パークホームズ用賀ヴィアージュ(（仮称）世田谷区用賀三丁目計画)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地：東京都世田谷区用賀3-585-1（地番）
交通：東急田園都市線用賀駅より徒歩6分、桜新町駅より徒歩9分
総戸数：79戸
間取り：2LDK～3LDK
面積：62.96～83.02m2
入居：2012年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
管理：三井不動産住宅サービス
施工会社：東急建設

【スレッドタイトルを正式物件名に変更しました。2011.06.17副管理人】

[1: 匿名]

用賀いいですね～。
しかも三井ですか。
これは期待出来そう。

[2: 匿名]

田園都市線は無理。

[3: 匿名]

立地まずまずだと思います。南は高階層しか抜けないけど、駅からは近い。どのくらいの価格で出てくるのか。西欧テイストレジデンス？パークホームズでしょうか。

[4: 匿名]

2LDK～って事はリュクスではないし、ホームズかコートでしょうか？

[5: 匿名さん]

パークホームズです。レジデンシャルの人がそう言ってます。

水と緑と中庭？　あの坂道の途中？　イメージわかないなあ

[6: 匿名]

あ、ホームズなんですね。
ありがとうございます。
でもホームズと聞くと一気にファミリー向けなイメージになってしまいました。

[7: 匿名さん]

でも、間違いなく高くなります
３ＬＤＫ７０㎡で６０００万の後半かな
否、南向き主体とくれば、７０００万クラス！？
フツーのファミリー層には絶対買えません
狭くて割高。でも、希少な駅近の三井
２４６沿いのパークハウスとは条件が違う

[8: 匿名]

徒歩6分では、駅近じゃないよ。

[9: 匿名さん]

駅近か否か、現地も見てから判断したら

[10: 匿名]

坪330-340ってとこでしょうか。南向きワイドスパン、とかはなさそう。

[11: 匿名さん]

79戸ですから

戸数を稼ぐために、小ぶりでしょうね

[12: 匿名さん]

この辺りだと6分でも十分駅近に感じます。

[13: 匿名さん]

場所を教えてください。

[14: 匿名]

タクシー会社Ｅの跡地。

[15: 匿名]

79戸ですか。確かに小ぶりになりそうですね。最大83平米。最近は戸数を稼ぐ物件が多いですね。

[16: 匿名さん]

おおむね70㎡前後、、、実質２LDKに近いタイトな３LDK、、、ディンクス、夫婦＆子ども１人、老夫婦

[17: 匿名さん]

多分天井もたいして高くなさそう・・

[18: 匿名さん]

地下住戸だけはカンベン

[19: 匿名]

世田谷区なので、地下住戸はできないはずですよね。南に傾斜した地形をどのように活用してくるのだろうか。

[20: 匿名さん]

＞徒歩6分では、駅近じゃないよ

用賀の駅前だったら、最低５分くらい歩いたほうが住環境もいいし、ゆとりがあるじゃん。
駅近志向が住むようなエリアでもないでしょ。

[21: 匿名さん]

＞世田谷区なので、地下住戸はできないはず

そうか？
世田谷に地下住戸は結構あるだろ。
純粋に地下ではなく、斜面を活かした半地下といったほうが正しいが。
（そうでないと、たしかに作れない）
まあ、ものと立地が良ければ地下でも別にいいが、この広さで半地下はないだろ。

広くしないのは、高くなりすぎて動かないからだよ。
まだ用賀や桜新町あたりは地価がそこそこするから、広いのを作れば一気に高くなる。
だが、それでは売れ残りリスクが結構あるのは、ライズとか他のとこで証明ずみ。
8～9千万とか超えたら、このエリアでも今はそんなに捌けないからね。
価格的にはこの広さだしせいぜい6～7千万台（いい部屋でかろうじて8千万台か？）までじゃないの？

[22: 匿名さん]

