有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[601: 銀行関係者さん]

22Fは似たような条件で3880万ってのもあるね。

お買い得とは思うけど、随分前から出てるし、何で売れないのか理由が気になるところです･･･

[602: 匿名さん]

全然安くないですね、今なら３０００万円でも高いかと・・・
築年数経った中古ですからね。まだ最初に買ったときより、かなり高いんじゃないかい。
儲けがかなりあるのでは。
３６００万出すのならスタイリッシュなＣＴＡ、団地仕様のＢＡＳの方がまだ良いのでは。

[603: 匿名さん]

＞まだ最初に買ったときより、かなり高いんじゃないかい。
知らないだけじゃなく、この付近の相場もわからない人？

＞３６００万出すのならスタイリッシュなＣＴＡ、団地仕様のＢＡＳの方がまだ良いのでは。
3600万の新築物件はありませんよ～～！

[604: 匿名さん]

当時の売り出し価格は、折損㎡５０万円くらいですね。
ということは、61.06m2×５０万円＝３０，５３０，０００円位の売り出し価格と思われます。
今なら中古経年相場で２５００万円位が妥当だと思いますが。
ここら辺の値付けは明らかにおかしいですね。
新築時より高いＭＳは「ＷＣＴ」じゃあるまいし・・・・・ここは有明ですよ。
かなり割高ですよ。当時の分譲価格調べてみたら。
それからＢＡＳは結構安いよ。

[605: 匿名さん]

６０４さん
なるほど・・理論的で分りやすい。
築古指数も換算したら１千万円以上も上乗せしてるってことか・・
確かに間取りを見て安くないと思った。（どこがお買い得なの？）
ってことは５９３は住民さんか、資産価値上げたい人だった
ってことですね。

[608: 匿名]

売り出し価格は4000万越えるくらいですよ
客観的にみてもお買い得かと

近所のスカイタワーの相場みてきたら？

[609: 匿名さん]

豊洲と並ぶ液状化団地エリア
絶対買ってはいけない第一グループ

[610: 匿名さん]

スカイタワー安いですよ。
庶民価格なので、お買い得だと思うけど。

[611: 匿名さん]

タダでもイイくらいですよね。
すぐに住めなくなるし。

[612: 匿名さん]

オリゾン、動きがありましたね。
私が知る限りでも今月4件成約しています。

[614: 匿名さん]

購入時期によって損切りもあるのかな？
△沿線 △最寄り駅 駅からの距離 所在 単価(万円/m²) 間取り 築年 ▽成約時期 用途地域
1 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 52万円 2LDK 2005年から2006年 2011年8月 準工業
2 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 76万円 3LDK 2007年から2008年 2011年8月 準工業
3 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 58万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年7月 準工業
4 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 59万円 1SLDK 2005年から2006年 2011年7月 準工業
5 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 74万円 2LDK 2007年から2008年 2011年7月 準工業
6 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 75万円 3LDK 2007年から2008年 2011年7月 準工業
7 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 63万円 2LDK 2007年から2008年 2011年7月 -
8 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 53万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年7月 準工業
9 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 52万円 2LDK 2003年から2004年 2011年6月 準工業
10 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 67万円 3LDK 2007年から2008年 2011年6月 準工業
11 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 72万円 2LDK 2007年から2008年 2011年5月 -
12 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 54万円 2LDK 2003年から2004年 2011年4月 準工業
13 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 62万円 1SLDK 2003年から2004年 2011年3月 準工業
14 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩7分 江東区有明 59万円 2SLDK 2005年から2006年 2011年3月 準工業

[615: 匿名さん]

オリゾンに限らず、Wコンフォートのような優良物件は7月8月で結構売れてますね。
Wコンは、三井のリハウス豊洲店だけで8月だけで９件成約してる。

[616: 匿名さん]

えっ。そんなに成約したんだ。
あそこは稀に見る優良物件だからなぁ。
ｷｬﾅﾙｺｰﾄ内でも一番駅に近いし、立地も良い。

[617: 匿名さん]

そうだね。ちょっと古いけどね。

大学病院が豊洲にできるらしくて、社宅として大量に購入してるって噂は聞いてるけどね。
Wコンだけじゃなくて、オリゾンも。

[618: 匿名さん]

