契約の流れについて

[やま]

セキスイハイムさんで、検討をしております。
ニュータウンの建築条件付の土地ですが、角地で、見晴らしもいいという立地が気に入り、気に入る間取りが入るのであれば購入したいと思い、検討を始めました。
ところが、一旦予約金を入れると、間取りも仕様も決まらぬ中、１０日で建物の請負契約を結ばされ、それから３週間経った今週末に土地契約という運びになっています。
セキスイさんは社風として、商談が入っている間の機会損失を嫌うとかで、そうしないとその区画をおさえておけないとの営業さんのご説明です。
しかしながら、相変わらず間取りも仕様も確定していないので、不安が残るため、それらが決まってからの契約ではダメかと何度か営業の方に相談しましたが、会社に説明が付かないとかで、どうしようもない様子。
私としては、その区画の立地がとても気に入っており、ぜひそこで建てたい気持ちはあるのですが、最終的に希望の間取り、仕様が予算内で建つのかが心配です。
みなさんもこのような状態で契約を進められているのでしょうか？
私にはどうしてもセキスイハイムさんのやり方が理解できません。

[2: 匿名さん]

請負契約を結んだということは、坪単価や“標準の”仕様などは決まっているということですよね。
幸い物件自体は気に入ってるようですから、思いっきりわがまま言って、いい家を建ててもらいましょう。
“標準の”仕様がないのに契約してるとすれば、明らかに問題があります。営業も必死ですね。
しかし、考えようによっては、相手は大手ハウスメーカー。逆に弱みを握ったくらいに思って、
最大限のいい仕事をしてもらうことも可能かと思いますよ。
消費者は強いんです。

[3: 匿名さん]

http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm
ここを見てください。
１さんのようなハイムのやり方は独占禁止法にひっかかる可能性があります。

次の３つの条件をつければ、例外として独占禁止法に該当しないとされています。
１、土地の売買契約から３ヶ月以内の請負契約
２、建築請負の相手がはっきりしている
３、請負契約不成立時、土地代金の全額返還。
建築条件付の土地で分譲しておきながら、建築の考慮期間の猶予を与えないのは
違法の可能性があります。
納得のいくよう交渉してください。

[4: 匿名さん]

追記
いったん契約すると予算があわなくて解約しなければならないとき、
解約時のペナルティを容赦なく請求してくる会社です。
納得できるよう話し合ってください。

[5: やま]

質問者です。早々のご回答ありがとうございます！
０２の方のおっしゃるとおり、請負契約時に仮の仕様は決まっています。ただし、坪単価は不明です。
ユニットひとつでいくらとか、単純ではなく、ＰＣにどんなサイズ窓がいくつあるとか、複数の仕様類を入力していた結果、算出されるとののいとの事でした。
０３の方が提示していただいている条件ですが、私の場合、土地の契約より先に請負契約をしてしまっているのですが、それ自体がおかしなことなのでしょうか？
もちろん、納得いくように間取り・仕様を決めたうえで、話を進めたいのですが、請負契約のときもそうでしたが、今判断しないと、気に入った土地が確保できなくなるとか、２番手のお客がいるとかもちらつかせて、いつも相手の営業さんのペースはめられている感じです。
それで今週末の土地の土地契約という結果です。今後、間取りが決まった際、予算が合わなくて解約する可能性がある間は、決して契約しない方が良いとのことでしょうか？
なんだか恐ろしくなってきました・・・

[6: 匿名さん]

03さんのアドバイスのように、
公正取引委員会に相談汁！

[7: 匿名]

↑公正取引委員会に相談すれば、いいのですか？

[8: 八仏]

私、現在ハイムで新築中です。
建築条件付の土地だと、キャンセル待ちの関係かなんかで契約する日取りが決められてしまうんですよね。
建築条件付なのでハイム主導は仕方がないかと思いますが、契約は出来れば細かい詳細まで決まってからの方が良いと思います。
ハイムに限ったことではないと思いますが、契約後は値引きやサービスは基本的には一切ありません。
早めに契約を結んで、追加追加で金額を上げるのは営業マンの常套手段です。

