セントプレイスタワーってどうですか？その２

[匿名さん]

こちらはセントプレイスタワーについてのスレッドその２です。
引き続き物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市都島区善源寺町2丁目21番1の一部（地番）
交通：大阪市営谷町線 「都島」駅 徒歩3分
大阪環状線 「桜ノ宮」駅 徒歩13分
間取：1LDK ～ 4LDK
面積：49.00平米～137.24平米
売主・事業主：東レ建設
売主・事業主：名鉄不動産 大阪支店
売主・事業主：三洋ホームズ
売主・事業主：阪急不動産
売主・事業主：長谷工コーポレーション　関西
販売代理：長谷工アーベスト　関西支社
販売代理：東レハウジング販売
媒介：阪急不動産

物件URL：http://www.haseko-sumai.com/kansai/sinki/st-city/t/index.html
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

[401: 匿名さん]

どうしてここはこんなに不人気なのですか？

[402: 匿名さん]

最初の値付けが高かったからだと思います。とくに東向きと高層階。タワーの高層階を買う層は都島区ではなく北区か中央区を選択しますから。不動産は価格が全て、物件は悪くないと思います。

[403: 匿名さん]

温泉と言うより銭湯、
そして購入者層の住民の質を考えると
躊躇してしまいませんか？

[404: 匿名さん]

長谷工の大規模タワーは売れ残りやすいんですかね。
ここはとりあえず値段が高過ぎると思います。
管理費も高いのは痛いですね。

[405: 匿名さん]

確かに最初の値つけは強気だったと思います。
あと管理費もですかね。

ベルパの友達で、売り出した時からここが欲しかったけど金銭面で折り合いがつかず
諦めてた人が、値下げされてから購入しましたよ。

[406: 匿名さん]

最近は毎日のように引越しのトラックを見ます。あと30戸強、消費税増税前のラストスパートですね。

[412: 匿名さん]

スミフのタワーは値引しないから買えない

ここなら大幅値引してくれるので買えるけど

[413: 周辺住民さん]

ここは絶対お買い得。立地、物件、共用施設がすばらしい。

[414: 申込予定さん]

嘘をついてくれ
種明かしをしないでくれ

[415: 物件比較中さん]

ここ新築でも値引き率すごいですね。
余程人気ないのかな…。
確かに管理費高すぎるし、修繕費の値上げも早そうで恐い。
タワーでも都島なら人気エリアのタワーより値段安くて当たり前。
景色も梅田方向以外はあまりよくなかったです。

[417: 匿名さん]

このマンションで最も評価できるのはＰＳの完全外部化だと思います。
タワーでもあまり見かけません。

で、ここで少し疑問がありまして、今まで私が見てきたＰＳ外部化のマンションは全て二重床だったのです。
ここは確か直床だった記憶があるのですが、ＰＳ外部化で直床の場合、
廊下側の縦管までどのようにして横管を配置するのでしょう？

二重床でも床下のクリアランスが小さい場合、ＰＳを分散化させて下へ流さざるを得ない場合があると思うのですが、
直床の場合なんてコンクリートに埋め込むしかないのでは？と素人的には考えてしまうのです。

スレ違いな質問かもしれませんが、ＰＳ外部化＋直床という組み合わせはあまりありませんので
質問させていただきました。。

[420: 購入検討中さん]

ここは二重床じゃないのですか？

[421: マンション住民さん]

３５－３８階が２重床なのは確かなようです．

[422: 匿名]

ここの最大の売りはタワーなのに自走式駐車場なのでは？
ほぼ毎日自動車を使うものにとっては大変満足しています。

[423: 匿名さん]

そこが問題なんですよ。
タワーなのに内廊下でない、自走式で目立つ、駐輪場も外。
タワーの意味があまりないんです。
営業さんは内廊下と言ってらっしゃいましたが
あれは内廊下とは言わないのではないかと。。
ランニングを抑えられるのはイイですけどね。
でも廊下空調なし、自走式の割に管理費積立高いのでどうなのかなと思いました。

[425: 購入検討中さん]

あと何戸残ってますか？

[426: 購入検討中さん]

管理費が高いのに、管理状況が良くないのが、購入への足かせになっています。

[427: 購入検討中さん]

