赤羽 or 武蔵小杉？他には？

[場所選び中さん]

来年会社OFFICEの移転を機に、マンション購入を検討していますが、通勤便利なところを探しています。皆さんの意見をお聞きしたく、投稿させていただきます。

現在の住まい: 京王沿線のの賃貸 1LDK マンション12万円、駐車場1.6万円のところで住んでいます。
家族構成: 夫婦共働き子供なし、車所有。
年収: 夫 700 万、妻 700 万、ともに残業多し
通勤: 夫は白金高輪、妻は現在京王沿線、将来不定。どっちも転職可能性あり

検討ポイント:
①通勤便利性
職種によると、転勤する可能性が結構ありますので、どこ転勤しても通勤苦にならないようにするための新居を探しています。駅から徒歩５分圏内が望ましいです。

②資産価値
将来海外で働く可能性があるため、賃貸に回しやすい、或いは転売しても大きく損しないところがよい

③予算
5000～6000 万円を検討しています。マンションのために働くのが嫌なので、共働きで10年以内繰り上げ返済で負担できる額をお検討です。

④周辺環境
二人とも大忙しいサラリーマンの為、住まい周辺でショッピング、生活施設が揃ったほうがベストです。また、あまりお洒落な家庭ではないので、都心ど真ん中というより、週末にぎやかなところを好みます。後、アウトドア派なので、車を手放すつもりがなく、都心は駐車代が高いので、多少敬遠しています。

この4点を考えると、現在赤羽と武蔵小杉が視野に入れてますが、武蔵小杉だと最近分譲値段が坪280まで上昇しているので、予算だと2LDKしか買えません(別に今の家族構成なら全然足りるが)。

どちらがいいか、またはほかにおすすめなところがあれば、是非教えていただきたく、お願いいたします。

[1053: 場所選び中さん]

どこに決めたら、アドバイスしていただいた方全員に失礼じゃないですか？
そんな所があればそこに決めたいと思います。。。。

アドバイスいただいた全箇所を回る気力がなくて、すみません。このスレに出現したすべての地名を回る義務もないと思います。皆さんのアドバイスのもとで、中央区と後楽園などの都心部をみましたが、生活コスト(駐車場代や、物価の高さ)が高いのと、自分のライフスタイルに合わない理由でやめました。

賃貸継続のアドバイスも参考にしているので、この可能性も考えています。そうしたらまた誰かががっかりと言うでしょうね。(苦笑)

私の場合は来年オフィスが品川に移るし、主人の職種によると数年おきに転職した方が成長が早いので、常時転職活動中です。自分は当面転職の予定がないですが、キャリア重視で一生子供持たないライフスタイルを視野にいれていますので、将来転職の可能性もあります。
そのため、元々品川に通いやすく、都内全域に行きやすい場所限定で探しています。武蔵小杉は最初にいいと思う理由もこの点に満たすからです。毎日最低でも8時までの残業する共働き夫婦にとって、駅前という立地にも弱いです。
本当にあんなに買っちゃいけない所なら、勿論無理して買うつもりがありません。賃貸継続して、オフィス移転した後にまた中古から都内で探します。(新築の場合、山手線下半円はやはり高い)

[1054: 匿名さん]

デベの宣伝でしょと言われる所以ですね。

[1055: 匿名さん]

スレ主さん、落ち着いてください。あまり個人特定できてしまう情報書き込まないほうが良いですよ。しょせん匿名の掲示板なので。
この１ヶ月のスレ主さんの頑張りは立派だと思うし、納得の結果だったら外野は気にしない！

[1056: 匿名さん]

そうそう、あんまり気にしないほうがいいよ。
単純に２３区板を定期的に荒らしに来る自称小杉住民がいたせいで武蔵小杉の嫌われ度が半端ないだけなので。

[1057: 場所選び中さん]

>1055 さん

ありがとうございます。(>_<) 感動です。
スレ投稿前からも物件巡りで疲れていたが、スレを立てた以来、梅雨と高温の中で、休日はMR見学し、平日はよく深夜2時までスレ投稿してレポートしていました。
もしこのスレは武蔵小杉のデベ宣伝でしたら、こんなに気長く頑張る職員さんがいますか？こんなに頑張って宣伝すれば私に何が得られるんですか？川崎市から奨励金でももらえるんですか？
キーボードで指輪動かすだけで、簡単に私の努力を否定し、疑う人は本当に酷いと思います。
もうこれ以上そういう人に相手にしない。疑い深いほうが人生の得するんだったら、どうぞご自由に疑ってください。

あたしは武蔵小杉に決めようといする一つの理由も、このスレの方に最終結論を出さないといけないと多少思っていたからです。まさかこんな反響とは、夢にもみんなかった。
武蔵小杉の人がマナー悪いとかの書き込みまでとは、武蔵小杉に住む方に申し訳ない気分になりました。マナーとは簡単に人を見下らない、決めつけない、人に善意を持つことも含まれるので、お忘れなく！

