23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？ 【その61】

[匿名さん]

早くもその61まで来ました。
23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッションしてください。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190293/

[229: 匿名さん]

15年後の近郊、郊外マンションは悲惨なことになってるだろうな。

[230: 匿名さん]

近郊、郊外は地元民需要がバブル価格を維持する構造。

その構造も15年後には崩壊する。

[232: 匿名さん]

近郊、郊外の団塊の世代が完全引退すると
郊外から都心部への通勤電車の本数は間引きされるが、
代わりにレジャー目的の地方との特急が郊外駅に停まる本数が増えるだろう。

[234: 匿名さん]

若手社員の明暗を別けるのは情報リテラシーの差
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120104-00000302-agora-soci

[235: 匿名さん]

東急が世田谷区で抑えていた土地の売却を始めた模様。

[236: 匿名さん]

欧州バブルがはじけて様相がかなり変わって来てるぞ。

ジョイントが相次ぎ売却、神南のビルや南青山の土地など2011年に8物件

[237: 匿名さん]

【続報】南青山のUR所有地、2社で再入札へ
2011/12/08
独立行政法人都市再生機構（UR）による港区南青山の土地の一般競争入札が不調に終わった。

[238: 匿名さん]

【調査】REIT高級賃貸マンションの賃料単価、下落止まらず
2011/12/15
REITが東京23区に保有する高級賃貸マンションの平均賃料単価の下落が続いており、ワンルームマンションと同水準にまで達した。

[239: 匿名さん]

三菱地所（千代田区）は、東京都心部で賃貸マンション事業を推進する。２０１２年２月から14年春までに約１０００戸を供給する計画だ。
職住近接した都心の賃貸物件に対する需要が高まっていると判断。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/111222500048.html

[241: 匿名さん]

山手線新駅の影響は何かありますか？

[242: 匿名さん]

>>241
読売新聞情報だとオフィスビルが中心のようです。
特区絡みとのこと。

[243: 匿名さん]

再開発が計画されているのは、品川―田町駅間にある車両基地「田町車両センター」（２０ヘクタール）の跡地約１５ヘクタール。大規模なオフィス街や商業施設の建設が予定されている。
国際便が拡大している羽田空港にも近いことから、今回の再開発エリアは、１１年１２月に国の「国際戦略総合特区」に指定された。
国は特区で働く外国人の入国審査などに関する規制を緩和、都は特区内の企業の法人事業税の減免などで、外資系企業の誘致を図っていく。

[244: 匿名さん]

規模が１５ヘクタール程度じゃ大したオフィス街にはならないよ。
さわぐほどの事じゃないよ。
ちなみに大丸有だけで１２０ヘクタール。

[245: 匿名さん]

渋谷、新宿あたりのオフィス需要を食う程度の小さな話(笑)

[251: 匿名さん]

人口が減るので電車も間引きされるから近郊、郊外は不便になる。

[252: 匿名さん]

成功者「5時半帰宅サラリーマン」は幸せと
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120103-00000009-pseven-soci

[255: 匿名さん]

発展軸が品川～上野ラインになるから、

旧来の不動産価格地図も大きく変わるでしょうね。

[256: 匿名さん]

東京駅を中心に５ｋｍ圏内が目安です。
不動産購入の参考にしてください。

[257: 匿名]

東京駅の西側５キロね。

[258: 匿名さん]

墨田区南部はまだ安いからねらい目じゃない？

[261: 匿名さん]

日本橋、八重洲、京橋あたりもオフィスビル建設が盛んだけど、
これも山手線の東外側(笑)

[262: 匿名さん]

墨田区南部はワンルームマンションの投資先として将来大化けするかも。

[263: 匿名さん]

墨田区のマンションの平均坪単価は231万円でお安い。
将来性を考えると高水準の投資リターンが期待できそうです。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

[266: 匿名さん]

坪単価が安いところは上昇余地があるからおもしろいかも。

[267: 匿名]

墨田区南部は既に将来性をかなり織り込み済みの価格になっている。
売る方はプロだからノンビリ安く売るわけではないので、もう遅いよ。

[268: 匿名さん]

墨田区の株が一気に上がってきましたね。
納得。

[269: 匿名]

東西フラット化は進行中

[271: 匿名さん]

