23区 街選び10カ条

[匿名さん]

１　「貸せる」か「売っても許容範囲の損失ですむ」街でしか買うな
２　「人気」と「価値」はまったく異なると認識せよ
３　今後３０年でこの街がどう変わるかを推理・予測せよ
４　街で最大の商業施設の客層を観察せよ
５　急成長する街は急衰退の可能性も大きい
６　「若夫婦しかいない街」は危険信号と心得よ
７　できてから60年以上経つ街は「ハズレ」も少ない
８　坂のある街、神社仏閣のある街は狙い目である
９　小児科、産婦人科、公立小学校のレベルが高い街に注目せよ
１０　「新駅」は街の価値上昇の必要条件でも十分条件でもない

[344: 匿名さん]

子どもが近くに住んでいないとなかなか終の棲家という訳には行かないのかもしれないですね。
我が家は実家近くにマンションを購入したので
両親は今の家に住み続けることができますけれど、
我々はそうもいかないかもしれないです。
と思うと、やはり少しでも資産価値が高い方が良いですよね。

[345: 上京組]

私の場合は両親が離れた田舎に住んでいるので東京の来訪しやすい場所を念頭に選びたいと思っています。

基本は新幹線利用、なので東京駅から30分以内ぐらいの乗り換えの無い駅の近くがいいですね。

こういった事情で探す場合は最初から絞り込まれてしまいますが、品川区などは価格次第で真剣に考えたい区です。

物件によると思いますが、平均的に悪くない評価が多い印象で、安心して選べそうです。

[346: 匿名さん]

私の知り合いは離婚後1人暮らしをしていた男性と結婚し、その男性のマンションで暮らしていたのですがローンが残っていて、結婚後支払いの負担を背負いました。男性が定年となり支払いが困難で手放すことになったのですが、やっと売れてもさほどの額にはならなかったようです。
そういうことを考えると、保険に入るのと同じように将来の「もしも」を考えて資産価値のあるマンションを選んだ方が良いのかなとも思います。
となるとどこの街が良いのでしょうね。手頃に買えて、しかも価値の下がらない街が理想的なのですが。

[347: 周辺住民さん]

メディアからの情報によると、関東圏特に東京の方で高収入の裕福層には京都に物件を購入したとあった。

しかし、京都は過去数百年くらいは地震が発生していない空白期間が長い事から万が一を考えると予想外に陥ることを想定していないリスクがある。

311で日本列島の巨大な地殻の変動が起きた以上、予想外は常に考える必要があるのではないのだろうか？

実際に『日本沈没』の様な事はあり得ないけど、巨大地震は日本各地でドカン、ドカンと発生しているような気もする。

[348: 匿名さん]

>>都心は高いから郊外じゃないと手頃な値段で
買えないから、郊外で、資産価値が下がらないのは
中古だから郊外の中古とか？

[349: 匿名さん]

↑>>346です。

[350: 匿名さん]

都心かごくその近辺の駅近が資産価値が下がりにくいのでは？と思います。
あとは県庁所在地の駅近辺などでしょうね。
とにかく交通至便の良さは必須だと思います。
そうなるとそこそこの資産価値は保てるかと考えています

[351: 匿名さん]

都心とか郊外とか
具体的にどこからどこまでなのか
さっぱりわからない。
単なる印象操作ですか？

[352: 匿名さん]

350
たとえば自由が丘は
都心かごくその近辺
に入るの入らないの？
別に入らなくてもいいが、それなら自由が丘はなぜ資産価値を保てないの？

[353: 匿名さん]

東京都心部で底打ち感強まる　2月の分譲マンション賃料　東京カンテイ
[2012年3月14日 12時00分 配信].
　東京カンテイ(東京都品川区)がこのほどまとめた、3大都市圏における2月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、下落基調が続いていた東京都心部において底打ち感が強まったことが分かった。
　首都圏(2530円、前月比0.1%下落)はほぼ横ばい。都県別では東京都(2943円、同0.3%上昇)の賃料水準が安定しており、中心部における上昇基調が影響している。一方で埼玉県(1605円、同0.9%下落)と千葉県(1544円、同1.0%下落)は共に約1%下落。ただし、平均築年数が全域的に古くなったことが主要因であり、基調自体が著しく弱含んだわけではない。
　近畿圏(1718円、同0.6%下落)では、基調の強弱が鮮明に。安定推移している大阪府(1777円、同0.1%上昇)に対して、兵庫県(1655円、同1.7%下落)の下げ幅がやや大きい。
　中部圏(1497円、同0.3%下落)、愛知県(1519円、同0.1%下落)は共に大きな値動きはなく、底値圏で推移している。
(http://www.kantei.ne.jp/)

