ディアナコート駒場

[匿名さん]

東京電力駒場住宅跡地の計画です。

所在地：東京都目黒区駒場１丁目731－2他（地番）
交通　：井の頭線 「駒場東大前」駅　徒歩3分
　　　　山手線 「渋谷」駅　徒歩23分
間取り：未定
総戸数：29戸
階数　：地上5階、地下1階
高さ　：16.99m

建築主：モリモト
設計者：アーキサイトメビウス
売主　：モリモト
施工　：北野建設
管理　：モリモトクオリティ
着工　：平成24年7月1日（予定）
竣工　：平成25年10月中旬(予定)
入居　：未定

旧称：（仮称）駒場１丁目ＰＪ


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[1: 匿名さん]

スレ主です。
写真をもう1枚投稿します。

[2: 匿名]

本物の駒場物件きましたね。プラウド契約した人は
腰抜かしそうだな。しかもアーキサイトときたか。
まだモリモトが救いってとこか。

[3: 匿名さん]

延べ面積からすると35戸前後の物件になりそうですね。
値付けが気になります。プラウドは周辺に比較対照物件がないために値付けに相当てこずったようです。今回はプラウドの成功例（すでにほぼ完売なので成功例と言って良いでしょう）があるので、少なくとも参考になります。
あとは、プラウドの販売開始時点では、駒場東大前の駒場住宅の廃止は正式決定していませんでしたが、現在はすでに正式決定して退去期限も決まってますので、これがどう影響するのかです。再開発によって商業施設が出来る可能性が高いので、素直に考えれば将来の価値上層を見込んで強気の値付けもあり得るところですが、まかり間違って跡地全体が巨大マンションにでもなれば、逆に相対的にこちらの価値が下がる可能性もありますので、買う側はリスクを取りたくありません。
売る方も買う方もどう読むかが問われそうです。計画の正式発表、それから価格の発表が楽しみです。

[4: 匿名さん]

>2
プラウドの第1期登録抽選日は12月3日で、モリモトによる東電社宅買収が報道されたのが12月9日だから、第1期で購入した人たちはこのことを事前に知らなかったことは間違いないね。公務員宿舎の廃止が決定公表されたのは12月1日だから、どれも微妙なタイミングということだなあ。

[5: 匿名]

物件はタイミングとはいえ駒場、大橋アドレス
では坪100万前後の差があるからね。
分譲価格はプラウドより少し高い程度でしょうから
一期の方々はお気の毒としか言えません。

[6: 匿名さん]

物件規模が35戸と223戸では相当の差がある。
総戸数と価値騰落率の対応に関する最新の統計資料で見ると、総戸数50戸未満では16%下落なのに対し、総戸数200戸超では2%弱の上昇を示しており、総戸数と価値の維持という観点で見る限りはモリモト物件よりもプラウドが優位と言わざるを得ない。
https://www.sumai-surfin.com/price/201109_touraku03.php
あとは、住所が「駒場」と「大橋」でどの程度の違いがあるのか、徒歩3分と徒歩5分でどの程度の違いがあるのか、要するに買う人がこれらの違いにどの程度着目するかによると思う。
個人的には、「駒場」でも大して魅力あるアドレスではないので、「駒場」でも「大橋」大差ない。徒歩3分と徒歩5分は、なんともいえないな。

[7: 匿名さん]

アドレスの差は月とすっぽんでしょう。
目黒区では青葉台、東山が横綱なら駒場は
大関、三役クラスですよ。
一方大橋は目黒区では断トツで最安値のアドレスです。
徒歩3か5分については大差はない気がします。

[8: 匿名さん]

アドレスの差が「月とスッポン」なら、売り出し価格も「月とスッポン」くらい違うのが当然では？
逆に、もし、売り出し価格が「少し高い程度」しか違わないのなら、多くの人が考えるアドレスの経済的価値は「少し高い程度」にしか違わないということにならないの？

素直に考えると、「アドレスの差は月とすっぽん」と「売り出し価格は少し高い程度」は両立しないように思います。どちらのコメントが正しいのでしょうか？？？

[9: 匿名さん]

>3
駒場住宅跡地が商業施設になるのであれば、プラウド購入者にとってもHappyですね。
買い物不便すぎるのが大きな欠点のひとつでしたから。

[10: 匿名さん]

