事長とか立候補するつもりは ないのですが健全なマンション管理で 安心して住める環境が望ましいと思い 質問させてもらいました。 入居していきなり管理費増加とかされても 困りますしね |
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6:
匿名さん
[2012-07-23 13:43:40]
平面駐車場であれば、月々の費用は殆どかかりませんので、まず管理費で計上して
そこであまった分を修繕積立金に計上するというのが一般的です。 ただ、毎年決まった額を予算に計上する必要があります。 修繕積立金が未計算とはどういうことですか？ 分譲する時は、売りやすいように、修繕積立金を安くしてまして、一定の時期がきたら 値上げということになりますね。 長期修繕計画が出来上がっていれば、簡単に１戸当たり月の必要修繕積立金の額は 計算できるのですけど、まだそこまでは作ってないでしょうね。 問題は、駐車場収入のうち、管理費としていくら使う予定があるかということでしょう。 そして、積立金の額、おたくの規模のマンションであれば、１戸当たり月の積立金の額は 12,000円もあれば十分でしょう。その差引分が、修繕積立金と考えればいいのではと思います。 修繕積立金の値上げは、早くやらないと、遅くなればなるほど、当然その額は多くなります。 一時金も徴収はしてあるとは思いますが。 |
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7:
契約済みさん
[2012-07-23 14:10:37]
修繕費は全体の金額把握してないので未計算
と書いたんですが一時金も収める形で間取りで 違うのですが自分のとこは8千円です また詳しくは帰宅後調べます |
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マンカン理事長
[2012-07-23 15:14:51]
たぶん何の問題もなし。
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匿名さん
[2012-07-23 19:27:36]
マンカン理事長は有資格者なんでしょう。
そんな単純な回答でいいんですか？ 全く疑わしい人ですね。 |
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マンカン理事長
[2012-07-23 19:33:33]
↑最初は８千円もあれば十分ｗ
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11:
契約済みさん
[2012-07-23 21:52:23]
詳細です
＊支出 管理費について（管理会社 太平ビルサービス（株）） 事務管理業務費 133,500円 管理員業務費 195,000円 清掃業務費 31,000円 給水設備管理業務費 10,250円 消防設備管理業務費 15,500円 エレベーター設備管理業務費 61,250円 非常通報業務費 21,500円 合計（上記から消費税足して）491,400円 その他コージェネ管理業務費として27,500円 インターネット費用 211,050円（1戸 2,814円） その他共用スペース、管理事務室の光熱費は別途発生 ＊収入（75戸で計算） 管理費 618,000円 駐車場代 約375,000円 修繕積立金 334,500円 修繕積立基金 24,345,000円 管理費だけで計算すると 618,000-491,400-27,500-211,050＝-111,950円 上記のようにスタート時点で管理費が足りてないのです 駐車場は借り手がいなければ収入が見込めないわけですから 管理費だけでマイナスになる計画自体に疑問を感じてしまうのです。 これは適正なのでしょうか？ |
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契約済みさん
[2012-07-23 21:55:14]
修繕費8千円は間違いでしたすいません
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13:
匿名
[2012-07-23 23:06:42]
修繕積立が4500円くらいってこと？
最初に払う修繕積立基金が32万5000円で？ そっちの方が問題。 |
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14:
匿名
[2012-07-23 23:10:27]
駐車場代は、いくらなんでも60%は見込めるから赤地というのは言い過ぎ。
ただし、修繕積立金はほぼ間違いなく足りないね。 |
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15:
匿名
[2012-07-23 23:49:46]
駐車場は70-80%の稼働率で計算するのが普通ですよ。
0%になる可能性なんかほとんどないのに、駐車場収入なしで 計算する方が不自然です。 金額だけみれば非常に良心的な価格設定と思われます。 修繕積立金が4500円くらいのマンションはいくらでもあります。 その場合は5年目、10年目、15年目と段階的に上がっていく 方式で長期修繕計画が立てられているはずです。 理事会がサボって値上げしないまま放置するなどの 職務怠慢をしなければ問題ないでしょう。 |
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16:
匿名さん
