穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

[匿名さん]

　サーパスマンションの管理業者として知られていますが、とくに修繕工事や大規模修繕工事などへの取り組みなど意見交換できればと思います。わずらわしさから「随意」での修繕工事「丸投げ」依頼も少なくないと思いますが管理業者の見積もりは市場価格に沿ったものになっているのか、など管理組合自身で見積もりを取らない限り判断はつきません。悩みですね。
　管理組合の利益を代表するはずの理事会と管理業者とのあるべき関係、理事会、総会の手続き・進め方、議事録の業者任せがマンション世論にどのような影響を与えるのか、費用対効果の面からみたあるべき修繕工事の在り方・手続き、進め方などへのご意見なども。とくに「公正な」手続きによる競争原理を導入してこれだけコストダウンに成功した、又管理業者任せにしてあとから市場価格との違いにびっくりした、あるいは適正価格であった、など検証済みの貴重な経験談をお願いできればと思います。「公正な」手続きとは何か、の根本的なお話もぜひ。コツコツ積み立てた貴重な修繕積立金がやがてやってくる大規模修繕に有効に支出されることを祈って。

[91: 匿名さん]

公正な商いですね。
管理会社としては、できれば公募とか競争入札はしたくないのではないでしょうか。
できることなら、関連会社の設計コンサルタントであり、元請会社に仕事をまわし
たいでしょうから。
できれば、理事長や理事宛の資料や手紙等は、他所の管理会社や建設会社関係からで
あれば、見せたくないし、会わせたくないですからね。
理事長の名前と部屋番号を管理員に聞いても、教えてくれないマンションは多いですから。

[92: 匿名さん]

>>91
教える方がおかしいわ。
誰が理事長かは外部には教えてはいけない。

[93: 匿名さん]

>92
何で教えてはいけないんですか？
だったら、マンションから出てくる住民に聞くしかないですね。
そして、訪ねていくか、親展の郵便で出すしかないですね。
決して、管理組合宛とか理事会宛とかではだめですね。
メールボックスへの投函にしても、管理組合に入れたらだめのようですし。

[94: 匿名さん]

理事長がどこの誰かは外部の人間には関係ない事。
何の目的で理事長に接近したいか知らないが、試しに理事長を突き止めて訪問してみよ。
理事長は
『何故私が理事長をやっていると知っている？誰に聞いた？』
と詰問するであろう。

[95: 匿名さん]

理事長というかそのマンションのプラスになる情報とかを提供しようとするんだからね。
誰に聞いたと聞かれたら、住民の方にお聞きしましたでいいのでは。

[96: 匿名さん]

管理会社としては、外部の業者はいれたがらないんだろうね。
公平な競争はだめなんだろう。
穴吹コミュニティはどうなのかな？
自信があるから、どうぞという寛大な気持ちをもっているのかな。
そこに住んでいる理事経験の方なら知ってるだろうけどね。

[97: 匿名さん]

>92
>教える方がおかしいわ。

こういうところで買う側が可能な限り手を組まないと、デベや管理会社のいいなりです。

人が減ってマンションが余る状況の中、デベ側はとにかく売らなければ潰れるというのに、まだ買う側の方が立場が弱い。

青田売りが存在するのは日本だけ。

そもそも、人生最大の買い物を、なぜ実物なしで購入決定しなければならないのか？

住民側の立場があまりにも弱すぎ。

[98: 匿名さん]

住民の誰が理事長をやっているかを教えたら、個人情報を洩らしただの厄介な事になるわな。
だいたい理事長が誰かを聞いた人間がその情報を広めない保証はない。
そういう情報の独り歩きを恐れるわけさ。

[99: 匿名さん]

>98
理事長を教えることが、個人情報保護法に引っかかるとは、おもしろい発想ですね。
理事長を教えたら、何の不都合があるんですか？
理事長が誰かを聞いた者が、その情報を広めるかもしれないとは、またまたユニークすぎる
発想ですね。
余程、理事長を外部の者にはしられたくない、何かがあるのでは？
私のとこのマンションでは、理事長は誰かと聞かれたら、何の疑いもなく、管理員も
住民も教えますよ。それが普通なんですよ。
理事長としては、外部の者に教えたとしても何の弊害もないと思いますけど。
それが管理者としての、理事長の役割でもあるんです。
対外的な交渉とかは、理事長がしなければならないでしょう。
それを、管理会社が防御することの方が不自然なのです。

