竣工後２年以上になるマンションに居住していて、10月から理事になりました。
このマンションは先月末まで販売活動を行っていました。
入居者から駐車場の使用希望（新規一台目）が出たので、管理人さんに空き状況を確認したところ、
駐車場と駐輪場の割り当て管理は売主がやっているという返答を受けました。
しかし、売主は空き駐車場の費用負担を今までしてきていません。
疑問の第一点は、こういうことは許されるのでしょうか？
新規の使用希望に対して、売主は駐車場は満杯だと返答をよこしたのですが、
返答内容があいまいだったので、追及したところ未引き渡しの人の分まで
カウントすると満杯ということで、今回の使用希望時点では、４区画が
未引き渡し者への割り当て分でした。
疑問の二点目は、売主の販売のための駐車場確保によって、
既入居者の駐車場が確保できないという事態に問題がないのでしょうか？
管理組合が理事会で駐車場の管理権を即座に引き渡せと決議したのですが、
売主は拒否しています。拒否の根拠は、駐車場等の割り当ては売主が自由に
できるという旨の記述が販売時の重要事項説明書の容認事項にあるからです。
私たち理事は、期間も負担も定めのないこんな記述は法的に無効であると考え、
管理権の即時引き渡しを決議しました。
今月末には、売主が駐車場を割り当てた住民へ部屋が引き渡されますが、
少なくとも理事会決議後に売主が引き渡した駐車場の占有権は無効と考えています。
また、実質的に空き駐車場を売主が占有してきた（客や自分たちの駐車場として
自由に使用してきた）ので、過去の空き駐車場の占有に対して費用を請求したい
とも考えています。売主との交渉を有利に進める方法が何かないでしょうか？
[スレ作成日時]2011-12-08 09:49:40
注文住宅のオンライン相談
売れ残り物件の駐車場管理
| No.1 |
by 退任済みの理事長さん 2011-12-08 11:54:54
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削除依頼
残念ながら現状だと売主の主張のほうが有効ぽい。契約でお互い合意している訳で、
売主が未分譲住居区画の占有権を持っているのと同様に、 駐車場も未分譲区域について同様の権利を留保するのは 通念上違法・異常とは言えない 位で裁判してもダメじゃないですかね。 分譲時に各戸に必ず駐車区画が最低１つ分保証される、という売り込みの証拠や 規約があるなら交渉余地はありそうですが、その権利は売主も持っている訳で。 もし既存の住民の中で２区画を使用している人がいる結果としての不足なら、 まずは住民間できちんと按分しなさいという話になる。 あと、売主が引き渡した後の駐車場の占有権の部分が気になりますね。 通常は駐車場使用料という形で管理組合に管理費とは別に支払って、 それが大規模修繕を支える重要な積立となるわけですが、なんかそんな 感じに聞こえない。１平米あたりの月額積み立ては足りてますか？ ちなみにこういった積立金計画の不備も別に売主の責任ではなくて、 住民が組合活動を通して自治をしなかった結果の自業自得という扱いに なります。一般的に売主は財政計画と理事会体制はゆるゆるにして 買いやすく見せます（管理費はとにかく安く、理事も負担が軽いと 錯覚する１年輪番、など）。 売主は売れば終わりで後は建物の不備以外考える必要はないからですが、 逆に言えば建物以外の部分を早々に住民自らが改められないマンションは 危ないですよ。この話がそうだとは言い切れませんが、組合決議で 外部にばかり責任を被せてる間にどんどん時間が過ぎて手遅れになるので スレ主はそのあたり検証するのが吉。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
> 売主は空き駐車場の費用負担を今までしてきていません
補足するとこれも問題とまでは言えませんが、こっちは交渉で 支払いを求められるかも。 分譲時に空室が全部埋まらなかったことを想定して、一定期間分に 相当する管理費を事前に売主が引き当て、それを管理組合成立時に 原資として引き継ぐ、という慣習はあります。そうしないと 組合成立前から大規模修繕計画が破綻する事態が多発するから。 これは一種の空き部屋保険な訳ですが、駐車場についてまで 常時100%埋まるということは保証しないので全期間についての 支払請求は無理筋でしょう。 が、分譲済み住戸の住民が駐車場使用を希望しなかった場合、 そこを他の希望者に割り当てて組合収入とすることはできる訳で、 同じ理由により本来なら売主の未使用駐車場は割り当てられたはずです。 さらに、売主の営業に使用しているのなら使用料金を請求する根拠は 十分あります。 ところで、この問題を売主側の視点で見ると、恐れているのは ・１住戸１駐車区画のルールが規約にないか、守られない可能性がある ・特に、もし２区画専有している住民がいて不足しているならば、その調整すらできない組合は無力であり交渉相手として価値がない ・すると、実質的に駐車不能となり分譲不可能になる という点になります。なので、交渉を円滑に進めたければ ・１住戸１駐車区画の保証を規約に明記する ・上記の割り当てをするために、２区画以上の使用住戸から強制的に取り上げることもあわせて明記する ・さらに、これに従わない住戸が出た場合、組合が費用負担（後日当該住戸に請求）する形で強制撤去・外部の駐車場に移転させるなどのルールも取り決める と１住戸１駐車区画の保証をする覚悟を示さないとダメです。 内部調整もできずに外部にばかり責任を問う団体と思われている可能性も含めて、対策に見直しが必要じゃないかなと思います。 |
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| No.3 |
>>1さん
