岡本桜坂は？

[匿名]

一区画何坪くらいなんだろう。

値段はどんなくらいになりそうなんだろか？

結構坂きついのかな？


物件URL：http://okamotosakurazaka.com/event/
所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本七丁目1170番7他
交　通：阪急神戸線「岡本」駅徒歩10分、JR神戸線「摂津本山」駅徒歩12分
総区画数：47区画
売　主：株式会社日商エステム
造　成：大成建設株式会社
【物件情報を追加しました 2014.1.15　管理担当】

[1: 購入検討中さん]

土地面積：237.56m2～560.01m2

そろそろ販売ですね。

坪いくらぐらい？

立地・街区ともかなり魅力的です。

[2: 匿名さん]

歩いて入り口まで行ってみましたが、大変ですよ。歳をとったら・・

しかも行くまでの道も狭くて、夜は暗そうで子どもの塾通いは送迎が必要ですね

景色は抜群でした　　何を大切にするかだと思います

[3: 匿名]

でもかなりかっちょ良い街になるだろうね。

羨ましい。

[4: 匿名さん]

土砂災害、地すべりとか大丈夫なんでしょうかね？
怖いですけど

[5: 匿名さん]

他のサイトで、坪単価、１５０万って載ってましたが、本当でしょうか？　本当なら高すぎますよね

[6: 匿名さん]

土地代も問題だけど、あの傾斜地に建てる建物の建築費が心配。
広告のイラストのようなモダンなプランは、高そうだけど。

建物へのこだわりと予算のない人は、敷地の半分だけ擁壁で平坦にして、小さいセットプランの家を置くことになりそう。

[7: 匿名さん]

ここは歴史的にも土砂崩れの危険性が明らかに高いから、
事業主も建物をセットにして販売するのはリスクが高いと判断したのではないですか。
宅地分譲なら、後々何かあっても、たいがい建築の責任になりますし。

危険のない西岡本では、三井不動産でも街並みを無視した利益重視のミニ建売を販売してました。
区画の細分化が進んでいる岡本で、あえて総額が億単位になりそうな高級住宅地としての宅地分譲というのは、志が高すぎます。
あれだけの傾斜地で、市に移管する公園部分には巨大な擁壁があるのに、分譲部分にはわずかしかないというのも不自然です。

こんなに自然災害リスクへの意識が高まらなければ、
ミニ建売で会社はハッピーだったのに、ご愁傷さまというところでしょうか。

[8: 匿名さん]

いやー造成工事をふもとから見てたけど、
てっきり土砂崩れ防止の工事かと思ってたよ。

工事が終わってしばらくしたら家にチラシが入ってて初めて
住宅地だと知ったよ。

[9:]

８さんに全く同じ。
土砂災害対策用の擁壁でも作っているのかと下から見上げていましたが、
まさか、まさかの、造成用の開発だったとは・・。

タダの山地に坪１５０万は高すぎ。
西岡本の整形地でもそこまでいくかどうか、という線なのに。

[10: 匿名さん]

ここを手がけている日商エステムって、しつこいマンション勧誘で評判が悪いみたいですね

大丈夫でしょうか？

[11: 匿名さん]

この住宅地の西側の斜面とか、土砂崩れ対策工事はすごいですよ。
もう無数のアンカーみたいなのが並んでいて壮観。
効果があるのかどうかはわからないけど、とにかく対策が必要なところだということは実感できます。

まだ入り口が封鎖されてるみたいだけど、分譲後もゲートを設けたら値打ちが上がるのではないでしょうか？
入り口近くでは、駐車してる車に変な張り紙があったりするし、
人の往来がない行き止まりだけに、怪しい人が寄ってきそうです。

[12: 匿名さん]

でも、億出すのだったら、まだ西岡本の平地の方がいいなあ

滅多にいい土地でないけどね

[13: 匿名]

ええなぁ、西岡本。
ファインコート西岡本でた時みにいったけど、あれが現実。おもちゃみたいな家、それに、窓開けたら隣の家に触れそうな距離に、こんなとこ、高い金出して買われへん！あかん！と。

でも、売れた。

[14: 匿名さん]