用賀神社の裏の丘の上ですね。
学校や畑が広がってたほうかな。
用賀三丁目は旧道沿いで前は戸建てが建てこんでたりしたのに、どんどんマンションが建って綺麗になってますね。
ちょっと前の大京の物件とか人気だったから、それなりにするけど高すぎない値段て感じですかね。

[23: 匿名さん]

南向き主体といっても、前にマンションなどがあって、

上層階でないと、眺望は抜けない

駅に近い割に、静かではある

ただ、周囲が「フラット」ではないから

閑静な住宅街のイメージとはズレる

７０００万ゾーンも判断の分かれ目

[24: 匿名]

でも三井で用賀6分は魅力だな。

[25: 匿名さん]

西欧テイストのレジデンス・・外観、中庭が売りなのか・・期待はしたいが・・

[26: 不動産購入勉強中さん]

購入を検討しています。購入層は、養育中の子供がいるファミー中心ですかね。今住んでいるところも、小さい子供が多い世帯が多く、必ずしも静かで、落ち着いた住環境ではありません。この物件も、ガヤガヤ騒がしいマンションになるのかな？最上階なら、上の階の音が気にならないから、そこ狙いかな。

[27: 匿名]

仕様を高く見せたところで、パークホームズですから、狭い居住スペース。七千万円以上でファミリー層に見合うかどうか…。

[28: 匿名さん]

子供多そうですか？それは残念。
中庭やロビーで子供が遊ぶと煩くてたまりません。
子供が遊ばない設計にしてほしいです。

[29: 匿名さん]

弦巻と同じくらいの価格であれば、すぐに売れてしまいそう。でも、用賀6分だから、少し高くなるか。

[30: 匿名さん]

用賀６分でマンション？

[31: 匿名さん]

弦巻はまだ残ってますけどね。あそこは割高感あったけど、ここはどうかな。

[32: 匿名]

もちろん弦巻より高いそうです

[33: 匿名さん]

折込広告が入ってきた
駅近、静か、配棟もまあまあ
装備も充実してる
サンプル間取りは田の字で平凡だが
南向きだけに相当な価格だろうなあ

[34: 匿名]

↑確かに高いかも。
でも三井で駅近だし欲しいな。

[35: 匿名さん]

地下の１階で我慢するか、、、日照はあきらめて、、、

[36: ご近所さん]

三井じゃなくていいから
この辺で割安物件出てほしいな～

[37: 匿名さん]

地価がまだそれなりに高いから、三井かどうかに関係なく、なかなか安くは出ないと思いますよ。
あと世田谷とかの良い住宅街であれば、既存住民から「街並みを壊さないように」という強い要望が出たりする。
そういうところは、当然緑地帯を多めにとったり、いい建物にしたり、コストがそれなりにかかってます。

[38: 匿名さん]

住民の要望なんて聞かなくていいから
安くしてほしい。

ミニ戸建てなら人様のこと言えないだろうし。

[39: 匿名さん]

↑
そんなことしだしたら、一気にミニ戸と安マンション乱立。
値崩れ必死で、わざわざ用賀や桜新町に住む意味なし（笑

だいたい住民の要望が強いのは、もっと建築規制がかかってるところ。
こっち側じゃなくて、もっと広めの綺麗な住宅街が整った上用賀とかのほうだよね。

[40: 周辺住民さん]

確かに、上用賀の方は相当なお屋敷がゆったりと立ち並んでいるので
住民の要望は強そうです。
それに比べると用賀3丁目エリアは、それなりの規模のマンションも建ってますので
№39さんのコメントに頷けました。

でも確かに、区の条例とかで「緑」を一定の広さ確保しないといけないみたいなので
その辺はコストかかるかもしれませんね。
世田谷区のマンションのチラシを見ていても、結構緑がいっぱいあるのを見受けます。

このマンションは、パークハウス用賀三丁目グレーヌやグランフォートとともに
3丁目のブランドマンションになりそうですね。

[41: 匿名]

