ザ・パークハウス 調布ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

ザ・パークハウス 調布についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都調布市布田3丁目1-1他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩2分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.72平米～73.96平米
売主：三菱地所レジデンス

[201: 匿名さん]

建築には全く詳しくないのですが、室内に梁の出ないボイドスラブ工法などに
できなかったんでしょうか？
>198さん
建替時に占有面積が小さくなる恐れがあるんですね…
交通量と排ガスにばかり目を向けていましたが、確かにそういう問題もありますね。

[202: 吟味中]

いろいろ計画してみた結果として実現できなかった仕様はあるんじゃないですかね。あまり広い物件ではないのである程度は私は許容する姿勢で考えてますよ(^^)利便性は文句が無いので良かったかなという感じです。

あとは線路とか道路とか、いろいろ考えることありますが、線路は地下化でいいですし、道路は、もし道路じゃなくて隣に何か建つ心配をしながらの生活を想像すると、きっぱりと道路にしてもらってもいいかと思えました。

[203: 匿名]

自分は、北の斎場が気になります。今は線路の向こう側ですが、線路が無くなると少し近過ぎるような気がします。
北側がマンション入り口だったと思いますので、どの部屋に入っても多分毎日見る感じになりますね。

このあたりは線路跡地の再開発によっては、状況は変わるのでしょうけどね。

[204: 匿名さん]

騒音についてですが、そのまま地上にあるよりはずっといいでしょうね。
この近さから言って、まったく聞こえないということはないでしょうが。
貨物列車などが深夜にとおるということは京王線ならないでしょうし、
そのあたりの音は慣れてしまうかな～と。
慣れないタイプの人には難しいかもしれないですね。

[205: 物件比較中さん]

調布駅で下車して、四方八方に駅から二分歩いてみた感じでは、マンション立地としてはここで良いのかもという感想です。北側の出て東西はお店が並んでいて、北側の北真っ直ぐは賑やか過ぎるし行き過ぎると甲州街道です。となると徒歩二分マンションとしては南側がいいのだろうと、南側に行き、南へ真っ直ぐはまたお店が多く、西は京王多摩川方面で線路がカーブで入ってくるんですよ。それで、この場所の良さを目視で認識しました。

[206: ご近所さん]

>>204
地下の場合、騒音というよりも電車の振動が伝わってくるらしいですね。
対策が採られているかは重要でしょう。
でも、街や道路の騒音のほうがはるかにうるさいかもしれません。

>>205
そうなんですよ。繁華街的なところを除くとここしかないという。

[207: 別のご近所さん]

確かに調布駅のそばに住むことを考えてる人は一回見学に来たほうがいいと思いますヨ♪

ホント北口と南口、出てからの各方向、全然雰囲気は違うので、ここしかない理由は見ておいて損はないと思います。

ワタシ住まないですけど、新しいマンションができるのって同じ市民でお仲間が増えるみたいで、やっぱり楽しく過ごして欲しいと思うんですよね♪

だから買う前に心配な点は解消しておいて欲しいのでアドバイス残しときマス!!

[208: 匿名]

財閥デベ徒歩2分ですが、斎場と墓地に挟まれ、計画道路で近い将来、敷地はキチキチ、部屋は梁が目立つ。
調布駅開発も行政、京王の回答はあくまで予定というアバウトさ。周辺がどうなるか、いつ周辺の工事が収まるかも未定。
う〜ん、ギャンブル感がありすぎて、迷います。
人気ありそうですが、決断できた方は、いわゆる調布駅駅近でファミリータイプという希少性ですか？ゆくゆくは賃貸や売却ならいいかもと思うのですが、永住予定なので･･･。

[209: ご近所さん]

うーん、敷地は計画道路にそった敷地になってないんですね。
建物はバックしているんでしょうけど。それってどうなの・・・っていう気はしますが。
そうだとすると建て替えとかになったとき、容積率とかで同じ規模には出来なくなるのでは？

[210: 匿名]

立て替えは無理だそうです。まぁ立て替えまで生きてないと思うので、資産価値がなくても気にしてません。

[211: ご近所さん]

やはり建て替えは不可能ですか…
それを織り込んだ価値として考えないといけませんし、
建物の寿命よりも災害のこともありますからね。

ますますバクチ的要素が強くなってきましたね…

[212: 不動産購入勉強中さん]

説明会に行ってみましたが、ちょっと狭い印象でした。4.5畳の部屋の使い道が想像できません・・。子供部屋にするにしても、子供さんのいる家庭には物件そのものが狭いように感じました。担当の方も、30代DINKSが多いって言ってましたし。
ちょっと高いようにも思いましたが、皆さんがおっしゃるように、立地と利便性を考えたらあのくらいが妥当なんでしょうかね。これから開発される可能性を売りにしてけっこう強く勧められましたが、現状が続くとして評価した方がいい気がしました。

[213: 二人入居検討]

4畳半の部屋は生活の場所というよりは物を収納する用途で考えて検討を進めています。お子さんがいると部屋にするのでしょうね。私は子どもの頃和室の4畳半でした。子どもは狭いとは感じない面積でしたよ。成長したらというのは個々で考えていくしかないですよね。

ちなみに私達はドンピシャで二人とも30代です。やっぱり同じぐらいの方々の検討対象なんですね。仕事もプライベートも充実できそうだもんな～。

[214: いつか買いたいさん]

