有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[701: 有明７番]

あれ？
ブリマレは「外廊下」でしたかね？　BASと同じだった気も・・・最近ボケてて曖昧です(^^;
そうそう、全部が「ペット飼育可」ですが、ペットのための共有設備の有無はいかがでしょう？
確か、HMではペット用トイレ＆足洗い場があった気がします。

[703: 701]

下層階（3F）とプレミアも外廊下でしたかね？
確か、BMAの3Fは賃貸用に購入検討したので、内廊下のはず。＜内廊下しか検討しません。

[704: 匿名さん]

2Fとプレミアムは、内廊下

[710: 野良えもん]

>>ご近所さん
CTAにお詳しいようですからポジティブ面とネガティブ面について75文字くらいで書いてみてもらえませんか？
ご指摘のように確かにCTAは近頃流行の潜熱回収型ではありませんね。TESってのがどれだけの効率なのかはわかりませんが。

[711: 匿名さん]

ご近所って何でそんなに頑張れるの？

[714: 匿名]

削除依頼がいいよ。せっかくいい話が荒れるから。

[717: 匿名さん]

713のご近所さん

わざわざビデオ片手に医療大学までいって覗きに行ってるってことなのでしょうか？

[719: 野良えもん]

まぁまぁ、みなさんそうカッカしないで。
ネガティブもひとつの情報ですよ。

私はこの一連の作業で、有明の個性的なマンションのポジショニングの整理と、
もし有明地区に住みたい人がいるなら参考になる資料を作りたいな、と思っています。
私一人ではこの作業はできませんので、ネガポジも資料の充実に役立つなら歓迎しますよ。
掲示板は荒れてほしくないけど。

>>ご近所さん
私よりもCTAにお詳しいようなので、75文字以内でポジティブとネガティブ面をまとめていただければ
比較表に反映しますよ。ちょっと表現が攻撃的すぎると思いますが、CTAの現状についてはよくわかります。
できれば他のマンション、HMやGGについてもコメントをお願いできませんか？
充実してくれば各マンションの方角表を作れると思います。

CTAの方角についてまとめます。
・西角>北角＞北西>>>北東≧南東（ただし西角はＧＧと一部お見合い）
・高層にいけばいくほどDWの利点が際立つ

CTAの北西眺望についてはだれも文句がつけられませんね。
現状、低層階でも北西方向は空き地ですので相当開放感があります。有明の夜景が好きならここ以上はありません。
角部屋以外に南西向き住戸ってありましたっけ？
南東方向ですが、中層階以上は、海とゲートブリッジが見えて気持ちがいいはずですよ。
北東方向もおっしゃるとおり千葉方向ですが、
ディズニーランドの花火・葛西臨海公園観覧車・海・東雲方向のＭＳ郡夜景などなど
が見えて寂しい感じはしないはずです。



私が持っているＣＴＡ唯一の写真は南東15F前後くらいの部屋の写真です。
ちょっと奥から撮ってますがもうすこし窓の近くに立てばより開放的な景色で気持ちが
いい景色が楽しめると思いますよ。
これを見て個人的に感じたのは、これより低層ではDWの利点があまりないな、
CTAに住むならやっぱり高層階がいいなということくらいでしょうか。

[720: 野良えもん]

CTA北東方向をGoogleEarthでシミュレーションしてみました。
だいたい25階前後です。
上にいけばいくほど都営東雲アパートがきにならなくなります。

実はCTAは第3期あたりで一度検討したんですよね。何度かMRにもお邪魔しました。
第1期の販売時はそもそもマンションを探していなかったので
アンテナにひっかかりませんでした。少し悔しかった。
当時、CTAは既に値上げした後で、眺望的に美味しい北西中層階は全滅。
そろそろ発売になるBASの方が周りの環境含めると私には魅力的には感じました。

[721: 匿名]

ネガティブも一つの情報ではないでしょう。
匿名で一方的に非難しているだけですので、住んでいる人に対して失礼でしょう。
近隣住民ですが、ビデオ撮影とか普通ではなく、この批判の仕方は腹立たしい。
そこまでするなら匿名ですべきでない。

[722: 匿名]

