変動金利は怖くない？？ その43

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその43です。

テンプレはレス１にあります。

前スレ；http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/218865/

[1: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[2: 匿名]

今朝の日経に載ってたけど、変動金利を扱わない金融機関も出てきたらしい。実際儲からないので体力勝負みたいになっているそうで（貸しだおれリスクばっかり増えている）・・・そこで根本的な質問ですが、変動の店頭金利って各金融機関それぞれだと思うけど、体力の無い金融機関ってローンを実行後、店頭金利を上げたりしないのかな？いくら優遇があっても基準金利をあげられたら元も子もないよね。

[3: 匿名さん]

>>2
皆借り換えするだけじゃないの?
借り換えられたらその銀行ますます稼げなくなっちゃうよね？

[4: 匿名さん]

>2
自分のところは体力がありませんなんて示したら、借りてる人だけじゃなくて
預けてる人も他に行ってしまい、かえって潰れかねないよ。

[5: 匿名さん]

というか、借りる側としては利率が安ければいいわけで
体力がなかろうが破綻しようがどうでもいい話なんだけど。

[6: 匿名さん]

ん？
日銀が当分利上げしない？？

4月実効金利は各金融機関、変動以外で利率あげてきていますよ。
長期金利に連動では？
違う？？

[7: 匿名さん]

>>6
変動金利は政策金利連動ですよ。長期金利はJGB連動だから、JGBに値動きが出てきてるだけ。

[8: 匿名さん]

変動金利は、政策金利連動で長期金利と関係は無いとは考えるものの、だいたい長期とずれて同じ動きをしていますよね。日銀の意向は長期金利の動きをみて決定してませんかというぐらい。もし、今後長期が上がっても、インフレ目標達成なく、景気悪ければ変動は低いままですかね？

[9: 購入検討中さん]

日経のあれは単なる隙間記事ですね。
そもそも金融機関の住宅ローンは固定の方が儲かる、長期市場レートと実際の調達レートは違うから。
（逆に変動は市場と調達が同じだから、結果として利鞘が薄いから嫌がってるだけ）


内需拡大としては住宅市場は絶大なので、そこを冷やすような事は出来ないでしょう。
また、企業業績が飛躍的に伸びるとはとても思えないので、そこを冷やすという事もないですね。
グローバル的にも日本のファンダメンタルは異常に強固なので資金の逃げ水的にも
今のポジション（低金利で安全）という地位で固定されるでしょう。

[10: 匿名さん]

>>8
日経平均がもっと上がらなければ利上げは無理だろうね。
今が1万ソコソコだけど、1万7000-8000円水準まで。

[11: 匿名]

日経の記事は変動に否定的な傾向があるからね

[12: 匿名さん]

今後長期金利が上がれば各銀行の新規の優遇幅を縮小する事はあるんじゃないかな。

[13: 匿名さん]

>>12
変動の？有り得ない。
変動金利のメカニズムを理解している発言だとは思えない。

[14: 匿名さん]

＞13
新規貸し出しの変動金利の優遇幅を縮小する事はなぜないと言えるの？
現在店頭金利から1.7%の優遇引き下げを1.6%にする事はあり得ますよね？
今だって優遇幅は銀行独自に決めてる訳だし。

[15: 匿名さん]

日経の記事で住宅金融支援機構の破たん率が8.34%、民間が1%未満って載ってたね。

改めいて機構が無謀な貸出してるんだなって思った。

[16: 匿名さん]

>>14
長期金利と政策金利は何ら関係無いから、長期金利がちょっと上がったことで
変動金利に影響を及ぼすことはない。そもそも長期金利自体も
上がったと言っても誤差の範囲程度だし。

[17: 匿名さん]

仮に政策金利をあげられない景気状況で長期金利が上がり続けたら、変動金利と固定金利差は開き続けたとする。
借り手は当然安い変動金利を選ぶから銀行は儲からない。その際、政策金利が上がらなくても新規の変動金利の優遇幅を引き下げる事はあるんじゃないのかな。現在の状況じゃなく長期金利が上がり続けたらの話だけど。

[18: 匿名さん]

>>17
それをして肝心の住宅購買意欲が減退してしまっては、元も子もないのでしない。
これほどの低利なのに、銀行が国債を買い進める理由も同じ。

[19: 匿名さん]

ちょこっと上がりましたね。
ま、優遇でどうにでもなる幅だけど。
今後は四半期単位でジワジワ上がってくるのかな。
景気が踊り場から踏み外して奈落の底まで落ちたら
それどころじゃないですけどね。

[20: 匿名さん]

>>19
どこの変動金利が上がったの？