変動金利は怖くない！！その２７

[匿名さん]

前スレ（その２６）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152212/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[77: 匿名さん]

>>73
>>58ではないけど、変動はギリギリでなければどれも似たような返し方だと思う。

例であった、年収700万、ローン3000万、金利0.875とかで良いのでは。
上を見ればキリがない。

そもそも変動に理想的な返し方とかあるのかね？
余裕を持ったローンで、極力繰上げ返済を頑張る以上のものはないような。

[78: 匿名さん]

>>77

年収700万、ローン3000万
変動金利0.875なら
82,949円が当座続くことに。

フラット1.06なら団信含めて
9.2万円前後が当初10年　以降10万前後

今日は給料が減った時のリスキーさが話題なのですが、最初の方の書き込みは、もし同額給料が減ったら真っ先にフラットが破綻すると書いていた人がいましたが、それは正しくないでしょう。むしろ、繰り上げ返済ができなくなるという危険性をはらむ変動の方が怖いかも。

[79: 匿名さん]

全く関係ないけど、私は0.975%の変動実行組。
年収は1400〜1800万。
職業上、年収は年によって、違います。
借り入れは8000万。
毎月40万そこそこの返済。
まあ、余裕とは言えないが、苦しくもないかな。

[80: 匿名]

なんだかせっかくの新しいスレッドが酷い事になってますね。

私も最近家を購入したものですが、変動にしました。

理由は本当に単純で昨年11月の家購入検討開始時にフラットSが1．15だったのが契約の４月には１．６３(だったかな)に上がっていた＋変動はデベ提携の１．７%優遇で０．７７５になっていたので、それなら変動はバブル期近くの金利(３～４%)になるまではフラットより得かなと考えた次第です(本当に単純に銀行担当者の｢ローン減税分より低い金利｣のセリフにのってしまいました)。

で、確かに変動は購入後もこのスレッド絶えず見るぐらい、金利心配になりますが、その点を固定の方が煽るのはどうかと…(正直なところ変動はたまたまで、昨年11月にフラット始められた人は羨ましいですし)。

早く変動の場合の上手な返済方法を教え合うスレッドになってほしいです。

[81: 匿名さん]

79だけど、80さんは0.775かぁ。
うらやましいなぁ。
たったの0.2%でも羨ましいや。

[82: 匿名さん]

>>78
>今日は給料が減った時のリスキーさが話題なのですが、最初の方の書き込みは、
>もし同額給料が減ったら真っ先にフラットが破綻すると書いていた人がいましたが、
>それは正しくないでしょう。
ここは同感。

>むしろ、繰り上げ返済ができなくなるという危険性をはらむ変動の方が怖いかも。
これはこれで正しくないのでは？

少なくとも、フラットとの支払い差額分だけまだ繰上げ返済できるはずで、
金利が逆転するまでは変動の優位は変わらない。

金利が逆転しても、変動にはそれまでの貯金があるので、まだフラットに
追い抜かれない。

低金利のうちに残債を減らすのが、変動の基本的な戦略。

[83: 匿名さん]

同じ条件で比較した場合、年収700万円で3000万で借りたとします。
4月のフラット35　2.21%（楽天など一部では2.93とかも有るが手数料が割高なので除外・三菱東京UFJ参照）
月々103000円年間1,236,000円の負担
年間総返済額の内訳（元本575,000円支払い利息65,7000円
年収から住宅ローンを差し引いた金額5,764,000円（税金はとりあえず無視）

4月の変動0.775（最低は0.625も出てるが一般的な優遇後金利）
月々82,000円年間984,000円の負担（フラットとの差額252,000円）
年間返済額の内訳（元本749,000円）支払い利息230,000円）
年収から住宅ローンを差し引いた金額6,01,600円

よって、1年後は
フラットで借りた場合、残債29,425,000円と34年間のローンが残り、
変動で借りた場合は、残債29,251,000円と34年間のローンが残り、且つ、252,000円
の余剰資金が残ります。

