有明のマンション事情 part2

[匿名さん]

part2です。
湾岸スレッドは荒れすぎてて有意義な話が出来ない状況となりました。
この地域のマンション購入を検討されている方の情報交換の場にしましょう。

part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88669/

対象マンションは以下となるでしょうか。
他の地域についての言及は荒れる元となりますのでお控えください。

新築
　ブリリアマーレ有明（略称：BMA）
　ブリリアスカイタワー有明（略称：BAS）
　シティタワー有明（略称：CTA）
中古
　オリゾンマーレ（略称：HM）
　ガレリアグランデ（略称：GG）

FAQ
　スーパーはありますか？
　　東雲のイオン／台場にあります。BASの1階にスーパーが出来る予定です。早ければ今年度中開業。
　小中学校はありますか？
　　現在、有明地区には小中学校はありません。GGの前に建築中です。

[728: 野良えもん]

>>ご近所さん
いえ、勉強になりました。ありがとうございます。

つまりCTAは、上階の眺望を共有できないタワマンということですね。
北西ラウンジは有料貸切制ですから、有明以外にもよくあるタワマンラウンジのように
気軽にいつでもってわけにはいかないですね。

訂正させて欲しいのですが、私は「携帯で撮ったものが酷い」と言ってませんよ。
また、「覗く」という行為は外から中を見ることです。
2010年まだ建設中だった販売住戸の写真をアップしたところで、何が犯罪的なのでしょうか？
私がアップした写真は、何階どの部屋から写したかは記載していません。

比較表を更新しました。
・CTA物件デメリット項

[738: 野良えもん]

>>731さん
CTAに限らず他のマンションのメリットデメリットを上げていただければ追加いたしますよ。
ご近所さんの、他のマンションは屋上やラウンジなどがあり眺望を共有できるという指摘は
一理あると考え追加しました。それ以外はいちゃもんレベルだったので情報に加えていません。

さて、@165で有明のマンションが買えるかどうかが話題に出ていますが、
結論から言うと買えませんけどそれに近い価格のマンションはあります。
湾岸タワー専門マンション図鑑さんから現在有明で売り出し中のマンションを
一覧にしてみました（専任専属媒介契約を除く）。

ガレリアグランデの4階南西71.39m²で3,680万は坪単価170万円なので
かなり近い価格です。ガレリアは３階部分は共有施設階なので下への響きを
気にする必要ない部屋となっています。
（ただし、これは賃貸中でオーナーチェンジ物件なので買っても住めませんorz）


この一覧の中で他に私がこれはお得！かなと思う部屋は
どちらもガレリアグランデですが

15階 南西 2LDK 80.14m² 4,360万 @180万
ガレリアの南西向き低層階は、高速道路とお見合いになるのですが、15階であれば
被りません。日当たりは遮るものなし。レインボーブリッジが見える部屋です。

11階 南東 3LDK 89.69m² 4,980万 @184万
南東表記ですが角部屋です。広さの割りに2LDKだったりしますが、リビングからの眺望はよいはずです。
BAS新築で5000万円以下だとお買い得だった中層階は全滅しているのでなので70平米を切るくらいになりますが
中古でよければ角部屋・内廊下・ビューバス・90平米近い部屋が購入できます。
ぶっちゃけ、この部屋見に行ってみたいです。

[754: 野良えもん]

比較表を更新しました。
・スラブ厚は一般的なベースグレードの厚さと記載
・ＣＴＡ物件デメリット記載を変更

[758: 野良えもん]

>>757
スカイタワー在住さんありがとうございます。
老婆心ながら申し上げれば駐車場は少し値下げしても埋める事を最優先に考えたほうがいいと思います。

洗車スペースは考えていませんでした。備え付けの無いがないタワマンがあれば、
共有施設の比較項をひとつ増やせますね。
EV項は、ちょっと追加するか考慮中です。というのも、戸数や形状が違えば必要なEV数も違うからです。
数が多すぎたまたは少なすぎた大外れなマンションは無いはずです。あったらデメリット項に追加します。


比較表を更新しました。
・共有施設に車寄せを追加
・BASデメリットにエスカレーター無しを追加


今後、この比較表の更新が少なくなってくれば、暇を見つけて
有明をマクロでみた交通手段と生活利便施設一覧表、
あとマクロでみる東湾岸マンション群のまとめでもしようかなーっと思ってます。
有明と比較対象になる地域は
台場・豊洲・東雲・晴海くらいでしょうか。勝どき・辰巳も入りますか。
汐留や港南は比較対象にならないでしょうから、東湾岸ということで。

