23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？ 【その61】

[匿名さん]

早くもその61まで来ました。
23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッションしてください。

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190293/

[701: 匿名さん]

東京湾と言ったって、千葉も神奈川もある。
荒川江戸川じゃ千葉県側だな。

[702: 匿名さん]

ほぼ関東全域に拡散してるんだから、陸はそんな問題ではない。

重要なのは、面積や単位辺りの放射性物質の存在。

で、問題となってるのは、凝縮されて慢性的にホットスポットになってるエリアがあるということ。

[703: 匿名さん]

河口付近を中心に

[704: 匿名さん]

有益な話が
急にくだらない話になったね。

もっと不動産マーケットの研究をしようよ。

[705: 匿名さん]

結局、みなさん都心部湾岸にしか興味が無いからでしょう。
新宿あたりの内陸部には誰も興味無いですよ。

[706: 匿名さん]

だから人口減少区に転落しちゃうんだよｗ

[708: 匿名さん]

都心部湾岸スレばかりが伸びるのは正直癪に障るな。

[710: 匿名さん]

NHKも湾岸ネタすれば視聴率稼げるんで止められないんだろうね。
しかし、今回はさすがに苦しいな。

[711: 匿名さん]

>>709
そうですね。
そう思うしかないか。
寂しい。

[715: 匿名さん]

放射能の影響は金利、購入意欲、販売価格等々にどんな影響があるだろう？
姉歯の時はどうでしたか？(当時興味がなくてスルーしてました)

[718: 匿名さん]

帰宅困難者を民間マンションに　震災時に集会室を開放

阪神大震災の記憶を刻む日に、東日本大震災の教訓からの取り組みが一つ、実った。東京都品川区は十七日、震災時の帰宅困難者や被災者を受け入れる避難場所として民間マンションの共用部分を使えるようにするため、区内のマンション管理組合と協定を結んだ。区によると、民間集合住宅との協定は二十三区で初めて。都市部の避難場所の確保が課題となる中、住民の総意を迅速に取り付けることができた異例のケースだ。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2012011802000021.htm...

[719: 匿名]

718
高層マンションだとエレベーターが回復するまで、
マンション住民たち自身が下の階にある集会室で待機しているわけだが。
他人まで受け入れてる余裕はあるのかな？しかも、セキュリティが問題だし。

[720: 匿名さん]

それほど帰宅難民問題が深刻ってことでしょう。
もっと都心部居住が進まないとダメですね。

[721: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことになっちゃいますね。

[722: 匿名さん]

たぶん実現したのは武蔵小山だからですよね。
おそらく古くからある街でおそらく住民は埋立地などと異なり
地縁がある人が多いはず。
理事会の主要メンバーも元地権者や商店街と関連のある人も
多いのではと想定できます。

東京でも最大規模の商店街のど真ん中にあり、下駄履きマンション
で１Ｆは店舗となっています。
おそらく３／１１も周囲に人があふれており帰宅困難者の支援な
ども実際していたのではないでしょうか？

住民としてはセキュリティも気になりますが、武蔵小山に住もう
という人たちは下町ライクな気質があり地域を愛しているのでしょう。
たとえ震災時であってもプライバシーやセキュリティは何より優先
したいという人はそもそも武蔵小山に住まないのかもしれません。

[723: 匿名さん]

でも実際人情として小さい赤ちゃんつれたお母さんなんかが途方に
くれていたらせめてロビーで休ませてあげたいと思うよね。

でも誰を入れるかとかいつまでやってあげるかとかセキュリティの
問題もある。そういう線引きを個人や管理組合責任でやるのはつらい。

でも避難者の誘導、運営、費用にすいてすべて区が責任を持つとい
うことなら協定を結ぶというのは管理組合としてはきわめて合理的
な判断であると思います。

[724: 匿名さん]

