23区 街選び10カ条

[匿名さん]

１　「貸せる」か「売っても許容範囲の損失ですむ」街でしか買うな
２　「人気」と「価値」はまったく異なると認識せよ
３　今後３０年でこの街がどう変わるかを推理・予測せよ
４　街で最大の商業施設の客層を観察せよ
５　急成長する街は急衰退の可能性も大きい
６　「若夫婦しかいない街」は危険信号と心得よ
７　できてから60年以上経つ街は「ハズレ」も少ない
８　坂のある街、神社仏閣のある街は狙い目である
９　小児科、産婦人科、公立小学校のレベルが高い街に注目せよ
１０　「新駅」は街の価値上昇の必要条件でも十分条件でもない

[301: 匿名さん]

最大の商業施設というと例えば新宿だと渋谷区になるけどタカシマヤとかでいんでしょうか。いろんなところから人が来るので客層は一定ではなく、またカジュアルから高級ブランドまでありますし、ハンズと紀伊国屋とは繋がっています。こういう場合はここを最大の商業施設と定義しないほうがいいのかな??位置づけるならどの施設が該当しますでしょ。

[302: 匿名さん]

急成長する街は衰退も早いと言いますが、
なにかそれを維持する方法ってないのでしょうかね？
世代交代が一気に起きてしまうから無理なのでしょうか？
街の成長っていろいろと難しいですね。

[303: 匿名]

無理です。高島平と多摩ニュータウン行ってみれば分かる。不動産は古地図を見て買え。

[304: 匿名さん]

＞302

自然と若年層が集まったり、DINKSしか考えないようなマンションなど、意図的にコンセプトのあるマンションをその街に建設していくことで幅広い年齢層の住む街に少なからずできるんじゃないかと思います、一筋縄ではいかないと思いますが、同じタイプのマンションを集合させるよりは効果があるのではないでしょうか。

街の栄枯盛衰はＳ字曲線を繰り返してエネルギーを入れ替える自然な仕組みなのかもしれないと私は思いますから、その流れと共に生きる価値観も、街を愛するということなのかもしれませんね。

[305: 匿名さん]

ファミリーマンションばかりではなく、
色々なタイプのマンションが織り交ぜてあるのが一番ですよね。
街が急に高齢化していくのはさびしいものです。
暮らしやすい街であれば、ファミリーもちょっとずつ流入があるかもしれないですけれどね。

[306: 匿名さん]

個人的に、10カ条の捕捉項目として、

♯　縄文遺跡が出る土地　を追加したいな。

[307: 匿名さん]

>306
武蔵野台地の端っこ、京浜東北線沿いなんかは縄文遺跡や貝塚の宝庫じゃないですか？
マンション予定地を掘り起こしてみたら遺跡が見つかって建設断念し、区が管理している地域とかありますよね。

[308: 匿名さん]

>>307
京浜東北の縁の大森山王や田端～巣鴨一体は、安全性が高いようです。
江戸時代の古地図にのらない内陸エリアでは、川と地形の関係と土地の高低、造成の歴史（かつての川が流れていたか、池の有無、湿地）、縄文・弥生遺跡も可能であるなら、絶対調べるべきです。もろく簡素な家と自然と共生せざる負えなかった古代人が長年住んでいた場所は、最高のお墨付きです。ただ、遺跡が出やすい地域の開発は不動産会社はやりたがらないそうです。まぁ、理由は簡単ですよね(笑)

あと、工場が密集する地域も、それなりの理由があるようです。
大きな敷地を確保できる=昔の人が住まなかった。なぜ？地方でもそうですが、「川」がポイントになる例が多いようです。


湾岸タワマンで地震を経験したタワマン脱出組ですが、土地が限られた都内で安全優先で利便性もある家探しをするのは、本当に大変でした。眺望優先で探した時に比べ、労力も時間もエネルギーもかかりましたが、得た物は本当に大きい。

[309: 匿名さん]

>京浜東北の縁の大森山王や田端～巣鴨一体は、安全性が高いようです。

京浜東北線に巣鴨？
それを言うなら「田端～赤羽」の本郷台地・上野台地でしょう。
田端、中里、王子、赤羽台では東北新幹線工事の時に国内最大の貝塚や縄文時代の古墳や埴輪などが見つかって、工事ストップになりそうになったらしいです。
実際には国への報告を後回しにして工事を強行したそうですが。

[310: 匿名さん]

