売れ残り物件の駐車場管理

[新米理事]

竣工後２年以上になるマンションに居住していて、10月から理事になりました。
このマンションは先月末まで販売活動を行っていました。

入居者から駐車場の使用希望（新規一台目）が出たので、管理人さんに空き状況を確認したところ、
駐車場と駐輪場の割り当て管理は売主がやっているという返答を受けました。
しかし、売主は空き駐車場の費用負担を今までしてきていません。
疑問の第一点は、こういうことは許されるのでしょうか？

新規の使用希望に対して、売主は駐車場は満杯だと返答をよこしたのですが、
返答内容があいまいだったので、追及したところ未引き渡しの人の分まで
カウントすると満杯ということで、今回の使用希望時点では、４区画が
未引き渡し者への割り当て分でした。

疑問の二点目は、売主の販売のための駐車場確保によって、
既入居者の駐車場が確保できないという事態に問題がないのでしょうか？

管理組合が理事会で駐車場の管理権を即座に引き渡せと決議したのですが、
売主は拒否しています。拒否の根拠は、駐車場等の割り当ては売主が自由に
できるという旨の記述が販売時の重要事項説明書の容認事項にあるからです。
私たち理事は、期間も負担も定めのないこんな記述は法的に無効であると考え、
管理権の即時引き渡しを決議しました。

今月末には、売主が駐車場を割り当てた住民へ部屋が引き渡されますが、
少なくとも理事会決議後に売主が引き渡した駐車場の占有権は無効と考えています。
また、実質的に空き駐車場を売主が占有してきた（客や自分たちの駐車場として
自由に使用してきた）ので、過去の空き駐車場の占有に対して費用を請求したい
とも考えています。売主との交渉を有利に進める方法が何かないでしょうか？

[36: 匿名さん]

相手に承諾を得ている証拠を提示させた上で今後請求の方がいいでしょうね
多分証拠を提示は無いだろうから

[37: 新米理事]

35さん、
業者さんは最初会計に確認に行って、伝票が来てないので、
伝票を渡した担当がいる課のその課長のもとに来ます。
その時に、机の中に眠ってる伝票を見せて、
「で、私に何をしてくれるの？」と聞くのです。
業者はその後も取引が欲しいので、騒ぎを起こさずに、
何かリベートを渡すという構図です。

36さん、
的確なアドバイスありがとうございます。
ただ、共用部の区分所有者の利害に関わる事項なので、
たとえ理事長個人や理事会レベルで承認していたとしても
無効だと思ってます。総会で決議していれば別ですが。

弁護士の見解ですが、
「重要事項説明書の容認事項は、管理組合が立ち上がる前までしか
有効ではない。」とのことです。割り当て権を行使する期間の記述は
何もないのですが、売買契約の性格上、これは当然管理組合が立ち上がる
までとしか読めないそうです。管理組合が管理権の移管を求めても、
拒否しているなら、明らかに違法行為だそうです。

ということで裏付けも取れたので、闘いたいと思います。

[38: 匿名]

ふぁいと

[39: 匿名さん]

弁護士見解で終了ですね
払わないなら訴訟しましょう

[40: 新米理事]

途中経過です。
相変わらず、売主は管理組合を無視してます。
対抗策として、機械式駐車場はパレットごとに暗証番号があるので、
売主が勝手に管理してるパレットの暗証番号を変更することにしました。

国土交通省の地方整備局に前から問い合わせを出していたのですが、
駐車場の扱いに関する特定の取り決めがないので、法律の専門家に
聞いてくれと回答が来ました。そこで、弁護士の見解をつけて、
違法行為を行っている売主をなんとかしてくれと要望をだしておきました。

[41: 匿名さん]

頑張ってますな
徐々にステップアップしていけばいい

[42: 元販売屋さん]

あとは入居してくる住民を売主にぶつけるようにしたいですね
引渡し前にゴネさせるようにしたほうがいいので掲示板に文書貼って未入居のところに投函もしておく
売主への伝達を管理組合がきちんとしておけば責任は回避できるので弁護士に法的なやり方を教えて貰うと良さそうです

[43: 匿名さん]

新購入者を売主にぶつけるというのは凄い

[44: 匿名さん]

結果報告です。

デべからは何の反応もないのは相変わらずです。
しかし、理事会で駐車場の管理権を組合に引き渡せと決議した以降にお部屋を引き渡すことに
なっていた住人に割り当てていた区画に関しては、占有権の行使をあきらめたようです。
区画が空いた状態で、管理会社の方に区画名簿が提出されました。