>>6
大規模マンションが値落ちしにくいのは、底値の時期に供給の多かった湾岸タワマンが
底上げしてるだけ。郊外や準郊外の大規模はふつうに値落ち大きいでしょ。

[11: プラウド1期購入者]

営業の方から登録前にモリモトが落札した話教えていただきましたよ。
落札金額から推定の販売時坪単価まで。

[12: 匿名さん]

>10
底値の時代、って湾岸だけではなく
城東などの内陸部でも安い大規模分譲の供給が多かったんですよ。
当時も物件探していた。どーでもいいけど。

[13: 匿名さん]

坪330～かなぁ？
今のご時世中途半端に350～にしたら、買う人が限られ過ぎる気がします。
もしくは高級路線に振って坪400～にするとか？

んー、やっぱり330辺りが妥当な値付けな気がします

場所は大分違いますが千石のディアナコートが再生後初のディアナコートですから、内装なんかはその辺りも参考になるかもしれませんね。

[14: 匿名]

>13
坪330じゃプラウド駒場買った人たち憤死しちゃうよ(笑)

それにしても35戸って少なめじゃない？東電社宅が３棟なかったっけ。低層住宅地域だとそんなもん？または広めの高級路線を狙うのかな？

[15: 匿名さん]

アドレス重視＆高級嗜好の人が選ぶと思うので高くすると思います。
３５戸は妥当な数字でしょうか？占有面積は何㎡位から何㎡になりそうでしょうか？

[16: 匿名さん]

渋谷から23分な時点でアウト！

これからのトレンドは渋谷徒歩15分以内、私鉄最寄駅7分以内。

[17: 匿名]

駒場住宅の跡地が商業施設になるとは思えないが。。やっぱりマンションでしょ。

[18: 匿名さん]

@330だと瞬間蒸発では？@350〜380くらいでしょう！

[19: 匿名]

最低400からじゃないと採算取れないくらいの土地落札価格だと聞きました。

[20: 買い換え検討中]

再生後、最初のディアナって代々木上原でしょ。
この訂正、どーでもいいか（笑）

[21: 匿名さん]

400だとさすがに苦戦？

[22: 匿名さん]

３５戸位で４００なら購入層はいると思う。
多少高くても、高級＆駒場アドレスが欲しいって人がプラウドの板でもいた。

[23: 匿名さん]

プラウドは間取りや向きが良くなかったから、こちらに期待してます。モリモトだから、内廊下だろうし。

[24: 匿名さん]

そう、400で売れる仕様にしてくるのがモリモトです。

[25: 匿名さん]

こぶりの部屋じゃなくて、占有面積の広い部屋で戸数は少なめになると思いますか？

[26: 匿名さん]

そうでしょうね。ディアナコートで、広めでくるのではないかな？
坪単価も気になるけど、グロスの金額も気になるところです。

[27: 匿名さん]

40さん、わたしも思いました。
モリモトはデザインが好きです。ディアナコート代々木上原は350だったので、駒場も同じくらいですかね？

[28: 匿名さん]

すみませんNo.40さんでなくNo.20さんでした。

[29: 匿名さん]

30戸位にして450位できたらそれはそれで面白いかも。

ただ販売期間が長引く戦略はモリモトもとりづらいだろうから、やっぱり面積抑えて35戸位にしてグロス低くする戦略で来るんだろうなぁ。プラウドが派手に広告しているし、宣伝費用は大分抑えられそうですが(笑)

[30: 匿名さん]

駅からの距離が違うとは言え、渋谷区内の高級住宅街立地のディアナ上原が@350で、
目黒区でふつうの住宅街（高級なのは線路反対側の駒場4丁目）立地のここが@400は、
ちょっと考えにくいと思う。せいぜい@350だと思うがどうか・・・

[31: 匿名さん]

３５０位の予想が多いので、確実に超えてくると予想。
多少高くても欲しいと思う方が狙ってる物件。

[32: 匿名さん]

私も平均は３５０を超えると思います。
下はそれくらいかもっと安いでしょうが。

平均３７０くらいかな。

[33: 匿名さん]