年寄りのいる家族なので救急受け入れの大きな病院が近くにあるのは安心します。去年、今年と両親が相次いで救急車のお世話になったのですが、幸いにも家から15分ほどの病院が受け入れてくれた為に、その後の看護やお見舞いなど非常に助かりました。
普段は大学病院などにお世話になることはないのですが、こういう時は良かったなと思いますね。
ただデメリットとして普段の生活においては救急車の音が頻繁に聞こえてくるのが気になります。

[311: 匿名さん]

本郷台地は良いみたいですよね。
弥生時代ですが遺跡も見つかった場所ですしね。
見つかった場所は今は東大の構内なんでしたっけ？？
東大周辺は割と良いという事なんでしょうね。

[312: いつか買いたいさん]

多摩のほうにはそういう土地多くないですか、23区だと頻繁に出る土地ってあるのかな、あるなら見学してみたいですね、博物館とかもあるはずですし。遺跡とか土器とかがよく出てきちゃう土地は発掘調査が本当に頻繁。気になってホエーってじっとそばで見てたりする時あります。歴史を感じていいですよね。

ところで･･･縄文遺跡が出るとナゼいいのでしょう??
スミマセン無知で･･･。

[313: 匿名さん]

>312
北区の飛鳥山博物館なんて遺跡がずらりと並んでいます。
http://inoues.net/museum/asukayama.html

遺跡がある所は天災を防ぐ事が難しかった古代人でも定住できた地域という事じゃないですか？
その後の豪族の屋敷があったのもその辺りだったりしますし、古くからの神社・仏閣が残っている所も水害や大地震にも耐えて抜いてきたという証拠でしょう。

[314: 匿名さん]

＞＞313さん
マンション選びをしていると、どうしても第一に予算、そして便利な立地に間取りという部分に目が行ってしまいますが、最後の決めてとして、そういう視点で見てみるのも面白いですね。

現在両親の住んでいる地域は地盤が良いと言われている場所で、普段はそんな事気にもしなかったのですが、去年の大地震の後は近所の人達が口をそろえて「強い地盤で良かった」と言っていたそうです。
通勤のしやすさなど普段の生活も無視できませんが、やっぱり地盤も大事ですね。

[315: 匿名さん]

縄文時代って結構関東平野の奥地まで海だったんですよね。
その時代に人が住んでいた＝もともとの台地で地盤が良い
ということなのでしょうか！？
以前ブラタモリで見たのですが、本郷の辺りは台地の際だったようですね。

[316: 匿名さん]

>>315
その解釈していいと思います。
本郷や上野、港区や渋谷も入り組んだ入り江だらけで（坂が多い）、台地の上には縄文・弥生遺跡や墓、土器がみつかっているようです。
その当時の生活は、浅瀬の海に歩いて行ける日当たりの良い高台の上に住居を構え、水が湧きだす泉や川が近くにあり、貝や魚などをとっていたのではないかと想像します。弥生時代になると作物を作ったり。
地震、台風、集中豪雨など自然災害と隣り合わせの生活。最低限、身を、＊＊を守れる場所に居を築いたはずです。

縄文と弥生時代の両方の遺跡が大量にでるような地域は、余程住み心地の良い土地だったのでしょう(笑)。そんな場所に新しいマンションなどを建てるとなると、反対運動など大変な事になるようですが。

[317: 匿名さん]

昔の人って技術が今みたいに発達していない時からそういう立地を探せたってすごいですよねー。

その時代にも口コミみたいなものはあったんでしょうね。仲間意識が強かったのもあって誰かが見つけた住み心地のいい環境は惜しみなく伝えていっていたのかも。

今は同じ地域でも価格や内容に違いがあるから統一された良さというのは発見が難しいですよね。

[318: 匿名さん]

今現在は内陸でも貝塚のある場所は海が近かったというのを昔社会の授業で教わったのを覚えています。
貝塚がある辺りも少なくともその場所は台地だったということなんでしょうね。
大森は大きな貝塚が見つかっていますけれど、
あの辺りも良いんでしょうね。

[319: 匿名さん]

マンション選びを始めて、まだおおまかな場所をアレコレ検討している段階なのですが、これまで全然馴染みのなかった根岸・下谷のエリアに惹かれています。
都心部へのアクセスも良好ですし、下町っぽい感じもいいです。何より東京にしては相場も安い方みたいですし。
そして一つ気になるのが、この辺って治安があまり良くないと聞いたのですが実際はどうなのでしょうか？自分で歩いてみた感じではそんな風に感じなかったのですが。

[320: 匿名さん]

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

犯罪発生マップで調べると良い。

[321: 匿名さん]