僕もファインコート西岡本、見に行った。　危うく買うところだった　　　すぐ売れたのは集団心理だね

うまく購買意欲そそられたよ　　　今、西岡本、幾つか土地出てるけど無添加の建築条件付きはどうだろう？

誰か情報もってないですか？

[15: 匿名さん]

値段でましたけど。結構安いですね。
西岡本は駅から遠すぎではありませんか？

[16: 匿名さん]

思ったより安かったです　　　でも一番下から一番上までどれくらい時間がかかるのでしょう？

上の方の家だとかなり遠いし、しんどそうです　　岡本まで10分って無理と思います

それからすると西岡本の方が人気があるかもしれないですね

[17: e戸建てファンさん]

一番安い4千万台の宅地化でもかなり広いのはあんまりよくないからかな。

でも、めちゃくちゃ後悔。もうよい土地でないと思って魚崎に…

[18: 匿名さん]

岡本駅から現地まで歩いて、住宅地の下から上まで歩いて往復してみました。
住宅地の入り口まで２０分くらい、そこから上まではきょろきょろとあたりを見ながら１０分弱くらいでした。
道路は九十九折なので、公園の階段を通ったら、上まではもっと早いと思います。

眺望は、間違いなく西岡本７丁目くらいにすばらしいのですが、
土地の傾斜は価格として比較不能なくらいに大きいと思いました。

道路の傾斜よりはるかに急な傾斜部分がほとんどで、
平坦部分は車庫スペース程度しかない区画がばかりです。
よくメディアで紹介されてるような”普通は家が建てられない土地”という感じでした。

家にたどり着くまではすごい坂だし、家の中も階段だらけになりそうです。

和歌山の土砂崩れもあったので、安心して住むところではないと思いました。

[19: 購入検討中さん]

安心した。
良かった評価はいまのとこないな。

後悔しなくて良かったかな。

[20: 匿名さん]

”普通は家が建てられない土地”というのは、さらに造成が必要ということでしょうか？

でも勝手に造成はできないとしたら、とんでもない土地ですね　

それに徒歩１０分なんて全くの嘘だったということですか

神戸の人間を舐めてますね～　

[21: 近所をよく知る人]

徒歩１０分の表示は毎分８０メートルを歩く健脚を基準としてるから、個人の脚力によって所要時間はかわるのではないですか。
表示は嘘ではないと思うけど、高低差とか交通量とかによって相当に現実的な距離感が異なるのでは。

とくに岡本駅からこの住宅地までの道程の半分は、スキー場みたいな上り坂だし、
運動不足の自分が実際に登ってみたときは翌日にすねが筋肉痛になりました。

造成は、物件概要を見る限り、建築協定やら宅地造成法の規制の範囲であれば購入者が自由にできるのでは。
造成費用と安全性確保の問題を購入者が負担するだけだから、とんでもなくはないです。
ただ、ここの場合はその購入者の負担が、一般的な土地と比べてとんでもなく大きいと思います。

[22: ビギナーさん]

明日から販売開始みたいですけど、
現地は見られないのでしょうか？

販売業者に連絡するのはいやなんですが、
自分だけでふらっと行って見てみたいです。

[23: 買い換え検討中]

岡本というだけで、買いたい人が周りに数人いてるのが、信じられません。
確かに、六麓荘などと比較するのは、よくないかもしれませんが、無理すれば歩ける距離の高級住宅街が魅力みたいですね。
私には、理解不能ですが、業者も桜坂もある程度は売れる自信があるみたいです。
特に5000万円程度の土地は、狙い目と噂がまわっています。まあ、お手並み拝見ですね。

[24: 周辺住民さん]

ぼちぼち予約の客を桜坂に案内している様だが、あまり人気は無さそうだ。美嚢などの友人を二度案内してみたが入口が封鎖されていた。まだ当分は一般への予約なしの公開はしないそうだ。開放したら事故などが心配とのこと。可なり危険な造成らしい。時々数人の子供が鉄砲持って駆け回って遊んでおり傾斜地を滑り降りたり、よじ登ったりして自慢の擁壁から転落する危険性は本当にありそうだ。それにしても近隣の住民も様子が分からず、口コミも期待しない強気なかまえで評判は今のところ甚だ良くない。

[25: ご近所さん]