[9: 匿名さん]

03さんの言うとおり、契約への持って行き方は違法のようですが、建築・不動産業界では日常茶飯事です。
しかし、今回は物件自体は気に入っていること、そして、とりあえずはセキスイの看板をしょっていること
など考慮すれば、とりあえず進めても問題ないのかと。
不動産って同じ物件は存在しないので、よく考えて、それでもやり方に納得できない、
あるいは約束と違うことがでてきたら、そのときに訴えるというのも手ではないでしょうか？
契約のやり方は明らかに間違ってます。しかし危険を冒してまで契約にもっていくということは、
物件自体によほど自信があるのかもしれません。

[10: 匿名さん]

いやいや、自信のあることを業界で日常茶飯事にやっていたら何も問題は起きないはずだけど、
実際にはこのような契約のしかたで泣いている購入者は多いですよね。
もう結んでしまった契約はどうしようもないですが、今後は是非ともねちねちと交渉をし続けて、
納得の行く住まい作りをしてください。

[11: ０３です]

>私の場合、土地の契約より先に請負契約をしてしまっているのですが、
>それ自体がおかしなことなのでしょうか？
普通はある程度の間取りや仕様、金額が提示されてそれに納得して
請負契約をするものだと思います。
以前、ある会社で仮契約と称して企画プランで契約をとり
最終的に気に入った間取りにするために変更料とかオプションと
何百万も予算アップし、結局資金合わずに解約すると違約金を
取られてたことが結構問題になったことがあります。
今でもハイムさんはそんなやり方してるのですね。

ハイムの社長もしくは支店長もしくは営業部長クラスの上役の人に相談してみては？
何千万円の契約ですから、書面にもあるように解約のペナルティーは
決して安いものでもないです。
善良な会社なら印紙代くらいの清算で戻してくれるところもありますが
ハイムは・・・・・厳しいと思います。
買うことを前提に話を進めてるのですから、安心な総額予算を確認するのは当然のことです。
すべての契約の前に総額提示しお客様が安心して契約できるよう勤めるのがハウスメーカーに
もとめられてることだと思います。
上役の方に相談し、営業と同じような考え方なら、その程度の会社だということです。
どうしてもその土地にあきらめがつかないなら、解約時のペナルティーもよく確認のうえ
契約に望んでください。

[12: やま]

皆さん、いろいろご意見ありがとうございます。質問者です。
０３さんへ
私が、土地の契約より先に請負契約を結んだ経緯は以下のとおりです。
予約金を入れて１０日後、間取り仕様が決まっておらず、まだ購入するか否か判断できない旨を営業さんに伝えたところ、
土地か建物、なんらかの手続きを踏まないと気に入った土地をキープできない（他のお客に回さないといけない)とのことでした。
手続きとしては、土地の契約を先にしてもいいが、最終的に売買が成立しなかった際、違約金等のリスクが発生する。
建物の方なら、売買が成立しない場合でも、印紙代くらいの損害で済むと説明でした。
私としては、気に入った土地だし、営業の方も信頼していたので、従いましたが、
今になって、請負契約、土地契約と、なんでこんなにせかされるのかと、少し戸惑いを感じております。
とはいえ、土地をとても気に入ってしまっているのが、弱みですが・・・
もし、このままセキスイハイムさんでお願いするのであれば、あまり揉め事も起こしたくない気持ちもあります。
しかし、このまま契約してしまえば、０８さんのおっしゃるとおり、追加追加で金額を上げてきそうな気もしております。
なんとか、穏便に、不利な立場に立たないよう進めたいところですが・・・
ちなみに営業の方は、住宅展示場の店長という立場の方ですが、いただいている資料ですと、決済は店長→営業所長→支店長という順になっております。
０３さんがおっしゃるのは、支店内の営業所長以上のクラスの方に相談を持ちかけるということでしょうか？

