オープンレジデンシア南青山ウエストテラスってどうですか？

[働く女子さん]

かなり良いロケーションですね。
気になる物件です。

所在地：東京都港区南青山2丁目311番（地番）
交通：東京メトロ銀座線 「外苑前」駅 徒歩4分
間取：2LDK～3LDK
面積：53.93平米～109.36平米
売主・事業主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス

施工会社：大末建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[1: マンション投資家さん]

うーん。微妙ですな。デべが。。

[2: 匿名]

またしてもオープンレジデンス。中目黒といい、こいつら何者？

[4: 匿名さん]

ブランド住宅街の隙間をぬって、低価格で売り出すから周りの住民からはあまり良い印象はないようですね。
まぁ、ブランド重視で厚顔無恥なあくまでも値段重視な若夫婦には人気があるんでしょうけど。

[5: 匿名]

もりあがりませんね。

[6: 匿名さん]

ここは普通のマンションなんだね。
価格次第かな。

[7: 匿名さん]

我が家は子供がいるので小学校も近いし、公園も近いので検討しております。
青山小学校はブラスバンドに力を入れている様ですね。あまりブランバンドがある
小学校はない様なので魅力ですね。あとは値段でしょうか。
隣の青山公園は色々なイベントをやっていて楽しそうですね。

[9: 匿名さん]

間取りが面白いですね
物件概要には駐輪場はあるようですが駐車場はあるのかしら
地下が駐車場になるのでしょうか

[10: 匿名さん]

このデベは他の物件の書き込みを見ることを強くお勧めします。。

[11: 匿名さん]

駐車場はないようですね。
100平米超のペントハウスとかあるのに。珍しい。

[12: 匿名さん]

立地はいいですね。
間取りは、リビングが広いのはいいのですが、
ほかの居室がかなり狭いのが、いまいちです。

[13: 匿名さん]

立地はまずまずよいね。価格もこのデベなら平均坪350万
前後もしくはもっと安いなど破格値もあり得る。

問題はやはり人を招くのは恥ずかしい(現在財閥系の高級マンション
在住)駐車場なし。20年後にこのデベが存在しているかは疑問と不安
要素は価格に相反する。今の住居にあきてきて子供もできたので
地下ではな戸があれば考えたいとこです。

友人や両親に相談しても今の所とは比べるまでもないと言われて
ますがここに買い替えたらローンも終了しそうなもので。。。

[14: 匿名さん]

9階ということは普通のマンションでしょう。
坪260万から最上階坪340万、平均坪310万以下
でしょう。南青山の富裕層はいくら安くても買わない
でしょうからどうしても一度青山に住みたい人向き
ですね。このデベリセールバリューはどうですか？

[16: 匿名さん]

いつものメゾネットシリーズとは違う様相ですね。
仕様は劇低とは思いますが駐車場なしならさめて
ディスポーザー、床暖房、天井高245以上、24時間
ゴミ出しok、オートロック、キッチンだけでも天然石
で坪330以下なら考えたいが。。
セボンシリーズは駄目だったし現実10年持たないかも
知れませんよね。もしデベがなくなったときの保障
ってどうなんでしょうかね。
坪250までなら潰れても勝負かけられますが。

[17: 匿名]

リセールはたかがしれてる感じでしょうね。キャピタルゲインは期待出来ないでしょう。管理はどうなんでしょうか？

[18: 匿名さん]

南青山でも坪300万こえたらリセールバリューは
期待出来ないでしょうから悩むとこです。
300万は上階はこえるのでは。

[19: 匿名さん]

皆さん坪いくらを予想します。
駐車場なし、消防署至近と立地が悪いので
賃貸でも空きを覚悟は必要かと考えますが。

全くこのデベは今も将来も予想がつきません。

[20: 主婦さん]

駐輪場は一戸につき一台分か～
となると狭そうですね。
家族の場合子供の自転車は置くスペースあるのかしら

間取り変わってますね。

[21: 匿名さん]

ここに住めるかはプライドとの勝負。
最近オープンレジデンスの勢い一頃より
落ちてますよね。不安だな。。。

[22: 匿名さん]

消防署の並びの広い整備地はいずれマンションですか？
ここの方が立地、眺望もよく大手分譲であればここより
高値とはいえここの価値が激減しますよね。
情報ありますかね？

[23: 匿名さん]