この新入居者へ割当予定の区画をダシにして、過去の駐車場代を請求しようとしていたのですが、
これでデべとの取引材料はなくなってしまいました。過去の代金に関しては裁判じゃないと争えない
ようです。これはちょっと面倒だし、勝てる見込みも含めて、どうするか検討中です。

うち以外にも、管理組合発足後も駐車場の割り当てをデべが自由にしている物件は
多数あると思います。一度、ちゃんと見直して、もしデべが管理権を握っているようなら、
管理組合に管理を返還するように要請して、拒んだら駐車場料金を請求しましょう。
うちは早い時期に請求し忘れたため、駐車場料金の取りっぱぐれが、1,700万円強に
なってしまいました。

[45: 匿名さん]

> 過去の代金に関しては裁判じゃないと争えないようです。
> これはちょっと面倒だし、勝てる見込みも含めて、どうするか検討中です。

これは、弁護士などに相談したほうがよいですよ。
2年間一度も請求していないことが、最大のマイナス材料でしょうね。
それに、もし駐車場が返還されていたら、使用者がいて駐車場代金が入ったかどうかですね。

あとは、部屋売り切れることは、住民にとっても良いことなので、そのための駐車場確保という意味がどこまで考慮されるかでしょうね。
少なくとも全額回収は、不可能でしょうけど。

[46: 匿名さん]

1700万円とは凄い

[47: 元販売屋さん]

管理会社に全管注意義務違反をつついてみるといいと思います
駐車場募集が全面的に委託されているなら管理会社の責任にもできます
裁判は売主と管理会社双方で行きましょう

事項はまだでしょうから請求もすべきです
売主がこのマンション売買から逃げたとしてもアフター関連でズルズル引っ張って終わらない仕事を作りましょう
また、匿名で事実関係をブログにでもして宣ある程度わかる名前で広めてやりましょう
これから先は儲かることはありません
全ての対応があちらのコストです

嫌がらせしつつ裁判して和解でできるだけ取るのがゴールじゃないですかね

[48: 匿名さん]

> 駐車場と駐輪場の割り当て管理は売主がやっているという返答を受けました。

まず一点、管理会社に依頼して、管理費を払ったいるのに、管理会社が管理業務を行っていないので、業務怠慢で、まず管理費の返還を依頼してもよいと思います。

裁判して勝てるかどうかは、一度弁護士に相談したほうがよいと思います。
勝てる可能性があるなら、それをちらつかせば、裁判前にある程度の金額で和解を提案してくるかもしれません。
相手も裁判費用をだすの嫌でしょうから

[49: 元理事]

ちょっと気になったことが、
未入居の部屋の管理費・修繕積立金はきちんと支払われていますか？
一定期間が過ぎると、支払義務が生じると思うのですが・・・

[50: 新米理事]

>44は久しぶりで名前を設定し忘れました。

みなさま、アドバイスありがとうございます。
弁護士にはもう二人も相談してます。
一人は消費者相談センター経由で、
もう一人は他の理事の知り合いの弁護士さんです。
幸い今のところ金銭的な費用は発生してません。

どちらの弁護士さんも、不利益を受けた既入居者は賠償金を
それなりに取れると言ってくれましたが、過去の費用に関しては
ほぼ>45さんのおっしゃる通りです。しかも、日本の裁判では
損害額しか賠償しないので、管理組合に管理権があった場合の
売り上げ増加額を実証しなくてはいけません。
ただし、売主に1,700万強の全額を請求しておおっぴらに騒いでも、
売主が管理組合側を訴えることはできないだろうという
アドバイスもいただいてます。

あと、少しほっとしてる側面もあります。
売主が新入居者に黙って占有権を譲ったふりをした場合は、
新入居者と管理組合でもめる可能性がありました。
もちろん、我々は売主が全面的に悪いと主張しますが、
新入居者は新居に来るなり気分が悪いでしょう。
売主はたぶん新入居者と金で解決したと思うので、
これはこれでよかったと思います。
駐車場を申し込んだ既入居者の不利益はなくなりましたから。

駐車場の募集に関しては管理会社は関わってません。
しかし、売主が駐車場名簿等を持ち続けて管理権を握り
続けていることを管理組合にまったく注意を促さなかった
ことに関して、かなり頭に来ています。

[51: 匿名さん]