＞212さん
同感ですね。あの状態は２～３年は続くとみて購入すべきですね。
ただし駅前２分の利便性はかわりませんし、10年後までに再開発、そして複線化実現していれば
資産性にかんしては、あまり後悔しないですみそうなポテンシャルはあると思いますが。

しかし、再開発はお寺さんが多い街は難しいそうです。宗教法人は、世の為人の為役に立ってほしいのですが。

[215: 不動産購入勉強中さん]

>214さん
212です。
悪くても現状維持、再開発が進んでいればラッキーという感じですね。
そのうち住み替えるのが前提であれば、高く売れるポイントがある方がうれしいですね。
担当さんが「みなさんかなり積極的に検討していただいています」って言っていましたが・・
他の方の出足が気になるところです。

[216: 30年調布市民]

今日、うちのポストに「市報ちょうふ 中心市街地街づくり特集号」が入りました。
京王線の跡地は、「基本計画図」によれば「商業施設等」となっています。
北口の第一地区Ｂ地区（パルコ？？(私の推測です)＋駐車場）は、平成23年12月準備会設立、
平成24年度中施工認可取得予定となっています。

[217: ご近所さん]

>>216
B地区はパルコのようですね。
まあ再開発っていってもあの程度なのが調布です。

>>212
お寺さんは関係ないでしょう。
街道筋で古い地主が一杯いて、それが原因です。
地図見てください。街道に向かって短冊型のほそーい土地が大量にあり、
地主がおのおの勝手にほそーいビルを建ててます。

複々線化は今の計画ではつつじヶ丘より先の話ですね。
いちおう調布～つつじヶ丘間はさらに地下にトンネルを造る案もあるのですが。
いずれにせよいま計画実行中の複々線化も10年では終わらないでしょうし、
反対にあって頓挫するかもしれません。
過去、調布は京王線の高架化に反対してるんですよね…やっぱり地主が原因か。

[218: 30年調布市民]

残念ながら、今、「計画実行中」(?)なのは、高架化です。
複々線化は、やるとしてもその後となります。
高架化と違って、本当に実現されるかどうかも分かりません。

[219: ご近所さん]

>>218
それはどこ情報ですか？
現在の公式発表では「京王電鉄京王線（笹塚駅～つつじヶ丘駅間）連続立体交差化及び複々線化事業」
で両方やることになってますが。

[220: 匿名さん]

連続立体化の建設費用のうち京王電鉄の負担は１割で、残り９割は税金で賄われます。

複々線化の建設費用は１０割京王電鉄の負担です。

京王電鉄が複々線化すると思いますか？

[221: ご近所さん]

そういう想像ベースの話ではなくて、公式発表が知りたいです。

[222: 30年調布市民]

私と上の人は別人ですが、とにかく、
複々線はされるとしても先の話しです。
嘘だと思うなら京王に問い合わせてみて
はいかがでしょうか?

[223: 30年調布市民]

>東京都ら／京王線笹塚駅～つつじケ丘駅連立・複々線化／１２年度都市計画決定めざす
>（2009年11月13日　日刊建設工業新聞）
>
>　京王線笹塚駅～つつじケ丘駅の連続立体交差化・複々線化計画で、東京都と京王電鉄、
>沿線自治体の世田谷、杉並両区は、都>市計画変更の素案をまとめた。焦点となっていた
>構造は高架２線と地下２線（線増線）の併用方式を採用。従来の高架４線の都市計画を変更する。
>高架２線を連立事業、地下２線を複々線化事業として進める計画。
>総事業費は約２２００億円と試算している。連立事業と複々線化ともに１２年度の都市計画決定を目指す。
>その後、連立事業を先行させ１３年度の事業認可、２２年ごろの事業完了を想定している。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
>複々線化事業の完了はその後になる。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

[224: 30年調布市民]

アンダーラインがうまくいきませんでした。
アンダーラインを引いたのは
「その後、連立事業を先行させ」、「複々線化事業の完了はその後になる。」という部分。

まぁ、通勤事情については、20年は大改善は期待しないほうがいいでしょうね。
ただ、高架化の際、千歳烏山と明大前が2面4線化されることになっているので、
それが完成すれば、明大前などでの数珠繋ぎ運転が多少は改善されるかも知れません。
(朝ラッシュ時、新宿まで4～5分スピードアップするかも？？)

[225: 匿名さん]

京王線は「都市計画決定を目指す」ですもんね。

中央線は20年前に都市計画決定をしていますが全然進んでいません。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20091105/536720/?P=5
>69年に三鷹・立川間立体化複々線促進協議会が発足した。91年には、東京都とJR東日本が同区間の改善について合意した。1）複々線化を前提に都市計画決定する　2）連続立体交差化に協力する　3）複々線化について検討を進める――の3点だ。1994年、東京都が都市計画決定した。
>国政からも後押しがあった。運輸政策審議会（現・交通政策審議会）が2000年に出した答申第18号では、三鷹－立川間の複々線化について、2015年までに整備着手することが望ましい路線と位置づけた。

少ない支出で可能な連続立体化は地元自治体や住民の理解や協力なしに出来ません。
だから鉄道事業者はその気もないのに、協力を得るために甘い言葉を囁いているのかなと思ってしまいます。