>425 本日、ホームページの先着順住戸が39戸から28戸に更新されてました。モデルルーム、次期以降分譲住戸、商談中を差引きして残り約30戸でしょう。価格表でも確認しましたから間違いありません。急がないと買いそびれてしまいますね。

[428: 匿名さん]

大阪都構想の区割り案は北区・都島区・淀川区・東淀川区が一緒になる5区案でほぼ決まりですね。梅田、京橋、新大阪、十三と交通要所を抱えるこの区は完全な勝ち組でしょう。資産価値が上がりますね。

[429: 匿名さん]

上がりますかねぇ。
本当に…
だったらいいですよね。
でも、ここが上がるくらいだったら
他のタワマンはもっとあがりますよね、きっと。

[430: 匿名さん]

だったら、北区が統合された後の代表区役所になるのかな。

[431: 匿名さん]

その理屈だと淡路とか井高野とか加島とかも上がるとでも？
所詮旧都島区は旧都島区でしかありません。
いまだに旧大淀区の資産価値が低いように。

[432: 匿名]

都島区は、現在比較的、立地の割りに安いです。将来、下がることはないと思います。北摂の方は、地盤もしっかりしてますが、人口も減るため落ちます。転勤者へ貸し出す上でも都島が今後有利です。子供があいるファミリー層にも遊ばせる所が中心部の割りにかなり多いです。

[433: 匿名さん]

>432 都島区は梅田のベッドタウンとなるべく府主導で開発していく意向です。北摂は都心回帰による人口減少でどんどん廃れていくでしょうね。先日MRにいった際に確認しましたが、事務所使用分等を除くと残り20戸くらいでした。

[434: 匿名]

管理費は確かに高い気がします。
でも駐車場は安いと思います。
管理費➕駐車場代と考えると普通かなって感じですね。

車持たない人には高いかなと思いす。

[435: 物件比較中さん]

管理費が三年ごとの改定でしょ？元々高いのに、さらに上がる。それがネックなんです。管理レベルが低く、植木も枯れ始めてるなら、尚更です。
物件自体は良いし、値引きされている金額で、納得出来るんですが。
駐車場は、たかだか２tでの重量制限があるのも。。。

[436: 匿名さん]

>>433
茨木とか高槻だと梅田も15分くらいだしこどもが阪神間の私立行ったり京都の大学行ったりしても便利だし新大阪も近いし下手な大阪市内より便利だったりしますけどね。

[437: 匿名さん]

>436 特急もしくは急行乗って梅田まで15分なのと、自転車やタクシーで梅田まで15分とでは生活スタイルや日常文化が全然違うでしょ。田舎暮らしや田園風景がお好きなのであれば別ですが。正直、阪急でも京都線は落ちますし。

[438: 物件比較中さん]

北摂の件は、違うスレで、お願いします。

[439: 匿名さん]

昔なら相手にもしてなかった都島区の物件にまで出張しなければならない
北摂信者の気持ちを察してあげるべきである（汗）
むしろ彼らの標的になったことを喜ぶべきである（汗）

[440: ご近所の奥さま]

>433 先着順が2戸減って26戸になりました。商談中を除くとおっしゃるように20戸くらいですね。これから建設されるマンションが高騰確実なので良い時期に販売されたようでよかったです。
既に成熟したベルパークシティとセントプレイスシティという２大マンション群で梅田のベッドタウンとなりました。後は都島駅の南側が開発されると尚いいのですが･･･。

[441: 物件比較中さん]

タワーは市内中心地なら価値が下がらなさそうでいいですが、都島ならタワーでないマンションの方がいいかも。

無理して高い管理費を払い続けても、ここは高い割りに管理も行き届いてなさそうですし。

[442: 匿名さん]

ここはタワーといっても自走式駐車場や建物周辺で子供たちが遊べるファミリー型マンションですよ。だから賃貸が少ない。管理費は管理組合を変える必要があるかもしれません。

[443: 入居済み住民さん]

管理は行き届いていませんね。植木もボロボロでゴミも落ちています。
カウンターで宅急便を出したのですが、コンシェルジュが休憩の時は出せませんと言われました。
組合のおじさんもその位出来る様になって欲しいです。

[444: 買い換え検討中]

管理に関しては雑という感じが見受けられます。
管理組合で話し合って改善する必要がありそうですね。

ファミリー型マンションなので、お子さんがいらっしゃる方が多いのでしょうか

[445: 物件比較中さん]