自分は今、三ノ輪の物件が気になっているので
根岸や下谷の辺りも含めていろいろと周辺を見て回っていますが、
割と静かで治安が悪そうには感じないですよね…。
下谷警察署のＨＰにも犯罪認知件数について書かれていますので
参考になされては如何かと。

[322: 匿名さん]

私は仕事で馴染みのあった新宿かなーあ。西の外れあたりはけっこう安めで惹かれちゃいました。あとは逆だけど御苑のそば、すっごい住み心地良さそー。

きっちり繁華街、ビジネス街、ショッピング街、みたいに分けられてるのが昔から好きなんですよねー。好きな時に好きな場所に行って楽しむ、ステキな生活を想像しちゃいます♪

[324: 匿名さん]

>323
異議なし

[325: 賃貸住まいさん]

マンションを買うとなると、永住だけでなく皆さん売る可能性や貸す可能性も考えるものなんですか？その部分がまだあんまりわからなくて、そういった話は最初モデルルームで説明があったりするんでしょうか？できれば貸してよし売ってよしの融通が利くマンションのほうが安心ができるかなと思います。その融通が利きやすいのは２３区では特にどの辺りになるのか、そこが知りたいですね。

[326: 匿名さん]

永住しようとは思っていますが、
正直何があるかは判らないので、
いざ売ることになってもある程度価値が下がらないようなところが良いと思っています。
そう思うと駅に近い所が良いかな、なんて思っています。

[327: 品川さん]

品川に永住しようとは思ってませんが、
正直何があるかは判るので、
いざ買うことにならなくてもある程度価値が上がらるようなところが良いと思っていません。
そう思うと駅に遠い所が悪いかな、なんて思っていません。

[328: 匿名さん]

投資目的でマンションを買うつもりではないのですが、永住を第一に考えてたとしても資産価値というのは気になります。
現在住んでいる場所は近年そこそこの人気エリアのなっており、買い替えなどを検討している訳ではないのですが、なんとなく心強いというのはありますね。
その地域の将来性などの予想は正直いって私のような素人には難しいので、一番わかりやすい要素として便利な路線、そして駅までの距離というのは重視しています。

[330: 匿名はん]

購入した住居に永住出来るかは、家族構成の変化で買い替えが必要になるかで考えは変わってくる事柄です。
たとえば子供が出来て狭くないか？子供が中学、高校に行く頃、通学圏に学校の選択肢が有るか？
子供が独立する頃に夫婦、あるいはもしかしたら独りでそこに住めるか？
この辺りは人それぞれなんでね。

[331: 匿名さん]

もちろん自分もずっと住むつもりで買うのですが、
例えば自分が亡くなって子どもたちの代になった時、
少しでも資産価値が高ければいいなと思っています。
そんな後になると古いマンションなので、
建物自体には資産価値がなくなってしまうのでしょうけれど…。

[332: 匿名さん]

売るにも売りやすいですよね。この条件が全て揃ってれば。

[333: 匿名さん]

この間マンションのMRに行ったら、資産価値が下がりにくいという事をアピールされました。
駅から徒歩5分以内物件だったのですが。
いざ賃貸や売りに出す時の事を考えている方も多いのですね。
勉強になりました。

[334: 勉強中]

>333

333さん、そうらしいですね。


ネガティブな発言になってしまいますが、万が一、お金の問題が家庭に発生した場合に売却する際のことにとても影響すると思います。そんなことはそうそうあるケースではないと思いますが、決して疎かにしてはいけないポイントだと思い、現在マンションの価値について猛烈勉強中です!!

[335: 匿名さん]

今のご時世何がおこるかわかりませんからね、転ばぬ先の杖という意味でも資産価値は気になります。
実際私の知り合いでも今まで住んでいたマンションを賃貸にした上で、自分も近くの安い賃貸に住んでいる人が居ます。
それだけで随分経済的に楽になったと言っていましたね。
最初からそんな事を考えてマンションを選ぶのも夢のない話ですが、大事な事だと思います。

[336: 親同居さん]

実家住まい戸建てです。

マンションの購入に関しては親にも相談してもマンションではないので難しく、
マンションの資産という視点にいまだ難しさを感じています。

でも、結婚すれば多分マンションに住みます。

先の保障は絶対ではないですから、資産に関する勉強は本当に必要ですよね。

[337: 匿名さん]

地盤が良い街・駅近などが資産価値を保てる条件でしょうか？
あと学区の良さもあるかもしれないですね。
学校が評判が良いという理由でざわざわ引っ越す方もいらっしゃるようですし。
そういう場所はやはり物件価格自体も高い気がするのですが、
良い所に出会いたいものですよね。

[338: 匿名]