[100: 匿名さん]

管理会社の門戸開放、機会均等を求める。
それが、マンションにとってはプラスになる。
しかし、管理会社にとっては、決してプラスにはならない。
それが問題だ。

[101: 匿名さん]

ところで、サーパスのマンションは、殆どが管理会社は、
穴吹コミュニティか穴吹ハウジングなの？
そして、大規模修繕工事は、殆どがその関連会社がしているの？

[102: 匿名さん]

特定個人の穴吹に対する恨み辛みのようなレスも散見されるが、ちょっとだけ書き込んでみる。
大規模関連のことは車に例えるとわかりやすい。
例えばトヨタで買った車の車検をトヨタに出す。
もちろん街中にあるような車検代行やガソスタ、用品販売店より費用が高い場合もある。
それとは別でトヨタの車を日産に出しても車検は取れる、費用はよくわからんが高い場合もあれば安い場合もあるだろう。
普通はトヨタがこの値段だといえばよほど無理な金額でない限りそれよりは安い見積りだすけどな。
何が言いたいかというと、ディーラーに出す層は安心を求める人達の割合が多く、ディーラーなんてぼったくりだ、安さ一番の層は格安代行に出すみたいなものだということ。
もちろんディーラーに出す前提としては信頼関係があることが前提だし、格安に出すなら費用に対する対価を必要以上に求めるべきではない。
大規模は金額が大きいから悩むのはわかるけどな。
最後に付け加えると高くても悪い業者はいるし、安くても腕がいいのはいる。
そこで揚げ足とってくるやつがいそうだから念のため。

[103: 匿名さん]

まず最初に全然恨みはないよ。
サーパス関連の会社が作ったからそこに出すのがいいというのは理解しにくいね。
図面は当然あるし、大規模修繕はあくまで修繕なんだよね。
修繕はどこでもできるというのを分かって欲しいね。
大規模修繕の場合、まず建物診断をやるけど、そこの業者選びからスタートだよね。
それが済んだら、次は、設計・監理の業者選びをする。当然、公募をやり、見積もりを
出させ、説明会をやる。
そこが決まれば、公募等で応募してきた建築業者に対し、同じ修繕個所・同じ仕様・同じ
材料での見積もりを出させ、説明会の実施となる。
このプロセスを抜きにして、管理会社関連の企業に仕事がいくことに問題があると思っているんだよね。
管理会社関連の業者が、信頼があり、安心だという発想自体がおかしいのでは？
大規模修繕工事は、大手デベもやっているんだよ。
うちは、大成建設でやったけど、見積もりも安く、業績や経験等も豊富で満足いく工事ができたよ。
メンテも納得できたし。
見積とかの公平性が必要だよ。管理会社主導はだめだね。

[104: 匿名さん]

もう一つ付け加えれば、私は建築関係の仕事でもなければ、管理会社の
者でもないよ。
単なるマンションの理事だよ。
近くにあるマンションの理事が（サーパスの住民）工事と管理会社について悩んで
いるのを良く聞いているので、書き込んでみたんだよ。

[105: 匿名さん]

もうひとつ付け加えるとが余計かな。
身分を証明できない、する必要もないネットの掲示板で身分を語れば語るほど邪推されるのでは？
あなたの主張は大規模修繕工事全般をさしてのことのようですから、ここではない修繕工事のスレで力説すればよいのです。
サーパスの知人？そんなものを今更だしなさんな。
それと、建築主に出すのが安全だとか管理会社関連が安全とかも書いていませんよ。
安全、信頼がおけると思う層が多いから施主関連に発注しているのではと書いたつもりです。
理事経験者なら理事会に無関心な層の割合を減らすことが最善だとわかってもらえるかなと思いましたが期待はずれでしたね。
工事までの手順書いてどういうリアクションが欲しかったのか。
難しい言葉ばかり並べて自分は賢いつもり、それを見て周りはあなたにお任せ、組合員は非協力的だと吹聴しドンドン理事会と組合員の距離が開いていく様が用意に想像できましたよ。