70平方メール台のパークホームズシリーズですから、ブランドマンションというのも、いささか大袈裟かと。パークコートならともかく。現地はフラットでありませんし、周囲に開放感もありません。グランフォートは巨艦のようで存在感はありますが、グレーヌはさてさて？ブランドという言葉そのものが軽くなった時代ですね。

[42: 匿名]

弦巻のパークと同じ、109建設かあ…

[43: 匿名さん]

世田谷区の危機的財政
http://blog.goo.ne.jp/setagayakugi-tanakayuko/e/e5cd3078bec38237f71273...

[44: 匿名さん]

＞グランフォートは巨艦のようで存在感はありますが、グレーヌはさてさて？

たしかにそうなんだけど、もとはミニ戸が密集してたり倉庫があったとこだよね。
これらのマンションが建って、あの辺りは相当綺麗で快適になった。
このエリアは放っておくとミニ戸が乱立しかねないから、まともなマンションが建ってくれた方がいい。
ブランドというかどうかは別にして。

[45: 匿名さん]

ここ欲しい人は多いと思います。自分もそうです。用賀駅近三井ということで。出遅れないようにしないとです。

[46: サラリーマンさん]

でも、ここ買えそうな人は、なかなかいないんじゃないでしょうか？

７０平米で軽々７０００超え。サラリーマンじゃないですよね？

[47: 匿名さん]

この地域はそういう物件がもともと多いけど、サラリーマンも多いよ。
グランフォートだって、周辺の低層だって、サラリーマン中心。
都下や隣県の比較的人気のエリアに住んだことあるけど、この地域に引越して来てはじめて実感したよ。
ここら辺の物件数では足りないくらい、世の中、稼いでる人は結構いるんだって（笑

[48: 匿名さん]

この近辺で駅近の三井は、桜新町のパークホームズ以来だからね
もう少し、概要が詳しくなれば、関心もぐっと高まるだろうなあ
弦巻のパークは、完全に期待はずれだったけど
あの狭苦しさ、あの強気な価格で買う人はいたし
７０００万円前後でショボい３ＬＤＫであろうと
一直線で買いたがるサラリーマン層は、確かにいるね
脇目もふらず、「ライズ」を買う普通のファミリーがいますからね

[49: 匿名さん]

＞あの狭苦しさ、あの強気な価格で買う人

中古含め、出物がないのでほかに選択肢があまりないですから。
8～9千万以上だと90㎡以上とかあるけど、そういうのでもサラリーマンで買ってる人はいますね。
近辺の100㎡程度の1億位の戸建だって、サラリーマンで買ってますよ。
近所の知人で、数人は家建てた人がいます。
いずれも大手優良企業か外資の勤務だけど。

[50: 匿名さん]

それにしても、天下の三井なら、4.5畳の「居室」はもうやめてほしい
コンパクトにつくって戸数を増やし、高く売る。いいカモだよね

[51: 匿名さん]

＞中古含め、出物がないのでほかに選択肢があまりないですから。

築年数が古くなれば、ブランドマンションも人気や魅力は失せてくる
ラコ●●●もそうだけど、なかなか中古は売れないですね
９０００万を出して、グ●●フ●●トを買うなら
戸建にするとか、都心のタワマン買えますね

でも、用賀や桜新町は、住みやすいのは確か
物価も意外に安い、教育環境も良い
多少、田都が混雑しても、通勤通学とも都心へのアクセスは便利だし

このパークが即完並みの勢いで売れるか、大いに注目ではあります

[52: 匿名さん]

田都の混雑が嫌で小田急にしたんだけど、やっぱ凄く混むの？、田都は。

[53: 匿名さん]