ご回答ありがとうございます。 このマンションには部屋数分の駐車場がありません。 よって、部屋ごとに対応する駐車スペースがあるわけじゃありません。 空きがたくさんあった時代には、２つ分使用していた人もいたのですが、 数か月前に、売主が販売に使うために管理会社に頼んで理事会決議で 追い出しました。その時は私は理事じゃないので知りません。 この時に理事であれば、こんな要求は認めません。 なお、２台目使用者は新規の１台目希望があれば、３か月以内に 立ち退く細則があります。売主の指示で立ち退く決まりはありません。 １区画１スペースが原則はすでに規則になっています。 空き駐車場を占有していたのだから、占有していた台数×期間の代金を払えと請求したいのです。 空き住居の管理費や修繕積立金を売主が払わなければいけないのと、 まったく同じ理屈だと思います。管理費や積立金を重要事項説明書で払わないと 明記しても売主は裁判で負けますよね。 |
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| No.4 |
補足です。
当マンションでは駐車場の代金は管理費会計に組み入れられています。 空き駐車場だらけで、管理費会計が赤字になりかけて、私が理事になる 前の理事会はいろいろと苦労していたようです。 だからこそ売主がただで占有していた空き駐車場代を徴収したいと思っています。 ご明察のとおり修繕積立金はスマイル債に応募できないぐらい低いレベルです。 しかし、今期からは駐車場代が全区画分徴収できて管理費会計が大幅に黒字に なる予定ですので、管理費会計の余剰金を積立金に振り向ける予定です。 また、今期中に、管理費のコストを全面的に相見積で見直して、 管理費と修繕積立金の徴収額の比率も見直す予定です。 |
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| No.5 |
・売主が未分譲戸数分の駐車区画を押さえているのは正当か
売主は販売元として販売方針を決めることができるので、重要事項説明に 書かれているのなら認めなくてはならないでしょう。１住居１駐車区画と ペアで手元に商品を残すのは一般的に不法・不当とは言えないかと思います。 ただし、最初の投稿にあった「売主が自由に区画割をできる」は 最初の分譲時に住民間で勝手に場所交換などするのを禁じるもので、 駐車場の運営権限を管理組合から奪える論拠にはなりません。 つまり、売主が未分譲のまま押さえ、その中で割り当てをすること自体は 正当の範囲、駐車場全体の運営に関与することは不当。 ・売主が管理会社を通して複数区画使用者の区画契約を解除するのは正当か これは不当です。管理会社は管理組合によって指名され、受注している 立場だからです。しかし、売主は未分譲区画の所有者でもあるので、 １台目の駐車請求があった時には複数台駐車側がどかなくてはならない という規定があるなら、組合員（区分所有者）として退去請求する権利は あります。しかしそれはあくまでも理事会や所定の手続きを通さなくては なりません（ただ、理事会も規約に従い、応じる義務がある）。 つまり退去要求を出すことは正当、その実行方法は不当。 ・押さえている区画数に対する料金を支払わないのは正当か 未分譲住戸に対応する管理費の充当については先に書いた通り 行われるのが一般的ですが、駐車場については100%専有していたと 見なして全額請求できるは微妙です。しかし交渉自体は可能でしょう。 問題は、既に入居されている方は、前提、つまり全戸に必ず駐車場が あるわけではないという条件に同意して入居していると見なされる ことです。つまり、100%埋まったはずとして不利益（料金収入の減少）を 売主のせいにできるかは怪しい。 ただ、使っている実態はあるようなので、その証拠を揃えた上で 交渉に臨めば少なくとも今後は料金を支払うよう合意することは できそうです。過去分については交渉次第。 あと、料金支払いをすることになった時点で「全部の区画を使っていた 訳ではない」と売主が言いぬけてきたら、それは願ったり適ったりです。 それならば料金支払いがない区画は管理組合が希望者に割り当てて いいことになるからです。 理事会（管理組合）を無視して管理会社が売主に従っている点など、 かなり自治能力が弱い様子なので、この駐車場の話だけでなく 住民同士が結束しないとまだ２年目とはいえ将来真っ暗になってしまうので 頑張ってください。 |
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| No.6 |
退任済みの理事長さん、貴重なご意見ありがとうございました。
たいへん参考になりました。 僭越ながら、一つだけ言わせてもらうと、 駐車場は共用部ですので、売主が部屋とペアで 手元に残すのであれば、当然占有のための費用負担が 必要だと思います。 手元に残すだけで、駐車場使用料の支払い義務が生じると 思います。 使用料を払っていないなら、潔く空き駐車場の管理を完全に 管理組合に任せるべきです。 |
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| No.7 |
過去の使用料相当額も請求してください。
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| No.8 |
一般的には、売主の管理は管理組合の発足までで、その後は管理の事務一般は管理組合に継承されるものと解されます。
（売主も区分所有者の一人であり、一組合員です） 管理規約上は、駐車場の割り当ては理事会決議となっていませんか？ 未販売住戸分の駐車場代について、売主に請求することもできると思います。 もし認めないなら、重要事項に記載されていない売主とマンションに出入りする業者等との契約について、継承を認めず代金を不払いにすると言ってみてはどうでしょうか？ |
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| No.9 |