岡本ブランドがあるから近隣からの口コミは無益。むしろ販売には有害。
どうせ周辺住民に開放したら、老人・子どもが怪我したり、あげくに土砂崩れの危険だの、坂が急だのと悪い評判が流される。
近隣としても、一般開放したら他所の人が出入りするようになって迷惑がかかる。

そんなリスクを負わなくても、きちんと予約してくる人だけ応対するほうがプレミアム感が出るし、効率がいいはず。価格と区画数からいっても、人気を集めても意味がない。

周辺住民としては、友達を連れて行って岡本の眺望を自慢したかったのに残念だったんだろう。
それを、他人の私有地に勝手に入れないからといって販売方法にいちゃもんつけたり、勝手に危険な造成とかいい加減なうわさをするのは単なる八つ当たりでしかない。
むしろ一般公開しないことで近隣に配慮してるんだから、それ以上の周辺住民への配慮を求めるのは身勝手な話だと思う。

[26: 匿名さん]

＞入口が封鎖されていた

ということはあの道は私道なんですね。

[27: 購入経験者さん]

ああいう新規開発した住宅地では、道路はもともと私有地だから、
道路として工事が完成していても、市に移管されて道路としての供用が始まるまでは一般人の通行はできないはず。
供用開始されていれば、封鎖するなど私人が専用使用する場合には、警察の許可が要る。
現在の状況は警察の許可なく封鎖しているか、まだ移管されていないかのいずれかだろう。
まだだれも住んでいない住宅地の道路が住宅地を通る以外に意味のない行き止まりであるなら、
供用することは防犯上も管理上も弊害があるし、おそらくまだ供用開始されていないのではないか。

[28: 一茶]

ゆうても気になる桜坂

[29: 神戸っ子]

確か気になりますねぇ～

[30: 一茶]

ゆうてもええんちゃうん？桜坂

[31: 匿名さん]

そりゃいいに決まってる。
いいのはわかってるけど、先立つものがないだけ。
買える人は黙って買っていく。

土地だけなんだから、口コミとかって意味ないような。。

[32: 匿名さん]

＞31

心配しなくてもこの掲示板に書き込むような人はターゲットじゃないよ。
アンケート付きのチラシだいぶ前に見たけど、購入目的の欄に「お子様のご自宅用」
ってチェックつけるところがあったから、金持ち対象だよ。

[33: 購入経験者さん]

6300万の戸建を既に購入したのですが、岡本桜坂をみて、かなり動揺しました。

岡本近辺で土地を探し続けて、五年。地元不動産会社から時にくる空き地情報を全て確認しては、小さすぎる、道路が狭い、駅からあまりに遠い、暗い、など、ここだ！っていう土地がありませんでした。
結局、岡本を離れ、北摂エリアに。

6300万あれば、岡本桜坂買えたのか、はたまた無理だったのか、はたまた買わないほうが無難なのか。

まあ、今更ですが…

見にいくと、さらに後悔するかな。

[34: 周辺住民さん]

歩けない距離ではないし、値段がかなり安いですよね。ここが成功してくれれば、近所の資産価値も上がるのではと期待しています。

うーん、北摂よりはいいんじゃないですかね。交通の便も、学区も。

[35: 匿名さん]

ここはありえない分譲地ですよ。
土砂災害の懸念が大きい本来開発してはいけないような急勾配の山林を無理矢理開発したような土地です。

[36: 購入経験者さん]

34さんのご意見、かなり興奮します…やはり、北摂は失敗？

[37: ご近所さん]

阪神エリアの高級住宅地は、岡本６丁目あたりも含めて多くが桜坂くらいの急勾配です。

むしろ擁壁や雨水の排水設備ができて、開発前よりもこの土地の土砂崩れの危険は減少したように思う。

[38: 匿名さん]

北摂か岡本かと聞かれれば、
岡本のがいいけど、ここはないな。
サラリーマンが買うとこではない。
不便極まりない立地だし。

ちなみに6300万の予算では周りと比べて
かなり浮いてしまう家になってたと思います。

[39: 匿名さん]

本当の高級住宅地は山手（山の麓）でごく緩やかな勾配です。

駅から入口まで平均勾配は１０％超はありえません。

[40: 匿名]

山手というのはせいぜい海抜30～80mぐらいでまだ坂が緩やかな地域の事。
海抜150m以上の急斜面地は山手ではなく完全に山の中（山腹）。

[41: 購入経験者さん]

