契約の流れについて

[やま]

セキスイハイムさんで、検討をしております。
ニュータウンの建築条件付の土地ですが、角地で、見晴らしもいいという立地が気に入り、気に入る間取りが入るのであれば購入したいと思い、検討を始めました。
ところが、一旦予約金を入れると、間取りも仕様も決まらぬ中、１０日で建物の請負契約を結ばされ、それから３週間経った今週末に土地契約という運びになっています。
セキスイさんは社風として、商談が入っている間の機会損失を嫌うとかで、そうしないとその区画をおさえておけないとの営業さんのご説明です。
しかしながら、相変わらず間取りも仕様も確定していないので、不安が残るため、それらが決まってからの契約ではダメかと何度か営業の方に相談しましたが、会社に説明が付かないとかで、どうしようもない様子。
私としては、その区画の立地がとても気に入っており、ぜひそこで建てたい気持ちはあるのですが、最終的に希望の間取り、仕様が予算内で建つのかが心配です。
みなさんもこのような状態で契約を進められているのでしょうか？
私にはどうしてもセキスイハイムさんのやり方が理解できません。

[22: 14]

たしかに最悪の業者というわけではなさそうですが、基本的に
条件付土地販売に業者側のリスクはありません。建て売りだと
売れ残り→値下げもやむ終えず、ということがありますが、更
地のまましかも条件がよければ、客はいくらでもつくし、リス
ク要因は人件費と固定資産税だけです。やはり、一種の『はめ
こみ営業』と言わざるをえないと思います。

> 「本申込みとは、建物契約締結＋手付け＊＊万と定義されている」とのこと。

この点だけはやはり明らかに脱法してます。少なくとも土地が先以外の
契約はありえません。土地もないのに家を建てる契約してるわけですから。
土地＋上物を同時に契約させて、名目を建て売りに変更してしまうなん
てひどい業者もいるにはいますが。

[23: やま]

０３さん
土地の申込みはまだです。今週末ハイムさんの事務所に行くことになっています。
宅建業法の条文まで紹介していただき、感謝です！
契約しても、8日間の猶予があるのですね。
もちろん一番いいのは、間取りも仕様も納得のうえでの契約ですが、8日間延びたくらいでは、とてもそこまで決まりそうにはありません。
この状態でのリスクは、やはり思ってもみなかった費用になってしまうかもしれないということでしょうか？
現時点でも、同じニュータウン内の他社の物件に比べ、割高感があります。250万も割引をしていただいているのに・・・。
これが割り引き前の価格なら安心なのですが、もう下がる要素がないと思うと・・・
契約後、釣った魚に餌は与えない的な対応になりはしないか？
価格の上昇、サービスの低下、それが一番怖いです。
なんとか「プラン〜見積もりがでるまで待ってないか」の話を通したいところですが・・・
決裂した場合は、どんなペナルティーを課せられるのかが、心配です。
１４さん
土地契約に先立ち、建物の請負契約をすることは違法行為なのですか！？
セキスイハイムさんの資料には、堂々とこの流れが記載されていますが・・・
大手さんだし、営業の方も信頼できそうだったので、提案されるまま、従っていましたが・・・
いくら土地を気に入ってるからといっても、いろんな情報を得れば得るほど、
このままでいいのか考えさせられます。
週末まであまり時間はありませんが、よく考えて、契約に臨みたいと思います。

[24: 03]

ん〜〜今回のやまさんのケースでは
現時点で土地の申込みをしておらず、ハイムの事務所（宅建業法の事務所登録された場所と仮定）
でいきなりの契約ではクーリングオフが適用されません。
（住宅展示場にいかれるなら、そこが業法の事務所登録されてなければ別ですが）
心してかかって下さい。
土地の値引きの提示はあったみたいなので、できれば建物の交渉で有利になればいいですが
もう請負契約が一旦終わってるとなると厳しいですね〜。
もう人事ではないくらい応援してます。
また進展があればカキコお待ちしてます。

[25: 14]

> 土地契約に先立ち、建物の請負契約をすることは違法行為なのですか！？

きいたことありません。ゴリ押し業者でも最低同時契約ですね。
なぜ（その時点で）土地の無い人に家が売れるのですか？
土地が決まらないのに、間取りや金額が決められるのですか？

建物の請負契約書には、土地の契約について何か記載がある
のでしょうか？　『乙は、本請負契約書が成立後、？日以内に
本件を建築予定の土地の契約を行う義務を負うものとする』
とでも書いてあるのでしょうか？
そんな契約書きいたことがありません。

いざとなったら、業者は契約書の『文言』を振りかざしてきます。
重説を十分ご確認ください。

[26: 14]