>>715

姉歯事件の影響ですが風評被害も含めて大手以外のデベには
逆風でした。

・やはり中小デベは信用ならない
・安いには理由がある
・高くても財閥系
・なにかあっても大手なら救済してもらえる

昔からある考えともいえますが、こう思う人の
割合が増え、大手・財閥系デベの寡占が進みました。

[725: 匿名さん]

>>722
絆を求めて昔ながらの下町が人気化しそうですね。
そうすると本所、深川あたりですかね？

[726: 匿名さん]

世間が思う下町っぽさってイメージに反して東より西に多いですよ。
いわゆる活気がある商店街とか三丁目の夕日的世界は武蔵小山とか
三軒茶とか千歳船橋に高円寺とか青物横丁とかね。

本所・深川はそういう商店街は壊滅しました。砂町とかありますが
あれは深川エリアではないですからね。
下町コスプレが好きなら本当の下町ではかう

釣りにマジレス無粋でしたでしょうか？

[727: 匿名さん]

スカイツリーもできるし下町が今後注目されるんじゃない？
坪単価も安い。
東側ネガには嫌な話でしょうが。

[728: 匿名さん]

今後、じゃなくて先見の明がある人は既に購入済み。
後からノンビリ来る人に高く譲るの待ち。

[729: 匿名さん]

>724

姉歯事件の頃と違って、今は大手なら安心とは思えないなぁ。
東電でもなんでも、自分たちの利益を守る事が最優先で
信用できないし、期待に沿うほどのことをしてくれるとは
あまり思えない。
こんな時に、当社のマンションのコンクリは放射能値の検査もしたし
ご安心くださいって率先して発表するくらいの
意識があるところならいいけど。
そんなところなさそう。

[730: 匿名さん]

当時ですがマンション業界・建設業界全体が信用を失っていた
なか、大手なら安心というより大手のほうが中小に比べれば
まだマシって感じでしたね。

理由は大手だから信用できるというよりは、
何が事が起きた後、後始末をする体力・保障が違いますからね。
客がリスク回避的行動をとった結果消去法で大手が選ばれるという感じで
ありました。

[731: 匿名さん]

あーなるほど。消去法か。
今回はどうなるんだろ。
誰か利害関係無しで予想できる人いませんか？

[732: 匿名さん]

放射能の影響というのは建築部材の放射能汚染のことですか？
現状では建築部材の放射線調査義務というのは法的にも根拠が
ないですし、花崗岩などはもともと自然由来の放射線があります。
測定方法、基準が決まっていない中、すなわち何が安全といえる
のかの基準が決まっていませんので、国土交通省や関連部局の
指導もないなかデベが自らこのマンションは安全ですと
進んで発表する可能性はないと考えます。

もし世間がそのような保障を求め、そして土壌汚染調査のように
制度・義務化されるとすれば当然コスト増となりもちろんそれは
物件価格に反映されることになり客の負担が増えることになる
と考えます。

[733: 匿名さん]

住む人だけじゃなくて地域でも問題だよね。
万一、放射能ギンギンのマンションなんか建ってたら。

[734: 匿名さん]

コストが増えてもやらないわけにはいかないんじゃないのかという懸念と
基準がなくても測定自体はいつでもできるから
安全かどうかは基準がないから言えないとしても測ってみたらどうかしらん？
という疑問。

内覧会でもし数値が高く出た時、どうするんだろう。
キャンセルするかはお客さんが決めてください、うちは知りません、
お金も戻りません、法的義務はありませんなのかな？

CSRは無関係かー。

[735: 匿名さん]

分譲は職場や実家に近いマンションが人気のようです。

家選び、「職近・親近」がトレンドに　リクルート予測
「職近（しょくちか）・親近（おやちか）」が今年の住宅選びのキーワード。リクルートは、２０１２年のトレンドのひとつをそう予測して発表した。東日本大震災の教訓から、職場や親元に近くて安心できる家が好まれるとみている。
実家が近くにない場合は、多少狭くても職場から徒歩で帰宅できる「職近」のマンションが、実家が近ければ「親近」の二世帯住宅が、それぞれ選ばれる傾向が強まると予想。震災時に帰宅に苦労した経験から、万一の際に家族を守れる生活スタイルに注目が集まっているからという。
特に「職近」の場合、住居の狭さを埋め合わせるため、大きな荷物を貸倉庫に預けたり、両親が遊びに来た時にはマンション内の共用ゲストルームを利用したり、と外部の施設を活用する「クラウド発想」もあわせて強まるとみている。