Wコンは三井関連の逃げ売却でしょ。

[619: 匿名さん]

2007年から2008年 って@80万はしてなかったっけ？

[620: 匿名]

オリゾンは結構安定してるかな。
ダブルコンフォートは人気だったから高くなってたかも。今は結構お手頃。

豊洲のタワマンは安くならんねぇ。

[623: 有明住人]

普通は
・国際展示場→天王洲アイル→羽田空港国際線ビル
・車（タクシー）
・リムジンバス
だと思いますが、
・お台場海浜公園→新橋→(泉岳寺)→羽田空港国際線ターミナル
なども出来なくもないので、やりたい方は頑張ってみてください。

[624: ご近所さん]

羽田までは、タクシー最高です。15分～20分でへたするとつきますね。

[625: 匿名さん]

＞大学病院が豊洲にできるらしくて、社宅として大量に購入してるって噂は聞いてるけどね。

なるほどねぇ。。色々出来る開発地域はそういう恩恵もあるんだね。
豊洲はなかなか下がらないから、東雲＆有明の物件はねらい目なんだろうなぁ。。
価格も落ち着いてきたし、環境もいいからね。

[626: 匿名さん]

元レス？の621が消えてるけど、羽田空港の利便性かな？

＞羽田までは、タクシー最高です。15分～20分でへたするとつきますね。
タクシーはほぼドアTOドアだから楽そうだね。
私は、荷物ある時はマイカー。
これだと正直、マンション出るまでに10～15分。（部屋出て、機械式駐車場待ちなど含む）
高速乗れば15分くらいで付くが、また駐車場入れなどで10分。
正直、最低40分、チェックインなど余裕見て1時間前には出る必要ある。
といっても成田に行くこと考えるとはるかに余裕だ。
その余裕が、時々命取り（搭乗間に合わず）になるけど(^^;
コストや時間考えるとタクシーが一番だとわかっているけど、タクシー使わない(-_-
国内旅行の時は、荷物持たずにバイクで羽田行くこともままあります。

[627: 匿名さん]

BASもいつのまにか、残り80戸になっちゃったし、焦ってる人も多いんじゃないかな。

[628: 匿名さん]

そこまできたら、選べないし次のＭＳを待つんじゃない？
あとたぶん今の時期は晴海、東雲を見にいっているはず。

[630: ご近所さん]

今話題の住まいサーフィンから、有明と近隣の東雲・豊洲のタワーマンションの相場を一覧にしてみました。
値段的に見ても、有明と東雲の中古マンション価格帯はほぼ同一でこうなると「どっちが好きか」の好みですね。
有明に安く住みたいならHMとGG、東雲に安く住みたいならWコンは変わらずです。
値段とグレード、共有施設と維持費のバランスからいくとWコンが最強かも。

有明内で見わたすと、CTAのサンプル数が少ないので参考値とみなしても、各マンションの値付けは
(CTA≧)BMA＞＞HM≧GGの順になっており、Yahooの不動産価格をざっと見ても不自然ではないですね。
今後入ってくるBASはBMAとイコールになるのか、下になるのか、はてまた上の評価（厳しいか??）になるのか注目です。
現在のBMA想定坪単価は241万円。これはBASでいうと20～25Fくらいの値段ですか。
あと、お台場近くに建つ東建＆住友はどうなるんでしょうか・・・そろそろ詳報が出てもいいころです。AGCも。

最近の有明トピックとしては
・HMの東側に新しく賃貸マンションができたことにより、HMは東西を賃貸マンションで挟まれる形となりました。
　（しかしあの新しいマンション、誰が住むんだろう？）ただどちらも低いので障害にはなりませんし、
　CTAとGGのように隣接タワマンができる可能性がなくなったので朗報といえるかもしれません。
・有明5マンションの管理組合から共同で土日のみ運行の丸の内南口行き都バスの
　平日運行＆増便＆経路変更のお願いが出されました。
　個人的には平日運行や増便はともかく、経路変更はできるのかな～。。。
　あの経路は完全に豊洲新市場が前提の経路だし。
・本日豊洲新市場の土壌浄化作業の説明会が催された模様。
　仕事で行けなかったのですがどなたか詳細知りませんか？