そっか、6300万じゃあ駄目か。では諦めもつきます。

しかし、岡本、いいよね。ジョセフはまだやってるのかな？十二間沿いの家ってやはり土地高いのかな？
狭小地にはなるだろうけど。

[42: 匿名]

webで見る限りは雰囲気は抜群ですよね。不便は何を基準にするかですよね…。車あれば問題なさそうですが。確かに徒歩→駅→電車は面倒くさかもしれませんが。

[43: 予算教えて！]

ちなみに桜坂で建てるなら、上下あわせて億は必要なんですかね(;_;)

[44: 物件比較中さん]

うん、気になりますね。一番安い宅地で、大阪ガス住設なら7000以内いけるのかな。ここで大阪ガス住設なら笑われるかな。周りは三井ばかりかな。

[45: 匿]

土地だけで億する分譲あるわけだし、基本は億は必要かと。

[46: 匿名さん]

億を超えない総額で買えるなら、予約案内とかしないって。

だいたい、安い土地はほとんど傾斜地だし、建築費は高いはず。
土砂崩れの危険もあるから地盤補強なんかも相当な対策が要る。

普通の注文住宅のセットプランの価格ではとても建てられない。

[47: 匿名さん]

＞webで見る限りは雰囲気は抜群ですよね

ああ近所の住吉霊園みたいな風景だ。
どうやら4400万からのようだね。スーモにのってる。

[48: 物件比較中さん]

4400万は安い！

[49: 購入経験者さん]

まだここの土地が斜面だ、ということの具体的な意味がわかってない人が多いな。

とにかく、総額は土地価格だけでは判断できない。
特にここは土地の個性が強烈だから、単純に坪単価を比較の指標にはできない。
ほんとにきちんと販売業者と話をしないと始まらない。

[50: 匿名さん]

基礎だけで500～1000万かかる可能性もあるね、確かに。
いや、安い土地のとこはもっとかかるかも。
安物買いの銭失いとはまさにこのこと。

[51: 匿名さん]

ふもとからよくみえますので、建てる人は斜面を活かした家を建てて欲しいですね。
2階から入って1階に下りる家とか。

[52: 匿名]

どちらにしても、ここで建てる人は500～1000万円でどうこう言う人達ではないんでしょうね。傾斜地でもお金かければ言い訳で、えられる眺望やら街の雰囲気考えるとお金は気にならない感覚なんでしょう。一般人には縁遠い話ですね。

[53: 地元民]

３３さん、昨年くらいに傾斜がきつくない５丁目の公園近くで、
いくつか良い土地が出てたのに残念ですね。
土地との出会いはご縁ですから、しかたないですよね。

諦め切れないのなら、見送られた土地でどんな家が建っているか、確認されたら。
今のご自宅のほうが立派にみえるかも、ですよ。

そういえば、５丁目の駅徒歩３分の坂なし地区で、
三井が戸建て事業するという、大きな更地がでていますね。

わたしなら、桜坂よりもこちらを検討します。
建物の仕様を確認してからにしますけど（笑）

[54: 周辺住民さん]

＞53

またファインコート出来るの？

[55: 匿名さん]

まともな金持ちは見る目が厳しくケチでシビアだから、土砂災害のリスクがある斜面地なんて買いませんよ。
担保価値が低い斜面地にお金は出しません。

出自の悪い下賤な職業の成金なら別ですが。まぁ阪神間は育ちの悪い成金がやってきて入れ替わり続けるところだからそういう層をターゲットにしているのかもしれないけど。

[56: 契約済みさん]

三井の戸建⁉

五丁目⁈

何坪ですか？

[57: ご近所さん]

>53
昭和初期に建ったお屋敷跡ですよね？
雰囲気のある古い洋館まじりの家で好きだったのに残念。
上がりホームの出口からだと3分くらいですね。
５０坪×３軒くらいなのかな？
坂もきつくないし駅も商店街も近いし場所は最高。
それだけに値段も高いだろうなあ。

[58: 53]

57さん、

あの洋館、趣があってよかったので、とっても残念です。
最近、五丁目は建築ラッシュですね。
あのあたりも、また建築で交通量が増加しそうですね。

でも、いったいいくら位になるんでしょうか。
立地は西岡本の比じゃないだけに、高くなるのかな。
そうだと、土地の分割が細分化しそうですね。

[59: 匿名さん]