[226: 匿名さん]

>203さん
斎場は火葬場も併設されているんですか？
お墓も近いのでしょうか。
当然の事かもしれませんが、HPの周辺情報には利便施設のみ掲載されているので
このような(マイナス？)情報は検討する身として助かります。

[227: 匿名さん]

>>215

条件が合う家庭は積極的になるのはよくわかりますよね。このマンションに関しては面積は置いといてという考えで検討することもありなのではないでしょうか。

まずは部屋があまり広くはなくても大丈夫か、そこから入っていくことがいいように思います。価値観によってはその条件は駅近や街環境の便利さで譲ることもできるでしょうから、その後はトントン拍子に購入までいけそうな内容ではないですか。

[228: 購入検討中さん]

ベランダからお墓がばっちり見えますよ。２～３階ならあまり見えない（隣に建物がある）かもしれませんが、それ以上になると程度の差はあっても視界から消えることはありません。まあ、ベランダに出なければ見えませんが・・・

[229: 匿名さん]

販売予定価格がでてました。以下のとおりです。
貼り付けます。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
総戸数 52戸（うち事業協力者住戸2戸）
販売戸数 未定
駐車場 18台
販売価格 （予定）3,900万円台～6,400万円台
予定最多価格帯 （予定）5,500万円台
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 54.72m2～73.96m2

販売予定 平成24年4月中旬予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

モデルルーム モデルルーム案内会開催中！（完全予約制）
完成日または予定日 平成25年6月中旬
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

[230: 周辺住民さん]

>>226
火葬場は調布市にはないです。府中に行くことになります。
線路はさんで北側にあるのは斎場です。その奥には寺があります。

この物件のレア度に納得いかない人は手を出さないほうがいいと思います。
デメリットも多いですからね…

[231: 購入検討中さん]

評価する点は人によって違いますものね。
皆さんのお話からすると、
いいところ
・なんといっても駅近で便利
・京王線が地下に潜れば騒音が気にならなそう
・いまのところあまり高い建物がない
・夫婦二人ならまあまあの広さ
・坪単価は妥当

よくないところ
・京王線の複々線化や調布駅前の再開発はめどが立っていない
・京王線が地下化したら振動が目立つかも？
・近い将来、道路が拡充されて敷地が狭くなるかも
・天井低め、デスポーザーなし、部屋に梁がせり出している
・お墓がばっちり見える、斎場も近い
・子供連れには狭い
・やっぱり高い

という感じでしょうか。
素人なのでよくわからないのと、あまり話題になっていないようですが、建物づくりにはあやしげなところはないのでしょうか。

[232: いつか買いたいさん]

＞231さん

要点を整理頂き有難うございます。
付け加えますと、

いいところ
・京王線の地下化に伴う再開発の将来性の期待度が高い
・多摩川、深大寺が近く、子育て環境は悪くない

悪いところ
・中央線沿線、小田急線、田園都市線のなかでは一番地位が低い。
・京王線のスケールがいまいち弱い→複線化の現実性が感じられない
　→将来にわたって都心へのアクセス向上期待薄
・２LDKの高層階は、ベランダが狭小

ですかね。

また、階高は低くはないと思いますよ。６階までは確か2600～2550はありますし。

建物づくりの怪しさは、建築現場を除く限りあまり整理されていないように見受けられますが、
敷地自体が狭いためある程度は致し方ないかもしれません。また、工期が長いように感じられますが
鉛筆体で地盤の良さはあるが、杭を24Mもうち、地下化される京王線への対策を都心での経験をもとに
するとのことですので、三菱さんがしっかりと工程をかけて作るとも理解できるような気がしています。
素人考えですが。

みなさんのご意見はいかがでしょうか。

[233: 周辺住民さん]

> 近い将来、道路が拡充されて敷地が狭くなるかも

これはもう確定でしょ。
着工もしているし、はっきり計画道路のために移動したって、前の米屋さんいってることだし。
それなのに、いまの面積にもとづいて容積率最大に建てるってのは、
ちょっと詐欺にちかいんじゃないのって気はする。

> ・多摩川、深大寺が近く、子育て環境は悪くない

市政面での子育て環境は最悪。

[234: 匿名さん]

子育て環境についてお聞かせ下さい。
多摩川や深大寺が近い＝緑が多いという認識でよろしいのでしょうか。
周辺は子供が遊べるような公園が整備されているのですか？
自治体の子育て支援サービスはいまひとつよろしくないんですか？

[235: 匿名さん]

調布は子供が多すぎて保育園などは追いついていません。
子供の人口が増える街＝子育てにいい街
子育て施策が追いついていない街＝子育てによくない街
どちらとも言えると思います。

[236: 20代夫婦]

こんばんは。
229様、予定の価格を教えて頂いてありがとうございますm(_ _)m

私達はパークハウス調布を考え中です。
それで購入して住む期間を、賃貸マンションで同じだけ住むことと比べてみました。

結果ほとんど変わらないことがわかって、賃貸に住むよりはこの分譲で万が一の資産として持っておいたほうがいいんじゃないかと、若輩ながら色々話し合いました。

一定の期間で出す費用が同じなら分譲のほうが良いですよね?

[237: 匿名さん]

２３６さん　　　２２９です。
＞　一定の期間で出す費用が同じなら分譲のほうが良いですよね?

