グローリオ蘆花公園ってどうですか？ Part3!!

[匿名さん]

今、注目の！グローリオ蘆花公園についての情報交換スレッドです。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：
京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：47.76平米～130.20平米
売主：セコムホームライフ
売主：平和不動産

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75427/
物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/
施工会社：前田建設工業
管理会社：ホームライフ管理

[301: 匿名]

すごい掲示板ですね。早く売れるといいですね。

[302: 匿名さん]

城東埋立地が嫉妬する世田谷物件スレ。

[304: 匿名]

今なら値下げ交渉できそうですね。

[305: 匿名]

交渉する価値はあるのでは。

[306: 匿名さん]

>298
ここがいわゆる弱小デベですよ。

[307: 匿名さん]

セコムって、昔の日本警備保障、ガードマン派遣会社に
マンションは無理でしょう。

[308: 購入検討中さん]

マンションの管理と、セコムの業務は、けっこう近いので、
セコム自らマンションのデベロッパーになれば、
一石二鳥でウハウハだというソロバンをはじいたけれど、
なかなか難しかったということですね。

[309: 匿名]

他のセコムのマンションで完売も多数あるから、ここの価格と間取りが問題では？

[310: 匿名はん]

ここは世田谷で駅からも近いし大規模な土地ってことで、
セコム以外に大手デベロッパーが何社も狙った場所だった。
しかし、よくわかっている大手は結局ここの難点に気づいて手を引いている。
親会社の名前は大きいけど、セコムホームライフは弱小デベを吸収合併して子会社にした
それなりの会社だったから、
よくわからないまま高額で土地を買い取り、ゲーテッドコミュニティという付加価値をつけて
高級マンションとして売りだすことで、
マンション事業とセキュリティ事業拡大の先鋒としようとした。



そして、今の惨状である。

[311: 匿名]

惨状。
まだまだなんとか完売の努力をしないとね！この際、中国資本を狙ってはいかがでしょうか？

[312: 匿名さん]

う～ん、残念。

[313: 匿名]

ここの難点ってラブホ甲州街道低地？
音と雨は対策してればOK、子供がいなければラブホも許そうと思えば狭めの部屋を単身 DINKSが買うのは有？
単身向け小部屋中心物件は賃貸が多くなってマナーが低下するから、広い部屋が主体なのはいい気がするんだけど。期末で更に値下げないかしら。

[314: 物件比較中さん]

ここでこじんまりした安い部屋はないかと探してみましたが、
そういうのは北向き甲州街道沿いと超悪条件。
それならもっといい条件のところがあるだろ、と思って、他を探し中です。
なので、３１３さん、僕だったら「なし」と答えますが、
人それぞなので、まずは希望条件の部屋はどんなところがあるか、直接聞いてみたら？

[315: 匿名]

レスどうも。
防音対策してあって、昼間家にいなければ北向きでも値段次第かなと思ってます。
残ってる中でさらに条件が悪いなら、他の部屋と同じ割引率なわけないよね？という。

ちなみにもっといい条件のところありました？他で。埋め立ても幹線高速沿いも駅遠もパス、とやってくと買えないとこしか残らない…

[316: 匿名]

価格、間取り、地域住民、入居済み住人への値下げ時の対応、売れのこった場合の会社のランニングコストの負担などたくさんの課題が山積みになっているだけに、セコムも大変だ。

[317: 匿名]

初期設定の間違いでしょうね。事前の対策より事後がメインの社業特性が響いたか笑

[318: 匿名]

親会社が相当利益が出ているだけに、しばらくは頑張るんでは。最後は値下げや返金でしょ。

[319: 匿名]

返金あるならいつ買ってもお買い得物件じゃん(笑)。３割引きスタート時に返金されたの？

[320: 匿名さん]

値段的にも場所的にも、魅力はあるんだけど、
ここまで売れ残っていると、やはり今後の管理のことがネックになる。
なので、せめて「残り10戸！」くらいにならないと、怖くて買えない。
しかしそのときには希望の間取りはないだろうな。
で、結論としては買わない、ということになる。

残り100戸近くあるというのは、
入居前の長期修繕計画とかはほとんど意味がなく、
長期的な管理計画がまったく存在しないマンションということなので、
手を出す際は、キワモノマンションだということをお忘れなきよう。

[321: 匿名]

管理費を６千円値上げすればなんとかなる。

[322: 匿名さん]