残りは、南向きと東向きがほとんどですね

[447: 住人]

総会で、緑地の荒れについてデベと交渉すると書いてありました。
管理組合がしっかりしている印象を受けていましたが、その後改善の気配がありません。
進展しているのでしょうか？

[448: 入居済み住民さん]

>447
売主と裁判を起こすということでしたね。
現実的に対応して貰えるとは思えませんが、期待はしています。

管理会社を変えるべきとの意見が多いのはうれしいですね。
我が家も今の管理会社には不満です。
管理人に話をしに行った時に、忙しいからと言って無視されました。
近所でも長谷工が管理しているマンションが多いようですが、良い話は一切聞きません。

そこでご提案ですが、今の管理に対するアンケートを取ってはどうでしょうか。
住民全員にとっての大事な資産ですので、管理組合に住民の声を届ける必要があると思います。

[449: 購入検討中さん]

他のマンションと比べてたら、構造や仕様が、かなり落ちるのがわかりましたので、候補から外しました。
4000弱で、タワーの30階以上に住みたいだけなら、いいかもしれませんが……

[450: 物件比較中さん]

外廊下のタワーだからね。しかも留置所が近くだし。
やっぱりタワーは内廊下で、交通の便も優れ、近隣環境の良い所がいいよ。
ここも派手な広告活動や高級家具をセットで販売するとか試行錯誤してるみたいだけど、タワーマンションラッシュだし、新築とは言えないし、ここを選択する理由が見受けられない。残念だ。

[455: 住まいに詳しい人]

ここはファミリータイプのマンションがタワーになったという感じですから、家庭や子育てを重視されている方が購入されているのではないでしょうか。学校も名門私学よりも高校までは公立といった中流層の方が住まわれているイメージがあります。富裕層やＤＩＮＫＳ、シングルの方はジオ梅田やＴＴＯ、グラフロ等がおススメです。

[456: ご近所さん]

完売間近になると外野が色々言ってきますね。

[459: 匿名さん]

家具つきのモデルルーム分譲は、リビングだけでなく全ての居室にコーディネートされている
家具や家電がそっくりそのままついてくるとすればお買い得ではないでしょうか。
共用施設の充実もメリットの1つですが、唯一大浴場のような温浴施設はどうなのだろうと
感じてしまいました。水を扱う施設はメンテナンスコストが嵩みますよね。

[460: 入居済み住民さん]

温浴施設は確かにコストの面ではどうかなと思います。
しかしたまに入ると大きなお風呂って疲れやストレスがとれるんですよね～。

[461: 匿名さん]

今日の温浴施設は大晦日のせいかものすごく混んでいましたね。待っている人がいたくらいだから男女合わせて常時80人はいたのではないでしょうか。

[462: 匿名さん]

風呂待ちで溢れるってすごいですね。
ドン引きしました。
昨年一度だけ資料請求をしたのみの物件ですが
いまだにDMをいただきます。
ご丁寧に年賀状まで。
しかも6百数十万引きの宣伝付きで。
完売の見込みはあるんでしょうかね？

[463: デベにお勤めさん]

まもなく完売ですね。

[464: 物件比較中さん]

大幅値引きされて、家具付きで売り出されてますね。
2年たちますが、完売まではまだ少しかかりそう。
お風呂は住人でも毎回使用料が発生するようです。

[465: 入居済み住民さん]

お風呂は大人150円。
子供は100円です！

[466: 住民]

芝生のことで、遂に売主との裁判が始まるようですね
エレベーターに告知が貼ってあります
理事の皆さん、頑張って！

[467: 入居済み住民さん]

温浴施設の張り紙見た人いますか？
風呂水の濾過を減らすと言われているそうです。

[468: 購入検討中さん]

＞４６７
清掃回数を減らすのですか？
現在購入を前向きに検討中ですが、サウナとお風呂の
存在が大きな検討のポイントになっています。
コストの件は予想はしているつもりですけどね。

売主と争うなら、玄関の前の木が枯れているのも
なんとかなりませんでしょうか。
あれはテンション下がりますよね。

[469: 買い換え検討中]

コスト削減で清掃が減るのは、少し衛生面が気になりますね。
管理修繕費は3年たてば今より上がるのですか？
だとすれば、今購入すれば1年後には上がるということですか？