これは、購入となると、当物件が、一定期間後、上がるか？下がるか？の賭け事と思えます。現時点の日本経済は底と見るのか？まだまだ経済成長をするのか？マイナス成長はありえないか？相対的不動産価値は下がらないか？上がるのか？

私の勝手な予測ですが、これから不動産は、ますます人気集中度が1局化するのではないでしょうか？利便性（駅近く、教育レベル、医療、介護サービス、買い物、飲食）それと、地震や災害の認識度があがり地盤、街づくり、それに住環境(犯罪面、緑）などで近隣・類似の他地域との相対比較で、情報化時代とともに、人気が１つに集中する傾向になり、不動産も同じと思えます。

当物件は、おそらく、この面では将来価格UPの要素が多いと思えます。

あと、日本の経済成長は、これからマイナスもありえる。つまり不動産価格もマイナスもありえる？と考えてます。

また、金利ですが、現在が最低で、これからはUPするのではないでしょうか？

従って、仮にローンを沢山・長期で借りると金利UPのリスクと不動産価値の下落が考えられます。

一方、マンションは設備面で、やはり年数とともに価値が下がります。10年、15年となると、一部リフォーム代金は考えなければなりません。

賃貸は、賃貸料が一定ではありません。どちらかというと、相場の流れに左右されます。

これからは、世の中の不動産価値から考えると賃場は相場は一定か少々下がる傾向と思えます。

しかし、確かに、賃料は支払えば消えてしまいます。
唯一のメリットは、不動産価値が、激変するときでも賃料相場は、あまり変動しません。
むしろ、物件の過不足で変動しそうです。

あれこれと私の想像で沢山書きましたが、いわゆる簡単な比較でないということと思ってます。

比較期間にもよりますが、もし資金的余裕があれば購入がよさそうです。ただし税制優遇のうけられる購入方法がベストと思えます。

[238: ご近所さん]

>>235
調布市は子供はふえてますが、世代による自然増ですね。
市では今後子供は減っていくものという人口予測を立てています。

子育て関係は、保育課とか市の職員と接する機会があれば
いかにやる気がないかすぐにわかると思います。
23区と比較するからいけないんですかね？
比較できる経験がそれしかないもので・・・

[239: 20代夫婦]

>>237

こんばんは。
本当に色々教えて頂いて大変恐縮です、ありがとうございます。

知らないことも多く早合点した賃貸と分譲の比較をすることは良くないのですね。

教えて頂いた内容の限りでは、やはり購入が良いのではとのことで、まだまだ2人バリバリ働きますし、こちらのマンションの購入を前向きに考えていこうと思います。

[240: 匿名さん]

＞238
区の採用は試験。
市（政令指定都心を除く）の採用はコネ
。
と言ったら言い過ぎかな・・

[241: 匿名]

施工会社のNIPPOって、どうなんでしょうか？

[242: 匿名さん]

子育てサービスは自治体ごとに内容が大きく異なりますよね。
金銭的な助成だけにスポットを当てた場合、特に優遇されていると感じるのは
千代田区ですかね。
例をあげると、妊娠中に45000円の誕生準備手当が支払われたり、次世代育成手当として
高校生1人に月5000円、高校生の医療費助成など、本当に恵まれていると思います。

[243: 匿名さん]

>241

けっこう多分野を手がけていますね。
ホームページ見ましたけど、
ここなら信頼していいかなと私は思いました。

どちらかというとコンパクトなマンションですが、
大規模と変わらずきっちり手をかけて頂けると思っています。

楽しみですよね。

[244: 匿名さん]

＞243
すみません。決してケンカを売るつもりはないのですが。
何故信頼していいと思われたのでしょうか？

私は割とブランドに安心感を感じる方で、恥ずかしながら。
だからこそ三菱にも安心感を感じるわけですが。
ＮＩＰＰＯは正直聞いたことがありません。大手とは言わないまでも、もう少し知っているとこだったらな、と思います。

[245: 匿名]

NIPPOは旧 日本鋪道で、大手企業とは言えると思います。ただ、名前から分かる通り道路舗装がもともとの本業で、マンション施工はメインの仕事から少しはずれている印象を持っています。
ただ、これをもってマンションの品質が悪いとも言えないと思います。
情報が少なく評価に迷う施工業者と考えていますので、NIPPO施工のマンションに住んでいる方にご意見を聞きたいです。

[246: ご近所さん]

検索するとわかりますが、SEOスパムやってますね。
そういう会社という時点で個人的にはナシですね。

[247: 匿名さん]

新日石と新日鉱の経営統合持株会社であるJXホールディングスの連結対象子会社で、単独でも上場しています。実質無借金であり、はっきりいって信用力では、スーパーゼネコンが束になっても敵いません。

[248: 匿名さん]

>246さん
SEOスパムが何か知らなかったので調べて見ましたが、
検索エンジンでトップに表示されるような作りのことなんですね。
HPのソースを開いてみたところmetaタグにそのような記述は見つけることができませんでしたが、
何故そう思われたんですか？

[249: 匿名さん]

まぁまぁ、物件検討の場所ですから、
施工会社のことが少しわかっただけでも収穫ですよ。

それにしてもこうしてマンションを初めて購入するとなると、知らない会社名とかどんどん出てくるもんですねぇ。全然そこまで意識してここを考えてたわけじゃないから皆さんの細かさに目を丸くしました。