[631: 匿名さん]

>>630
とっても内容あるレポート、すばらしいです。
ですが、もしかしてサンプル数は同一部屋の複数仲介をｗカウントしてませんか？
ＨＭとＷコンのサンプル数が、居室数からすると異常な値な気がします。
逆にＧＧなどは拾いきれてないかなっという感じ。

いろいろ新鮮な情報、ありがとうございました。

[632: 匿名さん]

630さん
このﾚﾎﾟｰﾄすごい！有難うございます！

[633: 匿名]

賃貸マンションは1Kがほとんどで、武蔵野大学生向けではないですかね。
昨日の内容は工事連絡とトラック経路の話でした。近々、ホームページも開設するとのこと。
有明でも説明会を検討しましとのことです。

[634: 匿名さん]

12月から毎週花火が上がるようですね。
楽しみだね。

[635: ご近所さん]

>>631
ぱっとデータをみた感じではそんなにダブりはないように感じます。あっても１０件とか。
ということは、ＨＭやＷコンはかなり住み替えが多かったことを表しています。
というのも当たり前で、Ｗコンは分譲時より価格が大幅にあがっていますから売れば儲かる。
だから住民の入れ替えが進む。分譲時より価格が上がったといえば、震災前のＨＭもそうでした。

この２マンションは分譲時価格が地区で一番安かったので、価格交渉もし易いかと思います。
といいますのもマイナスのマンションは、売ったら損が確定しますし、交渉でまけたら
更に損益悪化しますので人間心理的にプラス評価のマンションより値引きが渋いと考えられます。

有明地区ミクロでみてもＨＭはいいマンションです。
コンパクトですがプール・ジム・バーはすべてそろっていますし、テニスの森駅近くでもあります。
売りが多い南東向きは現状日当たり抜群ですが、将来的にＡＧＣとお見合いになるのは避けられず、
そこをどう評価するか。さすがに日当たりに影響が出る位置に住友は建てないと思いますが
眺望阻害はそれなりにあるでしょうね。
低層でしたら現状そこまでたいした景色でもないのでＡＧＣのショッピングセンターすぐを評価して
ＡＧＣとお見合いでもプラマイ０と考えてもよろしいかと。
もちろん、私が狙うなら北西向きにしますけどね。ええ、私はＨＭの住人ではありません。

[637: 匿名]

今後の晴海も似たような歴史を作るんでしょうね。

[638: 匿名さん]

オリゾンは古さ感じないよね。洒落たＭＳ。逆に周辺の新しいＭＳが良すぎてるのも
オリゾンのお陰かな。
Ｗコンは質実剛健って感じ。周りに新しいのが建っても存在価値が不動のポジション。
両方売れている理由がわかる。

[639: 匿名]

免震は大きな地震経験しないと売りにならないから。関東も今後は一気に増えるでしょ

[640: 匿名さん]

割とまとまってる。
http://www.perrier-japan.com/area?aid=6

[641: 匿名さん]

640さん
どれも人気ありますね。参考になります。有難うございました。

[643: 匿名さん]

オリゾン前、電線地中化と歩道整備工事が始まりましたね。

[645: 匿名]

あのあたり地中化されるとスッキリしますからね。早くして欲しいな

[646: 匿名さん]

3月に工事完了するみたいですよ。

[647: 匿名さん]

じゃあＡＧＣはその後、着工ってことかな。

[648: 匿名]

普通に考えると来年中に何らかの動きある程度かな。
まだまだ計画は先ですからね。

[649: ご近所さん]

630です。
なかなか寝付けなかったので、議論の肥やしにでもなれば、と有明地区ＭＳ比較表を作ってみました。
もし「これは違うぞ！」「この項目もあったらいいんじゃない？」というのがありましたら
ご指摘いただければ修正いたします。僕が有明ＭＳ探していた時期から少し経っているんで
最新データでない＆勘違いしている点があると思います。
ちなみに業者ではありません。不動産とまったく関係ない業界の普通のサラリーマンです。

[650: 匿名さん]

>>649さん
すばらしいです。
多くの人が同じような比較表作るのを試みたと思いますが、
提示できるまで完遂したひとがいない(^^;
あれ？と思う箇所あるので明日手持ち資料みてみます。