荒らしは黙って削除依頼でよろしく

[723: 野良えもん]

そうですね、私もご近所さんの書き込みは攻撃的すぎると思います。
実際に住んでいる人もいるのですから、医療大学の学生が～あたりの書き込みを見て
冷静になれない住民さんもいると思います。

書き込みから推察するに住友さんにあまりいい感情を抱いていない？
でも、住民の方に責任はありません。近所の住民ですし、何かあったら助け合わなければならない存在です。
書き込みはもう少しソフトに願いたいです。


実は比較表に「物件デメリット」を書くか最初迷いました。
（…といいつつ割とノリノリで書いてますが）
すべての物件には住民が住んでいるからです。
しかし、比較検討にはメリットデメリットが必要です。
この掲示板が荒れることは望んでいないので、冷静にお願いします。

CTA以外、特にHMとGGの情報をお待ちしてます。
・スラブ厚
・グラスウールの有無
・ごみフロア別収集（裏が取れていない）

カーシェアや自転車レンタルってどこか導入してましたっけ？
HMあたりが自転車レンタルしていると聞いたことがあります。

[726: 匿名]

余りに酷いので削除依頼しました。

[728: 野良えもん]

>>ご近所さん
いえ、勉強になりました。ありがとうございます。

つまりCTAは、上階の眺望を共有できないタワマンということですね。
北西ラウンジは有料貸切制ですから、有明以外にもよくあるタワマンラウンジのように
気軽にいつでもってわけにはいかないですね。

訂正させて欲しいのですが、私は「携帯で撮ったものが酷い」と言ってませんよ。
また、「覗く」という行為は外から中を見ることです。
2010年まだ建設中だった販売住戸の写真をアップしたところで、何が犯罪的なのでしょうか？
私がアップした写真は、何階どの部屋から写したかは記載していません。

比較表を更新しました。
・CTA物件デメリット項

[737: 匿名]

中古ならたまにでてくるけど、瞬間蒸発して消えていく。

[738: 野良えもん]

>>731さん
CTAに限らず他のマンションのメリットデメリットを上げていただければ追加いたしますよ。
ご近所さんの、他のマンションは屋上やラウンジなどがあり眺望を共有できるという指摘は
一理あると考え追加しました。それ以外はいちゃもんレベルだったので情報に加えていません。

さて、@165で有明のマンションが買えるかどうかが話題に出ていますが、
結論から言うと買えませんけどそれに近い価格のマンションはあります。
湾岸タワー専門マンション図鑑さんから現在有明で売り出し中のマンションを
一覧にしてみました（専任専属媒介契約を除く）。

ガレリアグランデの4階南西71.39m²で3,680万は坪単価170万円なので
かなり近い価格です。ガレリアは３階部分は共有施設階なので下への響きを
気にする必要ない部屋となっています。
（ただし、これは賃貸中でオーナーチェンジ物件なので買っても住めませんorz）


この一覧の中で他に私がこれはお得！かなと思う部屋は
どちらもガレリアグランデですが

15階 南西 2LDK 80.14m² 4,360万 @180万
ガレリアの南西向き低層階は、高速道路とお見合いになるのですが、15階であれば
被りません。日当たりは遮るものなし。レインボーブリッジが見える部屋です。

11階 南東 3LDK 89.69m² 4,980万 @184万
南東表記ですが角部屋です。広さの割りに2LDKだったりしますが、リビングからの眺望はよいはずです。
BAS新築で5000万円以下だとお買い得だった中層階は全滅しているのでなので70平米を切るくらいになりますが
中古でよければ角部屋・内廊下・ビューバス・90平米近い部屋が購入できます。
ぶっちゃけ、この部屋見に行ってみたいです。

[739: 野良えもん]

湾岸タワー専門マンション図鑑
http://mansion-pedia.jp/

無料ユーザー登録すると、業者並みに売り出し／賃貸一覧が見れますよ。
中古は一品物ですんで検討する際には情報武装しましょうね。
もちろん、私はこの業者とは一切関係ありません。


有明に住む前にオモロー不動産ブログは参考にさせてもらいました。

[740: 近所をよく知る人]