[13: 03]

じゃあ建物の方はまだ安心ですね。
プランや仕様の打ち合わせはどの程度すすんでるのでしょうか？
店長クラスの方なら何年も営業されてると思いますので
要望をほぼ伝えてあるのであれば、おおよその金額はわかると思います。
注意深い営業なら、正式見積もりがでるまで数字を言わないケースは
あると思いますが、設計や積算に相談するなど努力すればわまるはずです。
ただ、営業が努力しているにもかかわらず、やまさんの方で決定できない
要因があるなら別問題になってきますが・・・
ただ単に営業の努力が足りず話がすすんでないなら
上役の方に事情を説明し、購入意思があることと、プラン〜見積もりがでるまで
待って頂けないか、総額を把握した上で契約したいことを伝えたらどうでしょう？
相談される相手はできれば事情がわからなくとも最終決定権のある方がベストだと思います。
営業の立場からすればイヤなことでしょうが、手付け放棄になるよりは交渉の価値ありだと思います。
多少でも上役の方がやまさんの意思を組んでくれる事を祈ります。

[14: 匿名さん]

> 手続きとしては、土地の契約を先にしてもいいが、最終的に
> 売買が成立しなかった際、違約金等のリスクが発生する。

何も知らないとなめられていませんか？　それこそうそっぱち！
３ケ月以内（実は現在は期間はフリーに変更されてる）に請負契
約が締結されない場合は、『全額』返還する義務があります。
違約金などありえません。元々条件をつけることによるメリ
ットを業者は享受してるわけですから、ＨＭを決められて
しまう消費者側のデメリットを補間するメリット（＝解除可能）
を安易に放棄することはありません。

どこの業者でも条件付は契約を急がせますが、ウソは言っちゃ
いけないですね。やはり公取への相談を薦めます。

それに『仮の仕様』なんてまったくあてになりませんよ。ふたを
開けてみたらオプションどっさりで、しかもそのオプションが妥
当な値段なのかも判断基準がなくYES/NOになってしまうのが条件
付の怖いところ。予算がオーバーした場合は、業者は高率なフリ
ーローンさえ持ってきますよ。

[15: 03]

14さんのいうとおりですね。
一連の契約の流れも

[16: 03]

あげてしまいました。
１４さんのいうとおりですね。
契約の流れも説明した上で、独禁法の話もちらつかせながら
交渉してみるといいですね。

[17: 14]

参考まで。

（業者のメリット）
・上物を売って利潤を出すビジネスモデルの会社が、土地をエサに
　客をヒモ付きにできる。土地単体だけの売買ではバブルで無い限
　りはたいした利潤は出ませんから。
・建売りにすることによる売れ残りリスクを回避できる。
・土地の良し悪しは所有者の規模によらないので、あまり実績のない
　中小の会社でも良い土地をエサに客を呼べる。
・不明朗会計？による利益率調整が可能。

（業者のデメリット）
・３ケ月も仕様検討につきあわされて、挙句の果てに解除された日
　にゃくたびれもうけ。（だからなんとか早い契約で縛ろうとする）

（消費者のメリット）
・解除可能なこと以外ない....といっていいかも。敢えていえば、
・条件なし土地よりは良物件を探しやすい。
・レディーメイドで建築知識がなくても気が楽。
・注文住宅が建てれる（ような気になる）

（消費者のデメリット）
・土地と同時にＨＭや工務店が決まってしまう。
・契約過程にトラブルが多い。
・費用細目がはっきりしないことが多い。
・注文住宅なので何でも可能かと思ったら、意に反して変更可能な
　場所があまりないことが多い。

[18: やま]