ついで。

土地契約書の重説はごらんになりましたか？
もし見てないのなら問題ですね。
何らかの地役権がついてる、隣家との協定がある、
実は過去にいわれのある土地だった、埋蔵物がある、
など見えない部分がありえます。土地は見えてる分
は３割だ、なんて言いますからね。
分譲地なら可能性は低そうですが、あくまで可能性
として。
上物の契約を盾にそこらへんをゴリ押しで通されるの
もかなわんなということで。それ自体イレギュラーで
すけど。

[27: 21]

なんか契約が不調になる流れになってきましたね。
一応近い業界に１０数年いて、何千件の不動産・建築物件を見て、百件以上の契約業務に携わってきた
経験からの勘では、今回は物件（少なくとも土地）としては問題はないでしょう。
ただ、契約はやはり信頼関係が問題ですので、やまさん自体にセキスイハイムに対する信頼がすでにないの
なら速やかに解約したほうがいいかもしれません。
進めるならばお互いに信頼を築ける様にしないと、悲しい結果に終わります。
建築が絡むと長い時間を費やしますので。

[28: 特定]

これに反していれば契約が無効という訳ではありませんが、建設業法１９条において請負契約については注意規定が設けられています。
この規定は契約の内容が不明確なことが様々な問題をひきおこすため、これを防止することが目的としています。
当たり前の話ですが、目的物が明確でない請負契約なんておかしいと思いませんか？しっかりとした仕様書を作ってもらうべきです。
（建設工事の請負契約の内容）
第十九条 　建設工事の請負契約の当事者は、前条の趣旨に従つて、契約の締結に際して次に掲げる事項を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に交付しなければならない。
一 　工事内容
二 　請負代金の額
三 　工事着手の時期及び工事完成の時期
四 　請負代金の全部又は一部の前金払又は出来形部分に対する支払の定めをするときは、その支払の時期及び方法
五 　当事者の一方から設計変更又は工事着手の延期若しくは工事の全部若しくは一部の中止の申出があつた場合における工期の変更、請負代金の額の変更又は損害の負担及びそれらの額の算定方法に関する定め
六 　天災その他不可抗力による工期の変更又は損害の負担及びその額の算定方法に関する定め
七 　価格等（物価統制令 （昭和二十一年勅令第百十八号）第二条 に規定する価格等をいう。）の変動若しくは変更に基づく請負代金の額又は工事内容の変更
七の二 　工事の施工により第三者が損害を受けた場合における賠償金の負担に関する定め
七の三 　注文者が工事に使用する資材を提供し、又は建設機械その他の機械を貸与するときは、その内容及び方法に関する定め
八 　注文者が工事の全部又は一部の完成を確認するための検査の時期及び方法並びに引渡しの時期
九 　工事完成後における請負代金の支払の時期及び方法
十 　各当事者の履行の遅滞その他債務の不履行の場合における遅延利息、違約金その他の損害金
十一 　契約に関する紛争の解決方法
２ 　請負契約の当事者は、請負契約の内容で前項に掲げる事項に該当するものを変更するときは、その変更の内容を書面に記載し、署名又は記名押印をして相互に交付しなければならない。
３ 　建設工事の請負契約の当事者は、前二項の規定による措置に代えて、政令で定めるところにより、当該契約の相手方の承諾を得て、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて、当該各項の規定による措置に準ずるものとして国土交通省令で定めるものを講ずることができる。この場合において、当該国土交通省令で定める措置を講じた者は、当該各項の規定による措置を講じたものとみなす。

[29: やま]

０３さん
値引きの提示は建物の方です。仮の間取りの中で、最初から織り込まれていました。
このためか、ちっともお得感がありません。逆に値引く前の価格で売ってたとすれば、ちょっと高すぎるなとあきらめていたかもしれません。
当初こちらが提示していた予算の1割増し位で、頑張れば買えそうなギリギリのラインを突いてきてる気がします。
土地の方は割引は一切ありませんが、周りの分譲地と比較しても妥当です。
今週末の打ち合わせ場所はいつもの展示場ではなく、まさに宅建業法の事務所登録された場所です。
ということは、そこへ行く＝もう逃げられない・・・ということですね？
やはり間取り・仕様が決まるまでは、契約できないと、こちらから突っぱねるくらいの勢いが必要でしょうか？
１４さん
土地の方は、三菱地所さんが開発した結構大規模なニュータウンで、いろんなハウスメーカーさんが入っています。
隣の区画では、ダイワハウスさんや、ＳＸＬさんも分譲していますので、それほど問題はなさそうです。

[30: やま]

