ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[361: nano]

>>355 五右衛門さん
なぜ２年固定ではなく、５年固定にしたのかがよくわかりませんが・・・

＞手数料がゼロになることはあるのでしょうか？

ないとは言い切れないけれど、あるとも断言できません。
ベースレート（４年もの）が、4/30のベースレート（５年もの）以上になれば無料です。
ただし、ベースレートは非公表なので、試してみるしか方法はありません。
現状でベースレートが変わる可能性があるのは、1、6、11、16、21、26日と返済日です。

通常の住宅ローン（変動セレクトではない）なら、４月の５年固定は５月の変動より低いので、（現時点では）変動に戻す必然性は低いとも思いますが。

[362: 契約済みさん]

>>nanoさん
ご回答ありがとうございます。

「29日に変動→固定にし、30日に固定→変動」で手数料が取られたり取られなかったりした理由は、今年の4月の場合、返済日の27日が土曜日で29日まで休みだったことから、30日に返済が実行されるイレギュラーな月だった為、返済前と返済後で結果が違った、ということでよろしいでしょうか？

変動よりも短期固定の方が金利が安い「住宅ローン」ならばまだ良いですが、「変動セレクト」の場合は短期固定の方が金利が高いので、固定→変動に戻す際に手数料がかかったら、金額次第ではかなりショックを受けそうです。

初心者スレに甘えてしまい、いろいろ申し訳ないです。

[363: nano]

>>362さん
イレギュラーかどうかではなく、
「実際の返済日の前日に固定して、翌日（返済日）に変動に戻すと、返済時刻と金利タイプ変更のタイミングによって、手数料がかかる（可能性がある）」
ということだと思います。

たとえば、２日が返済日の人が、１日に固定して２日に変動に戻すと、同様のことが起こると思われます。

[364: nano]

子だくさんさん、340ビギナーさん

金利タイプの変更が出来なかった件（>>342-349）ですが、
ソニー銀行に問い合わせたところ、

・システム上、確認できた。説明不足をお詫びする。
・どういう事象で起こるのか詳細を検証した後、サービスサイトに案内を掲載する。

という旨のお返事を頂きました。
ご報告まで。

[365: 契約済みさん]

>>nanoさん
なるほど、理解できました。
いつもわかりやすい説明、ありがとうございます☆

[366: 子だくさん]

nanoさん

ご連絡ありがとうございます。

ソニー銀行から説明（案内）があれば
今回、nanoさんやビギナーさんで検証されたことが
報われますね。

不適切な表現かもしれませんが、
結構、楽しかったです。

[367: サラリーマンさん]

　nanoさん、子だくさんさん

　みなさま方に、いろいろお教えいただきありがとうございます。
340ビギナー改めサラリーマンです

さて、約定返済日を27日から22日に変更した場合のデメリットをお教えいただけないでしょうか。
私も、給与が25日なので、返済日は27日でスタートしました。資金効率が若干低下するのは分かっていますが、22日への変更を考えている理由は、

2月には、27日、28日とも休日になる年がある
　4月には、今年のように、実返済日が30日になる年がある
　　一方で、当月金利適用には、月末前日の金利変更オペが必要

このため、ソニー住宅ローンのメリットを活かして、
手数料を睨みつつの「金利タイプの変更」と少額繰上げ返済による日割り利息計算を行おうとしても、
この4月のように両方ができないで、4月金利期限が過ぎてしまったり、
固定期間満了月での次回金利の適用オペに制約がかかるのではないか
と疑問に思っているためです。
金利タイプ変更オペ1回だけなら、また、繰上返済だけなら、27日返済のままでも問題はないように思います。

この4月のように、翌月金利発表が遅れた場合、数日間を短期固定より高利率の変動金利で待機した場合は、22日返済のデメリットととも言えそうですが

[368: 初心者]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[369: nano]

>>368さん
不動産の営業をなさっているとのことで、ローンに対する知識などはお持ちのようにも思いますが・・・
一般論で気になった点だけいくつか。

まず、年収ですが、会社員の収入の証明書類としては「源泉徴収票」「住民税の通知書」が一般的です。
ソニー銀行ではたしか過去２年分の書類を求められた気がしますので、新卒３年目とのことで１・２年目のものが必要ですが、１年目は４月からでしょうからその分だけ収入が少ないですね。

次に、借入金として奨学金があるようですが、これが審査に影響するのかが未知数です。
一般的には、既に借入金があったりローンカードを持っていると、住宅ローンの借入可能額が大きく減ります。
ただし、ソニー銀行が奨学金もその判断に加味するのかが不明です。

物件価格の100％のローンであることは、新築ならあまり問題ないと思いますが、
１年目の収入が少ないであろうことと、奨学金の扱いが不明なことが懸念材料で、
この２点から、「希望額が大きすぎる」と判断される可能性はあるかもしれません。


ただし、銀行とは関係ない人間の推測なので、「そんな考えもある」程度に受け取って頂ければと思います。(^^;)

[370: nano]

>>367 サラリーマンさん
デメリットは特にないように思いますが・・・。

ただし、利息計算をわざと日割りにするための繰上は、
繰上が数日遅くなって翌月に入ってから行っても、経過利息と翌月利息の合計は数円しか違わないので、
27日返済でも問題ないと思います。


金利タイプの変更の件は、
変動→固定→変動が目的の場合は、27日返済だと、そもそも２月金利への変更は、2/27以降に行うのは無理ですね・・・
（日割りで損ではありますが）27日より前にしてしまうしかありません。