ようするに同じ条件で借り入れた場合、変動金利が固定金利を追い抜かない限り、
有利であり続ける事に代わりは無いです。
仮に所得が減っても余裕資金は平等に減りますから同じ年収ならば固定のほうが
生活は当然厳しくなります。変動は252千円の繰上予定資金がありますから
最後はここを切り崩す事が可能ですが、フラットで借りてしまうとそこまで行けば
アウトです。

極端な例ですが、最低10万の生活費を確保出来れば破綻が免れると家庭すると
フラットで借りた場合、年収が250万までの下落に耐えられますが、変動の場合、
225万まで耐えられる訳ですから当然変動のほうが破綻リスクが低くなります。
変動の言っている繰上返済のリスク回避というのはあくまで金利上昇リスクに
対してなので所得減少の際はリスクではなく、メリットとなるのです。

>わたしは年収600万のフラット1.06%の29歳です。

良かったですね。非常に羨ましい条件です。ですがそれはたまたま運が良かっただけで
あなた以外のほとんどの人はその条件では借りられないのが現実です。裏をかえせば
フラットは運が悪いと（悪いと言っても確率的にはほぼ悪いほうになる）高めの金利と
35年間付き合っていかなけらばならないのです。

[84: 匿名さん]

まあようするに
例の車の例のようにそれぞれどちらも肯定できる借り方でしょ？

その車の例自体を真っ先に否定する変動さんもいましたが…

[86: 匿名さん]

>>84
>例の車の例のようにそれぞれどちらも肯定できる借り方でしょ？
少なくとも私はそうは思わない。

何でわざわざ金利の高いフラットSで借りるのか分からないから。
未だに説明がされないし。（「ギリギリで仕方なく」以外では）

上にもある通り、フラットSが変動より低い支払額に止まるには、
早い段階での金利上昇とその継続が不可欠。しかも10年後には＋1%が確定してる。
更に、現状は長短金利差が拡大しており、フラットSの優位性は以前より低下している。
（1.06＋団信なんて、望み得ない）

金利上昇に賭ける意味が分からない。合理性が無いように思えてならない。

[89: 匿名さん]

>>87

フラットSですよ。
http://www.bk.mufg.jp/cdocs/list_j/kinri/loan_kinri.htm

突っ込むなら具体的に突っ込んで下さい。それと0.775は今は一般的になりつつあります。
普通の属性ならば交渉次第で借りられる所が増えてますので。

※ひとつだけ訂正しておきます。楽天は2.63（フラット優遇後1.63でした）ちょっと飲んでるので・・・

ちょっと面白いので是非有意義な反論をお待ちしております！

[91: 匿名さん]

>>87
>>82 だけど。

>給料が減ったときの、変動のリスキーさをフォローできていませんよ？
少なくとも金利が逆転するまでの間は変動はフラットSより支払額が小さい。
そして、その差額は繰上げ返済できる。（フラットSの金額でも支払えるのだから）

で、給料が下がっても、相対的に支払額の小さい変動は支払いを継続できる。
先に苦しくなるのは、相対的に支払額の大きいフラットSでしょう？
しかも10年後＋1％のおまけ付きなのに。

給料が変化しない前提なら、当初から+1％分も支払えるはずだし（つまり楽勝）
給料が増える前提で+1％の条件を受け入れているなら、給料の減少は死活問題になる。

これで変動の方がキツイというロジックは理解に苦しむ。

[92: 匿名さん]

>>90
>このセリフ毎週のように見るね。

結果的に変動を選んだ人でも良いので、誰か教えてくれると助かるのですが。

ちゃんとした説明ならテンプレに入ることでしょう。

[93: 匿名さん]

差額繰り上げってのはあくまで金利上昇リスクを緩和するためにやってるので
極端な事いったら金利上昇がなければ別にやんなくたっていいわけでしょ？
繰上しなくたって変動のほうが元本減るのが早いんだから。
だから収入減少での変動特有のデメリットって別に無くない？