２１さん
私自身、土地には魅力を感じており、何ら問題を感じておりません。
セキスイハイムさんの物件も、少々のっぺりした外観は気になるものの、大部分を工場で製作してくる点や、
太陽光発電や全館空調といった技術に魅力を感じております。
担当の営業の方も知識も経験も豊富そうで、とても優秀な方だとは思うのですが、その反面、少し効率主義的な、冷たい印象を受けております。
初めて土地を見に行った時から、予約金の払い込み、建物の請負契約、今週末の土地の契約まで、すべて営業の方の組み立てられたとおりに進んでおります。
こちらの不安な気持ちは、イベント毎に伝えてきましたが、会社に説明できないとか、他のお客からせかされているとか、
間取り、仕様の検討以前に気に入った土地がキープできなくなるということを言われ、言われるがままに進んできた感じです。
２８さんのおっしゃるとおり、「目的物が明確でない請負契約なんておかしい」とは正直思っております。
請負契約書には仕様はしっかり書かれています。ただし、すべて仮ですが・・・
その当時は、グランツーユー（２×６工法）でしたが、間取りもまったく希望通りではなかったため、
その後希望を言ったりしているうちに、かなり予算オーバーしそうになり、現在ではミオーレ（２×４工法）になっております。
要はグレードダウンしていっています。それでも、まだ間取りも仕様も完成していません。
値引きアイテムはすでに織り込み済みなので、今後価格は上がることはあっても、下がることはない状態です。
そんなことも不安の要因です。
しかしながら、一度手放した土地は、二度と戻ってこない・・・そう思い、迷いながら、現在に至っています。
確かに、このように信頼が揺らいでる中、契約をすべきではないかもしれません。
熟考したい中、期間もなく、こんな時に仕事の方も毎日残業続きで、頭がパンクしそうです。
でも、とにかく考えるしかありません。
親身になって、ご意見いただいている、皆様には本当に感謝しております。ありがとうございます。

[31: 14]

ねむー、契約とは直接関係ないですがちょいと気になったので.....

> 太陽光発電や全館空調といった技術に魅力を感じております。

予算オーバーしそうで建物自体をダウングレードしようとして
いるのに本当に必要な設備でしょうか？
ソーラーは、一般的に20年？くらいしないとペイしないという
のは常識ですし（積極的にエコな生活をしたいという希望なら別）
全館空調は快適かもしれませんが、いざとなるとメンテ費用が
大変ということもあります。
現実的には量販店で４台買ってつけたほうが圧倒的に安いです。
見れくれは別。

仮仕様状態で予算キツキツ、一般的な条件付物件の流れ（必ず
オプション代が加算される）からその後どうなるかと思うと
ちょっと心配です。

大きなお世話かも。 (_ _)

[32: やま]

１４さん
予算オーバーしそうなとき、何は落せるか、私なりに、考えた結果なのです。
２×６は私にとっては、過剰品質、２×４で十分と考えました。
その分、機能面（全館空調、太陽光発電）で充実させようかと・・・

＞仮仕様状態で予算キツキツ、一般的な条件付物件の流れ（必ずオプション代が加算される）からその後どうなるかと思うと
ちょっと心配です。
私もそこが引っかかり、この状態で、ハイムさんに言われるまま、契約するのは、リスクが高いかと、悩んでるところです。

＞大きなお世話かも。 (_ _)
そんなことは、ありません。いろんな意見を聞くことで、私自身、新たな考え方を見出すこともあります。
忌憚のないご意見どんどん言ってください。

[33: 匿名さん]

やまさんへ
仮仕様状態で予算キツキツってことは、もうこれ以上あげれない状態なのですね。
土地をとるか建物をとるかだと思います。
住宅を検討するすべての方が要望100%満たされる方はほんの一握りです。
優先順位をしっかり考えましょう。
仮に打ち合わせ後、満足いくプラン・仕様が予算オーバーなときは
土地をあきらめますか？
それとも建物を妥協しますか？
土地をあきらめる可能性が高ければ
頑張ってつっぱねたらどうでしょう。
逆なら契約してもいいんじゃないでしょうか？
いよいよ明日ですね。後悔のないよう頑張ってください。

[34: 匿名さん]

30=03です^^;

[35: 匿名さん]

間違い33=03でしたｗ

[36: 03]

連続ですみません。
訂正
×住宅を検討するすべての方が要望100%満たされる方はほんの一握りです。
○住宅を検討するすべての方が要望100%満たされるとは限りません。
　ほんの一握りだと思います。

[37: やま]