>21
正直、他の地域ですが検討したことあります。。

共用施設が少ない分確かに絶対額は周辺より安いです。
割安と感じるかは別問題です。

最終的にはその時住んでた賃貸と大きな差もなさそうだなと思ったのと
プライドが邪魔して見送りました。

立地は相変わらずそこそこ良い物件は多いですけど、販売中一覧が以前より長くなってますね。
乱発しすぎですかね？

[24: 匿名さん]

このマンションの反対側の整備地確かに形も良く
気になります。ここは坪300万きりでしょうから
これにつられてあの土地を地下駐車場付き坪400万
前後で財閥系なら考慮したいな。
あそこの土地の情報あればお願い致します。

[25: 匿名さん]

オープンレジデンスはうちの近くにも少し前に出来て、結構すんなり完売してましたね。
以前は古い寮だったので、ずっときれいになり周辺住民としてはよかったと思っています。

ただ、基本メゾネットで駐車場なし、なので、すごく安いとは思いませんでしたね。
ここは重層長屋ではないので、その分いいのでは？

[26: 匿名さん]

今の所有者は都です。
隣が消防署なのが完全にネックですが
いつか入札があることでしょう。

[27: 匿名さん]

この立地、この環境。
坪350万は軽く超えるでしょうね。

[28: 匿名さん]

大手とはいわないまでも普通のデベなら350万はこえる立地ですが
このデベで300以上だして買う勇気って皆さんありますか。
質問ですがもしもデベが潰れた場合のデメリットは具体的に何でしょうか？

[29: 匿名]

350万て…（笑）。
それどころか450万円は軽く超えるでしょ。

[30: 匿名さん]

オープンで450万なんて誰が買うの。。
やはり300~350万に落ち着くでしょ。

[31: 匿名さん]

デベは関係ありません。マンションは立地がすべてですよ。

[32: 匿名さん]

オープンの営業さんの書き込みはここばかりで
なく他の物件でも結構ありますね。
確かに立地が一番重要です。しかしそれを引き替えに
しても売り主って大切と思いますよ。

[33: 匿名さん]

坪380〜420万だと瞬間蒸発
420万以上でやや苦戦
450万以上でかなり苦戦

ガチ真面目な話し、こんな感じだろ。

[34: 匿名さん]

ガチ真面目な話その価格だと普通のデベと同じじゃん。

マスターの一割～二割安がガチ値じゃないか。
それでも買うのは勇気がいるけど。

[35: 事情通]

立地を鑑みると
相場は>33であながち 間違いではないけどねえ
こういう環境のマンションは、デベロッパーの名前云々で価格が大きく変わるものではないから。所有権だし資産価値はかなり高い。

[37: 匿名]

青山は特別？

[41: 匿名さん]

デベ、施工不安というより超不安。
見栄っ張りなもんで南青山にせっかく住んでても
オープンに住んでるとはとても人には言えないし。
近くの空いてる土地は広いので大手が落札するでしょう。
坪450以下なら検討したいのです。
ここの価格はある意味どうなるか注目してます。
坪350万前後ではないのでしょうかね。

[42: 匿名さん]

施工は大末だったらば問題ないでしょう。一部上場ですし。
上場しているゼネコンならば大丈夫ということもないでしょうが、
上場していない中小規模のゼネコンよりはナンボかましでしょう（笑）

まぁ売主はともかく、場所は良いですよね。
このデベが販売当初やってくれる設計変更対応が付いているならばかなり良いと思っています。

皆さん、事前案内会参加されますか？
いずれにせよ価格を早く知りたいですね…。

[45: 匿名]

坪単価350万円なら超お買い得マンションということになりますが、さすがにそれは有り得ないでしょうね。
なんだかんだで400万円弱に落ち着くと思います。

[46: 匿名さん]

西隣の敷地にある大きな庭と戸建ては、個人のお宅なのでしょうか？
そうであれば、マンションに変わる可能性があり、西向きの部屋に影響しそうですが。

ご存知の方いましたら、差し支えない範囲で教えて頂けませんでしょうか？

[47: 匿名さん]

マスターハウスより数段落ちる仕様、売り主って
相当なもんだけどな。同じ価格では厳しいというか
坪400万だして誰が住むのか。。。
330万以下なら投資用にいいかもとは考えてます。

[50: 匿名さん]

坪200なわけないでしょ（笑）
そしたら投資用に買えるだけ買うよ。

HPに価格出てますね。
58㎡5300万円台、75㎡6400万円台とのこと。
このまま計算すると坪300万円くらいでしょうか？
でもまぁおそらく下の方の階を表記してるんでしょうから、これよりは高くなるでしょうね。
皆様の予想はいかがでしょうか？