時間帯によりますね。
急行は混み合いますが、各停ならそれほどでもありませんね。
乗降客の動きを見ていれば、わかります。
京王、小田急と違って、東急ダイヤはシンプル。
イライラ待ち時間も割と少ないですね。
各停で十分です。都心まであっという間。
沿線の不動産評価では、東横のほうが上と言われますが、
住まい探しなら、池尻～二子玉川間は、おススメだと思います。
大手仲介会社の営業さんに査定の話を聞くと、
東急、小田急、京王の序列は判で押したような反応がかえってきます。
だから、用賀や桜新町は高くてもマイホームを求める層が多いんでしょう。

[54: 匿名さん]

朝夕でも大手町まで30分程、渋谷で10分ほどだね。
以前は他線同様ノロノロが結構あったけど、最近は意外とノロノロ運転はないのでびっくり。
急行行かせた後の各停は、たしかに余裕があったりする。

[55: 匿名さん]

≫51
＞ラコ●●●もそうだけど、なかなか中古は売れないですね
９０００万を出して、グ●●フ●●トを買うなら
戸建にするとか、都心のタワマン買えますね

ラコ●●●は大規模でしょっちゅう同じような物件が出てんだよ。
高めの価格設定が多いが、維持費や大規模の希少性の薄さで、毎回なかなか捌けない。
その間に、同程度の広さでそこそこいい他物件が出れば、そっちがどんどん捌けてしまう。
グ●●フ●●トも同様だが、これは人気物件ゆえの強気設定だね。
どっちも数か月もすると捌けてるよ（多少値下げしてるんだろうけど）。
この地域を何年か見てきたが、半年も1年も残ってることは、まずない。

ちなみに、ラコ●●●等は、残ってることが多い居残り組筆頭だよ。
いつ見てもそう。
他の多少評判のいいデベのファミリー物件（とくに80～90㎡以上）はすぐ消えてなくなってる。
今もそうだが、他にファミリー物件の中古は、よほどの築古や極度に狭いのでないとほとんど出てないね。

９０００万を出して戸建って、この地域でまともな戸建買えば1億円越コースだよ。

[56: 匿名さん]

中古は中古

ファミリーＭはファミリーＭ

いい出物なんて、幻想

[57: 匿名さん]

ラコ●●●

もはや一時代前

あの安普請の内装をリノベーションして買うくらいなら・・・

[58: 匿名さん]

＞ファミリーＭはファミリーＭ

こういう地域やマンションに何期待してんだろうね？
しかも三井の普通のマンションのスレで（笑

ファミリーマンションて、ファミリー向けの広めのマンションというだけで、億ションだっていい。
出物と言ってんのは高級なんて意味ではなくて、立地・環境がいい、建物・間取りがいい、100㎡以上とか広い、眺めがいい、管理会社がいい、、、そういうののバランスだ。

新築高額物件でも、出物にもならないものはいくらでもある。
だから、新築で売れないのがある一方で、中古でそれ以上の価格で売れたりするのもあるわけだ。
いずれにせよ、見栄はりたい高額志向なら、もっと高級住宅地にでも行った方がいいわな。

[59: 匿名さん]

↑文章下手すぎ

[60: 匿名さん]

＞出物と言ってんのは高級なんて意味ではなくて、立地・環境がいい、建物・間取りがいい、100㎡以上とか広い、眺めがいい、管理会社がいい、、、そういうののバランスだ。

具体的に物件を挙げてごらん？　それであなたのレベルもわかる

[61: 匿名さん]

this is a penしか言わなければ、英語も下手だとは言われんわな～

[62: 匿名さん]

＞具体的に物件を挙げてごらん？　それであなたのレベルもわかる

部屋とそのときの売り出し値によるのに、どうやって名前を上げるんだ？

デベとブランドの名前だけで判断してる人にはわからんよ。

[63: 匿名さん]

桜新町や用賀近辺で9千万で立派な戸建が買えると思ってるような人には、何も言うことはないわなｗ

[64: 匿名さん]

↑この程度の書き込み、何も言うことはないわなｗ

[65: 匿名さん]