東側は荒川より内側、西側は環七より内側は比較的価格は維持してそれより外側は価格が下がる。
都内で働く人はより都内に住む傾向が強まる。

[272: 匿名さん]

271
君が維持すると言ってるエリアは、リーマンショック後一番下げてるけど。

[273: ねは]

それはミニバブルがあったから。
長期で見れば比較的価格は維持する。

[274: 匿名さん]

>>267
坪単価が安いから墨田区南部は買いでしょう。

[275: 匿名さん]

>>274
安いには安い理由がある。
『買い』が事実なら素人が買う前に、玄人がとっくに買ってます。

[276: 匿名さん]

玄人の方が損する時代だからね。

玄人は旧来の価値観に囚われるから
時代の変化について行けないんだろうね。

[277: 匿名さん]

素人考え
ってのもあるからね。

玄人は損した振りをして実は儲ける。

[278: 匿名さん]

・山手線新駅→山手線東京駅至近の豊洲
・オリンピック
・市場移転
・ガーデンシティ構想

どれもこれも豊洲のマンションに注目と思います。
（巨大地震はもうないのでは？と思います）

[280: 匿名]

東京駅もオリンピック会場も直線距離しか近くない（行きづらい）。地震がないなんて安請け合いひど過ぎ

[281: 匿名さん]

通勤電車の直通運転が増えると
通勤ターミナル駅機能が不要になって行きます。

東海道線と高崎線、宇都宮線、常磐線が直通になるそうです。

[283: 匿名さん]

三菱地所も新宿の再開発では手痛い損失を被ったね。

[284: 匿名さん]

住友は大久保の土地を塩漬け状態。
どう展開して行くか見ものですな。

[286: 匿名さん]

不動産価格のゆがみですか。
補正されて行きますよ。

[287: 匿名さん]

いわゆる近郊、郊外バブルですね。

[288: 匿名]

投資物件を自家使用して、建て替えキャピタルゲインを狙う場合は素人？玄人？消費者？地上げ屋？

[290: 匿名]

キャピタルゲインが得られたら？

[293: 匿名]

みすぼらしい場所(笑)見栄や誇りで腹は膨れないからね。
所有物回してれば本人稼働０に近くて利益が出るのは、労働が嫌いな奴にはたまらんだろう。

[295: 匿名さん]

結婚相手に求める条件、震災前後で変化　男性は「家事力」、女性は「頼りがい」増加
女性は、震災前は「価値観」「性格」「年収」を求めていたが、震災後は「頼りがい」「性格」「年収」を重視するようになった。多くの女性会員から「頼れるパートナーがほしい」という声が高まり、震災後の不安な心境を表す結果となっている。
震災を機に、精神的な支えが重視される傾向が強まっている一方で、まだまだ多くの女性にとって、経済的な安定は譲れないポイントであるようだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120107-00000000-sh_mon-bus_all

[296: 匿名さん]

都心部湾岸の検討者だらけで他はいないって勢いだねえ。
需要の一極集中傾向が強くなったね。

[298: 匿名さん]

価格予想談義にみなさん真剣なようです。

[299: 匿名さん]

首都圏住民の地場需要が小さくなると
需要が都心部に集中するのは自然の流れだよ。

この先もずっとこの傾向は続くよ。

[301: 匿名さん]

>>300
都心ってどのあたりをイメージしてるの？

[302: 匿名さん]

東日本大震災当日、東京都内で多くの帰宅困難者が生じたことを受け、都は、都心に最も近い埠頭（ふとう）がある港区竹芝地区を帰宅困難者の支援拠点として重点整備する方針を決めた。
大人数を収容できる施設を新設するほか、帰宅困難者を高速船で首都圏の湾岸エリアに搬送する海上基地に位置付ける。　
http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2012010890070110.html

[303: 匿名さん]

山手通り、環七に広がる業火ベルト地帯は、
大震災になれば多数の死者、行方不明者が発生し、
長期間、1カ月近く通行止になります。

業火ベルト地帯を避け人を搬送するには、
船が有効です。

[304: 匿名]

船は津波がきたら陸上げされて使用不可となります

[305: 匿名さん]

東京湾奥は津波の危険が無いから、
帰宅難民の支援拠点になったのでしょう。

[306: 匿名さん]

