登記は自分でできるの？

[はやっち]

家を建てると登記をしますが、登記は自分でできるというサイトがありました。
http://www.alfit.jp/

[82: 匿名さん]

>>78さん

>あと表示＆保存登記をされたとのことでキャッシュ新築のようですが・・
>保存登記は不要です。　登録免許税がもったいない！

←77さんではありませんが、私も今年に入ってから自分で表示＆保存登記をしました。
キャッシュの場合は保存登記が不要との事ですが、今のところ自宅として使用する場合は
住宅用家屋証明書を添付すると登録免許税が減税されます。将来、相続や売却の際に保存
登記をしなければいけないので、減税があるうちにしておく方がお得だと思うのですが…。

[83: 匿名さん]

建売一戸建てを契約したのですが、８月引渡しでローン実行まで時間があり、登記を自分でできないかと考えています。他の方の書き込みを見ていると抵当権設定は銀行の司法書士に任せて、所有権移転登記と保存登記を自分でやった方がいるようですが、抵当権設定と所有権移転登記と保存登記は同時にやるものであり、抵当権設定だけ銀行側の司法書士に任せるということは可能なのですか。
また、売買契約書の登記手続きの項目を読むと住宅ローンを利用する場合、所有権移転に先行して表題登記をできる旨、書いてあるのですが、少なくとも表題登記は自分でやることが可能なのでしょうか。そもそも不動産業者は自分の指定する司法書士でやるよういっているので交渉中ではあるのですが、自分でできるなら高い報酬を払うことはないと思っています。

[84: 匿名さん]

建売は良く分かりません。
皆さん注文一戸建てだと解釈してました。

[85: 匿名さん]

注文一戸建てで住宅ローンがない場合に限られますね。

[86: 匿名さん]

建売でも自分で登記できます。
というか何事も交渉次第ですね。

同時に全て登記をしないといけないということはありません。
建売でも自分で登記をしている方も少ないですがいます。
「できない」と書き込む人は司法書士か土地家屋調査士でしょうね。
ネットによって既存の考え方は通用しなくなってきています。

この方は自分で抵当権設定もしています。
http://plaza.rakuten.co.jp/renrin72/

どうしても司法書士を使う場合は、ネットで安い司法書士を探すと良いですよ。
指定の司法書士は高いですから。

[87: 匿名さん]

>>86
しつもーん！

建売でお金を渡す前に、どう交渉したら売主さんは権利書を渡してくれるんですか？

[88: たまーん]

>>78さん

>あと表示＆保存登記をされたとのことでキャッシュ新築のようですが・・
>保存登記は不要です。　登録免許税がもったいない！

こういうことを、知ったかのように指摘する時点が、ナンセンスです。

保存登記をする事情およびニーズは人それぞれです。私は必要でした。
登録免許税の減額は、８２さんの指摘どおりです。
また、私は庶民なので、新築に対し住宅ローンを組む必要がありました。
その際、購入した土地と建物の銀行側の担保設定が必要となります。
これまた一般的な話です。

保存登記は義務ではありませんが、表題登記だけでは、
所有権があいまいと感じますので、よほど田舎でない限り、
新築であれば実施しておいたほうが良いと私は、判断しています。

[89: 匿名さん]

>>88
いやあなた　ローンなら保存は立派な義務ですから・・

現金なら数年待って法務局逓減率を利用したほうが安いですよ
それ以前に表示登記すらおすすめしません。　どんな都会であっても（笑

[90: 匿名さん]

保存登記しないと、知らぬ間に他人の家になっていたなんてことはない？ないか・・・

[91: 匿名さん]

>>87

おそらく権利証はなかなか渡してくれないでしょうね。
何か一筆書くことも有効であると思いますよ。

一番良いのは売主さんと法務局に同行するのが良いのかなぁ。
もっと良い方法があるかのかな？？

建売であれば、すぐに売れてしまう物件であれば難しいでしょうが、
売れない物件であればそれくらい付き合ってくれますよ。

分譲会社から聞きましたが、稀にあるようですね。

建物表題登記と保存登記は無難にやっておいた方が良いと思います。

家屋の固定資産税は登記の床面積に対して課税されます。
もし、床面積が実際より大きいと多く課税されてしまいます。
しかし、床面積が小さくなっていた時は登記しない方が良いのかなぁ

[92: 匿名さん]

住宅ローンを組む場合、通常金融機関はその土地と建物に抵当権を設定する。
抵当権の設定には保存登記をされていることが不可決なので、ローン実行までに（或いは同日に）登記をすませることとなる。
保存登記が不要なのは、無担保住宅ローン（抵当権設定が不要）の場合だが、リフォームローンならともかく、新築の際に行う住宅ローンで無担保ローンはまずありえない。