320
>入居前の長期修繕計画とかはほとんど意味がなく、
ってどう意味がないの？？？
売れ残り部屋の毎月管理費＆修繕費は売主負担って契約書に書いてあったはず。
これ以外の意味は？なに？

[323: 匿名さん]

毎月管理費＆修繕費は売主負担でも、入居者が少なければ、
駐車場収入・共用施設収入が激減する。

年次の管理計画や長期修繕計画では、駐車場稼働率を、
だいたい85パーセントくらいで見積もっているところが多い。
それが35パーセントとかだったら相当計画は狂ってくる。

というのが、「それ以外の意味」。
いま、500戸規模のマンションの理事をしているが、
大規模マンションの理事になったことがないと、
なかなか実感できない。

[324: 匿名さん]

最終的には賃貸に回せば、あの場所なら確実に借り手はある。
周辺の賃貸相場から考えれば、高級賃貸なので、管理費は十分
補えると見込みます。

[325: 物件比較中さん]

高級物件には変わりないのですが・・・。

[327: 匿名さん]

話題にはいろいろな部分でなりましたね。

[328: 匿名さん]

326
そんな場所あったら教えてくれ。

[329: 匿名]

328
烏山以外の普通の街。

[330: 匿名]

先日見学してきました。叩かれる理由がわからなかったのですが、最後に残る理由がわかりました。大きすぎる間取りとその価格です。安くできれば売れるかもですね。それには他の方も書いていましたが、入居者との軋轢がありそうですね。損もするし売り主も大変ですね。

[331: 匿名]

親切なネガさんが物件を叩くのは、適切価格ではないときです。売り手市場のマンション業界を正しく買い手市場に変えるために意見しているのだと思います。

ここが叩かれてしまっているのはやっぱり初期の価格設定が悪かったのでしょうね。

現在の価格と初期の価格を比べれば分かりますが、利益を乗せすぎてたのでしょうね。それとマーケティングを含む市場の不理解さ。

[332: 匿名]

早く売れるといいですね。ただ価格改定をうたうと入居者への返金を含めた対応。価格改定せずだと売れ残りの評価損。どちらにしても金がかかる。

[333: 匿名]

ぼったくりマンションの行く末に興味があってチェックしてます。
去年からの大幅値引きは既購入者への返金という前代未聞の対応ができちゃう程度の余裕あるものでした。ぼったくりの程度を控えれば騙されるとでも思ってたんだろうね。
その結果がいまだに大量の売れ残り。
適正価格に下げたときに、既購入者の扱いをどうするつもりかな ？
適正価格まで下げたから返金できませんという価格まで下げなきゃ売れないと思うよ。

[334: 購入検討中さん]

汚名が付いてしまっただけに、会社の対応が最大の世間の関心かもしれない。

価格改定での完売、一部間取りの変更工事、価格改定で入居者への返金、

イメージアップのための取り組み。期待したい。

[336: 匿名さん]

ここまで残っているんだから、売主の責任は大きい。

335さんの言う通り、大安売りしないといけないのかも。

[337: 匿名]

ケチついたマンション部門はもういいやー、イメージダウンより利益残そう、と
新旧どちらの買い手にも？得でない道を選ばなければいいのだが。他社にバルク売りとか。

[338: 匿名さん]

他のデベには売却しないでしょうね。なんてったって目玉プロジェクトだったんです

からね。

[339: 物件比較中さん]

決算前の値下げを期待して待ちに待ってた予算不足の人達が、さらに値下げしない事に期待を裏切られ、ヤキモキして、一斉にデベ避難のコメント寄せてますね（笑）

[340: 匿名さん]

ここは相当誠意を見せてるデベだと思いますよ。

地域の価格との兼ね合いや値下げ時の入居者への

返金もあったようですし、適正価格がポイントですからね。

[341: 匿名さん]

340
言ってる事がチンプンカンブン

当初の価格設定は、不動産プチバブル時にセキュリティマンションに付加価値を付けて、適正以上の強気な価格設定、サブプライム、リーマン破綻の影響で市場が冷え込み、売るために大幅値下げ、親会社の絡みもあり、既存契約者に返金、今に至る。