考えてみると、町名（台場と晴海と勝どきは区が違いますが。）が違うだけでだいぶ性格が変わります。
私は、これらの地域すべて比較した上で価格/交通/雰囲気で有明を選んだのですが、これから有明に
住むことを考慮される方は近隣地域と比較してから検討したほうが良いと思っているからです。
周りと比較することで、有明の優位性（まぁ劣位性も）目立ちます。

引き続き、みなさんからの情報や訂正をお待ちしています。特に
・ガレリアグランデとオリゾンマーレのスラブ厚/グラスウールの有無
・追加すべき項目と情報
・訂正項目
を募集します！

[766: 野良えもん]

>>762
比較表を更新しました。
・オリゾンマーレ　吸音材有
・CTA共有施設追加


さて、、本日東湾岸タワーマンション一覧を作ってみました。
勝どき・晴海あたりを作成してて途中で力尽きました。。。。
（これ以上やったら売りモンにならないかな？？）
共同編集ONにしたのでどなたか手伝っていただけませんか？
http://maps.google.com/maps/ms?ie=UTF&msa=0&msid=
202593009838959086087.0004b16f7734a96ceafe9

価格帯の色は坪単価で
～301 青
300～251 赤
250～201 黄緑
200～150 水色

竣工前マンション：吹き出し黒点付
竣工後マンション：吹き出し黒点無
中古マンション：押しピン
売り出し前（物件名確定）：家マーク
計画段階（未着工or物件名未確定）：旗マーク
となっています。

基本条項は
住まいサ～フィンさん
https://www.sumai-surfin.com/index.php
マンション図鑑さん
http://mansion-pedia.jp/
アクセルホームさん
http://www.axel-home.com/
あたりからの情報をマージしています。

[769: 野良えもん]

>>768
それもそうですね。
・CTAメリット項追加
・BMA駐車場を○→△に変更。最安の駐車場は空いておらず、空きもヒトケタなので。

[823: 匿名さん]

その黒く丸い虫、興味あるなぁ。一度もベランダで見たことない。

HMの販売時資料をようやく発掘しました。
携帯の写メで最大サイズで撮って未加工ですが、何かの足しにしてください(^^;

まずはHMの二重床・二重天井の説明。　※未加工なので、サイズでかいし、ちと見辛い。

[824: 匿名さん]

おまけで、HMの外壁・戸境壁・間仕切壁の説明

[834: 野良えもん]

>>823さん
資料のアップありがとうございました。

有明マンション比較表を更新しました。
・CTAの駐車場空きを？から○に変更
・HMのスラブ厚を追記
・注釈を一部整理

[838: 入居済み住民さん]

今日青空があまりにも綺麗なので写真UPします。
毎日の空の変化を家中とこからでも感じられて本当に癒されます。

[839: 入居済み住民さん]

富士山が綺麗に見えます。（デジタル4倍ズームですが、実際に見ると体感距離はちょうど同じ感じです）

[840: 入居済み住民さん]

豊洲運河方面です。
微妙にツインタワーがかぶっていて、スカイツリーはちょっとしか見えません。T_T
実際に見るとダイレクトウィンドウのお陰で視界いっぱい景色が広がるので、もっと臨場感があって迫力満点です。

[848: 匿名さん]

有明マンション比較表を更新しました。
・プール項修正


CTA在住(?)さん、写真のアップありがとうございました。
最近、めっきり冷え込んできたのか景色が遠くはっきり見えるようになってきました。
今日は雲ひとつない青空だったので、絶好のシャッターチャンス日和でしたね。

>>836さん
>ゲストルームは3室あるんですか？
仲介業者のページのみで確認していて、私も現物は見たことがないのです。
GGに住んでいないので確認できていません、どなたか知っている方はいらっしゃいますか？

>>843さん
いつのまにか出来上がっていたよいう感じですね。
将来的にこんなイメージになるらしいです。
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/toyosu.html
建設中のオフィスビルの南側に建つ44階建マンション建設計画も公表されてますが
個人的にはスカイツリー方面の邪魔になるんで東電さんもう建てないで～
といいたいところです。

[862: 野良えもん]

>>857さん
基礎杭長さ項を建物概要に追加しました。
CTAはたしか70m程度だったように記憶していましたが、正確な数字は
ネットに転がっておらず不明です、どなたか教えてください。

>>860さん
オフィスビルです。その後、150mのツインタワーマンションが南側にできるはずです。
昭和大学豊洲病院の移転地は豊洲シエルタワーの南側です。
この病院の隣に豊洲西小学校が開校予定で、有明地区の新1年生は有明小か豊洲西小の
2択になりそうです。