>245
>247
ありがとうございます。すごい企業さんなんですね、これだけでも安心度は高くなった気持ちです。

[250: 匿名さん]

三菱だから施工はどこでも・・といいたいところだが、例えばハセプラは周知あのとおりだからね。
いや、Nippoがわるいという訳ではないが、施工がどこかは大きいですね。
Nippoの施工した物件の評判が気になりますね。
あと三菱は他の物件でもNippoを使っているのかな？

[251: ご近所さん]

>>248
検索してみたらどうですか？
NIPPOを持ち上げる、ダミーサイトが大量に出てきますよ。

[252: 匿名]

アトラクターズ・ラボが施工会社の満足度調査を載せています。気になる方はチェックする手もありますね。
自分が見た採点表では、NIPPOの得点は悪くは有りません。ただ、この施工会社の調査サンプル数は少なく、故に調査結果の信頼性は分かりません。
長谷工嫌いの人は多いようですが、有名どころの施工業者でも、もっと得点が低い業者があるのが興味深いです。

販売会社ほどは目立つ存在ではありませんが、マンション品質には施工が大きく影響すると聞きます。ちゃんと調べるだけの価値があると思います。

[253: 物件比較中さん]

サラッと流してたことなんですが、ここの住所は布田になるんですね。調布駅前なのにもう布田アドレスなんだと思って。全然いいいことなのですが。

なんだか気分で新宿から帰って来る時は時々布田駅で降りて歩きそうだな。今もよくやっていることだけれど一駅前で降りて考え事をしながら歩いて帰ることが多いです。線路沿いをまっすぐだし余計そういう習慣が付きそう。それで一回マンションを通り過ぎて調布のバーとかに行ったりしてしまいそうです。

[254: ご近所さん]

駅周辺の東側は布田ですよ。西側は小島町。
ここは布田駅から歩いてもたぶん500mもないくらいじゃないですか。

特急のって帰ってくると一駅前は明大前ですけどね。

[255: 匿名さん]

特急だと間の駅かなりの数とばすんですよね。考えることはなかったですけど仙川もしくは仙川から各駅で明大前より西のどこかに勤務の人は仙川駅のほうをメインに使うのも全然ＯＫの立地ですね。調布駅から乗ると乗り換えステーションだから混んでてしんどいという人もいると思うし。そういう住み方もいいかな、それで休みは調布市街の近さも味わえるわけで。特急のことばかり考えてました。

[256: 周辺住民さん]

なんで仙川？？

[257: 周辺住民さん]

たぶん

仙川×⇒布田○

だと思いますよ。

たしかに布田から下高井戸のどこかが日常的な降車駅なら布田から乗って行くほうが気楽かも、もしくは布田勤務の人もいるだろうし。色んな立場からの検討の仕方があるから盲点のこともあって一つ参考になりました。自分は調布から相模線で西へ通うことになります。近いから多分帰りは各駅に揺られることが多くなるかもなあ。

[258: 周辺住民さん]

朝とかだと、各駅乗るなら布田いったほうが気楽かもしれませんね。

橋本方面は、8月以降折り返しがなくなってどうなるのかなあ。本数減るのかな。

[259: 匿名]

もうすぐ、登録ですね。状況、教えてもらえると嬉しいです。

[260: 匿名さん]

今まで調布駅前で南向きのマンションが少なかったため、南向きの部屋は人気があるみたいですよ。やはり１期でかなり売れてしまうんでしょうね。もっと頭金貯めておけばよかった•••。今まで見た調布のマンションでは一番だと思います。

[261: 隣駅在住]

十数年前から調布駅の周辺の風景を見てきましたけどこれほど近いマンションは初めてです。近いマンションは他にもありますが、1分ほどプラスする場所あたりですね。この1分の差がもし資産価値に影響するのなら購入する意味も大きいのではないでしょうか。

コンパクトな印象の物件ですから見方はそれぞれですが、近さはダントツですよね。微妙に商業スポットとずれているのもいいと思います。

[262: 周辺住民さん]

>>261
いやいや、いくつかあったでしょ？
セブンイレブンが入ったところとかもっと近いじゃん。
ただ、3LDKの設定は無かったと記憶してますが。

[263: 匿名さん]

ここ数年で駅まわりに何件かは建ちましたよね。

まあ見た感じどれもコンセプトに大きな違いがありそうなので、いい感じに検討対象も分散されてきたのかなって思います。ここも特徴があるなと思ってますよ。こじんまりしてますけど便利さはＯＫ。広めの間取りや共用の多い大規模ではない点は本音ではライバルが最初から少ないかもと思って気持ち余裕ができてます。

[264: 匿名さん]

ここは市役所も近いし、意外と駅前なのに公園もあるし、
良い立地ですよね。

調布はこれからまだまだ発展しそうな地域なので注目しています。
駅前が開発されると聞きましたので、
今後も駅まわりのマンション開発は増えるんでしょうか？

[265: ご近所さん]

再開発地は駅前というか…まあ、詳しくは調布市のサイトを見てください。

長年住んでますけど、10年ぶりにきた友達も（駅を除き）あまり変わってないねーというくらいです。

再開発の建物の上階は現時点で住宅となっています。
ただ、場所が場所だけに単身～DINKS者向けで、3LDK以上はないんじゃないかと予想しています。
これまでの駅近物件もそうですしね。

[266: 匿名さん]

いつの間にか調布駅前にリブロが
全然知らなかったです。

ちょっと向こうの書店も健在。

リブロはいつの間にできたんですか
まさか書店複数の教養都市になっていようとは。
自分、どうしても書店の無いところに馴染めず、
この条件は純粋に嬉しいです。

[267: 匿名さん]

敷地の西側が道路用地として持っていかれることが決まってるようですが、将来建て替えができずもめること必須!

