穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[1: 匿名]

穴吹コミュニティの管理物件は修繕積立金が5〜7千円とか、無茶苦茶安い。
修繕工事のあり方以前に、長期修繕計画見直すべきだよ。

[2: 匿名]

うちは大丈夫。15年目から修繕積立金が倍になるから(T T)

[3: 匿名さん]

それなりに競争原理が働いて相場の価格で
修繕工事がされていれば積立金が倍に上がっても問題なし。
マンションの価値向上に支払うわけだから。

でも相場がいくらかわかる様に組合で相見積とってなけりゃ
倍の積み立てに比例した価値ある修繕ができるとは限らんと思うよ。

そこが本当に問題。国交省が積立金不足の懸念を口にするけれど
いくら積立ても施工業者と組合との間で工事監理の名目で管理会社に払う金が
異常に高ければ倍に上げることを手放しでは賛成できない。
高いかどうかは相見積による比較でしか判断できないから。

管理会社を信用することと競争原理が働く仕組みの有無は別問題。
競争の仕組みの構築が絶対に必要。管理会社もその中で自分の系列を競わせてほしい。

今の日本の経済状態を考えれば入りに関心ばかり払わないで出にこそ関心を払って
いかなければいけない。

[4: 匿名さん]

6月19日、国交省は第三者管理方式の試案を提示。
所有者限定の役員資格をマンション管理士や弁護士などにも拡大。
役員を所有者から選ぶ根拠となっている標準管理規約を見直すみたいです。

弁護士が入れば当然すべての案件において公正な手続きで管理組合の利益を至高の価値にして、
公正さを担保した一本筋の通った管理運営が可能になるかも。
無知蒙昧のまま盲目的に賛否を示す組合員の知識の量と質向上に大いに貢献すると思う。

それぞれの弁護士会が窓口になればさらに安心でこれは民主的運営の一大改革になりますね。

[5: 匿名]

>>4 無知蒙昧

無知蒙昧は知識不足に訂正。言葉の使い方が不適切でした。
マンションの課題は多岐にわたり、しかも専門的知識が必要で、お金に関することすら
積算する能力がない中で判断することは至難の業です。でも判断が求めれる、それがマンション運営。

判断するためには相当の資料や基礎的な知識を最低限身につけなければならないけれど
忙しさにかまけて難しいです。よって管理会社任せになるけれどつぶさに、仔細に事の流れを観察、考察
すればお任せでコスト高につながりそうな気が・・・。ものの本や、ネット上にも山ほど指摘されていますからね。

弁護士にお金払って公正な手続きのもと運営されればいいですね。日弁連には若手の仕事のなさを嘆く声もあるそうですが
マンションは山ほどあるし、需要はたくさんあるから、管理運営にたずさわってもらって手続きの公正さを
指導してほしいと思います。

[7: 匿名]

意思決定の過程での手続きが常識的にしかも選択肢に論拠を持たせての多数決なら
納得度は上がるし、あるべき手続きやを踏んでいれば決まった結果にかわらず不満
は少ないでしょうね。

ただあらかじめ決めた着陸点に誘導するようなことが露骨だと不満は口に出さずと
も五臓六腑が煮えくりかえる人は少なくないでしょうね。

やはりいくら契約の自由だとか、営業の自由だとかの大原則があるにしても国は
組合の金が有効に使われ、スラム化していかないように人的な援助や仕組みを打ちたて
ないと庶民の生活は大変だから。善し悪しの物差しを任せられるような相談窓口を各地
に作ってほしいですね。他力本願で申し訳ないけど。

[8: 匿名]

>6 弁護士もいっているように、経費のかけられないマンションに対しては弁護士は
介入しないといってるよ。
マンションの第三者管理は、管理業者かマンション管理士の範疇だとね。

管理に相応の費用は仕方がないでしょう。要は経費をかけた分、その工事によって資産価値が上がれば
いいわけで。費用はかかったけれど相場からすれば費用掛かりすぎ、だとならないように。
そのために弁護士を入れることは保険ですね。マンションの財政規模にもよりますが。

管理業者が第三者管理すればどのような問題が懸念されるのでしょうか、知ってる人教えてください。

[9: 匿名さん]

初めから、管理会社には大規模改修工事を発注しないことを決めたらどうでしょう？
管理会社は、修繕積立金の残高を知っているので、数社で競争させてもかなり有利に話を進めることができます。

管理会社には、施工管理を任せるほうがよいのではと思います。

後、修繕積立金が安いとありますが、これはどのマンションも似たり寄ったりかなと。
数年置きに値上げするような、長期修繕計画を立てるのが一般的です。
入居当時から、小当たり１万円程度集められればいいのですが、それだと売れないマンションになってしまうからです。