３５０なんかで出ちゃたら、大橋プラウド団地を買われた方々が訴訟起こしますよ。
３８０程度と予想。

[34: 匿名さん]

訴訟は起こせないでしょうが、３５０位からある可能性もありですね。待ち望んでる人が多そうなので
>33に１票かな。

[35: 購入検討中さん]

モリモトにはディアナコートのブランド価値やモリモト自体の企業価値向上のためにも、フラッグシップ的な仕様を期待したいですね。

[36: 匿名さん]

>35
大規模物件だと厳しいかもしれないけど、３５戸クラス？ならば是非って感じです。
いつ頃詳細分かるかな？

[37: 購入検討中さん]

３０戸程度でアーキさん監修のプライベートレジでいくそうですよ。
吹き抜けエントランスも検討中とか。

[38: 匿名さん]

>37
となると４００近いですよね？
モリモトファンだけでも、すぐに売れそうですね。

[39: 購入検討中さん]

これは期待できそうな物件ですね。。

高くても良いもの欲しい層には最近いい物件の供給が少なかったですからねぇ(^_^;)

[40: 匿名さん]

桜新町のピアースもアーキサイトの高級路線で、早期完売したし、ここもすぐ売れそうですね。
ディアナコートでピアースより少し広めでしょうから、グロスの金額がかなり高くなりそうだけど、ここを検討できる層には問題ないのかなぁ。

[41: 匿名さん]

>40
全く問題ないでしょう。
楽しみです。

[42: 購入検討中さん]

こういう物件を一馬力で買える方が羨ましい(￣ー￣)

[43: 匿名さん]

まめにMORIMOTOサイトをチェックしているのですがなかなか詳細が発表されませんねえ。。

http://www.morimoto-real.co.jp/index02.html?adpsp_aid=1201&adpsp_s...

[44: 匿名さん]

>43
文京千石みたいに狭い部屋中心じゃないといいですね。。

[45: 匿名さん]

＞44
確かに、文京千石はひどいですね。
主寝室６畳という時点であり得ない狭さですし、洋室４畳半や５畳では、中学生以上の子供部屋にはなりませんから、物置にしか使えませんよね。シングルか、寝室が６畳でも気にならないディンクスしかターゲットがなさそうです。これだけせまいと、デザイン性とかいう以前の問題ですよね。

[46: 匿名さん]

ここもきっと同じように、必ずや小さくまとめて出してくると予想。在庫を抱えることができないモリモトは、価格が大きくなる物件を出すことは当面できないと思います。まあ、モリモトのみならず、どこも同じ傾向ですが。大きめを求めている方には、希望する物件が出づらい状況が続いていますね。

[47: 匿名さん]

モリモトに期待してた人多いと思うんですが・・そこらへんにあるマンションだったらショック。

[48: 匿名さん]

最低でも90平米超、出来れば100平米超のラグジュアリーな物件なら、いまのモリモト住民からの買い換えだけで埋まるよ多分。
ピアース、ディアナの住民の皆さん、どうでしょう？

[49: 匿名さん]

確かに、小粒の部屋は売れないと思う。
駒場は３０戸位でしょ？せめて８５㎡以上がいい。

[50: ご近所さん]

ホームページで会員の募集しましたね。

[51: 匿名さん]

タイミング的に文京千石が完売した後に詳細なども発表になりそうですね。

[52: 匿名さん]

文京千石よりも広い部屋でお願いしたいですね。

[53: デベにお勤めさん]

アーキサイトが設計者ですね。

楽しみですね　これは。

[54: デベにお勤めさん]

あと広さ７０～１００で５０以下はないとかききましたよ。

[55: 匿名さん]

個人的には千石ぐらいのサイズもあるといいなあ。間取りはもう少しなんとかしてほしいけど

[56: 匿名さん]

会社更生法の影響って何かありますか？

[57: 契約済みさん]

会社更正法を勉強してみては？

なんてね。

1.原因が何で、
2.それに対してどのような対策を講じて、
3.対策の結果として今どのような状況になっていて、
4.今後をどのように計画しているか、

を総合的に判断した上で、議論する必要があるのでしょうね。




なんて、固い話はとりあえず置いといて
リーマンの時だしCF詰まって飛んだだけでしょ？
本業キチンとやってれば大丈夫のんじゃないかな？

[58: 匿名さん]

