パークハウスつくば研究学園 Part4

[匿名さん]

日々粛々と変化を続けている研究学園駅周辺エリアのランドマーク。
真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。

・過去スレと住民板は関連付けリンクから。

[901: コンプライアンス]

>>900 by 匿名さん　2009/07/19(日) 11:54
>財閥系が再販とは相当追い込まれてたのでしょうか？
ソースをご教示ください。本当であれば自分でも確認したい情報です。もし根拠のない情報であれば虚偽とは言えなくとも風説の流布で罰せられるおそれはあります。

[902: 900]

>>901
899さんが再販と仰ったので、ビックリして反応しただけです

[903: 匿名さん]

風説の流布の適用条件を調べてから理屈を述べようね♪

[904: 匿名さん]

守谷やみらい平のことを書き込む輩は愉快犯なのでスルーするのが一番かと思うがどうか？

[905: いつか買いたいさん]

この界隈の適正価格っていくらなんでしょう？みなさんはどう考えますか？

[906: 899]

すいません。
893さん達が販売状況について大きな変化があったというので、なんの話か気になって書き込んだのです。
再販の話は根拠があるものではないです。
お騒がせしました。

[907: 匿名さん]

ここの相場は今現在の公表販売価格の６.５掛かな。

[908: 匿名さん]

また根拠ない話をw

[909: 入居済みさん]

今日iias のギャラリーにいってみましたが、そこそこ売れているようで
安心しました。さくらですら（私はあのお値段よくわかりません。）
色の違う花も入れて4戸。。。淡々と売っているようです。

[910: 中立なジャッジマン]

根拠にこだわるなら、ここの板に書かれているポジティブ情報（何かの記事のコピペ）も、価格に反映するだろうという根拠がないですよね。根拠の話をするなら公平に評価しないとフェアーじゃない気がします。

[911: 匿名さん]

>>910

記事のコピペは事実でしょ。それに基づいて意見を言っているだけに見える。片やデタラメと思える６．５掛け。双方有益かどうかは別にして掲示板の反応としてはフェアだとしか言いようがないです。

[912: 中立なジャッジマン]

記事の内容を見る限り、物件がその情報により価値が上がるかのような根拠の無い話がフェアーなんですか？
これは質問なので文句ではありませんので勘違いはしないで下さいね。

[913: 匿名さん]

>>912

少なくとも根拠にしようとする姿勢の分、涌いて出た６．５よりは多少はマシと言うだけ。

どっちでもいい様な事だけどね。

[914: 匿名さん]

記事からの洞察や感想でも単なる思い付きでも根拠を確認して判断しているということですから
フェアーかどうかは別の話だと思いますよ

二次情報の信憑性を一次情報から判断するということで、その内容がフェアーかどうかは別の話ということです

[915: 匿名さん]

>>910とか>>912から想像する限り、「中立なジャッジマン」という人は>>914 by 匿名さんの
>記事からの洞察や感想でも単なる思い付きでも根拠を確認して判断している
>二次情報の信憑性を一次情報から判断する
このへんのリテラシーを持ち合わせていないと思うんですよね。だから話がかみあわない。

[916: 匿名さん]

研究学園はいいですよ。

[917: 匿名さん]

誤解を招く書き方をしてしまったので訂正。
研究学園の家賃相場から見て、最低利回り５％から逆算して計算すると６.５掛が相場になる。
立派な共有施設は管理費に反映されているので付加価値には？

[918: 匿名さん]

>>917
> 研究学園の家賃相場から見て、最低利回り５％から逆算して計算すると６.５掛が相場になる。
検討者が自分の考えと比較できるように、もう少し詳しくお願いします。
サーパスはけっこう高く貸せている部屋がありますね。部屋が広め・家賃高めになると借り手も少なくなるでしょうから坪単価も下がるでしょうが、研究学園の家賃相場をいくらと想定しているのでしょうか？また、永住するつもりじゃないと買ってはいけないという意見もちょくちょく書き込まれていますが、そもそも投資ではなく自分で住む・長く住むつもりでいる、という検討者がほとんどだと思います。期間を長く取れば当然6.5掛とは違った数字が出てくると思いますが、そのへんはどう勘案しているのでしょうか？

[919: 匿名さん]

中立と自称する人は、むしろ中立でないことの方が多いですよね。

[920: 匿名さん]

坪単価５千円１００平米で１５万円かな。

[921: 匿名さん]

単純に15万×12ヵ月×35年で6300万ですか。
利息込みと思うなら、4800万くらい？

[922: 匿名]

管理費固定資産税修繕費用は？

[923: 匿名さん]

「そもそも投資ではなく自分で住む・長く住むつもりでいる、という検討者がほとんどだと思います。」

何を根拠に仰っているんでしょうか？購入希望者一人一人にお聞きになったのでしょうか？いい加減な事言わないで下さい。この板は、根拠が無い話はタブーですよ。もしあるなら、その根拠や証拠をお願いします。

[924: 匿名さん]