>>8さん
ご回答ありがとうございます。 駐車区画の割り当て方法の記述は管理規約にも駐車場使用細則にも 見当たりません。規定が無いので理事会で規定を定めてよいと 思われます。 しかし、使用希望者は理事長に使用申し込みを決まった用紙で しなければならないことが細則に書かれてます。 売主が勝手に割り当てた入居者予定者は当然ながら使用申し込みを 理事長に出していません。 地上波デジタル受信のためだけの有料CATV契約とか高くてサービスの悪い マンション一括インターネットサービスとか色々ありますが、 今回の駐車場の件がなくても、これらは全部見直すつもりなので、 交渉に使えそうなネタがすぐに思いつかなくて困ってます。 今のところ、売主は完全にこちらの要求に無視を決め込んでます。 機械式駐車場の操作盤の鍵（駐車場使用者に配布）を取り替えて、 売主の所有する鍵を無効化しようかとも思ってますが、 これだと費用が掛かるし、管理権は取り返せますが、 過去の費用は取り返せそうもないと思案してます。 |
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| No.10 |
裁判してください
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| No.11 |
売主を交渉のテーブルに着かせるには
「現管理組合と揉めるのは得策ではなく、未分譲区画の販売に問題が出る」 と思わせることですね。 つまり、新規入居者、できればこれから入居する人がクレームを 売主に付けるようにすれば否応なく交渉に応じざるを得ない。 入居段階で管理室での対応を拒否したり、未入居住居の前の共有区画に 管理組合名で係争中である旨の看板を立てるなどすれば販売どころではないので 応じるのでは。非難・誹謗ではなく、係争中で、新規入居者への対応を 拒否する「可能性がある」と淡々と書くだけで十分と思います。 |
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| No.12 |
ただ、ネックになるのは管理会社でしょう。
ここが売主の方を向いている限り、管理組合の対応は骨抜きになります。 看板掲示にしても売主が使うときだけ協力して事前撤去したりとか。 あと、売主＋管理会社 vs 管理組合の構図になったとき、住民は売主や 管理会社が偉い側だと勘違いしている人が多い（つまり賃貸の大家とお客様の 感覚）ですから、管理組合（同じ住民の理事）を叩く側に回ったりすることがある。 余計な騒ぎを起こして・・・とか。 住民への告知と意思の統一、その上で管理会社変更まで視野に入れての 管理会社の掌握、さらにその上で売主と対峙、と足場を固めないと 住民のために動いている理事会が四面楚歌という意味不明なことになって 心が折れてしまうので、注意してください。 |
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| No.13 |
>>10さん
こちらから裁判すると管理組合側に挙証責任が出てめんどくさいです。 勝っても過去の空き駐車場の使用料の一部しか認められない と手間をかけただけ馬鹿らしいので、何かいい手がないかと スレを立てました。 退任済みの理事長さん 有益なアドバイスありがとうございます。 やっぱりその手しかなさそうですね。新入居者には 何のうらみもないのですが、新入居者に迷惑がかかること をチラつかせて売主を交渉のテーブルにつかせないことには 話が始まりませんよね。鍵交換はそのための一つのアイデア でもあります。 管理会社に関しては、こんなことを今まで許してきたので、 行動が改まらなければ変更することを視野に入れてます。 私は売主が管理会社を決めること自体に不満を持っています。 管理組合が立ち上がったら、管理会社を住民で選び直すのが 本来の姿だと思います。 |
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| No.14 |
割り込み失礼。
スレ主は、該当物件を新築（未入居）で購入したのでしょうか？ ならば売り元との承諾書にサインしているはずです。 その際にさまざまな事項（重要事項説明含む）に了解してることになりますのでご確認を。 次に、スレ主は管理組合の２期目の理事でしょうか？ すると前期＝初代の理事会があり、その理事会や理事長が売り元からの引継書を受け取っているはずです。 竣工後販売中の物件では、役割や分担が当時の管理組合と話し合われているはずなので、 それらの経緯を確認せずに、場合によっては無視して物事進めることはできないと思います。 スレ主にとっては新しい理事職で責任を感じてるかもしれませんが、管理組合としては継続しており団体の役員としての行動が必要だと思います。 |
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| No.15 |
> 駐車場は共用部ですので、売主が部屋とペアで手元に残すのであれば、
> 当然占有のための費用負担が必要だと思います。 > 一般的には、売主の管理は管理組合の発足までで、その後は管理の事務一般は管理組合に継承されるものと解されます これが正しいです。 売主が、残っている部屋のために駐車場を確保したい場合、管理組合発足までに確保はされていたので、 優先権はしかたがないとしても、駐車料金は、必要です。 > 駐車場等の割り当ては売主が自由にできるという旨の記述が販売時の重要事項説明書 これは、商取引上一脱しているので、簡易でもいいので裁判をすれば、無効と判断されるでしょうね。 販売後も売主が自由にできるということなので > 機械式駐車場の操作盤の鍵（駐車場使用者に配布）を取り替えて、 > 売主の所有する鍵を無効化しようかとも思ってますが、 無視を決め込むなら、とりあえず鎖＆鍵でもかけて、使えなくしといたらよいと思いますよ 管理権さえ取り戻せば、残りの部屋販売のために、少なくとも今からの駐車場料金ぐらいは払ってくれるかも知れませんよ 今までの駐車場代金請求は、裁判でもしないかぎり厳しいかもしれませんけどね 一度消費者センターにでも相談してみたらいかがでしょうか？ |
