穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[111: 匿名さん]

公平・公正・透明性が大事ということなんですね。

[112: 匿名さん]

>>110
実際にお宅のマンションでやっているのですか？
例えば具体的な公募の方法はどうされてますか？
最終的な決定は見積り金額で判断するのですか？
理想は理想として大変結構ですが、実行するには並のマンションでは如何なものか。

[113: 匿名さん]

>112さん
うちのマンションでは、そのようにやりましたよ。
管理会社は理事会には出席しますけど、専門委員会には出席しないようにしました。
公募の方法ですが、地元の建設新聞に掲載しました。（無料です）
まず、設計・監理については、公募以外に、ＮＰＯ管理組合連合会からの推薦、
知り合いの設計事務所への応募要請で５社での提案と見積もりを受け、説明会を実施
して決めました。
決まったのは、地元の建築事務所でした。
そして、設計業者（元請）については、公募、連合会からの紹介、管理会社推薦、
大手ゼネコンへの応募依頼をして、９社の応募がありましたが、６社に絞り、説明会を
実施してきめました。決まったのは、大手ゼネコンでした。
最終的な決定の決め手は、見積もり価格と説明会です。
説明会では、その企業のマンションでの工事の経験、会社の業績、担当監督者のマンションでの工事の
経験の有無、提案内容、工事の手順等で判断しました。
勿論、設計・監理業者のアドバイスはうけました。
うちの場合は、建物診断、設計・監理、施工業者と分けてやりましたが、小さなマンションでは、
建物診断と設計・監理の業者は同じでもいいと思います。

[114: 匿名さん]

NPOが紹介した業者はNPOの役員の身内の会社でしたとかいう事例もあったね。
理事が紹介した業者が理事の知り合いの業者でキックバックをもらっていたのがばれたという話も聞いたことがある。（サーパスでという話ではない
志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。

[115: 匿名さん]

蛇足だけど↑でゼネコンの社名をあげていた人、誰だか薄々気づいている人が多そうね。

[116: 匿名さん]

設計コンサルタントは重要です。
ここの選定を慎重にしなければなりません。
ここがうまく決まれば、大規模修繕工事は順調にいくでしょう。

[117: 匿名さん]

設計コンサルタントは１級建築士ですよね。
２級建築士でもいいんですか？

[118: 匿名さん]

＞１１７
大規模修繕工事は補修工事だから二級建築士でいいんじゃない。

[119: 匿名さん]

う～ん
大規模修繕工事は普通決議だから、二級建築士でもいいのかな？
建築確認もいらないし

[120: 匿名さん]

>>114 志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。

必ずこういうチャチャを入れる人はいるよな。
組合の集まりでも何か問題提起があれば自分がわからないのではあれば黙って聞いていれば
いいのに「あなたがやれんか」とチャチャ入れする。

問題提起をすることと問題をだれがどのように解決するかは別問題で
その問題をどのように解決するかに話し合いが進まなければならないのに。

こういうチャチャは結局、管理組合が次へのステップへ進化、深化への入り口を
閉ざす役割しか持たない。こういうチャチャがだれを利することにつながるか
だれの目にも明らかなんだけどね。

[121: 匿名さん]

穴吹ハウジングサービスのスレが出てきたけど、
こことの関連はどうなっているの？
同じ穴のムジナかな。

[122: 匿名さん]

サーパスのマンションでも、サーパスコミュニティから他の管理会社に
変えているとこも多いようだけど、変更した理由を知りたいね。

[123: 匿名さん]

穴吹興産とは全然関係ないとかいっていたけど、
穴吹興産が筆頭株主じゃないの。

[124: 匿名さん]

管理費にしろ修繕積立金にしろ
「公金」の性格を持った金だから多数決といっても
判断までの材料をしっかり提供することが重要。

修繕方式についてはいくつくかあるが
区分所有者全体に対しての説明会でそれぞれの長所、短所等の
基礎的な情報、知識を共有させることに力を注がなければならない。
それをやってそれぞれの区分所有者は判断の材料のひとつを持つ
ことになる。そこを疎かにすることはお金の性格からして許されない。

管理会社も居住者向けの冊子で説明したからいいというものではない。
要はその件について具体的な現場、すなわち区分所有者を集めて修繕方式の特徴をしっかり
説明しているのかどうかが大切。冊子でいくら書いたからって現場の管理組合で説明なしでは
多数決の前提を満たしていない。満たす様に援助するのが管理会社の援助という仕事。

内容の民主的手続きを率先して援助するフロントマンなら信用はあがり、
結果仕事も増える。信用とはそういうもの。
判断の材料を与えまいとか、賢くなられては困るとか、これではますますドツボに
はまっていつか深刻なしっぺ返しがくるのが世の常。

[125: 匿名さん]

サーパスのマンションは、チラシ等は配布できないというかさせないように
管理員を徹底教育しているよね。
特に工事関係の宣伝類のパンフレット等は絶対にダメだね。
理事への提案事項も絶対にさせないようにしているしね。
すごく閉鎖的。もっと門戸開放、機会均等をすべきだよ。
それがそのマンションにとってメリットにもなるだろうし。
競争原理をさせないように必死に外部との遮断をしているようじゃね。
こういうことが行われていることを、住民は知っているんだろうか。
穴吹コミュニティが一番いい管理会社と思っているんだろうか。
井の中の蛙、大海を知らずかな。

[126: 匿名さん]

１戸当たり事務管理費、ＥＶ保守点検費、管理員人件費、１戸当たり高圧洗浄費用、
１戸当たり消防点検費、これだけでも、他所と比較してみればいいのだが。
他所との比較をさせないようにしているので、それは無理かな。

[127: 匿名さん]

工事も管理会社任せじゃね。
相見積といっても、管理会社が全て絡んでいるからね。
そんなのは相見積とはいわないよ。

[128: ビギナーさん]

うちのマンションは理事会が管理会社を変更しようと検討中です。
その中に「穴吹コミュニティ」の名前がありますが
この管理会社はどうですか？
実際に住んでいる方のご意見をお聞かせください。
築11年でそろそろ大規模修繕工事の話も出てきています。

[129: 匿名さん]

穴吹コミュニティは、穴吹工務店もろとも大手管理会社に全株所有されたよね。
ここは、他の業者や管理会社に対して閉鎖的だからね。
大規模修繕工事は、おいしいので事務管理費は安くするだろうけど。
管理会社を変えるときには、相見積を５社程度とるといいよ。
その場合、比較できるように細かい明細が必要だね。

[130: 匿名]

管理会社が、修繕工事する能力ってホントにあるの？
下請けに丸投げってアリ？
そんな工事で大丈夫なんだろうか