資産価値と言えば、土地の権利と建物の高さです。

土地の権利は所有権以外は価値が低いですし、建物が高すぎると敷地権の共有持ち分が極少になります。タワマンとかだと広さに換算して２坪以下の物件も珍しくありません。この場合、建物が老朽化すると建物価値がゼロ（正確には取り壊し費用が掛かるのでマイナス）になると、土地面積×坪単価の資産価値しか無くなってしまいます。

[339: 匿名さん]

自分は一生住み続けるつもりで、後は子供たちが住んでくれればと思っていても、子供たちは自分たちの気に入った場所に新しい住居を設ける場合もあるでしょう。
そうなるとやはり資産価値は高い方が住宅購入資金の足しにもなるでしょうから、それにこしたことはないですね。
寂しいような気もしますがそれが現実なのでしょうね。
一戸建てと違ってマンションの場合は自分の家、自分の土地という感覚がどちらかというと薄いでしょうし。

[340: 匿名さん]

実母が脳卒中で寝たきりになり、老いた父だけでは介護が無理ということで、
兄弟の家で面倒を見ることになりました。
郊外に、終の棲家と思って買った両親ですが、こんなことで手放すことになるとは
まだ若かった頃には思ってもいなかったようです。
売値は買った時の半値で、父が働いて苦労した金の大半がこんな形で消えていくとは切ない話です。
終の棲家などということは、どの家でも考えるべきでないと思いました。

[341: 匿名]

子供達に甲斐性が無かったのも想定外だったでしょうね。

[342: 匿名さん]

街選びの絶対条件は、第一種低層住居専用地域がある街でしょう。
法律上の用途地域として、最も住環境が優れた地域とされ、これ以外の地域は法律上住環境が劣ると認定されています。

[343: 匿名さん]

我が家も高齢の親が居るので他人ごとではないですね。現在は一人で何でも出来るし、大きな病気もないのですが、将来的に介護が必要ということになったとしたらと考えると街選びも慎重になってしまいます。
高齢者なので静かな環境を望むのはわかるのですが、何かあったときには近隣に病院をはじめ色んな施設が揃っている場所のほうがよさそうにも見えるし。

[344: 匿名さん]

子どもが近くに住んでいないとなかなか終の棲家という訳には行かないのかもしれないですね。
我が家は実家近くにマンションを購入したので
両親は今の家に住み続けることができますけれど、
我々はそうもいかないかもしれないです。
と思うと、やはり少しでも資産価値が高い方が良いですよね。

[345: 上京組]

私の場合は両親が離れた田舎に住んでいるので東京の来訪しやすい場所を念頭に選びたいと思っています。

基本は新幹線利用、なので東京駅から30分以内ぐらいの乗り換えの無い駅の近くがいいですね。

こういった事情で探す場合は最初から絞り込まれてしまいますが、品川区などは価格次第で真剣に考えたい区です。

物件によると思いますが、平均的に悪くない評価が多い印象で、安心して選べそうです。

[346: 匿名さん]

私の知り合いは離婚後1人暮らしをしていた男性と結婚し、その男性のマンションで暮らしていたのですがローンが残っていて、結婚後支払いの負担を背負いました。男性が定年となり支払いが困難で手放すことになったのですが、やっと売れてもさほどの額にはならなかったようです。
そういうことを考えると、保険に入るのと同じように将来の「もしも」を考えて資産価値のあるマンションを選んだ方が良いのかなとも思います。
となるとどこの街が良いのでしょうね。手頃に買えて、しかも価値の下がらない街が理想的なのですが。

[347: 周辺住民さん]

メディアからの情報によると、関東圏特に東京の方で高収入の裕福層には京都に物件を購入したとあった。

しかし、京都は過去数百年くらいは地震が発生していない空白期間が長い事から万が一を考えると予想外に陥ることを想定していないリスクがある。

311で日本列島の巨大な地殻の変動が起きた以上、予想外は常に考える必要があるのではないのだろうか？

実際に『日本沈没』の様な事はあり得ないけど、巨大地震は日本各地でドカン、ドカンと発生しているような気もする。

[348: 匿名さん]

>>都心は高いから郊外じゃないと手頃な値段で
買えないから、郊外で、資産価値が下がらないのは
中古だから郊外の中古とか？

[349: 匿名さん]

↑>>346です。

[350: 匿名さん]

都心かごくその近辺の駅近が資産価値が下がりにくいのでは？と思います。
あとは県庁所在地の駅近辺などでしょうね。
とにかく交通至便の良さは必須だと思います。
そうなるとそこそこの資産価値は保てるかと考えています