[93: たまーん]

>>88

＞いやあなた　ローンなら保存は立派な義務ですから・・

保存登記は、義務ではないです。
保存登記には、甲乙の所有権を定義する機能があり
ローン時に銀行側の担保設定が必要となるため、
融資実行の必要条件であるだけです。
義務ではなく、あくまで保存登記しないとローンが組めないだけですね。

表題登記は不要というのも、アンダーグラウンドな意見ですね。
法では、１年以内の表示登記が義務付けられています。
まあ、罰則はないですが、
登記費用の金を浮かそうとしている庶民の住居ならば、
保存時の登録免許税なども数万円なので、一般的には、登記すべきでしょう。

[94: 匿名さん]

だからローンなら保存は事実上義務でしょうが・・・。

[95: たまーん]

＞＞94
義務って言葉は、、、
まあいいです。

[96: 匿名さん]

>>91
売主と売主に融資している銀行と買主と買主に融資する銀行が揃って
法務局に行き登記申請するわけですね。
買主に融資する銀行は現金をカバンに詰めて持参し待機する。

そして登記簿が出来上がるまで数日間は法務局で食事もトイレも出来ず
お互いを見張りながらじっと待機する。

登記簿が出来たら現金を買主に渡し買主は売主に渡し
売主は売主に融資している銀行に返済して売主に融資している銀行は
現金をカバンに詰めて帰り無事終了。

何事も交渉次第だから売れ残りなら交渉の余地があるかな（笑

[97: 匿名さん]

何事もバランスですけど内覧業者にどうでもいい傷を指摘させて登記を自分でなんてバランス悪すぎですね。

[98: 匿名さん]

は？

[99: 匿名さん]

>>96さんは
登記のことを知らないですね。

銀行は同行して登記を申請すればその不動産は他の登記ができなくなります。

だから、申請するだけで待つ必要はないですね。
完了したら既に登記されていますよね。

補正になっても取り下げなければ他から登記されることはありません。

銀行は申請だけ付き合うだけで良いですね。
付き合う時間は30分ていどでしょうね。

高い利息を払ってもらえるのだからそれくらいして当然のような気がします。

[100: 匿名さん]

>>99
それで？　銀行はいつ融資を実行するのでしょうか　？？
あなたが売主なら、お金ももらわずに権利書を渡しますか？？？

[101: 行員]

通常は、
「融資実行日＝建築業者への最終代金支払日＝抵当権設定日＝火災保険料・保証料・手数料等支払日＝つなぎ資金返済日」
となります。

[102: 匿名さん]

>>99さん。　代金受領前に権利書を渡すお人よしは居ませんよ。

[103: 匿名さん]

住宅金融公庫は登記が完了してから融資の実行ですね。
登記が完了してから実行すればいいと思います。
住宅金融公庫がやっているのだから銀行も全く問題ないですね。


司法書士に登記を任せて自分のお金が銀行の接待ゴルフやバックマージンに使われるのは嫌ですよねぇ。

[104: 匿名さん]

そういえば過去に実際あったことですが、

司法書士に大事な権利書を預けてたら、預けた権利書を無くした司法書士がいますが司法書士に権利書を預けることは危険ですね。
誰に預けたって危険ですし、売買契約を交わした買主に預ける方が何かあっても契約書があるから売主は安心です。

[105: 匿名さん]

釣りにしては弱すぎ（笑

[106: 匿名さん]

4月から登記費用が日本全国上がるようですね。

理由は土地家屋調査士の登記に添付する調書という書類が面倒になるようです。

自分で登記をすれば「調書」は不要らしいです。

[107: 匿名さん]

こちらの法務局では表示登記相談をやっている張り紙がしてあります。
施主自身で登記する事が多くなってきたからでしょうか？

職員の方も昔に比べて接し方が優しくなりましたね。（感想）
書類の書き方も詳しく教えてくれます。その場で受け付けていただけました。

[108: 匿名さん]

ところで、スレで紹介されている『自分で登記をする会』というところで
“お手軽登記セット”を購入された方はいらっしゃいますか？

[109: ゴン]

>50のゴンです
長くなりますがお願いします。
以前、こちらでお聞きした事は施主が
自分で申請登記可能と理解できました。
ちなみに下記↓コピーです

>「親の名義の土地」に土地名義は親のまま借りるかたちで、
>「建物のは私の名義」にして現在建築中です。
>小さい家なので借り入れは無いのですが
>この場合、保存登記と表題登記以外に登記関係は何が必要ですか？