ご近所はたしか東雲団地の住人だったはず

だから目の前を塞がれたCTAに極度の敵意をむき出しなんです

[741: 匿名さん]

風の噂によりますと・・・・
＞東京ゲートブリッジ、ライトアップしていましたね。
＞少し眩しい位でしたが、レインボーブリッジとまた
＞違ったライトアップで素敵でした。
とのことです。
有明にお住まいの方、または遊び行かれる方は、ぜひご覧ください。（私もまだ見てない）
しかし、東京ゲートブリッジの公式ＨＰって、やっぱ
　国土交通省 関東地方整備局 東京港湾事務所 http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/
しか無いんですかね。
海外からの観光客楽しませるなら、東京都又は観光ＨＰなどで広報が必要ですね。

[742: 匿名さん]

結局、ご近所さんは覗きに行ってたということでいいですか？
弁解はありますか？

[743: 匿名さん]

（「ご近所さん」は平然で成り済ましや自作自演で荒らすからなぁ．．．）

[744: 近所をよく知る人]

ご近所の判別方法はタイムスタンプを見る事です。
それほど書き込み人数が多くないのに数分間に何人も書き込む訳が無いです。
みんな同一人物がなりすましてます。

[745: 匿名]

確か、ラウンジは誰でも使用でき、特定の時間だけ貸し切り可能と聞いた記憶ありますよ。
ゲートブリッジは来年春開通になりましたよね？
有明では南側の部屋からは綺麗でしょうね。今後もAGCとか景色が増えますね。

[746: 匿名さん]

CTAのラウンジは17:00～22:00間のみ貸切可能です。

[747: 匿名さん]

↑平日貸切する人はほとんどいないので、月～金の終日、土日の17時までは普通に空いてますよ。日曜日も夜空いてること多いです。

[748: 匿名さん]

私も新木場駅からゲートブリッジのライトアップ見ました。
大変綺麗ですし一見の価値がありますよ。

[749: 匿名はん]

野良えもんさん
このような表があれば、それぞれのマンションの特徴がわかりやすくなりますね。この表をもう少し充実させた後、「このマンションはこうすれば、もっと良くなるのに。もっと魅力になるのに。」という建設的なお節介に繋がればもっといいのになと思います。例えば「BMAとBASはツインマンションとして捉え、共有施設を共同利用できるようにすると共に、重複する共有施設をリストラし、管理費等を低減。BASのプールはマンション内とは思えない図書館に変貌させ・・・」「CTAは有明唯一の免震であることから防災設備のさらなる強化でアピール。各階に備蓄庫を完備し・・・」といった具合です。
いかがですか？

[750: 野良えもん]

野良えもんです。 本日出先ですので、更新ができない状態です。 比較表の修正はもう少しお待ちください。

>>746 CTAのラウンジ貸切の件は誤記載ということで修 正します。

>>749 私の考えを述べさせてもらえば難しいと考えま すよ。

過去、BAS住民板に「BMAと売主は同じだから共 有施設は共同利用させてほしい」 旨の書き込みがあったのは知っています。 しかし、BMAから見てBASに魅力的な共有施設は ほとんどなく、BMA側のメリットは ほとんどありません。またセキュリティ面から いっても現実的ではありません。 （BMA/BASでオートロックキーを共有する?） プールを別施設に改修するのは特別決議事項に なります。3/4は集まらないでしょう。

共有施設共有以外の管理費節減策ですが、これ は将来あると思います。 清掃・エレベーター等保守・庭手入れなどは一 括発注したほうが安くなるでしょう。 庭など一体利用を前提として説明されていまし たからね。 ただ、これもBASが完売後しばらくしないと話が 進まないでしょうね。 管理組合は1・2期はいろいろルールを決めなく てはいけずそこまで話できる状態には ならないでしょう。

表を作成した目的は、 ・有明にこれから住みたいと思っている方に公 平な情報を提供すること。 ・有明地区の取引活発化による資産価値の維持 ・個性的なマンション群を評価したいと思う個 人的興味 ・予定されているBCT・AGCの位置づけの明確化 （新築検討する際に近隣中古も検討するべきだ よ） のあたりにあります。