確かに無理買い感があるので、冷静にもう一度夫と話あって、マンション購入を一旦ストップしてみます。
数年後また検討再開したら、もう絶対この掲示板で討論しません。得るアドバイスもあるが、悩まされる書き込みもいっぱいもらってしまいますから。
今度は自分にあう物件はこの自分の目て見抜いてやります！

[1058: 匿名さん]

ネットは悪意ある書き込み多いですね

[1059: 匿名さん]

知恵袋あたりで聞いてればよかったね。

[1060: 匿名さん]

まずは、こういうとこ読んで勉強したほうがいい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/151016/all/

[1061: 匿名さん]

私は都心近郊100件以上の物件をこの足で回って確認して小杉を選びました。
こういう需要もあるということを少しは分かって欲しいですね。

営業職をやってれば小杉以外でも良いなって思う街はいくらでもあることは知ってます。
一般的に理想の住まいと思い描く条件を兼ね備えた物件は何処でも間違いなく、
億からの値付けになっているはずです。

皆さん億超えのお住まいですか？

[1062: 匿名さん]

100件回るって時点で・・・
普通、5～6件じゃない？

というかここ23区板ですよ

[1063: 匿名さん]

＞つづき

③年齢にも寄りますが長期35年ローン変動金利にすると
前年度の年収での借入可能金額を最大にすることが可能です。
普通のサラリーマンですと、散財さえしなければ、
無理なくある程度貯金が出来る程度の年間返済額になるはずです。

よく「年間返済率は収入の何％までOKか…云々」などというお話がありますが、
そんなの考えることがナンセンスで個々の生活スタイルで大きく変わります。
どちらかと言うと、年間どの程度余裕資金を捻出できるか、が重要です。
年収700万であれば年間100万前後の貯蓄を捻出できれば立派な方かと思いますし十分です。
その為に重要なのは年間返済額を極力小さくすることです。

また住宅ローン減税は毎年ローン残高の1％(省エネ住宅は1.2％)の還付となるので、
中途半端に繰り上げ返済なんかするとせっかくの恩恵を自ら捨てるようなものです。
減税適応中の10年は返済額が小さいほど減税に有利と言えます。

④は…分り易いので割愛します。

⑤は最も重要な部分です。
プロのFPはなかなかこの⑤を顧客に勧めません。
だから固定金利やMix金利という訳の分からないリスクを平気で勧めてきたりします。
何故なら顧客が投資に失敗すると困るからです。
リスクが伴うことにプロは責任が持てませんからね。
なのでこの先は、あくまでも個人的な参考意見として受け止めて下さい。
私も当然ながら失敗しても何の責任も取りませんよ。

仮に5000万円のローンを組んだと仮定して、変動金利1％で年間約50万円の金利返済です。
仮に頭金で用意した1000万円の投資で、年間5％のインカムゲインを得た場合、
年間ローン金利の殆どをカバーできる計算になります。
しかも返済残高は毎年減っていくので2年目以降は早くも返済金利額を上回ります。
金利が高いとローン元本も減りが悪いのでこの点でも低金利の変動が有利です。
さらにローン減税で10年間は還付金も戻ってきます。
投資1500万であれば年間75万、2000万であれば100万…の副収入増です。

問題は、年間5％以上のインカムゲインをどのようにして得るか、です。
ここは、証券、株、国債等のお勉強が必要になるので省略しますが、
一般の方でも簡単に5％以上のインカムゲインを得られる方法は、
現在かなり多く存在しているのも事実です。
配当金、分配金等がそれに当たります。(7％以上なんていうものも中には…)

投資は「元本保証が無いじゃないか！」と反論されそうですが、
そもそも住宅購入を機に頭金を全て使ってしまおうと考えていたのならば、
最初から元本は手元に無きものと同等です。まず考え方をそこからリセットすべきです。

仮に1000万円の初期投資で年間5％のインカムゲインであれば、
単純に20年で元本分1000万の収入が見込まれます(元本2倍化)。
「72の法則」をご存知でしょうか？
複利計算であれば72÷5=14.4年、7％であれば72÷7でなんと10.3年で理論上、倍化です。
これだけの収入源を買う気持ちになれば元本リスクは問題ではありません。

頭金(現金)を住宅購入時に全て失うことが如何に愚かな選択か分かるはずです。
自ら戦う武器を捨てて敵前に突っ込む行為そのものです。
私の場合、そもそもこの⑤をコツコツと駆使して頭金…というか軍資金を増やし、
住宅購入へ踏み切りました。
賃貸も着実に軍資金を減らすことになるのでこの点でも購入が有利となります。

さて、ここで重要なのは、
・元本を10分割位に分けて別々に投資しリスクを分散すること。
・年間の配当・分配額に変化が無いか常に確認すること。
・すぐに現金化できる商品にすること。
です。
配当率が多少減るぐらいなら問題ないですが、
業績不振等で配当がゼロになる可能性も無い訳ではありません。
株であれば倒産もあり得るかもしれません。
その為に分割投資と乗換えくらいは常に意識しておく必要はあります。