>62
自分はマンション購入にあたりデベロッパーは重要視するけどな。

[66: 匿名さん]

もちろんデベはある程度は重視するよね、当然。

ただデベだけでは決め手にならないというのも、また事実。
例えば、最低100㎡以上、南向き、駅10分以内、周辺環境良好、気に入った間取り、これらだけは譲れないとする。
そもそも、ほとんどタマは出てこないし、出てきても高額。
手頃な価格なら、競争が激しい。

一部の優良デベだけに絞ってたら、まず希望の条件は満たされない。
だから、上位5～6社とか10社とかまでは範囲を広げるくらいのことはしますね。
今までに2回買ったことあるけど、条件はほとんど譲らないで済んだものの、最終的にはそんな選び方でしたよ。

理想を言えば、希望のデベで理想の物件が思った価格で出てすんなり買えるのが一番いい。
だけど、現実にはそこそこ人気のエリアではそんなことはまずありえない。

[67: 匿名さん]

大規模は売るときしんどそうだね～

上に出てるラコ●●● なんかは、四六時中出ていて、今出てるこの近辺の中古も半分程度はここじゃないの？

売ること前提ではないけど、７９戸くらいなら問題ないと思いますか？

[68: 匿名さん]

＞大規模は売るときしんどそうだね～

上に出てるラコ●●● なんかは、四六時中出ていて、今出てるこの近辺の中古も半分程度はここじゃないの？


このエリアの事情をお分かりではないようですね。
買い替えのご経験もないのでしょうか？
ま、サラリーマンでも買える価格帯の売り住戸は、
確かにありますが、たとえ買えても、
それから先が問題。巷のマンションと違いますから。
ラコ●●●●とパークホームズを同列に論じても、ほとんど意味ありません。
いまどきのレジデンシャルの営業マンも、
拙い説明をしているくらいですから、無理もありませんが。
「売ることを前提」に買う術に、模範解答はあっても、完全な正解はないのですから。

[69: 匿名さん]

＞買い替えのご経験もないのでしょうか？

1回買い替え、1回賃貸用に分譲を買ってるから、おおよそのポイントは分かるが。
じゃなんでラコ●●●●はいつも滞留してる感じなの？
他の物件でも、このエリアで滞留してる感じのとこは大体決まってるけど。

パークホームズはサラリーマンが買える価格帯だよね。
どうなのか、関心ありますね。

[70: 匿名さん]

パークホームズは、まさにピンキリ。物件を見比べれば一目瞭然
それでも、強気の価格設定は変わらない
田の字の間取り、窓のない4.5畳の居室、70平米そこそこで7000万円台。
およそ永住マンションとは言い難いが、
駅から近いというのは、最大のアドバンテージ
イケイケで完売を目指すのか…

[71: 匿名さん]

桜新町、用賀辺りの徒歩10分以内は値が張りそうですね。
買いたいですが手が届かなさそうです。

東横や大井町線（大岡山～二子玉川）沿線とか、駅遠いのに豪邸だらけの深沢や岡本だと、
「ザ・城南」って感じで城南の香りプンプンですが、
この辺であれば、適度に城南地区らしい雰囲気が漂いますし、
良いんですけどねえ。

[72: 匿名さん]

＞東横や大井町線（大岡山～二子玉川）沿線とか、駅遠いのに豪邸だらけの深沢や岡本だと、
「ザ・城南」って感じで城南の香りプンプンですが、

深沢や岡本が城南の象徴とは初耳ですな

[73: ご近所さん]

みなさーん、つまらん揚げ足取りはやめてください！

ラコまるまるまるってどこですか？
わざわざ伏字にする意味がわからん。

[74: 匿名]

どう、建築計画が変更になったか、知りたいね。東急さん、大丈夫かな…

[75: 匿名さん]

