ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[441: ビギナーさん]

nanoさん

ありがとうございました。
頂いた内容をよく読んできちんと理解してから金利変更したいと思います。

・・・・というのはまだよく理解していないので。
取り急ぎお礼まで。

[442: 申込予定さん]

ソニー銀行で借入を予定しています。

借入金額　2200～2400万
借入期間　35年
年間繰り上げ返済予定は100万～150万はできる予定。
（住宅ローン控除も10年間あるので、繰り上げ返済をせずに手元で運用しようかなとも考えています。）

ハウスメーカーの提携で
①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％
②変動か固定は基準金利より-1.05％　手数料0円です。

９月の金利で計算すると変動セレクトが引き下げ後金利0.499％、固定２年だと0.788％になります。

変動セレクトでいくか、固定2年でいくか迷っています。


変動セレクトは当初に手数料（元本に対して1.575%）を支払うことにより、引下げ金利が拡大(変動よりも△0.35%)となっているので、単純にすると、1.575%÷0.35%=4.5年よりも借入期間が長いと変動セレクトが有利と考えていいのでしょうか？

ご教示ください。

[443: nano]

>>442さん
まず、仮に「最初から完済まで変動金利」を通したとしても、手数料をペイするにはもう少し時間がかかります。
変動セレクトの手数料は借入額に対してかかりますが、利息の差額はその時点の残債によるので徐々に減っていくためです。
（ですから、返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります。）
単純に考えると、「最初から完済まで変動金利」の場合のペイラインは、4.5年×２＝９年ぐらいかと思います。


むしろそれよりも、「途中で固定することがあるかどうか」の方が、判断要素としては重要かと思います。

＞①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％

この▲1.4％は変動金利の場合ですよね？
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％程度になるのではないかと思いますが、いかがでしょうか？
（提携ローンの詳細がこちらではわからないので、確認をお願いします。）

そうだとすると、固定期間中は変動セレクトの方が金利が高くなります。
つまり固定期間中は、手数料分を埋め合わせるのではなく、逆にコストがふくらむことになります。
ですから、トータルでの固定期間が長くなればなるほど、手数料をペイするのに時間がかかり、あるいはペイしなくなります。

[444: 申込予定さん]

nanoさん

返信ありがとうございます。

ご指摘通り▲1.4％は変動金利の場合です。
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％になります。

通常の住宅ローンの場合は固定、変動ともに引き下げ幅は▲1.05％です。

あと変動セレクトから固定にした場合、固定の適用金利が通常の住宅ローンの固定金利より0.1％高くなっています。


「途中で固定することがあるかどうか」は難しいところです。
金利があがってきたら怖いという気持ちもあり（ちなみにローン実行予定は来年3月末～４月初めです）、
変動セレクトでいくなら、ずっと完済まで変動金利でないと意味がないなと思いますし・・・。


>返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります

変動セレクトでいく判断要素は、固定に切り替えることなく、どんどん繰り上げ返済せずに完済まで10年超かかることを前提とするですかね？

3年後に、運用している資金（800万位です）が満期を迎え手元に戻ってくるので、それを繰り上げ返済にあてる可能性があることなどを考慮すれば、通常の変動で借入したほうが有利ですか？

セレクトの低金利も魅力ですが、如何せん手数料が高いですね。


頭金をもう少し用意して、借入金額を少なくしても手数料のペイラインは変わりませんよね？

理解力が乏しくて申し訳ありませんが、自分でも勉強しますので、皆様のご意見もお聞かせ下さい。

[445: 匿名さん]

>444
入居が３月か４月かで住宅ローン減税の枠がずいぶん違ってきます。

ただ、いずれにしても、借入から完済までの期間が10年未満になっちゃうと減税が使えなくなります。
変動にしろ、固定にしろ、実際の金利が１％を切っているなら10年間は繰上返済をしない方が良いのでは？

変動セレクトは手数料が高くて納得できないので嫌いです（笑）
でも、0.499％の魅力には負けるかも(^^;)

[446: nano]

親スレとのマルチポストですが、ご容赦ください。

11月の新規実行分から、全プランで金利引き下げ幅が0.1％拡大されるようです。
詳しくは、下記を参照下さい。
http://moneykit.net/visitor/info/info130930_03.html


>>443さん
提携ローンで現在提示されている条件は、上記の影響を受けるのかあるいは織り込み済みなのか、確認されてみてはいかがでしょう？

[447: 申込予定さん]

442です。

>445　匿名さん


ありがとうございます。

入居は3月の予定です。
ただ「工期が延びてしまうと４月なってしまうかも」とハウスメーカー担当者にいわれているので
少し危ういです。

金利が１％未満なら、１０年間は繰り上げしないほうがいいですね。
それまで低金利が続いてくれればよいですが・・・。

変動セレクトは手数料の高さ＆低金利の魅力と、微妙な心理をついてきますよね。

セレクトか通常かまだ迷っています。


>446　nanoさん

ありがとうございます。


金利引き下げ幅が0.1％拡大はソニー銀行に訊きましたが、一般の方向けのようで、ハウスメーカー提携ローンは適用されないということです。

セレクトか通常か、家族内でも意見が分かれてしまっています・・・。

[448: ビギナーさん]