ただし下手に乗換えを意識し過ぎてトレーダーの様な行動をしてしまうと、
投資と言うよりマネーゲームに参戦することになり、
かえってリスクが高まってしまうので注意が必要です。
（FX、信用取引、オプション等は余程の知識、自信を得るまではお勧め出来ません。
これらはトレードの専門的な知識が無いと結果的に財を失うリスクを伴います。）

あくまでもインカム率が高いものに現物分散投資参入し、
大きな問題が起きない限り長期投資に徹することが重要です。

たとえ元本が一時的に半分になったとしても「72の法則」を思い出せば怖く無くなります。
また投資参入時より元本割れが発生したとしても配当・分配額が変わらない場合、
年間配当率はさらに上がっていることになり、
月々貯めた余裕資金をタイミングを見て随時投入すればインカム率(収入)を高めることも可能です。

逆に5％以上のインカム率である商品や株であれば相場が回復すると、
あわよくばかなりのキャピタルゲインが得られる可能性もあります。
多少の変動金利の上昇なんて小さな出来事に思えて来るでしょう。
(元本1000万がもし5倍になれば、5000万の住宅ローンと一瞬でおさらば出来ますが、
そこはあえて繰り上げ返済をせずにさらにインカム率の高い投資へ…が賢いですね。
5000万の5％は年間250万です。)

注意しなければいけないのは、住宅を売る場合、
残念ながら住宅ローン残高より安い売値となってしまった場合、
その差額分(住宅ローン残金)を即時返済する必要があるので、
投資は常にすぐに現金化出来るものを選ぶべきです。


⑥これまでの理由から住宅ローンの繰り上げ返済のメリットは殆どありません。
2件目を購入、或いは変動金利の極端な上昇が明らか、サラリーが減ってしまった、
等の理由が出てきてようやく検討する程度です。
それ以外は、銀行が低金利でせっかく貸してくれるのですから、
ゆっくり35年かけて返済義務を果たせば良いのです。

このように住宅ローンでカバー出来るものは全てローンで賄い、
超低金利という好機を利用し、貯えを積み上げつつ生活を豊かにしながら、
有利に住宅ローンを返済する戦略を立ててみて下さい。
Excel表で自分の計画をしっかりシミュレーションすることをお勧めします。
配当の税金、固定資産税等、様々な出費や、
マンションの場合は管理費・修繕費もあるので忘れずに。

車は負債なので出来れば使う時だけのレンタカーに切り替えた方が良いですが、
そこはこだわり！ということであればそれも含めての計画が必要ですね。

上記はある程度の安定収入がある方に限ってのお話です。
あくまでも個人的な参考意見ですので、あしからず。

少しでも参考になると幸いです。

[1064: 匿名さん]

結論の価格だと、大井町の2LDK買えたんじゃないですか？
価格面であきらめた物件を、落ち着いて、今の検討価格でもう一度洗い直してみてはいかがです？

[1065: 匿名さん]

>1063
「武蔵小杉サイコー」まで読んだ。あとは長くて読んでない。

[1066: 匿名さん]

>1063さん

ちょうど色々検討していたのですごく参考になりました。
ありがとうございます!
多分、理解できたと思います。まさに目から鱗ですね。
危うく頭金を失うところでした…。少し勉強してみます。

[1067: 匿名]

スレ主には投資は無理じゃない？
何にも知らないとこからやったらかなり疲れるから仕事に集中してたほうがよかったという結論になりそうだよ。

[1068: 匿名]

借金して投資はダメですよ。ＦＸと同じことになりますからね。投資は自己資金で。

[1069: 匿名さん]

>1063
そこまで長く書き込むならついでに5%のゲインが見込める商品も書いてくれ。

[1070: 匿名さん]

ほぼノーリスクでゲイン５％の資金運用ができるという思い込みの下で書かれた文など読むに値しない。
仮にそんな資金運用ができるスキルがあるなら、どんな億ションでも即金で買えて当然。

[1071: 場所選び中さん]

>1063さん

資産運用のお話し、ありがとうございます！
強度な仕事を持ちながら、資産運用するのが難しいことですね。
自分は多少(数百万円程度)の資金で試しに運用したことがありますが、ほぼ長期的な外貨預金だけです。株、ファンド、FX などは常に情報をチェックしないといけないので、仕事を持ちながらの運用は厳しいと思います。

今円高で多少損失出ていますが、幸い FX ではないので、長い目で待てればいつか元が取れると思います。

なお、全く個人の意見ですが、5% の収益を得るリスクの低い外貨としては、最近解禁となった人民元がいいかもしれません。
プラス要素、１．人民元今過小評価されていると言われているようです、２．金利が高め (5年預金なら5.1%)、３．現在円高。ただし、新興国、しかも一党専制国家としては、不安要素がありますので、今慎重に検討しています。

[1072: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/250150/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。