[354: 不動産購入勉強中さん]

引っ張り出すと10か条どころか20か条ぐらいピックアップすることも可能かと思いますが、あげるとキリがないので自身の中で"これだけは譲れない"条件を用意しておくしかないですよね。

そういえばテレビで20代の不動産投資家の特集をやっていました。

>>346
さんの言う手頃な住まいにして残りの資金を投資にまわすのも手なのかなと思います。いろんな手段を知っておきたいですね。

[355: 匿名さん]

街選び１０か条、かなり参考になりますね。
「自分の中で譲れないもの」を鑑みつつ、
色々とその中で決めて行かないといけないので、
結構条件に合う所を見つけるのは大変です。
でもいろいろと見て回るのも勉強になっていいですね。

[356: 匿名さん]

通勤の交通至便、買物が便利であること、敷地内駐車場があること

が自分にとっては必須条件ですね

駅に歩いて行っても負担感のない距離なのも必須です

今検討している所が駅から徒歩2分なのですが

駅近物件だと駐車場がかなり少ないことが多いので

中々パーフェクトは難しいです

[357: 匿名さん]

＞356
鉄道重視の住人人口が駅近マンションは多いと思いますから駐車場まで完璧という物件は見つけにくそうですね。

徒歩2分というと改札を出て駅建物出たら目の前という立地じゃないですか、これで10か条の大半を満たしていれば十分のように思います。

この間、検討中の物件を実際に見に行って徒歩時間計ったんですよ。初めて気付いたんですけど1分の差ってかなり距離あるなと思いました。

[358: 購入検討中さん]

千代田区飯田橋界隈はどう思いますか？区ホームページに、低廉な住居価格を目指すと書いてありますよね。これから再開発されていく地区にできるマンションは、価格が下がっていくのだろうか

[359: 匿名さん]

そういえば飯田橋の再開発ってありましたね。
場所的に安くなることって少ないと自分は感じます。
山手線の内側ですし、
東京に出るのも新宿に出るのもかなり短時間で済みますしね…。

[360: 購入検討中さん]

飯田橋の利便性はピカイチですものね。低廉な価格を区が推奨したら、価格って下がるものなんだろうか。

[361: 匿名さん]

飯田橋から大手町までは一本で行けるけど、東京駅までは乗り換えが必要だね。

[362: 匿名さん]

乗り換えはあるがお茶の水では同一ホームだからたいしたことないよ。

[363: 匿名さん]

御茶ノ水駅あたりって、関東大震災のとき崖が崩れたけど、大丈夫なのかな？

これこれ↓　

http://niko2f.co.jp/nikowp/?p=334

[364: 匿名さん]

御茶ノ水の乗り換えはすごく便利ですよね。
対面のホームに行くだけで、
ホームの島は変わらなくていいですからね。
飯田橋で安いならかなり魅力的だなと思います。

[365: 匿名さん]

飯田橋ですか。
東西南北どこにでも行きやすいのがポイントですね。
通勤に通学に便利そうです。
普段の買物をするようなスーパーってあるんでしょうか？

[366: 匿名さん]

飯田橋の駅ビルのラムラに三浦屋がありますね。

[367: 匿名さん]

ラムラの中にもスーパーがあるんですね。
飲食店ばかりかと思っていました。
そう考えると、かなり便利な住環境という事になりますね。
情報ありがとうございました。

[368: 購入検討中さん]

現在スレ主さんが立ててくれた10か条に沿ってマンションを探している最中です。

いやあ、全部当て嵌まる物件ってそうそうないですね、これは探すの大変。だからこそ見つけたらそこはすごい価値のあるマンションなんだと思います。

見つかって買える価格ならもう購入しますけど、あまりに高い場合は自分は買えないですから、ここにシェアしに来ますね。

[370: 匿名さん]

10か条を読んで大崎にしました。ありがとうございました。

[371: 匿名さん]

小児科や公立の学校のレベルの高さってどうしたら知ることができるでしょうか？
実際に住んでみないと判らないような気がしまして・・・。
結構道1本違うだけで
子どもたちの雰囲気も違ったりしますよね。

[372: 匿名さん]

>371
本当に違うよね。

[373: 匿名さん]

レベルが高いとはどういう意味でしょうか？
例えば中学への進学実績をもって学力の目安とするのであれば
情報は公開（ただし公立○○人、国立○○人、私立○○人くらいの
レベルです）されているので地元教育委員会に問い合わせれば
教えてくれます。

あと進学実績が高い公立小中学校とは優れた教育ノウハウがある
わけではありません。学校＋αの教育（すなわち塾通い等）に
お金を出す家庭が多いかどうかによります。
これはある程度収入と多寡との相関関係がありますが、最近は
学区によらない、学校選択性も増えているので金持ちが多い
エリアだからといってレベルが高いとも限らなくなってきて
います。