[470: 契約済みさん]

この物件に限らず、年々管理費や修繕積立費は上がるものですよ。
物件規模や雇っている人数(清掃やコンシェルジュ、管理人など)、共有施設などにより費用は変わってきます。

[471: 匿名さん]

お風呂の清掃を減らすのは、理事会のコスト削減のためではなく、長谷工コミュニティが赤字を出しているためだとか
気になるのは清掃回数を減らした後の衛生レベルだけど、こんな理由は無いんじゃないの
完売が近くなったら住んでいる人が汚い風呂に入ろうが知ったことじゃないと！？

[472: 購入検討中さん]

結構揉めてるんですねー悩みます
消費税上がる前に決めたいですが
グレードが落ちるかもしれないと考えると‥

[473: 匿名さん]

管理費修繕費が購入して1年くらいでさらに上がるのは辛いですね。
元から他のタワー物件よりかなり高めな上に、お風呂など管理が良くないとなると余計悩みます。

[474: 匿名]

管理会社って固定なんですか？
もっとマシなところもありそうですが。

[475: 匿名さん]

＞元から他のタワー物件よりかなり高めな上に
元から割安で、更に値下げ攻勢になっている印象をうけますが…
値下げしたり、家具をつけても
とても完売できそうもないですね、この調子だと。

[476: 匿名さん]

管理費修繕費のことを言っているのですよ。

[477: 匿名]

張り紙見ました。
濾過を減らすってことは水が汚くなるってことですか？
それはチョット…考え物ですね。

[478: 物件比較中さん]

売主と本当に訴訟になってるんですか？

[479: 契約済みさん]

まだ訴訟にはなってないそうですよ。今後はあり得ないとはいいきれませんが。

[480: 契約済みさん]

＞477さん
5回→3回ですから。あとは各自の判断もあるでしょうが、40％減と考えると結構違うかと。

[481: 物件比較中さん]

では、４６６の張り紙はウソなんですか？

[482: 匿名]

>481
貼り紙には協議開始とあり、総会で売主との裁判は管理組合に一任されている、とも書いてあります。
購入するなら必ず目を通すべきです。
売主は芝生以外にも、難癖をつけて修繕義務を反古にしていますから、管理組合の主張は正しいと思います。
>480
五回→三回というのはどこ情報ですか？
貼り紙には大幅にとしか書いていないようですが。

[483: 物件比較中さん]

そうですか。売主が複数の会社であるのも原因でしょうか？何にしても、あまりに酷いですね。竣工から二年足らずで、訴訟うんぬんのレベルまで揉めるのは。

[484: 入居済み住民さん]

芝生は売主の責任もあるけど、管理する側の責任もあると思います。
ここまで酷い状態になる前にもっと対策ができたはずでは。

[485: 購入検討中さん]

管理する側は、管理組合〈住民〉の方、管理会社の事ですか？
確かに、共用廊下に自転車や三輪車を置く住民の方が多いなど、ルールを守れない民度は感じますが。管理会社も長谷工なんですから、販売する会社の系列として、責任の一端は感じて欲しいものです。
管理費が高いのに、管理状況が悪いのは嫌ですね。

[486: 匿名さん]

施工は安かろう悪かろうで、管理は高かろう悪かろうということですか。

他の管理会社に見積もりとれば良いのでは？
もし同金額で大手が管理してくれるならブランド力向上になると思いますが。

[487: 購入検討中さん]

色々な情報をありがとうございます
問題を抱えているという前提で、物件としては買いなのでしょうか
喫緊の問題が解決するのを見届けてから決めるべきかもしれませんが、
消費税の関係がありタイムリミットが近いのです
入居済みの方ご意見お願いします

[488: お隣さん]

芝生のところは公開空地ということで、誰でも自由に出入りできる場所なんだそうです。
公開空地として提供することで高さとか色々緩和を受けられているので、購入者もメリットを享受しているんじゃないかと思います。
ただ、半分公共の歩道みたいな位置つけになるので、芝生に入らないでって言えないってことで、管理組合にしても管理会社にしてもなかなか管理するのは難しいんじゃないかと。
おふろの件にしても、濾過の回数を減らすって書き込みがありましたがどうも内容がちがうようです。
状況を把握した上で発言しないと誤解が生まれる気がします。
（詳細わかったらご報告しますね！）