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| No.16 |
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| No.17 |
>>14さん
未入居の部屋を購入しました。確かに、重要事項説明書に サインしています。しかし、理事会に参加したすべての 理事が駐車場の割り当て権というか管理権を売主が 握り続けていることを今回の問題が持ち上がるまで 把握していませんでした。 よく聞いてみると私も含めて誰も重要事項説明書の 説明をまともに受けてませんでした。 たとえ、ちゃんと説明を受けていたとしても、 駐車場の割り当て権を無期限無負担で売主に 帰属させる条項は無効であるというのが、 現理事会の結論です。 管理組合の継続性ですが、問題点に気がついた 時点で解決に努力するということで何も 問題があると考えていません。 おかしな理事会の決議を誘導してきた管理会社 にはかなり問題があると考えています。 |
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| No.18 | ||
| No.19 |
普通 駐車場代払いますよ 今までのもこれからも
勝手に占有してたのだからそれに基づく損害賠償はできると思います シリンダー変えて使えなくしたらそれ以降はできなく成るでしょうけど 最初に戻される可能性もありますね 訴訟も視野に入れながら販売もある程度妨害して管理会社も変更して というのを並行して考えていくのが良いと思いますよ 管理会社は子会社であれそうでなくても一緒で 仕事を貰った側なので売り主寄りに考えます 一度変えてしまったほうが円滑に進むと思いますよ あと大きな会社の方が良いと思います |
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| No.20 |
売れ残り区画数は多いのですか。
売り主にも議決権はあります。 |
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| No.21 | ||
| No.22 |
管理会社変える動きをすることで
やるべきことをすすめてくれると思いますよ やる必要がなければなにもしないのが管理会社です 問題に対して適格なソリューションができるかどうかで プレゼンさせればいいです 売主が駐車場を奪って金も払わないのを防ぐのは管理会社の仕事です それにも関わらず売主寄りで組合に金も入れない売主のために解約させて と 売れ残りが売れてから規約に基づき３ヶ月以内に出ていかせるのが本来の仕事です 取り合えず 今の管理会社に対して 売主に請求することと未払金の督促させましょう 売主は払うべきなのが当たり前なのでそこの管理会社は絶対に変えたほうがいいと思いますので それに加えて大幅減額もしてもらいましょう 管理会社は道具みたいなものですから使えなければ変えないと 手で釘を打つみたいに無駄な労力ばっかりかかります |
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| No.23 |
>>22さん
今回の事件（住民の駐車場使用が不当に認められない）が発覚して、 管理人さんからフロントに連絡させても、フロントから理事会側にはなんの 連絡もなかったです。この時に、このままじゃ管理会社を替えるしか方法が ないと管理人さん経由でフロントに伝えてあります。 なお、管理人さんは管理会社の社員ではありません。 今まで、理事会自体が何も管理会社に要求を出してこなかったので、 要求しなかったことをやってくれなかったからと言って、 今すぐ管理会社変更を進めるのはちょっと非現実的だと思ってます。 管理会社は金を払っている組合員の方を見て仕事をするべきだと私も思ってますが、 過去に関わった管理会社やフロントでそんなことをしてくれた所は一つもありません。 今まで、相見積すらろくに取らずに委託業務が行われてきたので、 今期から外部委託業務にはすべて相見積を取らせるつもりです。 金額が大きな業務は理事会で候補業者にプレゼンさせる予定です。 また、消耗品や物品の購入等もネット価格より高く買うなと言い渡してあります。 今期のコスト削減活動と売主からの駐車代金徴収活動にどのぐらい真摯に協力して くれるかを見て、今の管理会社との今後のつきあい方を判断しようと思ってます。 |
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| No.24 |
今までどうとか考えていると相手のペースになりますよ
常識的に考えて理事会の補助業務は委託契約の範囲内なのですからやるひつよう があります それと直接話さないとダメです どうせフロントわかっているでしょうけどね 今のところ管理人から聞いて無いという逃げ方をされます 全部屋売り終わって関係なくなってうやむやにしようとしてますよ きちんと本人に伝えることと 上司とも話した方がいいでしょうね それでまともな解決できなければクビにしたほうがいいです 担当者で八割程度変わりますから この業界 少額の物品の購入金額チェックなんかに労力使うよりはマンション内での組合活動への意識を高める活動に注力したほうがいいですよ 自分達で何でもできるわけじゃないですから みんなの知恵をかりたほうが早いです 外部委託の料金も管理会社の出したいようにできるので 自分達でも見積りは取得してください 管理会社には現在の仕様を出させましょう 変な業者に頼んだ場合は見積り間違って出てきますから確認作業が必要です 駐車場問題は徴収ではなくて未納の回収と考えた方がいいですよ 解約された区画は少なくとも確実に支払う義務があります 私がフロントだったら提案する一案として 使用料が次の所有者にも請求することができるように規約を変えましょう 売主が占有していた部分は未払いと考えた上でです 四分の三が厳しければ細則でいきましょう 管理組合として売った後の人にも請求できるようにすれば最終的にお金ははいります 駐車場の募集行為は管理会社の責任ですので 管理会社と売主それぞれに損害賠償請求もしたほうがいいでしょうね 基本的にやれることをぜんぶやるスタンスじゃないとなかなか前に進みませんよ |