例えば、管理費１万円修繕積立金１万円駐車場１万円のＡマンション
　　　　管理費１万円修繕積立金５千円駐車場１万円のＢマンション

Ａマンションのような設定はまずないでしょう。
Ｂマンションのような設定を、管理費７千円修繕積立金８千円駐車場１万円の設定に直すことが必要です。
管理委託費の見直しをすれば可能です。

[10: 匿名]

駐車場代はそもそも積立金勘定にすべきですか、それとも管理費勘定にすべきですか？
皆さんのところはどうなっていますか？

[11: 匿名さん]

駐車場代は、本来は修繕積立金会計にいれたほうがよいと思います。
１００％収入があるわけではないですし。

現状、管理費会計にある駐車場収入を修繕積立金会計に変えてしまうと、管理費を増額する必要がありませんか？
もしそうなると、３／４以上の賛成を確保するのが難しいかもですね。

戸当たりの支出（管理費・積立金・駐車場など）が、変わらなければすんなりいけそうですが。。。

私は、あまりこだわる必要がないかなと思います。

[12: 匿名さん]

>>初めから、管理会社には大規模改修工事を発注しないことを決めたらどうでしょう？
管理会社は、修繕積立金の残高を知っているので、数社で競争させてもかなり有利に話を進めることができます。

＞ですね。マンションの管理組合は国交省ではなくて消費者庁が担当して、公正さを担保できるような積立金支出についての
支援が必要ですよね。残高知って仕切れば仕組みとして競争における公正さに疑義が生じるでしょうに。

これは早急に政治の力で改革してゆかないと消費税とまったく一緒で支出がざるになれば毎月の積み立ては何なの。

[14: 匿名]

穴吹コミュニティの管理物件といえば、
大規模修繕といえば、穴吹建設で決まりです。


穴吹工務店・穴吹コミュニティ・穴吹建設と３点セットの
グループ企業として、利益を出していく方針が
公表されています。


管理組合として、納得のゆく修繕会社決定を行いましょう。

[16: 匿名さん]

中抜きの時代で航空業界なんて競争激しいし、小売業なんて熾烈なのに。

一般的に競争がなければ高止まりするのは自然の成り行きですよね。

[17: 匿名さん]

当社の社名まで掲示しての宣伝に感謝致します。

[19: 匿名さん]

１６ですが正確な理解が必要だと思うので１５さんに

結局管理組合が自分たちで見積もりとって管理業者さんグループもその見積もりに参加してもらって
同じ土俵で競い合ってもらうように管理組合自身が汗をかかなくては本当の競争はできないというこ
とだと思います。

一般にデベのグループがもし修繕工事の請け合いが多いとしたら管理組合の意思として総会で議決さ
れているわけですから手続きには問題はありませんよね。競争云々という問題は合見積もりを区分所
有者が自分たちで取るかどうかにかかっているわけです。

>>15さんの
「当然高くなるということになります。一般競争が行われないのですから。」

この部分は高いかどうかは管理組合が何社かに見積もりを取って比べない限り、わからないわけです。
逆に安い場合も当然ありえますし、金額だけではなく「質」の問題もあります。

比べるための競争状況を作り出す汗をかかなくてはならないのは管理組合であって業者は関係ありませ
ん。そこは誤解のないようにしないといけないと思います。

結局自分たちにもたらされる利益は自分たちが動かないことにはだれももたらしてはくれないという
ことですね。ど素人の私たちが自分たちの利益につながる競争状況を作り出すための援助を国などの
行政にお願いしたいのですが行政は何かその点での対応について方針を持っているんしょうかね。
知ってる人教えてください。

[20: 匿名さん]

出来レースじゃない競争がある場合は

随意と比べてどれくらいのコストダウンが出来るんでしょうか。管理費や大規模修繕などですが

[21: 匿名]

穴吹物件に住んでない人のレスばっか。

[22: 匿名さん]

そう思いたい気持わかるけど　消費者は賢くなってるから
日進月歩っていうやつですよ　知識・情報は得ようと思えばいくらでもって時代だから

[23: 匿名]

本当に賢い消費者は、サーパスは買わないと思うよ。
どうころんでも穴吹グループが儲かる仕組み。
買っちゃったら、管理会社変えるとこからはじめましょう。呪縛から逃れる第一歩だと思う。

[24: 匿名さん]

ＮＯ１７ はマルチ　他の管理会社のスレでもやってます　

>>23
どこかの会社は儲けるから。商売だから。世の中の相場なら全然問題ないです。
穴吹さんの管理人はごみひとつないくらいきれいに掃除してくれるから感謝してますよ。

ただ管理費だって修繕費だってダイコン一本？？？円ていわれてはいそうですか　って普通は言わない。
普通は比べる。比べて世間の普通の料金なら問題なしです。
要するに世間の相場で払ってるって確認したいマンション住人は多いと思いますよ。
世間の相場より高いかも～なんて他社の宣伝を聞くまではひょっとしてなんて思いもしませんでしたけど。