一方賃貸は「東京２３区、家賃５万円以下」といった格安情報サイトが人気だそうです。
分譲と賃貸の格差はますます広がりそうです。

[736: 匿名さん]

あとエリアの問題でいいますと２３区の場合は江戸川区、葛飾区、
足立区が相対的に線量が高いことが航空機モニタリングにより
判明しています。

これらはもともと都内では安いエリアであり、人気沸騰という
わけでもありませんが、聞くところによると引越しを検討して
いるひとも多いようですね。

私の知人は某区に住んでおりましたが、ガイガーカウンター
で測定したら室内の線量が都内平均の２倍と高かったことも
あり先日西側の某区に引っ越しました。

もっとも西側でも場所によっては高いエリアがあり、例えば
渋谷などでも葛飾区と変わらない線量のマンションもあった
そうです。

もちろん室内での線量測定は可能で実際測定しているデベも
あるんだろうと思いますが、数値の解釈は難しいですね。

もちろん高線量がでても、黙ってそのまま売っちゃえとはなら
ないと思います。
まあこの辺は一般論で話してもしょうがないですね。
そもそも今住んでいるマンションは何をもって安全って思って
いるんですかって話もあります。

法的義務はないですが、例えば福島の浪江町から避難してきた方が購入したマンションの線量がやたらと高くて、ふざけんなと抗議したらデベは無償キャンセルに応じる気がします。

[737: 匿名さん]

バブルは来ない ゴルフクラブを鍬に持ちかえよと荻原博子氏
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120118-00000006-pseven-soci

[738: 匿名さん]

「職近」より「地盤」がトレンドになると予想します。

表層地盤のゆれやすさ（東京都）
http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf

[739: 匿名さん]

地盤なら、立川断層の近くからも離れなきゃね。

[740: 匿名さん]

>737
ゴルフクラブに縁がない人には関係ないのかな。
萩原さんが率先して鍬を持って、作業してる姿をテレビで観るようになったら信じます。

[741: 匿名さん]

>例えば福島の浪江町から避難してきた方

そうですね、さすがにキャンセル受けると思います。

それ以外のケースはどうなるか…。
後々もめる前に、早々に法整備してほしいです。

[742: 匿名]

法整備されたら新規計画はますます減るだろうね。
手間暇経費は増えるわ景気悪ければ高くちゃ売れないわ、デベ側の旨味は薄れる一方

[743: 匿名さん]

木造密集地帯はそのまま
業火ベルト地帯も永久に残るのかなあ。

[744: 匿名]

あと10年くらいで結論見えるだろうね。
被災地集中＋オフィス余り、に少子化が本格化したら手間暇のかかる地権者説得なんて誰もやらないでしょ。納得させられるだけの金も出てこないし

[745: 匿名さん]

開発がやりやすくて、
地価もそれほど高く無くて
都心に近い

そんな所しか発展しないのでしょうかね。

[746: 匿名]

要点は需要でしょ。
地価が安くて協力的でも、需要のないとこに手を出す危険牌は振れない。人モノ金が集まる所でないと。

[747: 匿名さん]

>>746
結局は東京駅から半径5km圏内ですね。

[748: 匿名さん]

将来性、
をアピールして需要は作り出さなきゃ。
漠然とした将来性のほうが夢だけは膨らむ。

[749: 匿名さん]

落ち目の所は人口が減少したりしてすぐ分かりますよ。

[750: 匿名]

↑それで売ってるのが有明とかなわけだね。いいお客さんが続いてくれるといいが

[751: 匿名]

教授の新宿ネガも飽き飽き

[752: 匿名さん]