洋館とか、大きなお屋敷はミニ建売になり、
駅前は空き店舗が並び、新規開店するのは松屋。
それが岡本の現実。

[60: 53]

駅前、シャッター通りならぬ、空き店舗通りになってしまって、寂しいですね。
安っぽいミニ建売住戸群も、なんとかならないですかね。
せめて、三井か積水くらいにしてくれたら、景観もましなのに・・・。

[61: ご近所さん]

岡本駅のすぐ北側のミニ戸建群はほんとうに見苦しい。
かつては阪神間モダニズムの舞台の１つであったかと思うと、悲しくなる。
さび御影の石垣と生垣が続いていた、あの豊かな情景はどこへ行ったのか。

戸建は早く現金化できるから、土地の処分としては合理的なんだろうが、
住宅難の時代でもないのに、三井も西岡本では殺伐としたミニ戸建を作った。
それでいて、宣伝ではかつての生垣のある街並みや阪神間文化を謳うのだから始末が悪い。

[62: 住まいに詳しい人]

確かに西岡本のファインコートは、ミニチュアハウスでしたね。見に行ってびっくりより、笑いを堪えるレベルでした…ふすまあけたら、隣の壁がすぐのとこにあって、ほんまに驚いてしまった。

かつての西岡本、岡本らしさはどんどんなくなっていきます。30坪前後の敷地ばかり増え、残念な街になってきた。加えて、超高層マンションラッシュで、人口増えてシーアはパンク状態。住みにくい街になってきた。

[63: 通りすがり]

住みにくいのはどこも同じなんですね。郊外の戸建てはだれでも買えるせいか、品の悪いファミリーも多いですしね。郊外にすんでる人からすると、芦屋、岡本、御影なんて小さくても超一等地なイメージですが。

[64: 匿名]

結局、ここは売れてるの？

[65: 物件比較中さん]

さすがに買う気になれないですね。
こんな山の上で、不便で仕方ない。

[66: 購入検討中さん]

岡本5丁目の駅から3分・三井の戸建はもう売り出しているのでしょうか？

[67: 匿名]

>66
三井かどうかわかりませんが、それらしき広告見ましたよ。一つ一つの土地はかなり狭くなり、建築条件も厳しいので手狭に感じたのが第一印象です。具体的なプランや、金額見てないので参考になりませんが、、、
確かスーモで見た気がします。

[68: ？]

でてねえぞ

[69: 購入検討中さん]

>>67　ありがとうございます。
ちょっと探せなかったのですがまた何か情報がありましたらよろしくお願いいたします！

[70: 匿名]

桜坂、金曜日の雨の時は靄がかかって、
下界からはよく見えなかった。
さすが天上人が住まう地ですな。

[71: 関東在住]

元神戸市民の現在関東某所在住の者です。
私は見ていないのですが、妻が岡本桜坂のＣＭを見たそうです。
関東圏までＣＭするっていったい…。

[72: 買い換え検討中]

六甲のアテリアとどちらが良いかな？

[73: 匿名さん]

二軒目が建ち始めた？

[74: 匿名]

モデルでしょ。今や「それでも気になる桜坂」から「やっちまったぜ桜坂」だわ。

[75: 匿名さん]

>73

えっ、まだそんなもんなんですか？
大分前に、『第１期完売』ってHPに出ていたのに。

[76: 周辺住民さん]

モデルハウスは３軒建てるようです。
下から見る限り小さくってミニ戸建のようですので、実質的に建売住宅販売となるのでしょう。
その３軒以外に建築しているところはなさそうなので、相当に苦戦しているのでは？

先に入居したら、あんな周囲から隔絶されたところの住宅地では安心して寝ていられないでしょうね。
２号線からもよく見えるから、遠くからでも高級住宅地だと見分けられて、いろんな人が寄ってきそうです。

[77: 匿名]

高いだけで、場所的にはかなり不便ですよ。道もヘルマンみたいには整備されてないし。
そもそも開発担当の下請が地上げ屋まがいなので、桜坂の周辺住民と揉めたりしています。貼り紙とかされているし。

[78: 匿名]

花火鑑賞会の案内がきてましたね。建て売りの見学会を兼ねて。
桜坂は敷地までの道が危なそうで、我が家は他の土地を選びました。でも確かに眺めは素晴らしいですよね。

[79: 周辺住民さん２]

桜坂は景色いいし、整備地区だけ見ると綺麗だけど傾斜はとても急だし、雨降ると結構大変なんですよね。側溝とか。
あと・・・猪すげぇ出没注意♥親子連れでお散歩してます(;ﾟДﾟ)!