ソニー銀行で借入してまして，このたび　始めて繰り上げ返済したのですが、
元金が減って　全体の支払い総額（金利が減る）が減るわけではないのですね・・・

[449: 匿名さん]

元金が減るので、それにかかる利息が減ります。
なので、支払総額も当然減りますよ。
期間短縮と返済額軽減では、利息が減る効果が違いますが、いずれにしても総返済額は減ります。

[450: 匿名さん]

448の繰上げは期間短縮ですよね？
返済額軽減にすると、月々の返済額が減りますよ。

[451: 448]

コメントありがとうございます。
繰上返済時に発生する利息を加味したら　総額が変わらないと思ったのですが、
もう一度再計算してみます。

[452: 匿名さん]

>451
今さらかもしれないですが、
繰上時に発生する利息分は、次回の通常の返済が安くなります。

[453: nano]

「おまかせ入金サービス」という名の
他行からソニー銀行へ毎月一定額を送金するサービスが始まりました。

http://moneykit.net/visitor/info/info140618_01.html

手数料も無料ですので、メインバンクから住宅ローン分を資金移動する手間が無くなり、けっこう嬉しいです。

あとは、自動での繰上返済サービスが出来ないかなぁ…

[454: 匿名さん]

引き落とし日が決まってるうえに4営業日後に入金というのが
何とも使いづらそうな気がする

日付を選べて翌日入金ぐらいに改善してもらいたい

[455: nano]

ソニー銀行の直営サービスではなく、収納代行業務をSMBCファイナンスサービスに委託しているんですよね。

住信SBIネット銀行も同様のサービスがあり、やはりSMBCファイナンスサービスを使っているので、引き落とし日も4営業日後というのも全く同じだったりします。

各種料金の支払いだったり、証券会社や直販の投信会社への定額入金も、収納代行業者を使っている例が多いと思いますが、一般的には引き落とし日が選べないことの方が多いかと。
事務コストの問題なのかなと思います。

出金側の銀行で、定額自動振込サービスのようなものが無料で出来るなら、
それを使えば、日にち指定やタイムラグの問題はなくなりますが、
入金側の銀行にそれを求めるのは、現状では難しいように思います。

[456: 匿名さん]

なるほど

勉強になりました

[457: ひろ]

現在変動セレクトで27日の引き落としで変動金利で借りています。
来月に変動金利が少し下がりますが、ベース金利が1か6のつく日に変わる可能性があるかなら、8月２日から５日の間に二年固定、翌日変動に戻すのが良いと思いますが、いかがでしょうか？

今年になって初めて家を買ったのであまり分かってませんが、アドバイスよろしくお願いします。

[458: nano]

「翌日に変動に戻す」ならベースレートの変更日は関係ありません。返済日をまたがなければ大丈夫です。

7/31に固定（ベースレートは『翌日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/1』から固定金利。）
↓
8/1 に変動（ベースレートは『当日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/2』から変動金利。）

で、問題ないです。
日にちの境界は０時なので、23:50頃に固定して、そのまま０時過ぎに変動に戻せば、一度のログインで操作できます。

注意点としては、
金利タイプの変更をすると、次回返済額の利息が日割り計算になるため、8/27だけ返済額が増えることになります。

何もしなかった場合の8/27の利息：7/27の残債×現在の適用金利÷12
金利タイプを変更した場合の8/27の利息：7/27の残債×（現在の適用金利×4＋8月の2年固定金利×1＋8月の変動金利×26）÷365

[459: ひろ]

>>458

nanoさん
アドバイス大変ありがとうございます。
翌日変更ならベースレートは同じなのですね。
安心しました。

このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。そこまで分かれば心強いです。

次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

なんか、質問ばかりで申し訳ありません。

[460: nano]

>459 ひろさん

＞このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。

銀行のサイトの「金利タイプ変更手数料について」というページから読み取ることができます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html

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2. スプレッドの算出
固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分
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この差分がゼロ（あるいはマイナス（＝後者の方が大きい））なら、手数料は無料になります。

ここで、
・固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）：これは金利適用日なので固定の手続きをした翌日です。
・固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）：これは文字通り変動に戻す手続きをした当日です。

つまり、固定した翌日に変動に戻すなら、両者とも変動に戻す日のベースレートが適用されます。
また、返済日をまたがなければ、残存期間も同じなので、両者は必ず同じベースレートになります。

ですから、両者の差分はゼロで、手数料は無料。ということになります。


＞次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

その理解で正しいと思います。
（蛇足ですが、日割りの日数は、土日に影響される実際の返済日ではなく、土日を無視した約定返済日でカウントされます。）
小の月になるタイミングで最も近いのは、９月の返済日以降ですね。
ただ、その時の金利はまだ分かりませんが・・・