結局、間取りが大きい＝高い部屋だけが残り、なかなか手が出る人がいない間取りが多く残った。

5000万〜7000万の価格帯なら、適正より豪華な創りのため、売れ行きも悪くない。

地域の価格うんぬん、適正価格うんぬんの問題でもなく、デベの誠意とも違うよ。

デベは企業責任として、返金しただけ。
こね物件の始まりからして、誠意とも違う。
大企業のネームバリューの責任を果たしただけだよ。

[342: 匿名さん]

100平米で5000万円代なら即決しますが！

[343: 匿名]

それやるならバルク売りだろうな。影響が大きすぎる。

[344: 匿名はん]

ネームバリューの責任果たせるだけの大企業だから安心感あります。
ここは母体が別業種だからこそ販売やマーケが未熟だったのは否めないけど
だからこそ仕様にお金かけるのに躊躇しなかったのは内覧してみればわかる。
セコムはお金出しただけで設計施工はしっかりしたとこだし、予算さえ用意できればかなり良い物件と思います。

百平米で５～６千万代で売るくらいなら賃貸にするでしょう。
そんな予算は周辺の相場から見てもあり得ません。

[345: 匿名さん]

もし、あと5年後にも60戸近く残っているなら、
管理費・修繕費の支払いを考えると、
100平米6千万で売ってしまったほうがいいと思うけど。
誰も住んでいないとかえって住戸内も痛みが激しいしね。
いまの価格の1割引くらいでは、
頑張っても年間10戸くらいしか売れないでしょう。
そうすると、完売までにあと10年かかる。

[346: 匿名さん]

やれやれ「これからは未来都心豊洲の時代」というときに・・・。

[347: 匿名]

この物件気に入ってるんですが、予算にまだ届かずです。世の中そんなに甘くないですね。

[348: 契約済みさん]

皆さん勝手な事をおっしゃている。　ム・カ・ツ・ク！
価格はもう適正範囲であると思います。
100平米5・6千万なんて考えられません。都下に行かないと無理です。
リーマンの破たんでこんなにも日本に影響がでるとは考えられなかったころに建築決定されたので、
以降に取り掛かったマンションのプレミアム住戸に相当する仕様がほぼ標準になっています。
最初の価格設定もボッタクリとは言えないと思います。
100年に一度と言われるほどの景気の悪さで、泣く泣くのことだったのでしょう。
間取りが悪いところはリフォームすれば良いと思います。
そんなに値下げしないでほしいです。

[349: 入居済み住民さん]

リーマンがなければとても手が出なかった物件だけに
買えた自分はラッキーと思ってます。
このご時世、高額物件が売れにくいのはココだけではありません。
３４８さんも入居されたら満足していただけると思いますよ。
お待ちしています。

[350: 匿名]

ようやくいい話が聞けてよかったです。私もここに決めようかと思っていました。仕様をみたら納得出来ました。

[351: 匿名さん]

売り出した当初、高層ヴィラ棟の最上階１７０平米が１億９８００万円と聞いて
（モデルルームで直接聞きました）
いくら広いとはいえ、その値段はないだろう…と思いました。
その下の階も８０００万円以上。
いやあ、聞いたときにはやっぱり
「ぼったくり」
という言葉が思い浮かびましたよ。

まあ、今入居済み＆契約済みの方はそんな値段でもぼったくりと思わないか、
もしくはぼったくり値段からぐっと下がってからお買い上げになった方たちなんでしょうねぇ…

[352: 匿名さん]

いや、このマンション、モノがいいですよ。
建築も内装仕様も物足りなく感じることは少ないと思います。
値段もいまやそれほど高くない。

ただ、いちばん大きな、そして深刻な問題は、
入居者が少ないせいで、
管理・長期修繕などに近い将来、支障を来すことが予想されるということ。

いまはたしかにデベロッパーが負担しているでしょう。
しかし、デベロッパーも永遠に支払うわけではない。
現に駐車場収入は、当初の計画より大幅に下回っていて、
駐車場収入を大きな柱としていた長期修繕計画案は、
抜本的な改正を促されています。

現状では、まともな長期修繕計画が存在しないマンションです。

仕様と値段だけでマンションを決めると、あとが怖いですよ。

[353: 匿名]

セコムの対応次第か。ただこのマンションにはそれなりの水準の方々だから、敵にはまわせないだろう。

[354: 入居人]

修繕費は入居までセコムが払うって契約書に書いてあるよ。
駐車場収入はこの物件見込んでないよ。
だから「表向きは修繕費が高く見えるんです。」
って営業さん言ってたと思う。
逆に健全だと思ったし、
＞現状では、まともな長期修繕計画が存在しないマンションです。
ってあなた長期修繕計画の収支見ました？
＞抜本的な改正を促されています。
総会でそんな話一切出てなかったけど。