落ち目のところを外すのは簡単だけど、
人口が増えているところで
どこが一番発展性があると言うと。

やっぱ地価が安いところになるのでしょうね。

[753: 匿名]

スーパーと、せいぜいシネコン程度できるのを発展と言うならそうかも。

[754: 匿名さん]

地価が高過ぎると採算割れで普通の生活利便施設ができないからね。
ほどほどの地価じゃないと街として成り立たなくなる。

[755: 匿名]

いま大した商業施設がなく生活利便施設しかないところはこの先も商業施設できません(笑)

[756: 匿名]

地価が下がる可能性あるが既に商業施設の充実してる街。
地価は安いが生活利便施設以外ができるのは望み薄な街。

好みだけど、可処分所得があるなら前者を選びたい（商業施設ができないなら、後者の地価は頭打ちが見えてる）。

[757: 匿名さん]

商業施設は撤退ってのがあるからコワイよ。

[758: 匿名さん]

例えば、川口駅隣にあった丸井が撤退し、その向かいにあった書泉ブックドームも閉鎖、そごうも撤退の噂があり市側がどうにか引き止めて生き残っているが実態はロフトとユニクロ。
駅から10分ほどの所にできたアリオというショッピングセンターは平日はガラガラだし。
あれだけ多数の高層マンションが建っている所でも実状はそんなもの。
他の地域にもあるかな？

[759: 匿名さん]

>>758
安心して買えるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内ってこと。

[760: 匿名さん]

人口減少地域の商業施設はダメ。
新宿区が人口減少区に転落、中央線沿線の凋落傾向が強まっているよ。

平成21年12月→22年12月
新宿区▲1115人
中野区▲1431人
杉並区＋59人

[761: 匿名さん]

23区ではないが市部の人口増加数
平成21年中　24189人増
平成22年中　15716人増
平成23年中　 4854人増
沿線の商業施設の競争が激化する。
少子高齢化の影響が出て来てますね。　

[762: 匿名]

商業施設が充実してる地域≒交通インフラが充実した地域でもある。テナントが抜けてもインフラは残る。
生活利便施設しかない地域に比べれば圧倒的に集客で優位。もちろんその分高いけど。

[763: 匿名さん]

そうとは限らないでしょ。
木場とか南砂とかのヨーカドーの周り、電車より車利用だよ。

[764: 匿名さん]

>>762
後背に郊外を抱えて、それが一大商圏になっているところは急速に衰退しますね。
超円高が定着すると、郊外の工場がドンドン海外に移転します。

外国人観光客、外国人の知的労働者が増えて行くから
やっぱ銀座あたりの都心だけが栄えることになりそうですね。

[765: 匿名]

スーパーって生活利便施設では？
車があるから離れた店でも行きやすいってのはあるだろうが。地方と同じだよね。

[766: 匿名さん]

そうだよな。砂町銀座なんて周りに駅ないもんな。
駅中心に考えるのは郊外の発想。

[767: 匿名]

銀座の主要客は今や中国人だろうに。それとてバブル崩壊で見通し暗し

[768: 匿名さん]

スーパーなんて逃げ足早いよ。ダメならさっさと撤退する。

[769: 匿名さん]

渋谷や新宿から遠い東側の人は西側ネガをせざるにいられない。銀座命だからね。六本木もネガの対象。有楽町線でいけないからね。

[770: 匿名]

郊外Jr. が減るにせよその街が凋落したら命取りって企業の存在は大きい。本人たちのために資金投入を続けるから。
だから東急も今さら二子玉やる。渋谷も通過駅化確定する前に頑張る。新宿なら京王小田急JR。六本木なら森ビル。
後ろ楯のない銀座から外資抜けたらキツいだろ。スーパー並みの早さで撤退するぞ。現状の空き地が更に増える。青山あたりも同じだが。
並木通りとツートップとか言ってた紀尾井町ブランド通りがシャッター通り、の現在を見てれば明白。

[771: 匿名さん]