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| No.25 |
>駐車場の募集行為は管理会社の責任ですので
ここまで書かれているだけで何故、管理会社の責任と言える。意味不明。 |
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| No.26 |
管理会社が駐車場募集行為の代行しているのは
二台目の解約を管理会社主導でしていることから明らかでない？ 駐車場を管理する委任契約がなければ権限的にできないよ |
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| No.27 |
>>24さん
貴重なアドバイスありがとうございます。 当然払われるべき金が払われていないので、未納の回収という考え方はいいですね。 このアイデアは使わせてもらいます。 管理会社に関してもお話を参考により厳しい目で見たいと思います。 一応、今ではフロントと理事会は頻繁に連絡を取れてますので、 本当に替えてしまうかどうかはもう少し様子を見たいと思います。 会社を替えても今のフロントマンより次がましである保障はないですから。 話がちょっとそれてしまいますが、 管理費や修繕積立金等のお金の取り扱いを管理会社の業務から 分離して相見積もりベースで外部発注すれば、管理会社は悪いことは できないでしょうから、公認会計士等に任せているような事例があったら 費用や効果を教えてもらえれば嬉しいです。 |
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| No.28 |
ここでのアドバイスに従って消費者センターに連絡したところ、
運よく弁護士による無料相談会が近日あるそうで、 弁護士さんのアドバイスが聞けることになりました。 昨日、防犯カメラが1台あたり月5,000円のリースであることが発覚して、 他の管理会社へ見積もり依頼したい気分になってきました。 きっと、まだまだ出てきそうです。 |
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| No.29 |
公認会計士がはした金で動くとは思いませんから事例は無いと思いますよ
各戸から徴収して メンテナンス業者だなんだに振込みして 一連の作業は帳簿つけて と ほとんど単純労働ですよ出納は 出納関係だけ引き受ける部分管理しているかと 理事会支援業務だけ引き受ける部分管理 というと 出納だけなら何社かあるとおもいますし 理事会支援はやんないと思いますのでマンション管理士になるんでしょうかね 今の会社似取りあえずは出納業務の委託だけにできるか聞いた方が早いです それからマンション管理士みたいなものを探せばいいかと まぁ出納別にされると非常に面倒(本当にお金が入ってくるかわからない)ので仕事受けなくなると思います お金に関してはある程度の会社は悪さができないようになっているはずで悪さした場合に潰れずに責任が取れるというのは管理会社選びの最低条件だと思いますよ |
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| No.30 |
24さん
ご回答ありがとうございます。 単純な横領や流用を心配しているのではなく、支払いを受ける業者さんからの リベートやキックバックを防ぎたいので、信用できない管理会社には出納は まかせたくないです。いくら調べても、信用できそうな会社が見つかりません。 ここは避けた方がよさそうだというところは見つかりますが。 公務員をしていたことがあるのですが、リベートを受け取るまで支払い伝票を 会計に回さないとんでもない課長が実在してました。 公務員だと明らかに犯罪ですが、民間でかつ会社ぐるみだと犯罪ですらない 可能性がありますよね。 |
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| No.31 |
リベートやキックバックと出納業務任せるところというのは全く関係なさそうですね
それを防ぐなら全部自分の知り合いの会社で工事するしかないです 見積り業者を自分で見つけるところから始めるしかないですよ 違法行為ではないですから半分諦めておくのと ネットで検索したようなところに相見積もり取らせておけばキックバックを払う業者の金額は安くできますから そんな対応にして他に注力した方が賢いです |
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| No.32 |
> 昨日、防犯カメラが1台あたり月5,000円のリースであることが発覚して、