リセール時もそのあたりがマイナス要素になりますよね？

[268: ご近所さん]

>>266
20年ぶりの調布ですか？

>>267
そうですね。
いまの土地面積で容積率一杯に建てるというその姿勢はどうなの、という…

[269: 物件比較中さん]

>>268

あの書店って20年も前からありましたっけ、アパレルがあそこには入っていたような。
私の勘違いかな。

最近は大型書店が駅前から消えてしまうことも多いようで、逆に書店数の多さは地域住民の学び度を計測する良い判断材料でもあるかなと思っています。

自分も頻繁に買うほうですから、またこの地でも変わらない習慣が持てるのは喜ばしいですね。

[270: ご近所さん]

調布パルコのリブロは20年前からあったと思いますよ。
ですが、去年くらいに規模縮小しました。

まあ、書店数などよりパチンコ屋の多さのほうが
調布市の現状を物語っているかと思いますが。

[271: 匿名さん]

駅ビルに、啓文堂でも出店しないですかねー。
でも、そうしたら、真光書店ピンチかも。
(ただの、願望、憶測です。)
啓文堂出店で、つぶれちゃった地域の書店、仙川とか、井の頭線のどっかとか
結構あるみたいだから。
駅ビルは、啓文堂と、アートマン希望です。
シネマコンプレックスもあると嬉しいけど、厳しいだろうなぁ。

[272: 匿名さん]

スーパーがつぶれ、パチンコ屋になり、
銀行がつぶれ、パチンコ屋になり・・・・
よくもまぁ・・・という感じですよねぇ。
せめて、北口と南口の再開発地には、パチンコ屋は入れないで欲しいもんです。
北口の再開発予定地内には、パチンコ屋が２軒あるので、再開発がパチンコなしになれば、
調布からパチンコ屋が２軒消えます。

[273: ご近所さん]

国領なんか南北の再開発で両方ともパチンコ屋入りましたからね。
今回も確率は高いでしょう。
ここの学区は第一小だと思いますが、通学路はよくわかりませんが、
早朝からならんでる人間のクズどもを見ながら通学することになるのかな。
ああいうのは教育上よくないと思うのですが。

>>271
そもそも駅ビルが建つことすら決まってません。
線路跡地に、商業利用、京王利用の枠があるので期待感があるだけです。

パルコの映画館もなくなりましたからね。
ここのところどうも衰退感があっていけません。

[274: 匿名さん]

この不況下、パチンコ屋だけが景気が良いんですね。
自分としては景観上好ましくないのですが、需要があるんですねぇ。
私もシネコンができて欲しいと切実に願う1人です。
カテゴリとしては同じ娯楽施設なのに、映画館がつぶれてパチンコ屋が増えるのはどうしてなんでしょ。

[275: 匿名さん]

京王グループ以外の独自のモールができてくれると個性があっていいなと思います。

府中駅もくるるがあるし、対抗してあんな感じのがあると老若男女問わずに楽しめる場所になるかも。近所の既存の店舗が移動出店するパターンが多いから市民も変わらず常連のお店を利用できるし、それで上のほうにレストラン街とシネコンも入れば最高です。

パークハウスなんてその傍になるわけですから来る人から見れば羨ましい立地になるかもしれませんよね。

[276: 購入検討中さん]

第一期終わりましたね。どうだったのでしょう？ほぼ一期は完売？

[277: 周辺住民さん]

>>274
需要は住民層から決まってくるだけの話。
調布はまあ良くも悪くもそういうところなので、
幻想を抱いてはいけない。

[278: 匿名さん]

調布、映画館あるにはあるけどちっちゃいですからね。。
って最近映画館に行っていないのでまだパルコの中の映画館はやっているのかな？？
特急駅だし、シネコンがあっても良いのにな～とは私も思います。

パチンコ屋さんは昔から多いですよね^^;

[279: 匿名さん]

>278
もう亡くなりました・・・

線路跡地にシネコン出来ればいいですけど、大部分は交通広場に取られて
そんなに大規模な建物を造るような広い土地は残らないですよね。

[280: 匿名さん]

これだけ映画館を希望する住人がいるというのに、何故つぶれるんでしょ。
皆映画館に映画を観に行かないのかな。皆さんレンタル派？

今各地にシネコンができた影響で小さい映画館は次々閉館しているそうですが
このところ立て続けにマンションの大規模物件ができているので需要はありそうです。

[281: ご近所さん]

線路跡地の商業エリアは地下の駅構造物の真上だけですし、大規模な構造物はそもそも無理でしょうね。
場所でいうとこのマンションの北西部分と、相模原線との分岐部分。
分岐部分は結構面積広いですが。地下にはちょっとした支線があるみたいですね。

