穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[131: 匿名さん]

管理会社には、その知識はありません、特にフロントでは。
工事を関連会社に誘導することをやるのです。
だから、他の業者が、理事長とかに接触されるのを嫌うのです。
チラシの配布とかも。

[132: 住人]

管理会社を変える場合、こういうサイトが参考になるのではと思います。　http://mansionkanri1.com/
残念なことに、この管理会社の名前が無いのです。　何度か管理会社を変更しようという話は出ています。　マンションでは、色々な修理が発生しますが、管理会社が適切な業者をいくつか選んで、理事会で決定するのが普通です。　以前、新聞でも問題になりましたが、マンションの施工会社が子会社で管理会社を作り、修理を親会社に発注してしまう問題です。　実際の工事は、外注に出して、監督料をもらうのです。住民から管理費を取り、修理で、また取るということです。　理事会で強く申し込んだところ、やっと別の会社の相見積もりを持ってきましたが、それを選んだ根拠が無いということで、その理由を出すよう、申し入れしています。　　
以前のマンションでも大手施工会社の子会社が管理を行っていましたが、結局、変更しました。　その結果、非常にうまく運営が行きました。所詮、人だといいますが、やはり大手施工会社の関係の管理会社だと、会社の方針で、親会社を使わざるを得ないようで限界があります。　ある大手では、半分は別の会社が受注していますが、この会社の場合は、まだそこまで行きません。　やはり、お役所が二重取りを禁止するという法律を作ることでしょう。　もし、別の会社が受注したら、管理会社がリベートとしてよこせと、圧力をかけて、こっそり業者から取ったということもあり、そのような場合は、会社名を公表し、実刑を下すとか、マンション側に懲罰規定で３倍返しで返金するなどでしょう。私は、その会社を知っているので、思い当たる会社はさっさと当局に自首したほうが良いですよ。　　

[133: 匿名さん]

サーパスマンションの一番の問題点は、設計・監理を穴吹コミュニティが
やることだと思います。
これさえなければ、いいマンションなんですけどね。
やはり、大規模修繕工事は同系の企業が取らなければいけないんですかね。
それぞれ地元の企業にも優秀な設計コンサルタントはいると思うんですが。
公平な相見積とかが必要ですね。

[134: 匿名さん]

組合が決める事でしょ。仕様書を組合が作成して。
談合されないような方法で相見積を取ればかんたんです。
管理の知識のある役員か住民の中から公募する。

[135: 匿名さん]

仕様書を組合は作成できないでしょう。
施工会社選定のときは、設計・監理会社が仕様・材料等は
作成しますけど。

[136: 匿名さん]

出来なければ出来ないなりの方法を切磋琢磨して努力すれば良い。
組合員のなかから公募して組合主導で出来る。難しい問題があれば
コンサルに委託してもよい。私いろんな事を経験した。
法人化　駐車場用地を国有地を含めて地権者8名の合意を取り付けた。
やってやれない事は無い。大手の建設会社も親身になって動いた。
お蔭でマンションの価値は50パーセント位跳ね上がった。

[137: 匿名さん]

>136
組合員で努力してやるのは、いい設計・監理会社を選定することです。
大規模修繕工事の成否は、設計・監理（設計コンサルタント）に大きく影響されます。
だから、このコンサルタントをいかに選ぶかがポイントなのです。
調査診断も兼ねていてもいいと思います。
そして、その結果診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書を提出してもらいます。
当然、仕様材料等も含めて。
こういったことは、専門家に任せるべきです。
組合員は、このコンサルタントをいかに公募とか推薦とかを含めて募集するかです。
そして、優秀な人材を確保することが大切ですよ。
このコンサルタントが、施工会社に相見積をとるときの、見積要項書と見積明細書の
基準を作成するのです。
見積書は、部位、仕様、数量を記し、それに単価と見積金額を記入して提出してもらうのです。

[138: 匿名さん]

大規模修繕の場合、調査診断も含め、137さんがいうとおり
設計・監理（設計コンサルタント）が大切でしょ。

例えばその地方の大きな公共建築物などの
設計・監理の経験のある建築事務所、官公庁、例えば都、府県庁舎、区市役所庁舎などを
手がけたところをネットで調べればわかりますよ。時代が科学技術が公正の志を応援して
くれていますよ。公正を背骨にして仕事をしてもらいたい旨、相談されるのはいかがでしょうか。