利回り5％って事は20年で計算でしょ。

[925: 匿名さん]

>> 923
> この板は、根拠が無い話はタブーですよ。
↑その根拠や証拠をお願いします。

>> 920
なるほど。ありがとうございました。個人的には、知っている限りの成約事例と比較するに、ここは15万円／100平米よりもうちょっとだけ上げてもようさそうな気がしますね。

[926: 匿名さん]

15万として、年間180万×240で約4300万。
こんなところだろうな。

[927: 住人です]

↑ >No.923

>「そもそも投資ではなく自分で住む・長く住むつもりでいる、という検討者がほとんどだと思います。」
>何を根拠に仰っているんでしょうか？購入希望者一人一人にお聞きになったのでしょうか？いい加減な事言わないで下さい。

あなたこそ何を根拠にそんなことを言っているのか理解不能です。
この物件を購入するにあたって、一人一人とは言いませんが、この物件を購入した層を色々な方面から調べました。
その結果、自身の住処として、長く住む予定でいる方が多いのは事実です。
無論、投資目的で購入した方（業者含む）がいない訳では有りません。事実、それらしき物件が売りに出ていますから。
しかし、あなたがいい加減だと言うほどNo.918さんの意見はいい加減では有りません。
さも自分が正しいようにいい加減なことを書くのはやめていただきたい。真剣な検討者にとったら迷惑千万です。

規模が規模だけにとかく目立ち、この掲示板では、誹謗中傷に近いようなネガティブ意見も多く見受けられますが、
スローペースながらも、コンスタントに引越しをされている方や荷物を搬入している方を見ます。
これは、着々と物件が売れている証拠でしょう。
実際にイーアスにあるインフォメーションサロンでも少しずつ契約の花が増えているようです。
この物件に魅力を感じ、着々と住人が増えていくのは嬉しく思います。

[928: 匿名さん]

高金利の時にローンを借りていまだに払っています。
ので、パークハウスは買いたいけど買えません。宝くじが当たらないかな・・。

[929: 匿名さん]

927さんは918さんですよね？って言うか、1人3役はやめてください。

[930: 住まいに詳しい人]

収益還元的な考え方では、パークハウスの値段は相当高いです。
ということは、投資物件としては不適な値付けといえます。

ただ、お買いになった方は、自分が住まわれるために買った方が多いと思います。

投資や収益などでは計れない、「何か」に価値を見いだして買ったので、この値段でも
納得してお買いになったのでしょう。

[931: マンション投資家さん]

例えば月１５万円で貸せるとして、
１５万円＊１２＝１８０万円（年間家賃）

経費率２０％として
手取り（ネット）年間家賃は１８０万円＊（１-０．２）＝１４４万円

投資利回りはつくば市では最低でも純利回りは６％は欲しいから
１４４万円÷６％＝２,４００万円

月１５万円で貸せればこのぐらいの値段
月２０万円で貸せれば３,２００万円程度
月２５万円で貸せれば４,０００万円程度になる。

茨城のマンションに２０万円の家賃は厳しいと思うので、
収益還元的な考えでは価格は３,０００万円以下が標準的な
価格帯と推測できる。

[933: 918]

>>929
>927さんは918さんですよね？って言うか、1人3役はやめてください。
「住人ですさん（927）」にご迷惑がかかるので書き込んでおきますが、>>927は私じゃないですよ。
管理人さんにIPアドレスを照会していただいたってかまいません。
まあ、うちのPCはプライベートIPアドレスが振られているので、同じグローバルIPアドレスからの書き込みがある可能性は否めませんが、パークハウスの住民の方とはまず違うでしょう。
なんとかマンさんといい、最近横やりを入れる人やネガレスをする人は、的外れが多いですね。

[934: 匿名さん]

まあ経費は所得によるが損益通算すれば考えなくていい範囲。
しかし、マンションの販売価格が利回り５％以下は異常。

[935: 匿名さん]

>９３１

なるほどね

[936: 匿名さん]

と言う事は、自分で住むために買うなら利益分も見込んで良いわけだから高か杉なわけでも無いということだね。

因みに何階辺りを想定してるんだろう。

[937: 匿名さん]

投資目的ならここじゃなくて都心だろうし、新築じゃなくて中古でしょ。

レンタカーに最低グレードが用いられていて、
でも、実際所有目的の売れ筋はそれより上のグレード、ってのと一緒。
要は賃貸目的と実需目的とでは選ぶべき物件が違うってこと。

本気で分からないならかわいそう。
分かってるなら、貴方には買わない選択肢があるんだから、こんなところに来てガタガタ言わない。

周辺相場で賃貸に出たら、みんな飛びつくよ。

[938: 匿名さん]

ん？収益に関する話題は概ね>>930を認めているっていう流れですよね？
ガタガタ言っているわけではないような。

[939: 匿名さん]

>>938
投資目的に向かないマンションのスレで、わざわざ収益の話する意味あるの？ってことでしょ。

[940: 匿名さん]