[374: 匿名さん]

都内小中学力テスト、地域別順位発表される
http://tamanews.at.webry.info/200808/article_15.html

記事データより小中平均算出（多摩周辺以外は20-40位省略）
1 千代田区　 129.1
2 武蔵野市　 127.3
3 小金井市　 127
4 国分寺市　 125.5
5 目黒区　　 125.2
6 文京区　　 124.9
7 杉並区　　 124.6
8 国立市　　 124.1
9 中央区　　 123.5
10 世田谷区　 123.2
13 小平市　　 120.4
14 三鷹市　　 120.3
15 新宿区　　 119.8
16 渋谷区　　 119.8
17 多摩市　　 119.4
18 府中市　　 119.3
19 稲城市　　 119.2
20 中野区　　 119.2
21 西東京市　 119.2
23 日野市　　 118.7
24 調布市　　 118.4
26 東村山市　 117.2
27 狛江市　　 116.6
28 町田市　　 115.8
30 東久留米市 115.1
35 立川市　　 112.7
36 八王子市　 112.5
38 清瀬市　　 111.2
40 武蔵村山市 110.4
41 昭島市　　 110
42 墨田区　　 109.9
43 江戸川区　 109.2
44 あきる野市 109.1
45 青梅市　　 107.6
46 足立区　　 107.3
47 羽村市　　 107.1
48 東大和市　 107
49 福生市　　 106.5

[375: 匿名さん]

2005年　東京都の大学・短大進学率　日本統計センター推計
（自治体）（進学率）（全国順位 *位/805市町村中）

小金井市　　66.11%　　1
武蔵野市　　64.49%　　2
国分寺市　　64.35%　　3
千代田区　　63.87%　　6
渋谷区　　　63.55%　　7
杉並区　　　63.45%　　8
稲城市　　　62.48%　　9
調布市　　　62.10%　　11
港区　　　　62.12%　　11
世田谷区　　61.68%　　13
小平市　　　61.17%　　14
目黒区　　　60.55%　　18
文京区　　　60.52%　　18
狛江市　　　60.37%　　21
中野区　　　60.37%　　21
豊島区　　　59.88%　　24
新宿区　　　59.01%　　29
品川区　　　58.59%　　30
三鷹市　　　58.60%　　30
練馬区　　　57.63%　　36
板橋区　　　57.55%　　40
西東京市　　57.56%　　40
多摩市　　　57.31%　　43
北区　　　　57.12%　　46
日野市　　　57.19%　　46
町田市　　　56.20%　　55
中央区　　　55.77%　　61
東村山市　　55.39%　　68
八王子市　　55.22%　　72
府中市　　　55.06%　　72
清瀬市　　　54.26%　　91
江東区　　　53.97%　　99　
国立市　　　53.68%　　110
東大和市　　53.40%　　119
墨田区　　　52.97%　　142
大田区　　　52.85%　　142
東久留米市　52.01%　　183
江戸川区　　51.70%　　187
台東区　　　51.73%　　187
武蔵村山市　51.45%　　200
荒川区　　　51.21%　　205
昭島市　　　51.20%　　205
立川市　　　49.96%　　253
あきる野市　48.99%　　276
葛飾区　　　47.21%　　326
足立区　　　45.95%　　379
羽村市　　　44.90%　　399
福生市　　　44.37%　　412
青梅市　　　40.38%　　507

[376: 匿名さん]

高等教育卒業比率（都市データパック２０１０、出所～総務省「国勢調査」）
※１５歳以上人口の卒業者のうち、大学・大学院を卒業した人の割合を東洋経済が算出

武蔵野市37.1％
文京区35.3％
小金井市35.1％
国分寺市34.8％
千代田区34.0％
世田谷区33.7％
目黒区33.2％
杉並区33.1％
渋谷区31.4％
国立市31.2％
港区30.4％
多摩市29.6％
中野区29.5％
狛江市28.8％
調布市28.6％
三鷹市28.4％
小平市28.2％
新宿区28.2％
日野市27.8％
中央区27.6％
西東京市27.1％
練馬区26.9％
町田市26.7％
府中市25.6％
稲城市24.6％
豊島区24.2％
品川区23.8％
大田区23.1％
東久留米市22.9％
八王子市22.8％
東村山市21.6％
立川市20.4％
板橋区19.9％
清瀬市19.5％
北区19.2％
江東区19.2％
台東区18.9％
東大和市18.7％
昭島市18.2％
羽村市17.7％
江戸川区16.9％
墨田区16.3％
福生市15.9％
葛飾区15.6％
荒川区15.4％
青梅市14.4％
あきる野市14.3％
足立区12.7％
武蔵村山市11.8％