>>770
箱もので人口動態は変えられないから、
私鉄関係企業は軒並み採算が悪化して、
どこかに吸収されるところも出てきそうですね。

[772: 匿名]

その東急が渋谷を越えて、山手線内側の原宿に
東急プラザを開業させるわけだが。

[773: 匿名]

>771

だからといってその分、箱モノさえない東側が盛り上がるわけではない。
よそ叩いてるヒマにスカイツリー効果が薄れぬ内に、東武（田舎侍）電鉄の尻叩くのが賢明では。

[774: 匿名]

渋谷にこだわってたらジリ貧、とは気づいているんでしょうね。

[777: 匿名]

副都心線乗り入れで原宿も東急資本注入するからにはパレフランスあたりも買い入れして欲しい。

[778: 匿名さん]

足の引っ張り合いしてるだけの楽なお仕事の人たち

[779: 匿名]

それで食ってるからには、どっちかくたばるまで続く。

[783: 匿名さん]

テレビで見た自分で一生懸命掃除してるおばちゃん(大屋さん)に頭が下がったよ
楽な人たちとは大違い

[784: 匿名]

とりあえず大『家』だよ。大屋じゃベルサイユの休館日にミッテランに電話して開けさせる婆さん（故人）。

地主→税金対策で大家、は厳しいね。賢い奴なら手を出さない。老後の備えで、サラリーマンが中古のワンルーム買うのは自殺行為。

[785: 匿名さん]

あー間違えてすまなかった

[786: 匿名さん]

転勤等でやむなく…ってパターンの場合は売るのと貸すのどっちがいいの？
貸すといってもがっぽり儲けようとかではなく、
ローンの支払いの足しになれば的な場合。
(あわよくば老後の足しに…と、欲は出さないほうがいいのかもしれないけど)

[787: 匿名さん]

それは自分で選ばなきゃ。
借り主がいなくて賃料値下げするケースもあるから。

[788: 匿名さん]

どちらを選択すればいいのか分からずハゲそうです。
サブリースを紹介されたけど、
賃料下げたりいろいろあるだろうし。
人口も減ってるし。
1つ資産を持っていると言う感覚と
1つ負債を抱えているという感覚の
どちらになるんだろうなぁとぐるぐるしています。
日本がもうだめっぽいですからね。

[789: 匿名]

サブリース紹介されるだけマシでは。貸せない物件は契約までこぎつけないしょ。
空き室リスクに新たな店子探し、賃料延滞に水漏れや物件瑕疵のトラブルまでは不動産屋じゃ面倒見ないよ。遠隔地に住んだら交通費もバカにならない

[790: 匿名さん]

なるほど。
サブリースで検索するといい話が出てこないので
どんなもんだろうと思ってました。
こういった個人のケースがどんな状況になっているのか
つかみにくいので難しいですね。

[791: 匿名さん]

近隣3県もいずれはこうなる。

実は通勤圏、緑も多い「宇都宮都民」のススメ
　この１１月には栃木県の人口が１３年７カ月ぶりに２００万人を割り込んだ。危機感をもった同市は、首都圏からの定住者誘致を進めようと『宇都宮愉快な暮らし図鑑』を発行。子育て中で新居購入を考える２０、３０代の夫婦や、第二の人生を模索する５０、６０代をターゲットに据えてＰＲする。
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/living/household/538198/

[792: 匿名さん]

>>787
ＹＡＨＯＯ賃貸登録物件数、2009年1月からの推移
千代田区３１４０→３１２９、中央区７３４８→７３６１、港区１３３３２→１３１４０、
新宿区１２６３７→１４５０８、文京区６５０５→７５０８、台東区４５１１→５９６０、
墨田区４８１３→６２６６、江東区７２０７→８７２４、品川区８６４０→１０２８４、
目黒区８４５６→８５３５、大田区１１８１４→１５２７２、世田谷区２２７８０→２６８７６、
渋谷区１１３０２→１１２１０、中野区８７９１→１３８８７、杉並区１４２２５→２０１６３、
豊島区８５７２→１０６０３、北区６００５→８５１７、荒川区３０５５→３４６２、
板橋区１１１２７→１３１１３、練馬区１３７１９→１６９８９、足立区８６０６→１３２３３、
葛飾区４５５２→７４７５、江戸川区８６８７→１２１４５、