比較表を更新しました。
・杭基礎長を追加
・コンビニを修正
・物件デメリットのHM分誤字を修正

[907: 野良えもん]

>>900さん
CTAのメリット項を「金食い虫な共有施設が無いので将来の修繕楽」と変更しておきます。
しかし、オリゾン・ガレリアと比べると共有施設が無い割りに管理費は安くない印象ですね。
修繕積立金は破格の@45で確かに安いのですが、将来これで大丈夫なのか不安なところです。

たしかに施設利用料も一覧に入れるといいかもしれません。検討します。
CTAの施設利用料を教えてください。

>>905さん
不動産屋のチラシでは、物件単体でしか情報を得られず、
またフォーマットが統一されていないため、複数に渡っての比較検討は難しいですよ。
（普通、検討者は地区内のマンションを一応検討しますよね？）
メリット・デメリット挙げたこういう表があれば、有明に住むことを検討している人に
とって有益な情報になると思ってます。
なにしろ、ここは「検討板」ですからね。

[936: 野良えもん]

913さん
個別に回答しますね。
-修繕積立金総額
意味がありません。各マンションによって必要な積立額が違いますし、
築年数が経てば貯まってくる性格のものだからです。
○年後に○円貯めなければならず、充足率は○%といった数字は出せるかもしれませんが
各マンションで、一時金を徴収するor修繕積立金を上げるなどの方策があり
比較がなかなか難しいように思えます。

-固定資産税額
-都市計画税額
（各部屋の広さ+共有施設均等分割）計算によって税額は変わりますので
一概に金額がこれといった指標はありません。
（共有施設均等分割が分からない。y=ax+bのb分が分からないという感じです）
BAS,CTA,BMAは新築減免分があるので、現状では比較できません。

-最新の長期修繕計画に基づく基準面積当たりの各年の修繕積立金額
-理事会議事録(懸案事項)
各マンションの長期修繕計画表と議事録を入手しないといけないのですが
私は不動産業ではなく、趣味の一環としてこの表を作っているので
わざわざ買う気も無いのに不動産屋に行くのは気が引けます。
すべての資料を提供していただければ理事会懸案事項などは
まとめて、表に反映させます。

-専有部分の詳細仕様
占有部仕様比較表は載っていますが、他にどんな比較項目がありますか？
比較表に載せたいと思います。

>>935さん
オリゾンの一時金等の項目は修正したほうが良いでしょうか？

比較表を更新しました。
・建物概要と維持費等を分割

今後入れる予定項目
・駐車場代
・共有施設利用料金
・写真？

[958: 野良えもん]

比較表を更新しました。
・駐車場料金項追加

[959: 匿名さん]

>>956さん

掲示されてました。

[960: 野良えもん]

今日は、台場まで花火を見に行ってきました。
冬の花火っていいもんですね。台場は今まで見たことがないほどの混雑でした。
レインボー花火は恒例にして欲しいです。



>>959さん
ありがとうございます。現地の看板ですね。



920さんの収益還元表の考えを取り入れて、表面利回りを中に入れました。
・維持費等の項目追加

[979: 野良えもん]

>>974さん
>肝心の「戸数」が載ってなかった。
間違えて、消してしまいました。
修正しました(汗）

>>963さん
この表はあくまで現時点で有明に住むことを検討している方向けです。
BMAの新築価格から換算した値ではありません。
また、北西南西向きが賃料が高いのは分かりますが、
特に北東向き中古は他に比べて割安な価格で出ることが多く、
むしろ収益率はよくなる傾向にあります。
BMAは方角よりも階層によって賃料の差が出るようです。

参考までにBMAの中古坪単価と賃料坪単価を出します。
　坪単価 坪単価乖離率 賃料坪単価 賃料坪単価乖離率
東 (北東/南東 含) 244 ▲8.1 13,425 ＋1.9
西 (北西/南西 含) 277 ＋5.1 12,421 ▲6.0
南 (南東/南西 含) 254 ▲3.8 13,515 ＋2.6
北 (北東/北西 含) 278 ＋5.2 12,318 ▲6.9
（ペリエジャパンさんからデータを拝借しています。）


>>920さん
>タワーの場合500円必要となります。
すこし高額かなと考えますが、根拠はありますか？


私は楽観的に考えていると書きましたが、気にする必要はないとは書いていませんよ。
表面利回りはおっしゃるとおりですので削除します。

>個々の物件の状況をよく調べると同時に、余裕のある資金計画を立てて判断して頂きたいと思います。
私も同感です。一応、それとなくヒントは書いているつもりです。


比較表を修正しました。
・表面利回りデータ削除
・戸数追加
・管理会社追加