固定期間満了月は、考えたことがなかったですが、オペ１回だけなので27日返済でも問題ないように思いますが。

ん－、ちょっと、どういうパターンがあるのか整理し切れていないかもしれません(^^;)

[371: 初心者]

＞nanoさん
ありがとうございます

やはり厳しいですか…
一応ソニー銀行に尋ねたところ、
源泉徴収は1期分だけで良いそうです
ただ、奨学金の扱いが
その他のローンと同じ扱いだとすれば、
厳しそうですね…

[372: 匿名さん]

売上が一人頭3000万しかないのに、新卒3年目で年収870万ということは、釣りですか。

[373: 借金女王]

はじめまして。
本審査通過して、金利タイプを悩んでいるところです。

9000万、30年で借りました。
2年固定が安いので、当初それで借りようと考えています。2年後はその時点で一番安い金利で借りていこうと思っています。

一応30年で借りましたが、繰り上げをして15年弱では完済する予定にしています。

金利変動するかもと考えると多少金利が高くても変動金利にした方がよいのかとも悩みます。。。
確実な予想などはできないとは思うのですが、変動、2年などの短期間固定金利どちらを選ぶべきでしょうか？

ちなみに余談ですが、、、
仮審査は一瞬で通りますが、本審査は書類を後から後から要求されます（担当者が良くなかったのかもしれませんが）
3期分の確定申告書、納税証明書。その後に課税証明書、住民税通知書、3ヶ月分の給与明細などなど細切れに、、、
いつまで書類を要求し続けるんだ、そんなに役所にばっかり行く時間ないよ！とイライラしてしまいました。
しかし、ネットで見る限りそんな人はあんまりいないですね。運が悪かったのかな。

[374: 匿名さん]

変動一択。まあ、15年で返済するつもりなのにソニーってとこは頭弱い。

[375: 借金女王]

>374
繰り上げ返済するつもりならソニーは良くなかったでしょうか、、、
ちなみに、変動の方がいいのはなんでなんでしょうか？今は変動の方が高いから、、、と思っていたのですが。

みずほも本審査通ったんですが、保証料170万かかるし、、、と思ってソニーにしようと思っていました。優遇は-1.6％。
そもそも銀行を変えるべきなのでしょうか。。。

[376: サラリーマンさん]

nanoさん

ありがとうございます。
お返事遅くなり申し訳ありません。

現在、５年固定中ですが、タイミングを見て、変動や他の固定期間へ変更することを
考えていますので、約定日の22日への変更をしてみようと思っています。

実施して、何か特別なことがあったら、ここでご報告します

[377: 匿名さん]

>373
長期固定にするつもりが無いなら短期固定でよいのでは？

10年固定などを狙うなら変動でしょうけど、
変動か短期固定の二択なら、ソニー銀行では短期固定でつないでいった方が有利なように思います。
（374はたぶんソニーで借りてないと思いますよ。）


本審査の不手際は、運が悪かっただけではないでしょうか？
私は後から要求されたりしませんでしたよ。

[378: 借金女王]

>377
2年固定にしようかな、と思ってきました。
次の発表の時も金利が低いままであることを祈るのみです。

[379: 匿名くん]

初めて投稿します。教えてください。
今回借り換えで、現在本審査中です。
まずは、変動金利にしようと思っていますが、金利変更のことで教えてください。
変動金利を2年固定にして翌日に変動金利にすることで、手数料なしで変動金利が下げられるとのことですが、ベースレートはこの場合、必ず同じなので、手数料無料に必ずなるという理屈が分かりません。
2年固定したときのベースレート（申し込み日の翌日）と変動に戻したときのベースレート（変動申し込み日の翌日）はその適用日に一日のずれがあるような気がします。その場合、その1日でベースレート変更があった場合は、手数料発生のリスクはあるということではないのでしょうか。従って、必ず手数料無料となるわけではないという感じもするのですが、その辺りを教えてもらえませんか。
→この場合は、ベースレート変更が予定されるような日は避けるということでしょうか？
また、逆に言えばベースレートが変更されなければ、返済日さえまたがなければ理屈上は数日後でも手数料無料で変動に戻せるということでしょうか？
また、3年固定や5年固定など他の固定にして翌日に変動に戻す場合も、理屈としては一緒ということでしょうか？→この場合、万が一ベースレート変更があった場合、リスクが大きいのでお勧めされていないということでしょうか。

[380: nano]

>>379さん
＞変動に戻したときのベースレート（変動申し込み日の翌日）
この認識が間違っています。
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http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html
金利タイプ変更手数料の計算プロセス
2. スプレッドの算出
固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分
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というわけで、
・固定したときのベースレートは、「金利適用日＝手続き翌日」のもの
・変動に戻すときのベースレートは、「手続きをした日」のもの
であることが明記されています。
例えば、今日14日に固定して、明日15日に変動に戻せば、両方とも15日のベースレートで手数料が計算されます。

気をつけなければならないのは、返済日の前日に固定すると、残存期間が減ってしまうので、手数料が発生する可能性があるということです。

ベースレートが同じ（あるいは固定したときより高い）ならば、何日間固定していても無料で変動に戻せます。
が、そもそもベースレートの変更日は明示されたものではありません。
実際に過去に何度か変わっていますし、先月も臨時で21日に変更されています。

２年固定以外でも理屈は同じですが、金利タイプを変更した月の利息は日割りで計算されるので、金利が相対的に一番低い２年固定でオペレーションをするのが普通です。