売れ残り物件の駐車場管理

[新米理事]

竣工後２年以上になるマンションに居住していて、10月から理事になりました。
このマンションは先月末まで販売活動を行っていました。

入居者から駐車場の使用希望（新規一台目）が出たので、管理人さんに空き状況を確認したところ、
駐車場と駐輪場の割り当て管理は売主がやっているという返答を受けました。
しかし、売主は空き駐車場の費用負担を今までしてきていません。
疑問の第一点は、こういうことは許されるのでしょうか？

新規の使用希望に対して、売主は駐車場は満杯だと返答をよこしたのですが、
返答内容があいまいだったので、追及したところ未引き渡しの人の分まで
カウントすると満杯ということで、今回の使用希望時点では、４区画が
未引き渡し者への割り当て分でした。

疑問の二点目は、売主の販売のための駐車場確保によって、
既入居者の駐車場が確保できないという事態に問題がないのでしょうか？

管理組合が理事会で駐車場の管理権を即座に引き渡せと決議したのですが、
売主は拒否しています。拒否の根拠は、駐車場等の割り当ては売主が自由に
できるという旨の記述が販売時の重要事項説明書の容認事項にあるからです。
私たち理事は、期間も負担も定めのないこんな記述は法的に無効であると考え、
管理権の即時引き渡しを決議しました。

今月末には、売主が駐車場を割り当てた住民へ部屋が引き渡されますが、
少なくとも理事会決議後に売主が引き渡した駐車場の占有権は無効と考えています。
また、実質的に空き駐車場を売主が占有してきた（客や自分たちの駐車場として
自由に使用してきた）ので、過去の空き駐車場の占有に対して費用を請求したい
とも考えています。売主との交渉を有利に進める方法が何かないでしょうか？

[1: 退任済みの理事長さん]

残念ながら現状だと売主の主張のほうが有効ぽい。契約でお互い合意している訳で、

　売主が未分譲住居区画の占有権を持っているのと同様に、
　駐車場も未分譲区域について同様の権利を留保するのは
　通念上違法・異常とは言えない

位で裁判してもダメじゃないですかね。

分譲時に各戸に必ず駐車区画が最低１つ分保証される、という売り込みの証拠や
規約があるなら交渉余地はありそうですが、その権利は売主も持っている訳で。
もし既存の住民の中で２区画を使用している人がいる結果としての不足なら、
まずは住民間できちんと按分しなさいという話になる。

あと、売主が引き渡した後の駐車場の占有権の部分が気になりますね。
通常は駐車場使用料という形で管理組合に管理費とは別に支払って、
それが大規模修繕を支える重要な積立となるわけですが、なんかそんな
感じに聞こえない。１平米あたりの月額積み立ては足りてますか？

ちなみにこういった積立金計画の不備も別に売主の責任ではなくて、
住民が組合活動を通して自治をしなかった結果の自業自得という扱いに
なります。一般的に売主は財政計画と理事会体制はゆるゆるにして
買いやすく見せます（管理費はとにかく安く、理事も負担が軽いと
錯覚する１年輪番、など）。

売主は売れば終わりで後は建物の不備以外考える必要はないからですが、
逆に言えば建物以外の部分を早々に住民自らが改められないマンションは
危ないですよ。この話がそうだとは言い切れませんが、組合決議で
外部にばかり責任を被せてる間にどんどん時間が過ぎて手遅れになるので
スレ主はそのあたり検証するのが吉。