[489: 入居済み住民さん]

芝生が剥げてるのはタワー完成時からずっとですよ
それを売主はアフターサービス期間終了のため直さないって
言ってるのだから、ふざけた話だと思いませんか？！
将来大きなトラブルが発生した時が怖いです

[490: 匿名さん]

>487さん
過去スレ　>178、>179の意見を参考にしてください。貴殿の嗜好と一致するなら買いです。
ご心配の管理会社に関しては管理組合により変更されるでしょう。ここの組合は弁護士もいるエリート集団ですから。管理費は高いといっても所詮しれています、購入の決定要因にはならないと思います。

[491: 匿名さん]

管理会社は簡単には変えられないと思います。
長谷工の関係者が多数住んでいると聞いていますから、
事前に根回しして総会で全力で潰しに来ると思います。
実際に、近所の長谷工が管理するマンションでも、
同じことが起きているという噂です。
管理費は値上げになったとしても、管理の質を上げた
ほうが賢明だと思いますよ。

[492: 購入検討中さん]

営業の方に、管理組合の状況を確認して、決断してみては？管理組合と売主の問題は、重要事項の説明にもあるでしょうから。

[493: 知ってますか？]

長谷工コミュニティスレを見ましたが、
「管理会社を変更しようとすると、怪文書や誹謗中傷の類いなどの嫌がらせをされる」
という体験談がたくさんあります。
建設業界勤務の知り合いに長谷工のマンションを買ったと話したら、
「長谷工のマンションを買った時点で、御愁傷様としか言えない」
と言われましたよ。

[494: 物件比較中さん]

完成済み物件で、売主と管理組合が揉めているなんて、ここぐらい？
消費税が上がるからと駆け込みで、購入したら、後々、住んでいても面倒な事になりそうですね。

[495: 匿名さん]

結局マンションは立地が全てですよ。三井不動産みたいにデベは一流でも、梅田や北浜の外れに建てた残念なケースもあります。貴方様が何を重視し決断されるかです。

[496: 匿名]

大浴場とか訴訟とか、なんだか最近騒がしくなってますね。個人的には日常生活の空間なんで争いは好みませんし長いものに巻かれようとも思いますが、本当かどうかもわからないネットの情報をもってきて、不安を煽ったり他者の意見を誘導しようとされている方がいるのは如何かなものかと思います。全てではないですがそこそこ納得して生活している家族がいると言うことも知っておいて欲しいなとは思います。
過去のを見てると、管理費高い=管理会社ボッタクリみたいな意見がありましたが、管理規約や議案書なんかを見れば管理費自体を管理会社に払っているのではないと理解できると思います。このマンションは設備や施設も多いので維持費もそれなりに掛かってます。24時間管理人さんいますしコンシェルジュだっている。修繕費用だって同じ。他のマンションより高いのはしょうがないと思います。(今のままで良いとは思いませんが)単純に高いから管理会社変えろみたいな発想には賛成できません。
もっと、購入検討されている方や将来仲間になる皆様が見るにふさわしい情報を提供しませんか？

[497: 匿名さん]

そりゃ、住んでしまった人は、悪く言われたくないからだろう。

[498: ご近所さん]

マンションは共同住宅です。
しかもここは団地です。
合意形成って大事ですよね。
特に共用施設に関しては。
もっとみんなの意見も聞いて
進めるべきと思いませんか？
長期的な視点でみんなの意見
も聞きながら公正公平に情報
公開しながらやってかねば、
例え良い事をしているのだと
しても理解されませんよ。

[499: 匿名さん]

>498
おっしゃる通り！
理事長と業者との間に何かあるのでは？などと疑ってしまいますよね。

[500: 匿名さん]

新築在庫がある場合の中古マンションの資産価値って悲惨だよね。
売値は自由だからこの価格で成約するならいいけど。
中古同士の競争じゃなくて新築とも値引き競争があるし。
他に3部屋中古で売りに出てたと思うけどあれは成約したのかな？それとも売るのをやめたのかな？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/mansion/search/06/?query=%E3%82%BB%...
セントプレイスタワー
11階　東　3LDK　73.74m2　3,280万円
30階　東　3LDK　75.66m2　3,750万円