> 日本の裁判では 損害額しか賠償しないので、管理組合に管理権があった場合
> の売り上げ増加額を実証しなくてはいけません。

誰か、駐車場を申請した人がいて断れたケースがあるか調べることですね。
管理会社に調査依頼した書類などがあればベストです。

そこからの駐車場料金と、断られた人が外部に借りた駐車場料金の差額は請求できると思います。
後者は、個人に返すことになりますけど。

あとは、ゲートを開けるための鍵などがあれば、それが中古になったことによる買い替え費用は請求できます。
機械駐車場利用による駐車場自体の消耗度など算出は難しいと思いますけど、もし使用したところだけの部品交換などができるならその費用を請求してもよいと思います。

もしデベが、使用していた駐車場が複数あり、それが１個の機械駐車場であれば、そのメンテナンス費は請求できますけどね。デベが使用しなかったら、誰も使用しないため、メンテナンス費が減額できた可能性があるためです。

[52: 新米理事]

>51さん
はい。お書きになった通りだと思います。

2台目、3台目を募集した場合に、どのくらい埋まったかというようなことも、
ある程度の信憑性をもって予測しなくてはなりません。
また、竣工当初は駐車場ががら空きだったので、外部に貸した場合というのも
想定できると思います。

ただ、これらがすべて管理組合側に挙証責任があると言われてしまうと、
ちょっとたいへんで二の足を踏んでいます。
逆に、ここまで手を広げて賠償金額を増やさないと、裁判の手間をかけてまで
賠償金を取るメリットが感じられません。でも、このやり方だと結局大幅減額されそうです。

日本の裁判所は賠償金請求に関して、被害にあった側に優しくないです。
アメリカだったら懲罰的制裁金というやつで大金をふんだくれると思うのですが。

[53: 周辺住民さん]

> また、竣工当初は駐車場ががら空きだったので、外部に貸した場合というのも想定できると思います。

がら空きだったのですか。これだと請求できたとしても一度フルでうまってからでしょうね。
単純にそこからの請求をしてもよいかもしれませんが、勝てるかどうかは微妙です。

フルで駐車場が埋まったと思ったので、その後新しく使用者を探す行動をしなかったため、収入がなかったということになるからです。あとは、それ以前の駐車場の埋まりぐあいから想定される埋まる確率を求めて、計算されてもよいと思います。

あとは、賠償責任以外にも売主としての職権乱用ということで国土交通省に行政指導の依頼をするのも手だと思います。

[54: 新米理事]

>53さん
>あとは、賠償責任以外にも売主としての職権乱用ということで
>国土交通省に行政指導の依頼をするのも手だと思います。

>40に書いたように、国土交通省には既に通報済みです。
管理会社のフロントにこの件を伝えたとき、絶句してました。

[55: 管理費削減中]

スレ主の新米理事です。（最近は、管理費削減中というハンドルを使ってます。）

年末年始の休暇になって時間ができたので、ことの顛末を報告しておきます。

管理会社が理事会に嘘をついて、こっそりとデベが売った新入居者に
駐車場の使用を開始させました。フロントには駐車場は理事会の管理下に入ったのだから、
絶対に新入居者には勝手に使用を開始させるなと言ってありましたが、
「はい。わかりました。」といいながら、裏でこそこそ使用を開始させました。

駐車場の使用届けの宛先は理事長なのに、理事長（私）には新入居者からの使用届け
が出たのを隠していました。使っているのがばれると、理事会で駐車場の管理権の
即時返還を決める前に、使用届けが出ているという嘘をフロントマンはつきました。
決済が済んでいないのに、管理組合に使用届けが出るはずが無いので、
確認するとやっぱり単なる嘘で、使用届けは理事会の決議後でした。

これ以外にもいろいろと信じられない出来事があって、管理会社のリプレースを
決断したので、このスレへの書き込みを止めました。
現在では、この管理会社はリプレースしましたが、山のようなトラブルを残して
くれたので、こんな悪徳管理会社と悪徳デベの被害者が増えないように
告発を行っていこうと考えています。

管理組合の設立以降も、
駐車場を無償で自由にガメ続けた悪徳デベは「ジョイント・コーポレーション」で、
その悪事に手を貸した悪徳管理会社は「ジャパン・リビング・コミュニティ」です。
この二社に関わっている住民は連中の業務内容を精査された方がいいです。

なお、管理会社をリプレースしたら、電気代を除く管理経費が3分の2になりました。
おかげで、毎年の修繕積立金額を住民負担の増加なしで2.5倍にすることができました。
無能で役立たずで管理組合の指示を故意に無視するジャパン・リビングに無駄金を払うことは
あるいません。一刻も早くリプレースすることをお勧めします。

国土交通省はこの件に関して、告発したにも関わらず、何のアクションも取りませんでした。
本当に役に立たない役所です。