そんなもんじゃないですか？ 3年リースで、18万ですけど、定期メンテナンスなどが含まれているなら、そんなに法外ではない気もします。 もちろん物によりますけどね > リベートやキックバックと出納業務任せるところというのは全く関係なさそうですね 基本的には、あまり関係ないですよ。 特にリベートは、納業務ではなく、業者選定の人に入りますから。 > 民間でかつ会社ぐるみだと犯罪ですらない可能性がありますよね。 そのリベートを収入として、明確な理由つけて計上していたら犯罪ではないですけど。 リベート名目だと犯罪ですよ。 また今回の件は、管理会社の責任になるの？ ①駐車場の使用の許可権は、理事会にある ②販売前に事前にデベが使用権をとっている（おそらく事後で理事会承認を得ている） ③そして契約書（重要事項説明書）に、デベによる使用は無料と記載されている 理事会が問題を指摘して、管理会社が何もしないなら、管理会社の責任だとは思いますが、 管理会社は、契約書に書かれている内容に対して、変更はできないと思いますけど。 滞納金として扱う場合は、弁護士に相談したほうがよいと思います。 わたしなら、デベに対して、滞納金を払わない場合、デベに対して購入者に対して、駐車場の許可は出さないととりあえず言いますけど。そしてとりあえずチェーンロック化何かで使用できなくする |
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| No.33 |
カメラは内容と料率次第
今回の件は売主が元々悪い けど管理会社の善管注意義務には触れるでしょ 大体売主が駐車場割りふれるのは組合ができる前まででしょうよ 売主は売って終わりだから管理会社を攻めていくほうがぜったいにいい また売主にはノイローゼになるくらいいろんな事柄でアフターサービス対応だっつってよびまくる |
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| No.34 |
31さん
ちょっと説明不足だったかもしれません。 私が例に出した課長さんは業者選定に関わってません。 他の人間が相見積で十分に値切て納品された事案に対する 支払伝票を会計に故意に回さずに、入金がなく不審に思って 尋ねてきた業者にリベートを要求します。 この例は極端ですが、支払いに関わっていれば、 リベートを取ることは可能だと思います。 なお、金額の大きな案件については、自分たちで 相見積を取ろうと考えてます。今は、インターネットが あるので、それほど手間はないと思います。 防犯カメラですが、リース契約内容を確認中ですが、 レンタルじゃなくリースにする理由が判りませんし、 レンタルで月額2,000円代からあります。製品グレードが 高いようには現物を見る限り思えません。解像度がかなり 低く、人の顔の判別もできません。 32さん 理事会承認を取っている事実は、議事録等で確認できません。 昔の理事からもそんな話は聞いてません。 |
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| No.35 |
> この例は極端ですが、支払いに関わっていれば、リベートを取ることは可能だと思います。
まぁ不可能ではないでしょうが、難しいのは確かでしょうね。 No.34さんの例も、業者が、別の人に確認したらおしまいですからね。 > レンタルじゃなくリースにする理由が判りませんし、 新品か中古か。メンテナンス料金が含まれるか？故障した場合の保証も含まれるか？ このあたりを確認されたら良いと思います。 ただ、すでにリースの場合は、途中解約だと違約金が発生する可能性もあるので要確認です。 > 理事会承認を取っている事実は、議事録等で確認できません ただ、既成事実として使用状況は明確なのに、指摘していないなら、了承されたととらえらる可能性ありますので、 そのため、過去の駐車料金に関して、請求できるかどうかは微妙になります。 もし今後は請求したいのであれば、一度請求したという事実を残せば、少なくとも今後はそこから滞納金として後から請求できると思いますよ。 |
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| No.36 |
相手に承諾を得ている証拠を提示させた上で今後請求の方がいいでしょうね
多分証拠を提示は無いだろうから |
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| No.37 |
35さん、
業者さんは最初会計に確認に行って、伝票が来てないので、 伝票を渡した担当がいる課のその課長のもとに来ます。 その時に、机の中に眠ってる伝票を見せて、 「で、私に何をしてくれるの？」と聞くのです。 業者はその後も取引が欲しいので、騒ぎを起こさずに、 何かリベートを渡すという構図です。 36さん、 的確なアドバイスありがとうございます。 ただ、共用部の区分所有者の利害に関わる事項なので、 たとえ理事長個人や理事会レベルで承認していたとしても 無効だと思ってます。総会で決議していれば別ですが。 弁護士の見解ですが、 「重要事項説明書の容認事項は、管理組合が立ち上がる前までしか 有効ではない。」とのことです。割り当て権を行使する期間の記述は 何もないのですが、売買契約の性格上、これは当然管理組合が立ち上がる までとしか読めないそうです。管理組合が管理権の移管を求めても、 拒否しているなら、明らかに違法行為だそうです。 ということで裏付けも取れたので、闘いたいと思います。 |
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| No.38 |
ふぁいと
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| No.39 |
弁護士見解で終了ですね
払わないなら訴訟しましょう |
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| No.40 |
途中経過です。
相変わらず、売主は管理組合を無視してます。 対抗策として、機械式駐車場はパレットごとに暗証番号があるので、 売主が勝手に管理してるパレットの暗証番号を変更することにしました。 国土交通省の地方整備局に前から問い合わせを出していたのですが、 駐車場の扱いに関する特定の取り決めがないので、法律の専門家に 聞いてくれと回答が来ました。そこで、弁護士の見解をつけて、 違法行為を行っている売主をなんとかしてくれと要望をだしておきました。 |