が、この親の名義の土地が「地目が畑」なので
地目の変更を引渡し後に行う必要がある事を忘れていました。
この地目変更（畑→宅地）は施主でも申請登記できますか？

[110: 匿名さん]

建物が完成したら「建物表題登記」をします。
その時に一緒に「地目変更」するといいですよ。

地目変更は、土地が親の名義なので親が申請するか、親から委任されたゴンさんがします。


その後、「保存登記」をします。

私ならこの順番でします。

[111: ゴン]

>>110
アドバイス、ありがとうございます。
18日引渡しなので早速、法務局に行って
いろいろ聞いてきます。

[112: 計画中]

はじめまして。
現在自宅の建て替え計画を進めておりまして、
依頼するビルダーも決まりました。
せっかくなので新築建物の登記を自分でやろうと
考えています。

ですが、今の家を購入した時のローンがまだ残って
おりまして、ローンを借り換えすることになります。
その場合、現在の抵当権の抹消と滅失登記、新しい家
の表題登記と保存登記、抵当権の設定を行うことに
なると思うのですが、現在の金融機関との交渉も含め
て自分で出来るものなのでしょうか？

[113: 匿名さん]

抵当権を素人が設定するのは銀行が嫌がることが多いようです。

[114: 匿名さん]

過去レス読まないで書き込むと

終わった話が　ぐぅるぐぅる　回る

[115: 計画中]

さっそくのレス有難うございます。
内容が重複してしまって大変失礼いたしました。。。

表現が非常にわからないものとなってしまっていましたので、
もう一度整理して書き込みさせてください。大変申し訳ありません。

この場合ですと、（ローンは現在とは違う金融機関から借りる予定です）
１、現在の金融機関に承諾を得た上で取壊し
２、滅失登記
３、建物完成後表題登記、表題登記終了後保存登記
４、一同立会いの上、決済および抵当権抹消・設定の登記

という流れになると考えてよいのでしょうか？
だとすれば、４以外は自分で出来るかな？と考えていたのですが…。
特に１の部分で、個人が直接銀行に出向いて話がつくものなのか
どうか、不安ではあります。
（重ねての投稿申し訳ありません）

[116: 匿名さん]

２、滅失登記 →　　紙1枚に住所等書くだけですから簡単に自分で出来ます。
　　　　　　　　　　　これだけでも家屋調査士に頼むとン万円かかります。
３、建物完成後表題登記、表題登記終了後保存登記
　　　　　　　　→　　図面の作成と延床面積の計算に注意しないといけませんが自分で出来ます。
　　　　　　　　　　　家屋調査士に頼むと安心ですがン十万円かかります。
　　　　　　　　　　　自分だと登録免許税だけなので1万円ちょっとかかるだけです。
　　　　　　　　　　　但し表題登記後市役所で証明をもらう必要があります
４、一同立会いの上、決済および抵当権抹消・設定の登記
　　　　　　　　→　　抵当権設定は金融機関がいやがるので司法書士が入らざるをえません。
　　　　　　　　　　　抵当権抹消は自分でやれます。金融機関も自分でやってもいいですよと言　　　　　　　　　　　　ってくれます。

やる気があれば誰でも出来ますよ。過去スレ読んでください。
お金のある人は司法書士使った方が楽です。私は貧乏なので自分でやりましたよ。

[117: 匿名さん]

＞109

遅レスですいませんが、畑→宅地の地目変更は農業委員会の許可が要るのでは？
（いわゆる農地転用）

[118: 計画中]

116さんありがとうございます。
ということは、残債がある建て替えの場合でも、簡単な
表題登記などだけを自分で行うことは可能ということですね。

滅失登記・表題登記は多少勉強すれば自分で十分出来ることは
過去レスで教えていただきました。まずは、銀行に出向いて
建物を取り壊すことを伝えることからはじめようと思います。
ありがとうございました。

[119: もさく]

>116さんにほそくすると
>表題登記後市役所で証明をもらう必要があります

これは、市役所で住宅家屋証明書を発行してもらう（手数料有り1500円くらいだったか？）
と、保存登記の時の登録免許税が減免されると言うことです。
参考レス　28・53・63

私も自分で表題・保存登記をしました。
まずは所管の法務局に行って相談してみてください。
1.表題（相談）
2.表題（申請）（1週間程度かかる）
3.（登記済み証受取）→市役所（済み証を持って）→郵便局で印紙購入（金額は事前に聞いておく）保存（申請）（1週間程度かかる）
4.保存登記済み証受取→銀行に提出