ありがとうございます。質問者です。
０３さんへ
プランや仕様の打ち合わせは、週一回のペースで進めております。
営業の方は、経験豊かな方で、結構いい提案をしてくれたりはするのですが、
さすがにいきなりは、思い通りの間取りにはならないため、徐々に自分達のイメージに近づけていってるところです。
私自身、結構注文を出す方なので、それで時間が掛かるのでは？といわれてしまえば、それまでですが、
一生に一度の買い物と思うとこだわらずにはいられません。
週一回ではなく、もっと打ち合わせできればいいのですが、平日は仕事もありますし、打ち合わせ回数を増やすのは実質厳しいです。
土日連続では、考える間がありませんし、相手の営業の方もお客を７人も抱えていると言ってましたので・・・
現前回の打ち合わせでお願いした事が入っていなかったりしたこともありました。
現時点で、仮プランの金額は出ております。

それが希望がほぼ入ったものなら安心ですが、まだまだ発展途上のため、不安なのです。
希望を言えば、まずコストダウンにはなりませんし・・・
実は、契約の話を出された際、営業さんには「購入意思があること」、「プラン〜見積もりがでるまで
待ってないか」といったことは相談してみました。答えはもちろんＮＧでした。やはり上の方に話すのがいいのかもしれませんね・・・
１４さん
請負契約後、「請負契約が締結されない場合は、『全額』返還する義務があります」の話は、
営業さんにしてみました。
説明としては、
「売主(土地所有者）は当社となり、どのような方に販売するのかは、当社の判断となる。
実際に土地契約後3ヶ月放置され、挙句の果てに解約された場合、
大きな機会損失等の問題が発生するため、当社が決めた販売の条件から外れる方は、お断りしている」
その条件とは、
「申し込みされてから10日以内に本申込みしていただける方」であり、
「本申込みとは、建物契約締結＋手付け＊＊万と定義されている」とのこと。
「土地からの契約でも構わないが、土地契約は宅建業法指定の事務所内で行なわなければならず、
重要事項の説明等とても作業上時間のかかる手続きが必要となり、
不動産取引の手付け金は１０％のご準備が申し込みから10日後に必要となる。」
このため、そういった手続きが急には無理だと判断し、建物の請負をすすめたとのことでした。
端折ったため、分かり辛かったかもしれませんが、
荒っぽく言えば、ハイムさんのルールに従わないと、売ってもらえないというところでしょうか・・・
でも、再度「購入意思があること」、「プラン〜見積もりがでるまで待ってないか」は持ちかけてみようと思います。

[19: 03]

土地の申込みはどこでしましたか？
もし、申込みが宅建業法指定の事務所や買主の申し出による自宅や勤務先以外なら
仮に宅建業法指定の事務所で契約になったとしても8日間のクーリングオフが
ききます。
土地の契約時に「契約が宅建業法指定の事務所なのでクーリングオフの適用なし」
と説明されるでしょうが、宅建業法の条文を持ってクーリングオフが利くことを確認しましょう。
どうしても契約となったときでも、8日間ゆとりができますから1回くらいは打ち合わせできるかな^^;
もし重要事項説明時もしくは契約時にクーリングオフの説明がなかったらこの事は尋ねないでください。
クーリングオフはその説明を聞いてから8日間ですので、さらに延長できる可能性があります。
まぁこんな小細工せずとも納得できればいいんでしょうけどね〜
頑張ってください。

[20: 参考までに]

（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）
第37条の２　宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、
当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条において
「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は
売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において
売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの
申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を
行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償
又は違約金の支払を請求することができない。
1．買受けの申込みをした者又は買主（以下この条において「申込者等」という。）が、
国土交通省令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの
撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算しで８日を
経過したとき。
2．申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。
《改正》平11法160２　申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。
３　申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、
買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。
４　前３項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

[21: 匿名さん]

わけのわからない業者で営業の態度がおかしいのなら、解約を勧めますが、
セキスイハイムさんも、リスクをにらみながらやまさんなら大丈夫と踏んで進めてるんだと思います。
やまさんの話ぶりからは、そんなに悪い業者ではないと思いますよ。
業界の慣行から見て、理解できるレベルです。（理想とは確かに違いますが。）
まぁなんにしても同じ物件は２つとないのですから。