繰上出来ないくらい収入が減少（この時点で同じ条件なら固定は競売行き）
してその後急激な金利上昇が無いと変動危険にならないじゃん。

どこをどうシミュレーションしたら収入減時に変動不利という答えが導きだされるの？

考えられるとしたら、繰上出来ない事によりちょっと不安かなぁくらいじゃない？ようするに心理的に不利とか？

[94: 匿名さん]

>>92

そうですね。ここは変動スレですので変動のメリット、有効な返済方法などをテンプレに入れるのは当然ですがフラットで借りるのはこういうメリットもありますよ的なテンプレがあっても良いと思います。

フラット派の方は是非フラットのメリットを書いて頂いて次のスレでテンプレに入れられると良いですね。

[95: 匿名さん]

>>94
全くです。

>フラット派の方は是非フラットのメリットを書いて頂いて次のスレでテンプレに入れられると良いですね。
ただ、この点が最大の難関のようですが。

[96: 匿名さん]

0.775は物件や銀行によるのでは？
数は少ないだろうけど。
0.975が一般的だよね、私もそうだけど。
そうすると、今のフラットじゃ比較する意味がないないなぁ。団信もないし。
かなりの差額が出来ちゃうしね。
フラットが1.06の時は良かったけど。

[97: 匿名さん]

93さん
私もそう思うな。
だって、変動の方が金利低いもん。
金利が上がるネタと言ったら、ここ最近なんかは地震があったから、金利が上がるだもんね。
ほとんど言い掛かりだよ。

[98: 匿名さん]

>>96

そうですか？私ははじめの提示が0.875でしたよ。交渉して0.775で
ちょっと得意げでしたが、0.6%台で借りたって人もいるようなので
もうちょっと頑張るべきだったと後悔してます。

[99: 匿名さん]

>>97
>金利が上がるネタと言ったら、ここ最近なんかは地震があったから、金利が上がるだもんね。
確かに長期金利が上がる可能性はあると思うんですよ。国債増発懸念で。
だけど、政策金利は上げられるはずも無く。（むしろ日銀は下げたいくらいでしょう）

長期金利と短期金利の決定方法の違いが理解できていないのでしょうね。

[100: 匿名さん]

29歳どうした？がんばれ！！

[101: 匿名さん]

98さん
具体的にはどう頑張りました？
マンション提携の銀行でも勝負出来ますか？
今後の参考に知りたいです。
99さん
そうでしょうね。
普通に考えて、金利が安い方が返済しやすく、リスクも小さいわけですしね。

[102: 匿名さん]

>>100
もうそっとしといてあげようよ。
夜になって会社員が帰宅したらいつもの流れになっちゃったんだから。
リアルでもネットでも負け続けるフラットさんは本当に哀れ。

変動を叩くことに血道をあげるんじゃなくて、フラットのメリットを突き詰める方向に
昇華すると良いのではないかと思う。

目指せテンプレ入り！

[103: 匿名さん]

そうなんだろうけど、難しいよね。
フラットのメリットって。
だって、特にないしね。
金利が高かったり、団信ないとかのデメリットなら、ズラリだけど。

[104: 匿名さん]

>>101

私はデベ提携はむしろイマイチでしたね。提携だと多く利用するから0.975でも
満足する人が多いのかもしれません。0.975で妥協しかけましたが念のため、
他行の住宅ローン相談などに予約を取って3行ほど回りましたがうち2行で0.775、
1行で0.875と言われましたのでそのくらいが今は普通なのかと思ってました。
まぁ、借りる時期によって微妙に違うでしょうから、（例えば去年のフラットS
最低時期などは交渉しやすかったかもしれませんし、今はフラットが上昇傾向+
新年度なのでキャンペーンが終わってたり）多少運もあるのかもしれませんが。

[105: 匿名さん]

なるほど。
提携以外に交渉ですね。
それにしても、0.6台がいるのには驚きです。

[106: 契約済みさん]