デタラメなこと書かないほうがいいよ。

[355: 入居済みさん]

詳細はいいませんが、修繕計画等は収支の目処がきちんとできています。
母体が経済的に安定しているセコムさんは誠意をもって対応してくだすってますよ。
総会で感じたのは、住民の方々は社会を熟知していらっしゃる方々が多く見受けられますので
そういう面でもセコムさんは逃げられないと思います（笑）

[356: 匿名]

セコムさんの計画はきちんと展望を描いています。この後の入居の方へ説明できないですからね。価格改定を実施する場合も入居者へ対する対応はあるでしょう。

[357: 匿名]

正確な情報を出していただいている方だけ、かきこんで頂きたいですね。不安をわざと煽るのは良くないです。

[362: 匿名さん]

354とかは、一般入居者なんだろうね。
理事会でどんな話し合いがもたれているかご存じないようです。

>修繕費は入居までセコムが払うって契約書に書いてあるよ。

そんなことどこにも書いてないですよ。
希望的観測として、そのように読めないこともない文言はありますけどね。
そもそもみなさん、あえてスルーしているようですが、
ここの売り主はセコムじゃないですよ。その子会社です。


355の
>詳細はいいませんが、修繕計画等は収支の目処がきちんとできています。
とかも、ちょっと変ですよね。
計画は計画であって、「目途」が付くのは、ずっと先。それはどのマンションも同じこと。
だいたい、いまの時点で「目途」がつくような計画は、ウソに決まってるじゃないですか。
「ゼッタイ儲かります」っていう証券マンと同じ手口でしょ、それ。

[363: 匿名さん]

一般入居者って何？

あなたは、理事なのですか？
理事なのであれば、どんな話し合いがされているか、組合員に報告する義務があるのでは
ないでしょうか。

[364: 匿名]

だから管理組合の臨時総会が開かれたのか…
管理組合の総会が開かれるのは普通だけど、
グローリオの場合は臨時総会だったからな…

[365: 契約済みさん]

３６２さんはこのマンションの入居者ですか？
イヤな書き方をしますね。
ガッカリです。

[366: 匿名さん]

>364
意味不明???

[367: 匿名さん]

確かに仕様はそれなりに良いなあ。
完売が見えれば安心して買えるね。

[368: 入居済み]

３６２さんへ

３５５ですが、
「目処」っていうのは将来の目標をさす言葉ですよ。そもそも確実なことに
使われる単語ではないので「ぜったい儲かる」って詐欺師と同じ土俵に立たせること自体が
わかりませんね。目処をもって計画するのは至極当たり前のことです。

－将来の修繕費等の収支について充分な説明と審議を以って納得したので承認した。

住民としては現時点ではそれで充分ではないでしょうか。

私は「修繕計画がずさん」というウソを書かれたことに反論したまでです。

[369: 匿名さん]

>362
>364
管理組合と理事会と総会の違いもわからないのかな？
だいたい、354は契約者であるので、必然的に組合員である。
組合員ということは、臨時総会、定期総会にかかわらず出席出来る。
総会に欠席しても、理事会や総会で話し合われた内容は議事録として後日見る事が出来ます。
また、通常総会は決算終了後に行われる定期総会、それ以外行うのが臨時総会になります。

ちゃんと理解してね、あなたが購入したマンションなんだからさ。

[370: 匿名さん]

おっと、理事会の説明を忘れていた。
理事会は、組合員の中から選出され組合員を代表しマンションの維持運営を行う執行機関です。

わかったかな？

[371: 匿名]

購入者が物件の早期完売を願うなら総会の内容も可能な限り開示した方がプラスだね。
検討者が引っ掛かるのは、仕様云々じゃなくこの物件の展望だろうから。

[372: 匿名さん]

こんな悪用されそうな場所で総会の内容開示なんて危険きわまりなしでしょ（笑）

[373: 申込予定さん]

>そんなことどこにも書いてないですよ。
>希望的観測として、そのように読めないこともない文言はありますけどね。
>そもそもみなさん、あえてスルーしているようですが、
>ここの売り主はセコムじゃないですよ。その子会社です。