０３さん
ありがとうございます。
本日は、会社が終わった後、彼女の知り合いの少し前まで建築業界にいらっしゃったという友人の方に、相談をしてきました。
本当なら、あつかましくて、そんな方には聞こうとはとても思わないのですが、状況が状況なので、結構必死になっております。
アドバイスとしては、相手になんと言われようが、間取り仕様が決まるまでは、契約しないという姿勢を通すべき、
しかも相手の事務所にはできれば行かない方がいいとのことでした。
営業の方にも、事前に私の意志を伝えました。
回答としては、明日契約に至らぬ場合は、担当の営業さんの上司の方に購入意思をご判断いただくことになるそうです。
そんな状況の中、さすがに出向かないのは、営業の方にも申し訳ありませんし、
購入意思がないとも判断されかねませんので、事務所には行って話をしてきたいと考えております。
話をして、その結果、購入意思がないものと判断された場合は、とても気に入った土地ではありましたが、
最初から、自分達には縁がないものだったと諦めることにします。
たしかに自分達の要望を１００％満たすものを探していると、一生家なんて買えないとは思います。
８０点も取れれば十分なのでしょう・・・
しかしながら、現時点ではあまりにも不透明な部分が多すぎます。
明日、すぐクリアになるとは思いませんが、できれば今後も検討を進めたいところです。
また、明日報告させていただきます。
０３さんを含め、これまで、ご意見いただいた皆様、ありがとうございました。

[38: やま]

質問者です。本日ハイムさんの事務所に行ってまいりました。

事前に現時点での契約はしない旨、営業さんには伝えてはいましたが、
行けば、大勢の人に囲まれ、圧倒され、契約してしまったり、
言葉巧みに乗せられて契約してしまったり・・・
相手は交渉のプロなので、
事務所に行く前に、自分自身に「契約しない」「契約しない」と言い聞かせながら、
かなり構えて、訪問しました。

ところが行ってみると、意外にも、まずはいつも通り、営業の方のみの対応で、
やんわりと契約を急いでた理由の説明を受けました。
理由としては、以前からも聞いていたように、
ハイムさんの中で決めているこのニュータウン販売におけるルール（手順、日程）から外れるため、
私だけ例外を認めることが出来ないということ。
また隣の区画を契約しようとしている人が、
私の契約しようとしている角地の区画をとても欲しがっており、
その方が隣の区画で契約した後、
私が契約をせず、角地の区画を手放した場合、その方からクレームが出るかもしれない。
最悪、その人もキャンセルされて、ハイムさんにとっては、２件のキャンセルが発生した挙句、
１件のクレームも残るという酷い結果になると・・・それだけはなんとしても避けたいとのこと。
私が契約をしないということは、拘束性が何もない為、ハイムさんにとってはリスクが高く、
そういった意味でも、上司の方が、購入意思を確認したがっているとのことでした。

それとは別に、間取り・仕様に関する打ち合わせも行いましたが、
思ったより、希望が大筋入ったプランが出てきた為、
追加の希望を伝え、次週にはほぼ最終形に近いものが出来てくる予定となりました。
平日にメールにて、希望の間取りの画像を送ったりして、検討を急いでいただいたお陰か、一挙に進んだ感じです。

[39: やま]

後から、営業所長である上司の方が出てこられました。
私どもとしては、購入意思はもちろんありましたので、
間取り、仕様が決まり、ちゃんとした見積もりが決まりさえすれば、いたずらに契約を引き延ばしたりはせず、
それで判断したいと考えている旨、伝えました。
結果として、その前の営業さんとの打ち合わせで、間取り・仕様の検討が意外に進み、ほぼ確定段階になったことから、
次週には判断できる状態となっていましたので、たかだか１週間延ばしていただいただけですが、
契約の際には、こちらの期待に沿えるよう、金額的にもいくらか頑張っていただけるとのことでしたので、
その言葉に期待したいと思っております。

・・・ということで、心配して、構えて行った割には、
和やかに話が進んでいった感じです。
−−−続きです。
後は、次週、どんな見積もりが出てくるのか・・・
出てきた金額に対し、高過ぎる！と感じるか、これなら欲しい！と感じるか・・・
不安半分、期待半分といったところでしょうか・・・
ご相談に乗っていただいた方達には、とにかく感謝しております。
ありがとうございます！

[40: 03]

よかったですね。
営業も会社も基本的には家を売りたいわけですから
解約って事はどうしても避けたいことだと思います。
恐らく金額はかなりのラインであわせてくるのではないでしょうか。
強気な姿勢が功を奏したのかもしれませんね。
十分納得でき、満足な買い物になるといいですね。

[41: 21、27]

丁寧なご報告、気持ちよく拝見させていただきました。
よい家ができることを祈ってます。