[282: 購入検討中さん]

調布駅徒歩2分、それも少し外れたところで私たちにとっては（価格以外は）理想的な物件だと思いました。第一期には間に合いませんでしたが、私たちの希望のものはまだあるので、お互いの両親からも少しずつ援助をお願いしたところ、資金もどうにかなりそうっとなって申し込みに向けて二人で舞い上がってたのですが、市役所で計画道路の話をあらためて聞いてから旦那のテンションがだだ下がりです。『通せる可能性が高いので今回手続きに踏み切りました』っ役所に言われ、さらに相談した友達から『敷地面積が減っちゃったら何かあったときに建て替えられなくなるよ』（部屋がちっちゃくなっちゃう？ほんとですか？）って言われてすっかり後ろ向きです。『親にお金出してもらって、さらに目いっぱいローン借りてまで買う必要あるの』って言われると、私もどうしても買いたいとはいいにくいです。旦那のローンですし。でもやっぱりほしいなー。みなさんはどのように考えました？そんなに気にすることじゃないんじゃないでしょうか？なにかいい説得材料は無いでしょうか？

[283: ご近所さん]

土地が道路のために削られても、建坪率、容積率が削られた後をもとにしているならば、なんの問題もかったのです。
今の土地面積に対応させているため、同じ規模の建物は建てられなくなります。
そうなれば部屋数が減るか小さくなるかということになるでしょう。

そもそも、マンション建て替えなんてことが実際に可能かどうかという問題もあるにせよ、
当面の問題としてはリセールバリューが大きく落ち込むことが考えられます。
つまり最初から要らぬリスクを背負っていることになるわけです。

[284: 物件比較中さん]

難しい話に入っているようですね。

将来が明確でないとたしかに不安になりますよね。

だらこそＭＲに直接行って、直接質問をぶつけて、正式に答えていただくほうが良いかと思います。様々な変化が訪れる可能性があることを知った上での購入のほうが腹もくくれるというもの。

私は詳しい情報はまだ仕入れていませんが、282さんと同様に真剣に住みたいと思っています。

今度のお休みを訪問に充ててでもきちんと情報を揃えたいところ。
お互い頑張りましょ。

[285: 購入検討中さん]

283さん　ありがとうございます。
旦那は友達から、戸建の広告で時々みかける『違法建築。現状と同じ広さの家には建て替えられません』と同じような状態になってしまうので建て替えのときに困るよってことと一緒に『売りにくいと思うよ』ってことも言われちゃったみたいなんだけど、『リセールバリューが大きく落ち込む』ってこともそれといっしょで、もし中古で売ることになっちゃったら大きな損がでちゃうよ、売りにくいよってことですよね。『同じような条件の（建て替え時に部屋をちっちゃくしなきゃいけない）マンションは見たこと無いけど、定期借地のマンションが売れにくいのと一緒なんじゃないの』って言われたらしいけど、建て替えられないだけなのと返さないのといけないのは違いますよねー。それに私はここに住めたら売ることなんか考えないんだけどなー。万が一ってことまで考えとかなきゃいけないのかなー。でもそんなことまで考えていると家なんか買えないですよねー。『だから無理して買う必要なんて無いんだ』と旦那は怒っちゃうんだけど。

284さん　わたしも完全には諦められてはいないので、まだ頑張ってみるつもりです。

[286: ご近所さん]

>>284
将来の建て替えについて答えられる人は、誰もいないんじゃないですかね。
一般に、建て替えはそれくらい難しい問題です。
土地に余裕があるケースしか成功していないのでは？国領のアトラス国領とか。
この物件の場合、建て替えはおそらく不可能なんじゃないかと思います。

建て替えなんて順当に行けばかなり先の話ですが、そうじゃないケースもありますからね。
そこがリスクとなるわけです。
ある意味最後はババ抜きですよね。

>>285
違法建築呼ばわりはちょっと不名誉なので…
違法建築ではなく、いずれ既存不適格というやつになることが確定しているということです。

そうならないように建てればいいと思うんですが、そうしないところが、
個人的には信頼性の問題としてひっかかりますね。

[287: 甲太郎]

確かに、仮に都市道路計画で土地が削られると、現在の建蔽率・容積率で建築許可がでているので、既存不適格となるみたいですね。

しかし、東京都の都市計画道路による土地の収用なので、マンション開発事業者が土地売却時の条件交渉として、総合設計制度による容積率割り増しを受けられる可能性があります。しかし、公開空地（歩道・公開スペースなど）の条件を満たし⇒建て直し時の設計で、例えば自転車置き場、1階フロアー公開などの方法で、都の審議会による審議が必要です。しかし、その前に、立替のためのマンション住民の同意が必要で、現在の中古マンションで、そこまで記載されているものがあるのでしょうか？虚偽記載は、ダメですが、計画道路で減少した土地面積で、きちんと条件さえ重要事項に明記されていれば問題はないのではないでしょうか？

もうひとつ、都に売却される土地は、もともとマンション購入者による分筆になっているのではないでしょうか？ですから都への売却代金は、居住者へ分配されなければいけません（契約内容の確認が必要です。）。購入額よりも、その点を明確に契約内容で確認する必要があります。かなりの金額になるのではないでしょうか？