文京千石は、人気は出なかったですね。
小規模なので、何とか売り切るとは思うが。。

[59: 匿名さん]

土地の持分がかなり多いのでそうそう安くは出せないと思います。
とはいってもモリモトのことですから高級仕様の割りにはお安い価格で出してくると予想。

[60: 匿名さん]

会社更生法って税金投入してるんだよね？
必要以上にお安く出すのはどうなんだろう？

[61: 匿名]

税金は投入しないでしょ。金融機関が債権放棄してるけど。

[62: 匿名さん]

購入考えてる人は会員になって動いてるんですよね。
待ってる人が多そうだったので情報期待してるんですが。

[63: 匿名さん]

なかなか情報でませんね

[64: 購入検討中さん]

ここは自分から動かないと買えなさそうですね。

ある程度意向も反映されるでしょうから、早めに動いたほうがいいのでは？

[65: 匿名さん]

会社更生法ではなくて、民事再生法です。
それに、一年前に民事再生手続きは完了しており、法的には何ら問題ありません。
http://www.morimoto-real.co.jp/image/20110404-01.pdf

[66: 匿名さん]

とは言え、イメージは良くはないですね。
イメージだけで決める事もないですね。

[67: 匿名さん]

ンだ。

敵心【嫉妬心】も多い。

業界の暗黙の空気。

[68: 周辺住民さん]

7／1着工となってますが、先日通りかかった時もなにも変わった様子がなく…サイトにもなにもupされませんね。このままだとローン控除優遇適応の来年一杯の入居は難しそう。(制度が延長される可能性もありますかね？)
代沢のディアナで中古と未入居物件が出てますが、こちらに期待して待ってるので悩みます。プラウドは完売したようですね～。

[69: 匿名さん]

ディナコート文京千石のスレで「会員販売と称して先行販売を行っています。」とありました。
まずは会員登録した方がいいのでは？
優遇って形を変えて何かしら優遇ありそう。

[70: 匿名さん]

HP見ました？
デザインはもちろん間取りも最高でした！
価格いくらくらいでしょうかね？

[71: 匿名さん]

プラウドが完売するのを待っていたのかな。
名前はディアナコート駒場、ですね。
ＨＰを見ると、南向きは各階２戸で、どちらもワイドスパン。良いですねえ。
野村だと南向きに３戸無理やり詰め込みそうですが。
　
全部で２９戸しかないし、仕様も良さそう。けっこう高くなるでしょうから、プラウドと購買層はかぶらないのかも。

[72: 匿名]

これは高そうだね。久々に出た秀逸の立地。見学だけでもしたいね。

[73: 匿名]

坪単価どれくらいでしょうか？

[74: 匿名さん]

正直駒場住人としては駒場のこちら側は一目瞭然
たいした街並みではありません。駅反対側の駒場
見てきてください、天地の差です、こちら側だと
上原価格になります。
本物件はアドレスは駒場、偽物駒場でも野村が完売
したところ、一方所詮こちらはモリモトであること
は考慮が必要ですね。一割増でほぼ即完、二割増で
じわじわ完売といったとこ。戸数少ないし強気では
あるでしょう。坪360万～坪410万が妥当とみます。

[75: 匿名さん]

駒場から上原二丁目に続く辺りは立派な邸宅街ですよね。

[76: 匿名さん]

駒場公園の辺りは個人的には成城、松濤よりも
凄い雰囲気を感じてます。
こちら側は庶民的な街並みが残念ですが仕方ない
ですね。といった感じなので地下室は350万～と
いう感じになるのでは。
無理矢理ワイドスパンにしてるので間取りが今一
ですがプラウドと違って努力を感じます。
これでプラウドと同程度の価格だったらキャンセル
してでもこちらと言う人もでてくるでしょう。

[77: 匿名]

プラウド契約者は偽物駒場を地域１番のマンションだと思ってるからなぁ（笑）

[78: 匿名]

渋谷に出やすく、駅近ということで凄く気になっているのですが、モリモト・・・っていうところが、どうでしょうか？

[79: 購入検討中さん]

広い部屋は地下住戸なのが残念。100㎡超の最上階ならほしかったな。

[80: 匿名さん]