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| No.41 |
頑張ってますな
徐々にステップアップしていけばいい |
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| No.42 |
あとは入居してくる住民を売主にぶつけるようにしたいですね
引渡し前にゴネさせるようにしたほうがいいので掲示板に文書貼って未入居のところに投函もしておく 売主への伝達を管理組合がきちんとしておけば責任は回避できるので弁護士に法的なやり方を教えて貰うと良さそうです |
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| No.43 |
新購入者を売主にぶつけるというのは凄い
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| No.44 |
結果報告です。
デべからは何の反応もないのは相変わらずです。 しかし、理事会で駐車場の管理権を組合に引き渡せと決議した以降にお部屋を引き渡すことに なっていた住人に割り当てていた区画に関しては、占有権の行使をあきらめたようです。 区画が空いた状態で、管理会社の方に区画名簿が提出されました。 この新入居者へ割当予定の区画をダシにして、過去の駐車場代を請求しようとしていたのですが、 これでデべとの取引材料はなくなってしまいました。過去の代金に関しては裁判じゃないと争えない ようです。これはちょっと面倒だし、勝てる見込みも含めて、どうするか検討中です。 うち以外にも、管理組合発足後も駐車場の割り当てをデべが自由にしている物件は 多数あると思います。一度、ちゃんと見直して、もしデべが管理権を握っているようなら、 管理組合に管理を返還するように要請して、拒んだら駐車場料金を請求しましょう。 うちは早い時期に請求し忘れたため、駐車場料金の取りっぱぐれが、1,700万円強に なってしまいました。 |
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| No.45 |
> 過去の代金に関しては裁判じゃないと争えないようです。
> これはちょっと面倒だし、勝てる見込みも含めて、どうするか検討中です。 これは、弁護士などに相談したほうがよいですよ。 2年間一度も請求していないことが、最大のマイナス材料でしょうね。 それに、もし駐車場が返還されていたら、使用者がいて駐車場代金が入ったかどうかですね。 あとは、部屋売り切れることは、住民にとっても良いことなので、そのための駐車場確保という意味がどこまで考慮されるかでしょうね。 少なくとも全額回収は、不可能でしょうけど。 |
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| No.46 |
1700万円とは凄い
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| No.47 |
管理会社に全管注意義務違反をつついてみるといいと思います
駐車場募集が全面的に委託されているなら管理会社の責任にもできます 裁判は売主と管理会社双方で行きましょう 事項はまだでしょうから請求もすべきです 売主がこのマンション売買から逃げたとしてもアフター関連でズルズル引っ張って終わらない仕事を作りましょう また、匿名で事実関係をブログにでもして宣ある程度わかる名前で広めてやりましょう これから先は儲かることはありません 全ての対応があちらのコストです 嫌がらせしつつ裁判して和解でできるだけ取るのがゴールじゃないですかね |
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| No.48 |
> 駐車場と駐輪場の割り当て管理は売主がやっているという返答を受けました。
まず一点、管理会社に依頼して、管理費を払ったいるのに、管理会社が管理業務を行っていないので、業務怠慢で、まず管理費の返還を依頼してもよいと思います。 裁判して勝てるかどうかは、一度弁護士に相談したほうがよいと思います。 勝てる可能性があるなら、それをちらつかせば、裁判前にある程度の金額で和解を提案してくるかもしれません。 相手も裁判費用をだすの嫌でしょうから |
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| No.49 |
ちょっと気になったことが、
未入居の部屋の管理費・修繕積立金はきちんと支払われていますか？ 一定期間が過ぎると、支払義務が生じると思うのですが・・・ |
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| No.50 |
>44は久しぶりで名前を設定し忘れました。
みなさま、アドバイスありがとうございます。 弁護士にはもう二人も相談してます。 一人は消費者相談センター経由で、 もう一人は他の理事の知り合いの弁護士さんです。 幸い今のところ金銭的な費用は発生してません。 どちらの弁護士さんも、不利益を受けた既入居者は賠償金を それなりに取れると言ってくれましたが、過去の費用に関しては ほぼ>45さんのおっしゃる通りです。しかも、日本の裁判では 損害額しか賠償しないので、管理組合に管理権があった場合の 売り上げ増加額を実証しなくてはいけません。 ただし、売主に1,700万強の全額を請求しておおっぴらに騒いでも、 売主が管理組合側を訴えることはできないだろうという アドバイスもいただいてます。 あと、少しほっとしてる側面もあります。 売主が新入居者に黙って占有権を譲ったふりをした場合は、 新入居者と管理組合でもめる可能性がありました。 もちろん、我々は売主が全面的に悪いと主張しますが、 新入居者は新居に来るなり気分が悪いでしょう。 売主はたぶん新入居者と金で解決したと思うので、 これはこれでよかったと思います。 駐車場を申し込んだ既入居者の不利益はなくなりましたから。 駐車場の募集に関しては管理会社は関わってません。 しかし、売主が駐車場名簿等を持ち続けて管理権を握り 続けていることを管理組合にまったく注意を促さなかった ことに関して、かなり頭に来ています。 |