ここと経堂一丁目の三菱のマンションが気になっています。
詳しい土地勘はないのですが、坪単価的に、どちらが高くなりそうでしょうか？

[76: 匿名さん]

東急建設ってどうなんですかね・・

[77: 匿名]

東急施工のパークは、珍しくないですね。まだ売れ残りがある弦巻のパークもそう。ま、可もなく不可もなく…。でも、これがスーパーゼネコンの施工ならいいというわけでもないからなあ。世田谷で売り主・施工とも大手のマンションの経年劣化の度合いを目視すると、素人でも施工の粗さがわかる物件もあるし。完成売りだったら、見て買えるけど、なかなかそうはいかない。当たり外れは、まさに運に左右されるますね。

[78: 匿名さん]

とはいえ極度に安いの買うと、まず確実にいいことはない。
築１０年経たずに、明らかに建物も室内も劣化。
大幅値下げしても売るに売れないだろう。
中古めぐりをやってみると、よくわかるよ。

結局、そこそこ出さないと、快適でもないし将来(売却含む）も不安なので、予算制約線はどんどんアップ。
不満なとこ将来が不安なとこでも五千万六千万以上出すことになる。
だから、プラス１～２千万は仕方ないという気になってくる。

[79: 匿名]

パークホームズの70平米を7000万円台で買う資金があるなら、同じ世田谷の人気エリアでもう少し広めで築浅中古のパークコートやパークシティ、あるいはプラウドを買う選択肢もある。年間を通してみれば、そういうチャンスは実際ある。

[80: 匿名さん]

↑
たしかに。
パークコート等だけではないが、いいデベの築浅というのは見て決められる安心感はあるかも。
新築より広いとこを買えるだろうし。

[81: 周辺住民さん]

今日、チラシが入っていました。
パークホームズ用賀ヴィアージュになるようです。

[82: 匿名さん]

ヴィアージュって何？　そんなブランドありましたっけ？

[83: 匿名さん]

間取りがつまらないなぁ
それにこの総戸数でエレベータ１基は、まぁよくあると言えばよくあるが、朝とかつらいかも

[84: 匿名さん]

窓のない居室、いらん！

[85: 物件比較中さん]

エレベーター１台にした分、
管理費エコノミーだといいなぁ。

HPでエントランス見えますね。
全体はどんな感じになるのかな。

[86: 匿名さん]

ＨＰやチラシでは、剣先フェンス使用に見える
弦巻と同じように、東急施工だし・・
分譲価格も割高になりそう


http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2008/12/post-ca90.html

[87: 匿名さん]

いまひとつ盛り上がりませんね～。駅距離は魅力だが、その他に光るところがないということかな。

[88: 匿名さん]

ここいくらになりますかね。

[89: 匿名]

弦巻より高くなるだろうから、みなさん、見当はつくでしょうね。でも、間取りが期待薄みたい。

[90: 匿名]

かなり地下深く掘ってるけど、傾斜地地盤で地震とか大丈夫かな

[91: 匿名さん]

坪３１０くらいかなあ

[92: 匿名]

330万～

[93: 匿名さん]

外観の完成予想図、いたって平凡

バルコニー、もっとオシャレかと思ったら…

タイルの色調もイマイチ

[94: マンコミュファンさん]

完成予想図、どこにでてるんですか？

[95: 匿名さん]

弦巻と同じで、複数のタイルを使うんだ。。。

[96: 匿名さん]

えっ　３００超えるの？

さようなら。

[97: 匿名さん]

用賀ですから、しかも駅近ですから

[98: 匿名さん]

ここ、そんなに広くないけど人気出そうだね。
用賀とか桜新町らしい整備された住宅街エリアではないけど、実は桜新町にも近いというのは結構いい。

[99: 匿名さん]

ディンクス、若い家族向け、老夫婦の住み替え
確かに、狭小パークです

[100: 匿名さん]

事前案内会が近づいたきたけど、弦巻のほうは、まだ完売しない