と4日ほど（2週間）かかりました。
4.以降は銀行提携の司法書士が抵当権設定し、ローン実行

ローン実行日は金消契約書にうたいますので、
1.遅くとも2週間前には表題の申請を完了した方が良いです。（銀行が嫌がるのはこの点だけです。実行日までに間に合わないと契約書の作成し直しになる？からだと）

2.表題申請時には建築の「完了検査済み証」が必要になります。（地域によるかもですが、
発行が遅れるなどの理由の場合には建築会社の「引渡し証明書」などでも代用可と言われましたが、この点はご確認下さい）

竣工時期は色々重なり大変ですので、事前に手順を整理して行ってみてくださいね。
がんばって下さい

[120: 匿名さん]

金利上昇の局面で、融資実行は一ヶ月でも早いほうが良いでしょうし
無理に自分でやらなくても諸費用分の元は取れるのではないでしょうか？

お金のある人・貧乏な人との区別もありましたが、
家を建てられる層であることは変わりなく、
費用対効果についても、多少疑問を感じます。

なにより権利の部分、建物の所在床面積や権利書の番号が相違してた・・
なんてことになると、後から直すのは大変です！
安いものではないのですから、専門家による幾重に及ぶ
チェック・リスク分散が必要と思います。

[121: ゴン]

>117
>地目変更は農業委員会の許可が要るのでは？

アドバイスありがとうございます。
質問時には、すでに着工中でしたので農転許可済みでした。
紛らわしくてすみませんです。

ちなみに、親名義の畑の農転申請はＨＭがやりました。
これが通らないと契約→着工ができませんので。

そして、みなさんのアドバイスのおかげで
地目変更、建物表題、保存　全部登記完了しました。

終わってみての感想ですが、もう一度やれと言われれば
私でも申請書類は1日でできます。
エクセルって何ってPCレベルです。

失敗した事を書きます

>63で言われている三菱ボールペンですが
窓口で「何で書きました？」と聞かれたら
「ボールペンです」の返答はＮＧです。
理由として「ボールペンは接点が出ない」との事。
私は1度目、「何で書きました？」の返答に「これですけど・・・」って
現物のそれを見せてしまい失敗しました。
相談員曰く「各階平面図等、ボールペンで書いた図面は
申請書類としては×なんです・・・」との事です。
・・・後日、再提出しました（笑）

実費は
保存登記に43坪木造で1万3千円（登録免許税減税申請）
○○○ペン　200円
法令用紙　　400円位
以上、1万4千円くらいです。
ちなみに、HM紹介のプロの見積もりは15万円位でした。

>63が参考になりますのでそれの補足として
「図面の作製には墨を用い0.2mm以下の細線によって鮮明に作成する」だそうです。
PCで作製（CAD等）でも消えなければOKです。
ボールペンはNGで、はみ出てしまった線や誤字は訂正印でOKです。
今後、取り壊すか再度申請するまでずっと残るものですので
訂正印がいやな人は書き直したのが良いかもです。

[122: 63です]

＞ゴンさんへ
御迷惑をおかけしました。
・・でも、うちの所管の法務局では実物を見せてOK出たんですけどね。おかしいなぁ？
まあ最初はゴンさんの書いてあるとおり「墨」がどうのと言ってましたが、
基準としては長期保存なので「耐光性」及び「耐水性」を保持できれば良いと言うことでした。
シグノはゲルインク（水性顔料インク）で「耐光性」及び「耐水性」を謳っているので
OKをもらったんですよ。
対応を見ているとあまり0.2mmは気にしなくてもいいんじゃないかとも思いました。
0.2も0.3も見た目あまりわかりませんでした。

[123: ゴン]

>63さん　ゴンです。
いえいえ、迷惑だなんてそんなことないです。
初めての人にもわかりやすくアドバイスをいただいて
大変感謝しております。

私もこの件で勉強にもなりましたし
予定していたソファーがグレードUPすることができました。

図面の作製するに当たっては手引書みたいなコピーを以前もらっていたのですが
そこに「0.2以下・・・」は書いてあり、そのときの相談員の方も「こんな要領で・・・」って
言われてました。
が、実際申請書提出の当日に「ボールペンで作製した」って判明すると×で
相談員が上役に確認して「こうゆう物で図面は・・・」って見せられたのが
0.3mmの水性ペンでしたから・・・
たしかに見た目も判断できないですしね。

『判断できない？・・・あっ！』

まぁーお上に逆らっていい事ありませんから
後日、その図面でゴニョゴニョて事です（笑）

[124: ぱちゅ]