2千戸以上増えた区
大田区３４５８増、世田谷区４０９６増、中野区５０９６増、
杉並区５９３８増、豊島区２０３１増、北区２５１２増、
練馬区３２７０増、足立区４６２７増、葛飾区２９２３増、
江戸川区３４５８増、

外周区が総崩れ、特に中央線沿線がすごい状況。
賃貸料の調整から不動産価格の調整につながる可能性が高い。

[793: 匿名さん]

>792
増減率で見るとこんな感じ？

１位 葛飾区 ＋64.2% ＋2,923件
２位 中野区 ＋58.0% ＋5,096件
３位 足立区 ＋53.8% ＋4,627件
４位 北区 ＋41.8% ＋2,512件
５位 杉並区 ＋41.7% ＋5,938件
６位 江戸川区 ＋39.8% ＋3,458件
７位 台東区 ＋32.1% ＋1,449件
８位 墨田区 ＋30.2% ＋1,453件
９位 大田区 ＋29.3% ＋3,458件
１０位 練馬区 ＋23.8% ＋3,270件
１１位 豊島区 ＋23.7% ＋2,031件
１２位 江東区 ＋21.0% ＋1,517件
１３位 品川区 ＋19.0% ＋1,644件
１４位 世田谷区 ＋18.0% ＋4,096件
１５位 板橋区 ＋17.8% ＋1,986件
１６位 文京区 ＋15.4% ＋1,003件
１７位 新宿区 ＋14.8% ＋1,871件
１８位 荒川区 ＋13.3% ＋407件
１９位 目黒区 ＋0.9% ＋79件
２０位 中央区 ＋0.2% ＋13件
２１位 千代田区 ▲0.4% ▲11件
２２位 渋谷区 ▲0.8% ▲92件
２３位 港区 ▲1.4% ▲192件
合計 ＋23.1% ＋48,536件

[794: 匿名さん]

都心は人気だな

>　２０位 中央区 ＋0.2% ＋13件
>　２１位 千代田区 ▲0.4% ▲11件
>　２２位 渋谷区 ▲0.8% ▲92件
>　２３位 港区 ▲1.4% ▲192件

[795: 匿名さん]

そもそも人気がある地域はわざわざＹＡＨＯＯにカネを払って
賃貸登録しなくても良いのでは？
（不動産屋の店頭でどんどん決まるから）

[796: 匿名さん]

供給過剰の地域は駅近物件を除いて投資物件としては不適格だね。

まぁ、そもそも東京の不動産自体が福島原発のおかげで投資不適格かも知れないけど。
（最近も福島浜通りを震源とする地震が多いし）

[797: 匿名さん]

23区年間人口増加数の半分近くを、
坪単価が安い都心部の以下４区が占めるようになって来てるよ。
賃貸物件に投資する人は参考にしてください。
12月1日時点の人口増加数
23区全体20,408人
中央区、江東区、台東区、墨田区計9,241人（シェア45.3%）

[798: 匿名さん]

平成21年12月→22年12月
新宿区▲1115人
中野区▲1431人
杉並区＋59人

[799: 匿名さん]

ちなみに平成22年中の人口増加は
23区全体43,814人
中央区、江東区、台東区、墨田区計13,018人（シェア29.7%）

震災以降、帰宅困難者問題で職住近接のニーズが高まり、
シェアを拡大したと思われます。
今年からスカイツリーの営業が開始されますので、
さらに4区のシェアが伸びて行くと予想されます。

[800: 匿名さん]

>791

これ、福島の影響でしょう。
それと県内にある大企業の事業所再編とか。
東京近辺の郊外とは事情が全然違うよ。