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| No.51 |
> 日本の裁判では 損害額しか賠償しないので、管理組合に管理権があった場合
> の売り上げ増加額を実証しなくてはいけません。 誰か、駐車場を申請した人がいて断れたケースがあるか調べることですね。 管理会社に調査依頼した書類などがあればベストです。 そこからの駐車場料金と、断られた人が外部に借りた駐車場料金の差額は請求できると思います。 後者は、個人に返すことになりますけど。 あとは、ゲートを開けるための鍵などがあれば、それが中古になったことによる買い替え費用は請求できます。 機械駐車場利用による駐車場自体の消耗度など算出は難しいと思いますけど、もし使用したところだけの部品交換などができるならその費用を請求してもよいと思います。 もしデベが、使用していた駐車場が複数あり、それが１個の機械駐車場であれば、そのメンテナンス費は請求できますけどね。デベが使用しなかったら、誰も使用しないため、メンテナンス費が減額できた可能性があるためです。 |
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| No.52 |
>51さん
はい。お書きになった通りだと思います。 2台目、3台目を募集した場合に、どのくらい埋まったかというようなことも、 ある程度の信憑性をもって予測しなくてはなりません。 また、竣工当初は駐車場ががら空きだったので、外部に貸した場合というのも 想定できると思います。 ただ、これらがすべて管理組合側に挙証責任があると言われてしまうと、 ちょっとたいへんで二の足を踏んでいます。 逆に、ここまで手を広げて賠償金額を増やさないと、裁判の手間をかけてまで 賠償金を取るメリットが感じられません。でも、このやり方だと結局大幅減額されそうです。 日本の裁判所は賠償金請求に関して、被害にあった側に優しくないです。 アメリカだったら懲罰的制裁金というやつで大金をふんだくれると思うのですが。 |
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| No.53 |
> また、竣工当初は駐車場ががら空きだったので、外部に貸した場合というのも想定できると思います。
がら空きだったのですか。これだと請求できたとしても一度フルでうまってからでしょうね。 単純にそこからの請求をしてもよいかもしれませんが、勝てるかどうかは微妙です。 フルで駐車場が埋まったと思ったので、その後新しく使用者を探す行動をしなかったため、収入がなかったということになるからです。あとは、それ以前の駐車場の埋まりぐあいから想定される埋まる確率を求めて、計算されてもよいと思います。 あとは、賠償責任以外にも売主としての職権乱用ということで国土交通省に行政指導の依頼をするのも手だと思います。 |
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| No.54 | ||
| No.55 |
スレ主の新米理事です。（最近は、管理費削減中というハンドルを使ってます。）
年末年始の休暇になって時間ができたので、ことの顛末を報告しておきます。 管理会社が理事会に嘘をついて、こっそりとデベが売った新入居者に 駐車場の使用を開始させました。フロントには駐車場は理事会の管理下に入ったのだから、 絶対に新入居者には勝手に使用を開始させるなと言ってありましたが、 「はい。わかりました。」といいながら、裏でこそこそ使用を開始させました。 駐車場の使用届けの宛先は理事長なのに、理事長（私）には新入居者からの使用届け が出たのを隠していました。使っているのがばれると、理事会で駐車場の管理権の 即時返還を決める前に、使用届けが出ているという嘘をフロントマンはつきました。 決済が済んでいないのに、管理組合に使用届けが出るはずが無いので、 確認するとやっぱり単なる嘘で、使用届けは理事会の決議後でした。 これ以外にもいろいろと信じられない出来事があって、管理会社のリプレースを 決断したので、このスレへの書き込みを止めました。 現在では、この管理会社はリプレースしましたが、山のようなトラブルを残して くれたので、こんな悪徳管理会社と悪徳デベの被害者が増えないように 告発を行っていこうと考えています。 管理組合の設立以降も、 駐車場を無償で自由にガメ続けた悪徳デベは「ジョイント・コーポレーション」で、 その悪事に手を貸した悪徳管理会社は「ジャパン・リビング・コミュニティ」です。 この二社に関わっている住民は連中の業務内容を精査された方がいいです。 なお、管理会社をリプレースしたら、電気代を除く管理経費が3分の2になりました。 おかげで、毎年の修繕積立金額を住民負担の増加なしで2.5倍にすることができました。 無能で役立たずで管理組合の指示を故意に無視するジャパン・リビングに無駄金を払うことは あるいません。一刻も早くリプレースすることをお勧めします。 国土交通省はこの件に関して、告発したにも関わらず、何のアクションも取りませんでした。 本当に役に立たない役所です。 |
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