サーパスの真ん前の土地には７階建の集合住宅が建つようです。竣工２０１０年５月で大和ハウスが施工。

[941: 購入検討中さん]

投資目的に向かなくても、自分の「財産」なんですから、収益の話も凄く重要だと思います。

ただ、「自分の人生にとって、購入する物件に価格以上の付加価値を感じる事が出来る」場合だけは、
他人がどうこう言う問題ではないと思います。

「自分の望む答えを出してもらえない」からといって、噛み付いてしまう事は良くありませんよ。

現に、私みたいに931さんの書き込みを参考に、購入を考える人間も居るのですから。

[942: マンコミュファンさん]

>941

同意です。

不動産は取引相場と収益性と個人の価値観のバランスをみて検討すべきです。

資産なんですから、ノリで買うべきものではありません。

収益性で見るメリットは、中古物件として将来売却する場合の価格を押さえておくことで、
それ以上の価値を物件に見いだせるか、または、思い入れがあるかという定性的な要因
を比較して物件を見る重要なファクターになります。

高く買ってもいいと思います。

ただ、なにも考えず、ブランドと立地が気に入ったから買うというより、
定量的な数字も頭に入れつつ、買った方が将来のライフプラン上でもいいのではないでしょうか。

ローンが返せなくて競売が最近増えています。秋以降もっと増えるそうです。
戸建て以上にマンションの購入（特にローンを組む人）は収益性は念頭に
入れて物件の判断はしてください。

不透明な時代、金融機関や不動産屋の話はあまり信用せず、自分で手堅く判断して欲しいと思います。

[943: 匿名さん]

車を乗り潰すまで乗ろうとしている人に、将来の下取り価格の大切さを喜々として説いてもねぇ。

[944: 購入検討中さん]

人生は長いですよ。

乗り潰すつもりでも、何か魅力のある物が出てくれば、乗り換えたい気持ちになるのが人間です。
そうじゃない！と言う方もいらっしゃると思いますが、人生何があるか判りません。
一生の事ですから、万が一を考えておいたほうが無難ではないでしょうか。

乗り潰す事も考えつつ、乗りかえるも考慮に入れて、両方バランス良く考えることがベストですよ。
その方が安心じゃないですか？だから下取り価格を考えるのも重要ですよ。

[945: 不動産購入勉強中さん]

研究学園駅周辺の地価相場に関してですが、市役所や周辺開発の事項に関しては、
ここ数年すでに織り込み済みで地価が変動していました。

つまり、新庁舎や周辺開発が今後行われたとしても、それに関しての相場上昇は
今後は見込めないと言う事です。

もちろん、新たな鉄道網や快速停車など、地価上昇が見込める新たな交通網が出
来れば別ですが。

一生の買い物ですから、売り手の示すポジティぶ情報だけではなく、慎重には慎重を
重ねて選ぶべきだと思います。

いずれにせよ、買って良かったと思うのも、買って後悔するのも自分自身なのですから、
人の意見に左右されず、慎重には慎重を重ね、自分の大切な財産を購入するべきでしょう。

[946: デベにお勤めさん]

鉄道が開通するという事で地価が急上昇したという話はあるが、市役所やショッピングセンターが出来たということで、地価が急上昇したという話は聞いた事がない。

今のご時世、地価上昇を見込んで物件を選ばない方が無難な気がするけど。

[947: 匿名さん]

＞サーパスの真ん前の土地には７階建の集合住宅が建つようです。竣工２０１０年５月で大和ハウスが施工。

これは分譲マンションでしょうか？
さくらレジデンスの高値を考えるとこちらが気になります。

[948: 匿名さん]

７階建てですか。賃貸の可能性が強いですね。分譲では７階建てでは元が取れないでしょう。

高い買い物なので慎重も結構ですが、思い切りも必要です。婚期を逃すというのがありますが、それと似ていて、私は家族がみんな元気で子供もこれから学校という時期が買い時と思っています。慎重になったら一生買えません。各家庭それぞれに買い時はあるはずです。
住み替え時の資産価値など、一気に下がるので、どのみちたいした違いはないです。むしろこの物件はマシな方でしょう。

私としては、いずれ死ぬし、形あるものなどいつかは崩れる、不動産とて財産という感覚はないですね。

[949: 匿名さん]

人それぞれの考えで良いと思います。財産と思うが思わないが、それは個人の自由です。

しかし、相続という法的な概念では財産として扱われますので、
あえて財産と書いただけです。あまり気になさらないでください。


あと、慎重になったら一生買えないと思う事も自由ですが、人それぞれ物を買う時の
考え方がありますので、決めつけるのは少し強引な気がします。

不動産を資産・財産と考え、色々な面から物件を考慮し、時には買わないと言う判断も
あっておかしくないと思います。

もちろん、お金が有り余っているなら別ですが（お試し買い）

[950: 匿名さん]

あれは１階テナントの賃貸マンションです。１LDKと２LDKです。家賃設定は分かり次第報告しましょう。大和リビングの一括借り上げです。