地方からの上京者が増えているお蔭ですね。

都が住民基本台帳人口を基に推計した２０１２年１月１日現在の都内の新成人は約１１万５０００人で、過去最少となった昨年を約１０００人上回った。
男女の内訳は男性約５万９０００人、女性約５万５０００人だった。
新成人の人口は、第１次ベビーブーム世代が成人した１９６８年の約３５万２０００人をピークに減少傾向が続いていた。９３年からは１９年連続で減少し、昨年は約１１万４０００人でピーク時の３分の１だった。
（2012年1月8日 読売新聞）

[307: 匿名さん]

今後3年程度は首都圏の新規マンション着工件数が激減しそうです。

ゼネコン、東北に人材集中　１～２割増員、復興需要17兆円期待
http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819696E2E5E2E182...

[309: 匿名さん]

都心部居住が進むとともに住環境も良くなります。

東日本大震災を受け、災害時の避難場所や救助活動の拠点となる公園の早期整備を目指す都は、公園用地取得が難しい都心部で民間と連携した整備の仕組みを創設する。
都市計画公園予定地で民間事業者が公園を整備することを条件に、現状ではできない予定地内での高層ビル建設を認める。来年度からの運用を目指す。

千代田、中央、港、新宿、台東、墨田、渋谷区など都心部では、都市計画で公園予定地になっていても住宅が密集していて公園整備が進まない場所が多い。
計画区域では家屋を建て替える場合も二階までの制限があり、多くが古い住宅地のままになっている。
自治体による公園整備が難航する中、少しでも公園整備を進めようと民間活力を導入する手法を考え出した。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120108/CK2012010802000024.ht...

[311: 匿名さん]

そう公開空地。

[312: 匿名さん]

>309
帰宅難民の件があってから東京駅至近、特に3.5KM圏内の豊洲に注目が集まってますね。にっこり

[313: 匿名さん]

今年から建築コストがかなりアップするんじゃない？
買いそびれると損しそう。

[314: 匿名さん]

今年の５月頃までに、建築中のマンションが続々と完成します。

さ～て売行きはどうなりますか。　　

のんびり売っていると、さらに半年後には完成マンションが目白押し。

スーモの分厚いマンション案内が、一年後の業界を暗示してます。

[315: 匿名さん]

福島原発の４号機の状況次第では東京も危ないらしい。

[316: 匿名さん]

大田区がかなり苦戦しているようですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
平均坪単価で250万円前後は無理なレベルになって来た感じですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[317: 匿名さん]

新宿区もかなりの苦戦
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

大田区と新宿区は供給戸数が多いから、
売れ残り戸数も多くなりそう。

[318: 匿名さん]

隣接している区は何らかの影響を受けるだろうね。

[319: 匿名さん]

城南、城西が一波乱ありそうだね。

新宿区は賃貸も激余りだし、
いったいこの先どうなるんだろう。

[320: 匿名さん]

まじめな話、新宿区は共稼ぎ仕様のコンパクトマンションの需要に限界があるんだろうと感じる。
女性の支持が無いとコンパクトマンションも成り立たない。

大田区は、物件価格が5千万円になると売るのは無理、
新宿とは逆に４千万円くらいのコンパクトマンションなら売れる。

[322: 匿名さん]

>>321さん
コンパクトマンションは外周区はもう無理ですよね。
だから無理して大田区はファミリータイプ出して売れ残っているんですよね。
いくら願い事書いても昔には戻らない(笑)

[323: 住まいに詳しい人]

地元民需要が小さくなると
割高外周区の価格維持は難しい。

[325: 匿名さん]

割高外周区の価格維持力は
地元民の底力しだい。
一番持久力があるのは世田谷区かな？

順番的には
世田谷、杉並、大田、練馬だろうな。

[326: 匿名さん]

世田谷区は随分下がったけど坪単価280万円あたりで頑張っています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
契約率もベスト20位に入ってます。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

80万人も人口を抱えているとさすがに底力があるね。
世田谷区は外周区の王様だね。

[327: 匿名さん]

超割高都心

住環境最悪で人気もないのに、
オフィス需要の商業地価の高さの影響を受けて高いだけ。
だから現在暴落中。

[328: 匿名さん]

>>327
新宿区のことですか？
都心と言っても副都心だし、
リニアが外れて発展軸から外れましたからね。