現地の土地所有関係がわからないので、なんともいえませんが、都に売却にあたっては、収用該当とすると、隣地（できれば隣接地）の斡旋をうけて、同一敷地に組み込むという方法もありますが、周囲が道路では不可能ですね・・・・。

現在のマンションの強度を考えると、適正な修繕を続ければ、１００年ほど維持できるものも沢山あると聞いたことがあります。修繕計画をきちんとされてるマンションであれば、あまり考えなくても良いのではないでしょうか？････楽天的ですか？

当マンションの現地や契約内容が詳しくなくて想定で書きこみました。読み流してください。

[288: ご近所さん]

>>287
拡張する西側の道路は都道じゃなくて、市道です。

建て替えの話を遠い先の話で自分とは関係ないと見るか、そうではないと見るかの差、
リスクと価格が見合うと考えるかどうか。

私は今回は見合わないと判断しました。
中古が適正な価格で出てきたら考えます（笑）

[289: 駅前住人]

調布は映画の街と謳っていますが映画館はなくなってしまいますよね。撮影所だけで映画の街はどうなのかと思っていたら、国領のJUKI跡（イトーヨーカ堂隣）にシネコンが出来るそうです。

駅から遠いし、是非調布駅前にも作って欲しいですよね。

つつじヶ丘を始め、京王線は啓文堂、京王ストア、小さな花屋、持ち帰り寿司屋、てもみんと、大体同じ顔ぶれで（京王グループが多い？）、8月の地下化後の開発も期待薄です。

そして今日も電車が遅れています。調布を8：27出発、今9：04ですがやっと明大前です。

でもやっぱり調布、大好きで他の土地には住みたくありません！

[290: ご近所さん]

>>289
JUKI本社跡地については、それは根も葉もない噂では？
現状まったくどうなるかわかってないはずです。
ヨーカドー増床の話しも立ち消え？

映画の街ではありますが、製作者主体なんですよね。

[291: 匿名さん]

マンションの建て替えって、具体的に何年後なのでしょう。
今のマンションは構造がしっかりしているので、定期的な修繕を続けながら
50～60年くらいは持ちそうです。
コンクリ自体は100年持つようですが、先に給排水設備の寿命が尽きそうですね。

[292: ご近所さん]

物理的な寿命はまだはっきりはわかってませんが、鉄筋コンクリはそれくらいは持つはずです。
地震とかの災害でもない限りは。

しかしながら物理的以外の寿命というのもあります。
というか今の建て替えは、全てそういう寿命により行われています。
寿命というか、いろいろ割に合わなくなってくるといったほうがいいでしょうかね。

[293: 物件比較中さん]

都の計画と市道の間違いはあるけど、
こんな掲示板で意外にレベルの高い議論やな。
で、適正な中古価格っていくらなわけ？
50年しか住めへんかったら1年で100万か。
管理費修繕費税金金利考えたら、月15万くらい？
でも築50年のマンションなんてあんま見たことねえし
地震とかの可能性も考えると、
俺ならここ買うくらいなら賃貸。
買う奴の勇気は否定せんけどな。

[294: サラリーマンさん]

セカンドハウス的なポジションで購入できるなら問題ないけど、住むとなると真剣に悩みますよね。買うか借りるか、自分もここは分かれ道です。

短期間しか住まないなら割高ですけど、長く住む（もしくは永住）ことがわかっていての購入なら時が経てば経つほど賃貸より割安になる計算だから、どうしようかなといった心境です。

広々という物件じゃないですけどコジャレてて飽きなさそう。立地もいいし、なかなか悩ませてくれるイケてる物件ですよ。

[295: 匿名さん]

特急停車駅の調布駅から徒歩２分なんて超アドバンスだと思います。
私はもう少し遠いマンションだから羨ましい。

[296: 匿名]

一度、モデルルームにいった者ですが、昨日、影響の方から電話がありました。
別のことをしていて、電話には出れませんでしたが、販売状況はどうなんですかね？

我が家は、検討を中止しましたが、駅ちかの魅力等で、人気はあるんでしょうね。

[297: 匿名さん]

大家族が住むのは難しいでしょうけど、今まさに引越したいという状況のご夫婦などにはちょうど注目の的になっているんじゃないでしょうか。我が家は正直いいますともう少々広いところが希望ですが、

>295さんと同じく超駅近の魅力には負けてしまいそうです。住んだらこの楽さはしばらくして感謝することになるんだろうと思いますね。駅前立地絶対という方は選ぶでしょう。

[298: 匿名さん]

マンションギャラリーはGW中もお休みするんですね。
（5月2日・3日）
憶測ですが、ガツガツしてないところを見ると販売状況に余裕ありなのでは？
何せ立地が良いので売れ残る心配はなさそうですしね。

[299: 匿名さん]

駅前売れ残りは沿線にいっぱいあるけどね。
普通に考えればあれらよりゃましなんだろうが
建て直せないことが中古価格に与える影響を考えると
どっちもどっちかな。

[300: 周辺住民さん]

No.298さん

そうなんですよー、行こうと思ってたらお休みで。。
明後日からはうちが旅行なんですよねー。

一応引越しを考えてるんでせっかくだからと思ったんですけど、
次回ですね。

ほんとおっしゃるようにのんびり売っていますね。
うちものんびりと次に行ける時に見て来ます。