[80: 匿名]

売り手、日商エステムでしょ。営業関係は特に評判悪いみたいですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47475/

桜坂自体はどうなんだろう？

[81: 周辺住民さん]

岡本・西岡本の山手幹線から北側のエリアでは、
これから新規の宅地が大量に供給されます。

選択肢は広がるばかりなので、じっくり選ぶことをお勧めします。

[82: 匿名]

81>具体的に近々リリースありますか？

[83: 匿名]

81>業者？

[84: 匿名さん]

どこに？そんな敷地あるようには見えんけれど。
いずれにせよ、この酷暑じゃ桜坂はありえない。

普段は車で移動だろうけど、万が一徒歩移動しなくちゃいけなくなったっら、
地獄だよ。

[85: 匿名]

84>だよね。不便すぎ。

[86: 周辺住民さん]

まあ、車なしじゃあ生活できないね。店も何もないし。見に行けばわかるよ。

[87: 周辺住民さん]

西岡本では３００坪規模の邸宅跡地が分割されて
宅地分譲されているところが３ヶ所はあります。

八幡神社近くの邸宅跡地やヘルマンハイツの崖沿いの邸宅跡地も現在造成工事中。

岡本・西岡本エリアでは、あまり生活感のない広い邸宅がまだ多くあるので、
こうした形の戸建用地の供給が続きそうです。

[88: 匿名]

87>　詳しい…。

[89: 匿名さん]

あと１０年もしたら、ミニ戸建だらけの街になっちゃうね。
ちょっと悲しい。

[90: 匿名さん]

ここ、売れてるの？　三軒建ってるけど、入居している気配もないし、、見るからに安っぽそうな見た目だし。遠すぎてよくわからんが、平地からでは。

[91: 匿名]

先日、モデルを見てきました。桜坂の敷地内の道は整備されており車であればそこまできつくは無いですが、敷地までのアクセスに難がありますね。3つとも見せて頂きましたが、景色はどこも最高です！家の中は玄関が3階で下に下りてゆく感じですが、かなりの勾配で階段などはちょっと怖いです。営業の方もこれからはどんどん売れると自信をお持ちでしたね。

[92: 物件比較中さん]

ところで、現地見学はまだ営業担当者と一緒でないとできないのでしょうか？

[93: 匿名]

全然売れてなさそうですね。去年の秋に土地を見せてもらった時、業者さんは自信満々でしたが。
いくら景色がよくても、あそこ買うくらいなら、渦森台の方がいいな。バスあるし。

[95: 周辺住民さん]

近くまで登ってみたが、とてもじゃないけどあんな坂の上に住みたいと思わない。

[96: ご近所の奥さま]

子供がいると生活しづらい環境ですね。
見晴らしはいいけど、公立に通うならかなりの距離と急な勾配です。
私立に通わせるにしても駅まではかなりありますし。

阪急よりも上が環境と治安的にはいいのですが、
そこからが坂がきついです。

何度かこの辺りの土地も見に行きましたけど、
余りの勾配に気が進みませんでした。

[97: 匿名]

まあ、ちょっと住むにはね。
手掛けているのも日商でしょ？

[98: 匿名さん]

ここは　三軒ほど、建築中ですか。三期分譲中のチラシが入ってましたが、売れているのでしょうか。普通だったら、敷地プラン図に売約済物件と、第三期分譲物件の位置を明示すると思うのですが、全く示されていないし。空き地だらけだったら、怖くて買えないし。

[100: いつか買いたいさん]

山と海に囲まれた町神戸に生まれ育って、”海を眺めながら生活できる幸せ”って最高だろうね。
どんな事も、良い面、悪い面ってあるから・・・。
元気な人。いつまでも元気でいたい人（あそこに住めば必然的に足腰は鍛えられる）。にとっては、至福の時間が与えられるのでしょうか・・・。
夢ですねえ。