[2012-07-24 00:02:50]
単純に割って、
・管理費（インターネット込） 8,240円/戸→ネットを除いたら、5,426円/戸 ・修繕積立金 4,460円/戸 ・駐車場代 5,000円/台 広島県だから、こんなに安いのでしょうか？ エレベーターが1基だから、安いのでしょうか？ 駐車場代は地域の相場もありますが、 他の項目は、安過ぎませんか？ 物件に、なにか問題があるのでしょうか？ 最近では珍しいほどの、将来後悔するぞー物件に見えるのですが… 以前は、売り易くするために、 毎月の修繕積立金等を安価に設定していましたが… |
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17:
契約済みさん
[2012-07-24 00:08:26]
修繕費については段階的に上がっていき
26年後には18000円になる長期修繕計画は 出されてます。 駐車場代を管理費に計上したとして 余った分は修繕費に計上できるのですか？ 管理業者に対しての費用は適正ですか？ |
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18:
匿名さん
[2012-07-24 00:29:32]
管理費と修繕費は、別勘定だけど、移すのは可能です。
あと、金額だけ見れば、優秀な方ですよ。 １つだけ挙げれば、インターネット代が高いです。 （うちのマンションは、1260円です） |
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19:
匿名さん
[2012-07-24 06:50:02]
（建物専有面積5,800平米のケース）
【定期管理委託費明細】※月額 １．事務管理業務費 135,450円 （１）管理担当員費 72,450円 （２）会計業務費 63,000円 銀行取引との連絡、管理費等入金チェック、未納者への連絡、出納簿記載、決算報告書作成等 ２．管理員業務費 409,500円 （１）管理要員費用（通勤管理方式） 月～金曜日：午前8時～午後6時 土曜日：午前8時～午前11時 231,000円 （２）夜間管理要員費用 日～土曜日：午後8時～午前6時 ※仮眠4時間（午前1時～午前5時） 178,500円 ３．清掃管理業務費 （１）日常清掃要員費用（清掃員1名派遣） 週4日：1日3時間勤務 73,500円 （２）定期床清掃（3ヶ月1回実施） 18,900円 アプローチ、エントランスホール、管理員室、各階エレベーターホール、共用廊下、階段等 ４．設備管理業務費 34,650円 （１）加圧給水装置保守点検（年1回） 5,250円 （２）オンラインシステム費（24時間設備機械監視） 18,900円 （３）巡回点検 10,500円 定期管理委託費合計 672,000円 【定期管理委託費以外の業務費明細】※年額 １．消防設備点検費 352,800円 ２．建築設備定期調査費 58,800円 ３．特殊建築物定期調査費 113,400円 ４．配水管清掃費 428,400円 ５．貯水槽清掃費 81,900円 ６．汚水槽保守費 151,200円 ７．排水ポンプ点検費 25,200円 ８．ガソリントラップ清掃費 31,500円 ９．簡易専用水道検査費 20,160円 10．植栽管理費 231,000円 定期管理委託費以外の業務費明細 合計 1,494,360円 |
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20:
匿名さん
[2012-07-24 09:56:31]
>11さん
おたくの予算書なるものを拝見させて頂きました。まず、インターネット費用が高すぎます。 現在は、マンボーというのがあり、これはパソコンや携帯電話から見ることができるもので、 経費は全て無料です。一度マンボーで検索してみてください。 ＊事務管理費 １戸当たり1,780円 1,500円程度が標準です。 ＊管理員費 これは日数と時間によります。人件費ですので時給で計算してみてください。 ＊清掃業務費 これも↑と同じ考えです。 ＊消防設備費 1戸当たり500円×75戸×年2回 8万程度が相場です。 ＊ＥＶ維持費 メーカー系フルメンテナンス契約 1基 45,000円程度が相場 3ヶ月に1回の保守点検と24時間のコンピーター監視 非常通報業務費 月2万～3万程度です。 ＊管理費 通常の管理ならこの金額で十分賄えます。但し、インターネットの費用が高すぎて これがネックになっています。 管理費には、あなたの書いておられる以外に、電気代、電話料金、振り替え手数料、備品費 小規模補修費、予備費等が必要です。 計算では、そういった経費はみてなくて、11万の赤字となっています。勿論これは、駐車場収入を 充当されるのだとおもいますが、そうすると、修繕積立金が全然足りません。 管理費は、予算おーばーの場合は、その都度各戸から徴収するか、臨時総会を開いて予算の 修正の承認をもらわなければなりません。 予算がオーバーしないために、予備費を設定しておかなければならないのです。 まず、インターネットをどうするかを再検討すべきと思います。多分マンボーで解消できる と思いますけど。 |
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普通ですけど、エレベータ保守費用は含んでないと思いますよ。
管理費と修繕積立金はいくらですか？
>>入居まであと１年あるのでもし適正でないなら追求しようと思います
立候補して初代理事長になればいいですよ。
但し、規約に輪番制が書いてあると難しいので確認すべきなのは規約です。