自分は5月に住み替えをします。
変動で3500万円のローン。

まぁ、変動でいいんじゃないかな。
変動金利は日銀の無担保コールＯ／Ｎ物レートに連動しているから、
日銀が今の金融政策を続ける限り上がることはないので。

もし変動金利が上がるとしたって、
物価動向によって、日銀が相対的に目減りした円の価値を補うために
上昇誘導して金利を上げるのだから、別にいいんじゃないかと。
円の価値が下がれば、より多くの円を払わなければならないのは
仕方ないし、当然だと思うので。
むしろ、実際の物価動向によって判断されていない長期金利に連動する固定金利は、
デフレ下にあって、無駄に多く払っているようで、なんだか納得できないように思う。

実際の価値を考えると、変動は物価動向に見合った支払いになって、
固定はデフレ時には価値以上の支払いをし、インフレになったら割安になる可能性がある。
しかも、軽くインフレになっても景気動向によっては、日銀は低金利を維持する可能性がある。
そして、その隙に政府が消費税を上げて、再びデフレ化する気がする。

なので、固定の方がギャンブル性が高いと思うから、変動で。

[107: 匿名さん]

風呂に入りながら、フラットのメリットを考えてみたけど思いつかなかった･･･

フラットは長期間金利を固定するため、当然、提供する側にリスクがある。
従って、提供する側は相応のバッファを考慮して提供することになる。

例えば、有効期間6ヶ月の日経平均を12000円で買える権利があったとして、
買い手側は宝くじ気分で買えるが、売り手側は理論上、損失が無限大のため
慎重な値付けを行うことになる。

住宅ローンもそれと同じで、10年後の金利が3％でも提供する側のリスク管理としては
一筋縄では行かないのだろう。


金利3％って、日経平均3-4万のレベルだと思うので、いくら10年後でもその可能性は
ゼロに近いような。
でも、それを提供する側に回るとしたら、いくらで売るか悩ましい。

というわけで、フラット（長期固定）は本質的に高コストなのだと思う。
フラットのメリットは難しい･･･

[108: 匿名さん]

>>61 です。

しばらくPCから離れたらなんだかすごいことになっていますが…

>リアルでもネットでも負け続けるフラットさんは本当に哀れ。
>29歳のフラットで得意になってるやつって中古しか買えないで荒らしまくった貧乏人だろ？

どこからこういうイメージになるのか耳をうたがう程です。大人の書き込みとは到底思えません。

このスレにいる変動金利を借りている人の具体的なパターンを教えて欲しいのですが、話が全く違う方向へ行ってますけど…

[109: 匿名さん]

フラットのメリットは具体的な損得で考えたらダメですよ。
ずばり、「総支払額を確定出来る」これに尽きると思います。
一度月々の返済額が確定したらずっと変わらない訳です。
その分利息を多く払い、元本が減らない訳ですが。

ようするに一旦ローンを組んだら勝手に毎月同じ額が35年引き落とされる。
家賃の感覚に近いですかね。もう決まってるんだから気にする必要はない。
それが例え変動より多く払う事になろうとも。

よってここで暴れている固定さんはフラットの最大のメリットである「気にしなくていい」
を放棄しているわけです。

ただ、長期間ローンを払い続ける事へのリスク、高齢になってもローンが残るリスクも
発生するので年齢によっては繰上を行って完済時期を早める努力が必要なわけです。
でも繰上前提なら変動のほうがいいんじゃいの？って結論になったり。

そういう意味では29歳で1.06フラットは幸運ではありますね。完済年齢も64歳ですし
29歳なら職種にもよりますが昇給昇格での所得上昇も今後見込めるでしょうから。
ただ、今の段階で余裕の無いギリギリ固定さんだった場合は厳しいかもしれません。
10年後は確実に1%の金利上昇が待ってますから。年齢的にこれから所帯子供とお金の
掛かる時期でしょうから今から貯蓄をする事をおすすめします。

[110: 匿名さん]