重要事項説明書１５ページ６―①　読め
希望的観測？じゃないと思うが。
確かに契約書じゃなく重要事項説明書だったわな。

[374: 申込予定さん]

すまん。
６―②だった。

[375: 匿名さん]

>362
わかってないですね。
修繕積立金は、販売しない限り売主が負担が当然なんだけど。

[376: 匿名]

>372

それを承知でやらない限り、ここ買うのはギャンブルに映ると思われ。痛くない肚なら探られたって平気

[377: 匿名さん]

不特定多数の人が見る掲示板で情報開示…？
なりすまし住人が増えるだけジャン。

[378: 匿名]

ここを悪くはセコムさんもしないでしょう。

[380: 匿名]

親会社セコムにとって致命的なのはゲートマンションを否定されること。
そして、必要なのはゲートマンションの好評意見とノウハウ蓄積。
ここまで書けば何をすれば良いか分かるよな。

ちなみにこのマンションから得たノウハウの大きなものはゲートで囲ったマンションつくっても治安が悪く地位の低い場所では富裕層は買わないということ。
次はブランド立地にあえてゲートマンションをつくるとみている。

[381: 匿名さん]

＞380
すごーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーい想像力

[382: 匿名]

セコムのマンションを高級住宅街に作っても、
もう、お金持ちは買わないだろうな。
だって、高級マンションのつもりで買っても、
「ぼったくりマンション」だの「叩き売りマンション」と
言われるようなことをするデベなんだもん。

[384: いつか買いたいさん]

他のマンションのスレッドにも必ずいるけど、
低俗な嫌がらせに来る人って寂しいですね。
自分の時間の無駄になるだけなのになんでわざわざ来るんだろう。

[386: 匿名]

このマンションは気になって、やはり掲示板をみています。なかなか値段に予算が届かないので、気長に待つべきか。

[387: 匿名]

ファイアーセールはいつ？

[388: 匿名さん]

セコムのこのマンションにはマンション価格だけでは判断出来ない付加価値がたくさんありました。

[389: 匿名]

他のマンションにはない雰囲気を持っているからいいんです。新宿から15分なのに

[390: 匿名]

わかる気がする

[391: 匿名さん]

たしかに目の前はラブホだし、ちょっと異様な雰囲気かも⁉

[392: 匿名]

価格はいつ下がるのか。

[393: 匿名さん]

DMと価格表が送られてきましたね。
かなり売れ残ってますね。
しかも高額な部屋がほとんど。
やっぱりって感じですね。

[394: 匿名さん]

389さん＞
私もわかります。住民も周りに流されない感じでいい。

[395: 匿名さん]

ここでいまだに値下げを訴えてる人って…
高額物件の値下げを待ってる人？

[396: 匿名さん]

じわじわと売れているようではありますね。
今年に入って8戸くらい売れたみたいだ。
HPでは残り90戸。実際はもう少しありそう。95戸くらい？
やっと住民が3分の2集まったという感じでしょうか。

[398: 匿名さん]

まあ、だったら検討しなければいいだけ。

管理費・修繕費について、議論がありましたが、
住んでいる者としては、売れるまでは、売り主が負担するといっても、
それで解決したとは思わないけどね。
「売れるまでは売り主が負担するから問題ない」という考え方の人もいると思うが、
それは大規模分譲マンションの管理組合理事を経験したことのない人の言いぐさですね。

この分だとあと5年くらいは未入居物件が存在するわけで、
HPで宣伝して、検討者を敷地内にどんどん入れて……なんてことを
いつまでも続けていたら、そもそも「ゲーテッド」というこのマンションの売りは、
ほとんど意味ないのではと思います。


敷地の住所から、配棟などを、図示するデータがいつまでも世界中に発信している状態が、
いかに危険か、セコムさんがいちばん知っているはずではないですかね。

[399: 匿名]

構造仕様やランドスケープが素晴らしいのはわかりますが芦花公園という場所がまずセコムの選択ミスでしたね。
芦花公園やチトカラは庶民的な街。ゲーテッドやるならもっと高級住宅地でやらないと。それなら高くても買い手は沢山いる。センチュリーフォレストがあれだけ反響があるのだから。まあ用地取得が容易でないだろうけど。
いくら値下げ切り出されてもまだ1/3も売れ残っている中、近い将来は買替えも望めない…リスクが高くて無理です。

[400: 匿名さん]

賃貸に切り替えれば、充分入居すると思います。