自分たちに知識がないのであれば知識を持った外部の専門家の力を借りる。
幾ばくかのお金はかかります。しかしすべては公正さの担保の為です。
見せ掛けの形ばかりの公正さではありません。ここが大切です。

修繕積立金は赤の他人がみんなで自分たちの幸せのためにコツコツ貯めたお金です。
公正さこそ最優先させるべき価値でしょ。
また区、市役所とか都、府県庁の職員に公金で建物建てるときにどう公正さを
保っているのか、聞いてみればいいと思います。

[139: 匿名さん]

>138さん
１３７です。
設計・監理は大切ですが、その中でもうひとつプラスするとしたら、
集合住宅の設計・監理の経験のある設計事務所に依頼することが
重要になってきます。
人が住んでいる中での工事ですから、慣れてないといろんな弊害が
出てきますので。
サーパスのマンションの場合は、その大切な設計・監理の大半を
穴吹コミュニティがやってますからね。
勿論、相見積は取るんでしょうが、関連会社であり管理会社に管理を
委託しているマンションであれば、どうしてもそこに決まる公算が大
になりますからね。
だから、殆どが穴吹コミュニティになっているのでしょう。
私は、別に穴吹コミュニティにうらみとかある訳でもありません。
全然関係のない、マンションの住民です。現在は理事をしています。
建築関係の者でもありません。
マン管の有資格者ではあります。

[140: 匿名さん]

サーパスにお住まいの理事の皆さんは、大規模修繕工事を行う際、
設計・監理会社を募集するときは、５社前後の応募はすべきです。
そして、相見積をとり説明会を開催しますが、その直前まで見積書
については、厳封です。
開封するときは、理事会なり、専門委員会なり、みんながいる前で
開封することです。
設計コンサルタントを公募する場合は、管理会社の推薦も当然あっていいんです。
それ以外のコンサルタントについては、建設新聞に掲載したり（無料）、
ＮＰＯ管理組合連合会に推薦してもらったり、知人からの紹介や直接めぼしい
建築士に電話してもいいでしょう。
そして、集まったコンサルタントの中で説明会を開催し、決定していけばいいのです。
是非これをやって欲しいですね。

[141: 匿名さん]

　例えば刑事さんが自分の身内が捜査対象になっているときに
その捜査の担当になる（させる）？裁判官が自分の身内が原告及び、
被告の立場に立つとき、その裁判を担当する（させる）？

　いくら身内の心情を仕事にはさまないだろうと周囲が信頼を置いていても
そこは「李下に冠を正さず」。
修繕事業を営む会社を系列にもつ管理会社が修繕の入札作業の事務に
携わることが前述と同様の一般論としての問題を抱えている気がするけんど・・・

　いくら信頼できる会社であってもこの入札事務を利害関係者でない第三者に仕切ら
せることでより公正さ、透明性が確保されるような気が個人的にはしてますけど。

[142: 匿名さん]

設計・監理はできることなら、管理会社と関係のないとこが
選出された方がいいでしょうね。
しかし、関連会社の管理会社としては、設計・監理なり、施工会社
が関連会社以外から選ばれると、立場上困るんでしょう。
大規模修繕工事の主導権を、管理会社が握っていると、どうしても、
関連会社に仕事をまわしたいでしょうしね。
公平な自由競争の中で工事ができれば、より安く、よりいい仕事が
できるんでしょうが。

[143: 匿名さん]

サーパスのマンションは、殆ど穴吹コミュニティが設計・監理を
行っているからね。
機会均等、門戸開放が必要だよ。

[144: 匿名さん]

わざわざ他のマンションの事を知ってるかもわからない設計士頼んでも仕方ないですけどね

[145: 匿名さん]

単なる修繕だよ、建築士なら誰でもできるよ。

[146: 匿名さん]

>144
マンションを建築したので、そのマンションのことが良く
分かっているというのが常套手段だよ。
素人は、それにまんまと乗せられるからね。
単なる修繕なのに。
設計図をみれば誰でもわかるよ。

[147: 匿名さん]

設計・監理会社を広く公募すれば、安くていい仕事が
できますよ。
競争させなければだめだよ。

[148: 匿名さん]

メールボックスにチラシとかが入れられないよね。
チラシとかには、いろんな情報とかもあるんで、入れた
ほうがいいよね。
いらないものは、捨てればいいだけだから。

[149: 匿名さん]

チラシとかも拒否するからね、サーパスは。
いろんな情報が入るのを防御しているんだね。

[150: 匿名さん]

工事や点検の業者が入り込んだら困るからね。