>>108

>このスレにいる変動金利を借りている人の具体的なパターンを教えて欲しいのですが

テンプレじゃダメなの？過去に具体的な実例も何度か出てますよ。探すの面倒なので自分で探して下さい。

[111: 匿名さん]

>>108
>このスレにいる変動金利を借りている人の具体的なパターンを教えて欲しいのですが
そんなものに何の意味がある？
同じ年齢、年収、金利は0.875で比較すれば良いじゃないか。

変動は返済額軽減で淡々と繰上げ返済するだけなんだから。

[112: 匿名さん]

固定さんへ

↓ここで固定が暴れるのはスレ違いなのでフラットスレにでも行って下さい。
何度も出てますが何でわざわざ変動スレに書きこむのですか？目的は何ですか？



No.1289 by 匿名さん　2011-04-12 23:37:20
質問。
ここと同じくらい、いや、それ以上に議論盛んな「変動金利は怖くない！！」スレでは、
固定（フラット）VS変動の書き込みが盛んです。

翻ってこちらはほとんど変動ネタが出てこない。
皆さんは変動は検討されてないのですか？
されてないのであればその理由はなんでしょう？

No.1290 by 匿名さん　2011-04-12 23:41:50
>>1289
スレ違い。だから話題にならない。

変動でもフラットの話はスレ違いだと思うけど。

[113: 匿名さん]

固定がここに来るのは、変動さんが一生懸命に変動有利を語るから。
固定は思考停止なんだけど、たまに来て、変動さんがどう変動が有利なのかを語っているのかを見て、「ああ大変だね」って感じられる愉悦があるから。
本当の本当のところなんて分からないでしょ？
思考の究極は、思考停止だよ。
それを、固定は買ったのさ。

[114: 匿名さん]

ああ大変だねも何も今のところ変動が有利なんだから変動は常に固定より愉悦状態なんですが。変動から見たら固定がここに来るのは自分の選択が正しかったか不安で不安で仕方ないか、ずっと有利に返済を続ける変動が気に食わないからわざわざ不安を煽る書き込みをしてるように見受けられるよ。

ああ大変だねって言葉は金利が上がったら言って下さい。こちらから言わせてもらえば金利が予測に反して上がらなくてああ残念ですねって感じ。

[115: 匿名さん]

固定が一生懸命ここで変動の不利を説くんだけど見事に論破されて
何も言い返せないのに懲りもせず必死にまた書きこむはなぜ？

普通持論が論破されて反論出来ないと恥ずかしくて二度と書き込めないよね？

固定のメリットについても誰も答えられないし。

[116: 匿名さん]

固定のメリットは何があっても金利が変わらないこと

ていうか未来のことは誰にも分からないから近い将来かなりのインフレになると予測すれば固定だし
デフレが続くか金利が上がっても固定より損するほど金利が上がらないと予測すれば変動

絶対に変動が有利！固定にメリットなんてあるのか？的な発想は根本的に間違ってると思うけど
変動有利はあくまで予測でしょ
予測はどこまでいっても予測でしかない。事実にはならない。

[117: 匿名さん]

今までも、同じ議論が繰り返されて、結局は変動有利でしたよ。事実として。

[118: 匿名さん]

ここで変動有利と躍起になって書き込んでるあなた、固定が間違いないと必死のキミ、


ちゃんと仕事しなさい！


普通の人は、こんなとこに来ないよ？

[119: 匿名]

今まで変動が有利だったのは事実。
今後変動有利かどうかは20年後くらいにしか分からない。

[125: 匿名]

それではネタを提供させて。こういうのを議論したい。

政策金利はいつごろ上がるんかな？

ちなみに俺は2～3年くらいで上がると思ってます。
外国の利上げも進んでるし、2年は無理でも、それ以降は上がり出すような気がする。

[126: 匿名さん]

経済環境が整うまでは、政策金利引き上げしないと思います。
少なくとも原発問題、電力供給問題が片づく必要があります。
少なくとも５年は無理ですね。ひょっとすると１０年以上かも？