[377: 匿名さん]

消費支出に占める教育費の割合＝親の考え方や年収、も影響してるだろうね。足立区は代表だろうね。

給食費すら払わずにパチンコに使う＊＊親がいる時代。
自動引き落としにしてからは「封筒を持って行けないことによる恥ずかしさ」が無くなったから給食費の滞納が増え始めたんだって。

[378: 匿名さん]

点数が高めの区だからと言って、一概に安心もできないと思います。。。
他の方も書かれていますが、道1本で結構雰囲気が変わってしまいますよね、街って。

いわゆる文教地区みたいなところが公立の学校のクオリティが高いのでしょうか？

あまりに教育熱心すぎる地域になると、
私立に流れてしまって公立はふつうな感じになってしまわないのでしょうか？

[379: 匿名]

>378
平均点が低い所が道路一本でトップレベルに上がるとも思えません。
学力テストの結果と進学率、高学歴者率は全部同じような結果なので、相関関係があるのでしょう。
学力が高いと進学率も高くなる。
親の学歴が高いと子供の学歴も高くなる。
このような固定化は残念な事です。

[380: 匿名さん]

>>378

公立小学校のレベルが高いところは、できる子は中学で国立・私立に
流れてしまい同学区の中学は小学校に比べるとレベルがぐっと下がる
ってのはありますね。

[381: 匿名さん]

とは言っても、まあまあのレベルであることには変わりがない。

私立行かせるかどうかは、親の考え方にもよるから。
私立出身の親が多い地域だと、公立の感じが分からないので、私立に行かせることが多い。

うちの近所は半分は私立・国立・中高一貫都立で抜ける。
だけど、私立は必ずしもレベルが高いところに行ってるわけでもなく、なんとなく私立という感じ多め。

一方で、高校からいい私立や都立トップとかに行くのも少なからずいる。
半分抜けたからといって、残りはみな勉強ができないとか、そんなことはないと思う。

まあ、当たり外れのないのは、中学から受験するルートだけどさ。

[382: 匿名さん]

３７４のリンク先を見ると、公立小も公立中も同じような結果

[383: 匿名さん]

学区の問題は難しいですよね。
我が家が購入したマンションは地域一の学力のある小学校が学区です。
みなさん入学前から
「勉強が遅れたら困る」と結構お勉強をさせていたようです。
学力がある学校は親御さんがこのようにされているのもあって
学力の高さが維持されているんでしょうね。

[384: 匿名さん]

そうなんだよね。
私立に行くかどうかは別にして、こういう親の姿勢の問題だと思う。
そういう親が多ければ、学力は平均して高くなる。

[385: 匿名さん]

質問：374のデータを読め

→　「小中で順にはあまり変わらない＝途中で私立抜けがあろうが各地域の学力レベルはあまり変わらない」

[386: 匿名さん]

同一区内でも結構差がありますよね。
本当にこの差は何なんだろう？と思いますが。
割と伝統校は私の住んでいる区だと成績が良い所が多いですね。
あとは「研究校」のようになっている学校もです。

[387: 匿名さん]

確かに研究校のようになっている学校は学力があがっていますね
どういう学校が対象になるのかは部外者には全く判らないのですが…
校長先生次第なのかもしれないですね

小学校の学区内の幼稚園の雰囲気ってそのまま小学校にも引き継がれるような気がします
その辺りも参考になるかもしれません

[388: 匿名さん]

１　「貸せる」か「売っても許容範囲の損失ですむ」街でしか買うな

本当にそう思います。
順調にマンションに住み続けられれば良いのですが、
長い人生の中でそうもいかない場面もありますよね。

[389: 匿名さん]

有る程度の経験則というのは参考にしても良い

[390: 匿名さん]

>387
判るような気がします…＞学区内の幼稚園の雰囲気がそのまま持ち上がり
再開発のあった場所はそうではないでしょうけれど、
もう既存の街だとわかりやすいですね。

学校公開などで小学校の様子を知ることもできますよね。

[391: 匿名さん]

７　できてから60年以上経つ街は「ハズレ」も少ない

昔ながらの街、という事でしょうか？
具体的にはどこになるのでしょうね？
ずっと衰退しないで保ち続ける街ってすごいですよね。

[392: 匿名さん]

中央線の主要駅は100年以上の歴史がありますね。
そういう街のことではないでしょうか。

[393: 匿名さん]

なるほど…確かにそうですね。
中野は江戸時代から既に栄えていたと
ブラタモリで見たことがあります。
色々と歴史の勉強をしつつ、そういう街を探していくのも楽しそうですね。