地域ってアドレスは違うしプラウドは淡島通りや田都物件が
比較対象だろう、大型だし。しかも淡島通りだったらグランド
ヒルズの足元にも及ばない外廊下の団地マンションだけど。
どうせ通り沿いならスミフのように豪華にしとけば良かったのにね。
こちらは良いもの期待しましょう。モリモトはネックだけど（汗）

[81: 匿名さん]

モデルルームはどこにできるんですかね～。早く他のタイプの間取りも見たいです。
Fプラン、南北逆になってません？

[82: 匿名さん]

あ、南北は直ってました。

[83: 匿名さん]

モリモト。好きかも。

[84: 周辺住民さん]

上原より高いのは考えにくいから
プラウド駒場と同じ位じゃないかな。
本物のアドレスだけど駒場野公園側は大橋
とは大差ないし。プラウドも野村にしては
時間かかったし駒場の需要はそんなもんかな。
駒場はとにかく不便だし上原価格ではモリモト
込みで売れないよきっと。

[85: ご近所さん]

確かに買い物とか駒場は不便。駅前再開発もどうなるんですかね。

[86: 匿名さん]

文京千石よりも仕様いいでしょうか？
６０㎡台の部屋はいらなかった。

[87: 匿名さん]

久しぶりに、ディアナ仕様たな。

特に、扁平逆梁のバルコニーは、いいわ。

[88: 匿名さん]

立地は駒場ではいまいちだけど頑張れよ。

[89: 匿名さん]

駒場の需要がそんなもんって事は駅前の再開発マンションは苦戦？
駒場アドレスが欲しい人はモリモトで終わる？

[90: 匿名]

こういうマンション大好きです。
確かに６０㎡台の部屋は要らないし、地下の部屋ってどうなんでしょう？そこだけがネック。
駅前はきっと再開発され、住みやすくなると期待します。

[91: 匿名さん]

モリモトファンで２９戸はさばけるね。
地下住戸ってパークハウス日吉がさんざん叩かれてたけど（藤和物件って事もネガられてた。）
三菱地所と日吉アドレスで、早々に売れたよ。地下住戸のデメリットはパークハウス日吉の過去スレが参考になる。

[92: 匿名さん]

>85さん
近隣住民の間では駅前開発はどんな感じで話されていますか？

[93: ご近所さん]

こんなサイトが出来てはいますが、運営しているのがどういう関係者なのか表記されていないのです。http://komabatodaimae.jimdo.com/
具体的な話は何も聞こえてきませんね。私はただの近隣住人で地域活動とかもしていないので。
また、こういった官舎の立ち退きというのは、期日までにスムーズに退去が進むものなんでしょうか。
また、駅東口側には郵政宿舎もあり、そこもほとんどが空き部屋となっていて跡地の売却・再開発が決まっているようですよ。
面積的にはそちらの方が大きいですし、線路沿いなので高さのある建物が建てられる可能性がありますね。

[94: 匿名さん]

93さん
ありがとうございます。
引っ越して他の街に住みたいですか？

[95: ご近所さん]

私は勤め先も徒歩圏なのでメリットの方が多いですが、渋谷以遠のお勤めの場合はそれぞれ考え方でしょうね。
緑の豊富さ、渋谷からの距離の割に落ち着いていて静か、という点はいいんじゃないですかね。オシャレとか高級感とか言われるのであれば、予定地周辺はあくまでも普通で庶民的です。

[96: 匿名さん]

地下の部屋は値段なりかそれ以上にいろいろとデメリットがありますが、別に地下住戸を選ばなければ、マンションそのものには問題はないと思います。エントランスが地下だと、エントランスをくぐるたびに若干湿めっぽかったりはしますけど。

[97: 匿名さん]

現地を見たことはないですが、良さそうな物件ですね。

[98: 匿名さん]

ここ、いいよ。
モリモトらしい。
あとは価格だな。

[99: 匿名]

地形は普通に見えますが、坂下ですか？地下住戸を作る必要がある土地ですか？

[100: ご近所さん]

no.99さん
建築について全く素人ですが、敷地は平らです。いわゆる傾斜地マンションにはあたらないと思います。単なる戸数稼ぎということではないでしょうか。