一戸建て中古物件を現金で購入し、ＨＭにて解体後建物をローンにて新築予定です。私も所有権移転、滅失、表題、保存登記を自分で行いたいと考えてますが、先日、中古物件を購入した仲介業者に相談したところ、売り主さんに確認しますとのことでした。

質問ですが、
①移転登記の際権利証が要り、引き渡し後（現金を売り主に渡した後）その権利証をもって移転登記をする事になると思いますが、何か問題は有りませんでしょうか？

②買契約書に「残代金支払い時に所有権移転登記の申請手続きにかえて建物の滅失登記の申請を希望した時は売り主はこれに協力します。但し取り壊し費用及び滅失登記に要する費用は買い主の負担とする」とありますが、未解体なのに移転登記にかえて滅失登記を行うとはどういった事でしょうか？

宜しくご教授下さいませ。

[125: 匿名さん]

>>123
誤魔化した登記が通っても後で苦労するだけですよ。
法務局は見ているようで見ていませんし、法令上の責任もありません。
すべて自分の責任です。

>>124
１　権利書が偽造ならアウト。
そうまでならなくても権利書の取り違えは経験上２０％程度の可能性があります。
他に必要な書類もあり。（特に住所変更は要注意）

２　建物移転登記費用の節約目的です。
解体完了するまで売主の名義のままですからリスクがあります。
専門家が一連書類を占有することによりリスクは限りなく低減されます。

[126: 匿名さん]

司法書士や土地家屋調査士も違法行為をしている方が多いご時世です。

先日、意思確認のできない可愛そうなおばあさんの土地を息子が勝手に売買するという、見つかれば刑事事件になる実話を聞きました。

これには登記の専門家である名前はかけませんがとある司法書士ととある土地家屋調査士が関与しています。

彼らは専門家らしく、ばれないように処理していました。

専門家に任せるより、自分ですることの方が安全ともいえます。


>>124

①所有権移転登記は司法書士に任せる方が無難です。
司法書士に費用の交渉をします。3万くらい（税金は別途必要）でお願いしましょう。
場所にもよりますが、司法書士の数は増えていますが、仕事がなく食っていくこともままならない司法書士が多いです。
都市部では多すぎです。

何事も交渉次第です。

ただ、知識があれば自分でやるのは全く問題はありません
頑張って下さい。

②壊す予定の建物をわざわざ所有権を移転すると税金や登記費用がかかります。
その為、所有権移転登記をせずに壊した後で売主が建物滅失登記をした形を取ります。

現在の建物の所有者から「ばちゅ」さんへの委任状があれば建物滅失登記はできます。

建物滅失登記は土地家屋調査士に依頼すると4万円くらいかかります。

http://tatemonotouki.com/honnintatemonomessitu.html

上記のサイトとおりすれば簡単にできますよ。

[127: 匿名さん]

どの書き込みを信じるかも自己責任ですね！

[128: 匿名さん]

＞彼らは専門家らしく、ばれないように処理していました。

あなたにばれてるじゃん（笑）

[129: ぱちゅ]

１２４です。皆様レスありがとうございます。
なるほど、①移転登記は売り主側、買い主側にもリスクが潜むため、司法書士にお願いしようかと思います。
②の滅失登記の件ですが、土地側は①の移転登記で完了することとし、建物側は解体迄売り主名義としておき、買い主にて解体後、委任状や業者の解体証明等を元に滅失登記を当方で行えば良い訳ですよね！？
それにしても、滅失といい、表題登記といい土地家屋調査士さんの報酬は高いですね（汗）

[130: ゴン]

>>125
誤魔化した登記が通っても後で苦労するだけですよ。
法務局は見ているようで見ていませんし、法令上の責任もありません。
すべて自分の責任です。

？？？私が？？ごまかした登記をした？どんな風に？
逆に何かごまかして登記ってできるのですか？
後で苦労ってどんな苦労でしょうか？
法務局は見ているようで見ていないのでしたら
何のために法務局はあるの？また何で皆登記ってするの？
法令上の責任無いって私にですか？法務局にですか？

表現方法等で不快な思いをさせていましたらごめんなさい
なにか当方に落ち度があってのことと思います。

本当に素人なのでわかりません
よろしくお願いします

[131: 匿名さん]

建物を実測しようとしたら、巻尺では一人では出来ませんし、
光波機はそれなりの価格がします。

設計図書をそのまま写しても良いのでしょうか？
設計士に著作権があるような気がします・・・

そもそも設計図書の寸法に誤りがあった場合、
私の責任ですよね？
法務局の職員が寸法を測りに行ってはくれませんよね（笑）

一円でも浮かして家具のグレードアップの原資にしたいんですが
違法なこと・リスクの大きいことは気が引けます・・・