[106: 匿名さん]

サーパスの知人は間違いないというか、私がマンションの理事長をしているもので、
近隣の理事が相談に来たというのが真相ですよ。
たまたま私が、マン管の資格をもっているものですから。当然ボランティアで
取った資格ですけどね。
理事会に関心の高い理事がいるから、現状（サーパスの管理会社のフロント）に不信感を抱いているんですよ。

[107: 匿名さん]

どこを修繕するかを参考にする建物診断なんてのは
施工した会社より他の業者でやったほうが第三者の目で
点検につながるかもしれないと素人目には思うけどね。

>>102さんの「ディーラー」と同一視するにふさわしい会社か、という詰めた議論は
さておき、「もちろんディーラーに出す前提としては信頼関係があることが前提」
そうですね。これは個々がもっている情報でその評価は相当開きがあるよね。
だから他者の経験は貴重。また公募には「条件」を付けるわけだから施工会社かどうかは
問題じゃないでしょ。逆に他社の施工マンションを修繕することもあるわけだしね。

ただ修繕工事は管理組合がしっかりとした「目」をもってればディーラーかどうかは問題じゃない。
問題は素人の場合、どうやってその目を代行してくれる「信用できる業者」を見つけるかなんだよね。

要は開かれた入札で様々な観点から議論してそれぞれの役割にふさわしい会社に仕事をお願い
できるように公正、公平、透明性などの観点を具体的に話しを進める過程でどう実現しゆくのか。
これが課題。これに尽きるといっても過言じゃないですよ。

>>103さんの「修繕はどこでもできるというのを分かって欲しいね。」これが大前提ですよ。
>>102さんの「格安に出すなら費用に対する対価を必要以上に求めるべきではない。」ではなくて
「費用の割には質の高い修繕工事」を求めるために理事や修繕委員会のひとたちは
がんばってくれた、またがんばっていると思いますよ。

またたとえ公募したとか言っても、それが結論ありきの形ばかりのものになっていないか、
すなわち「やったふり」ね。ぼったくりバーで暗い壁に値段表が貼ってあるみたいなね、
見えないけど貼ってました、みたいな。話は尽きませんけどね。

[108: 匿名さん]

まず修繕はどこでもできるという認識をもつこと。
費用に対してより効率を求めていくこと。
結論ありきの形ばかりの相見積はなし。これは管理会社主導で工事を行う場合は
考えられるので、専門委員会主導で進めていく必要がある。
信用できる、設計・監理業者をみつけること。
そして、公正・公平・透明性のもと、相見積、説明会を実施し、管理組合が
設計・監理業者、施工業者を決めていくということ。
決して管理会社主導にならないことが大切。
これで決まりかな。
サーパスさんは、どうですか？

[109: 匿名さん]

うちのﾏﾝｼｮﾝで実際に行っているのは施工候補になった業者から過去の受注実績を提出させ（ﾏﾝｼｮﾝ名、工事内容、金額等）その資料に基づき記載されたﾏﾝｼｮﾝにインタビューをする。
結構内容を盛ってる業者多いですよ。

[110: 匿名さん]

>109
施工業者を決める時に一番大切なことは、公募をして、そこに、設計・監理業者が
同じ修繕個所・同じ仕様・同じ材料等の同一条件での見積もりを提出させ、説明会を
実施することです。
その見積もりについては、封を切らずに、理事会・専門委員会の目の前で開封すべきです。
それをやらないと、もし管理会社が開封してますと、他所はいくらだったから、いくらまで
下げて見積もりを再提出とかになりますからね。
説明会では、当然、受注経験、会社の業績、監督者の経験、資格等が必要です。
マンションのインタビューもいいですが、サーパスだったら意味ないですよね。
結論ありきのカタチばかりの見積もり・説明会ではダメといわれているでしょう。