23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その56)

[匿名さん]

23区の新築マンション価格がいつ下げ止まるかについてのスレです。
他のエリア（都下、千葉、神奈川）は対象外です。
マンション価格に影響を与える、様々なテーマについてディスカッション
しましょう！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96130/

[601: 匿名さん]

埋立地で都心気取りw
参ったw

[602: 匿名]

当たり前だよ。その三区でローン払って子育てなんて相当稼いでなければ無理。

[603: 匿名さん]

>>601さんは現状認識が甘すぎるね。

[604: 匿名さん]

人口当たり出生数多い順（平成２０年）
１位　中央区、２位　港区、３位　江戸川区、４位　江東区、

[605: 匿名さん]

もともと人口が少なかったとこは、ちょっと出生数が増えると、人口当たり出生数が増えるね。

急激に人口構成が変わるとこういうことが起こる。

一昔前の多摩ニュータウンとかも同じじゃなかったかな・・・

[606: 匿名]

数十年後のシナリオも同じだとちょっと怖いね。スレ違いだけど。

[607: 匿名さん]

これから少子化がすごい勢いで加速して、人口減少に直面する市区が多数出てくる。

[608: 匿名さん]

>>607

平成３７年までの２３区人口推移予測

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rb0002.pdf

[609: 匿名さん]

都心部居住が意図的に過小にしてあります。

[610: 匿名]

もともと居住者が少なく、法人税収入の比率が高い区でも出生率低下の影響って大きいか？
学校だの図書館だのは縮小だろうが子なしが困る局面が浮かばない（税収経れば財政難、って誰でも分かる数式のことでなく）

[611: 匿名さん]

法人税は国税なので自治体には入らない。

[612: 匿名]

知らなかった…（汗）教えてくれてありがとう。
しかしそうすると千代田区とか真っ先にヤバいんでは

[613: 匿名さん]

未来が見込める区かどうかが問題なんだろ

[614: 匿名さん]

いかにもドカタチックな考えだな。
ユーザーは普遍性と静けさを求めているよ。

真逆！

[615: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションは普遍性があるよ。

[616: 匿名さん]

今どきマンションなんか売ってていいのか？
将来大丈夫？

[617: 匿名さん]

住む場所だからなぁ。
まぁ普通に必要なものなので。。。

[618: 匿名さん]

700万戸売れ残り

供給過多というかアホというか

[619: 匿名さん]

待てば売れるよ。

[620: 匿名]

どれくらい？
三年五年売れないのはザラだよね最近。最上階プレミアムフロア億物件とか特に
（下げれば売れるよ、は×としたらそれでも売れるか？）

[621: 匿名さん]

億超えると買える人も限られる。
売れ筋は５千万円台、６千万円台。

[622: 匿名]

つまりプレミアムフロアは業者のボッタが不成功ってことで。どうすんのかね、下げるに下げられない空き部屋。無期限で管理費払うとも思えないが。
贅沢な間取りや共用施設が売りの物件はプチバブルの仇花か。

[623: 匿名さん]

億超えはまだ富裕層が買い手になるからマシ。
庶民が買えずに、富裕層も買わない８千万円前後の中途半端な価格帯の、
客層が薄い。

[624: 匿名さん]

賃貸でアジア富裕層に貸す

[625: 匿名さん]

湾岸は割高なので、賃貸でペイできません。

[626: 匿名さん]

別にマンションデベなんて消えても誰も困らんし。
ただ、邪魔だから撤去してから消えろ。

[627: 匿名さん]

>>626
近所に新しくて綺麗なマンションができて悔しいのかな？
なら、もっと新しくて綺麗なマンション買えばいいじゃない。

[628: 匿名さん]

割高外周区は建設ストップ状態です！

[629: 匿名さん]

埋め立て地は空き地埋まらずイラク

[630: 匿名さん]

外周区販売戸数、カッコ内は昨年の販売戸数。
・大田区　６８４戸（１０２９）
・世田谷区　１３５７戸（１８３２）
・杉並区　４１２戸（５５３）
・練馬区　９４２戸（１６３０）
・板橋区　７５０戸（１５８３）
・北区　４６０戸（６３６）
・足立区　４２６戸（７２５）
・葛飾区　３０１戸（６１３）
・江戸川区　４５６戸（１０３９）
合計　　　５７８８戸（９６４０）　

[631: 匿名さん]

競売開始物件数が最も多かった区は、足立区で東京都区部全体の9．9％を占め、次いで大田区、練馬区、葛飾区、世田谷区と続く。
競売開始となった物件の種別は土地付建物・マンション・その他(土地・建物)の3カテゴリーに分類し、その割合を3ケ月ごとに比較すると、マンションの占める割合が増加していた。
今年は、期間入札の公告物件もマンションを中心に住居系の物件が増加しているが、リーマンショック後の事業系物件の競売物件数が増加した昨年とは異なり、一般の居住用物件の増加傾向にあるようだ。

[632: 匿名さん]

>>628
受注激減、あえぐゼネコン　９月中間、過去最低を更新
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101210-00000008-fsi-bus_all
ゼネコン（総合建設会社）が“冬の時代”を迎えている。建設経済研究所が１０日発表した中堅・大手４０社の２０１０年９月中間期の受注高（単体）は、前年同期比３．６％減の３兆９５３８億円となり、決算統計を始めた１９９７年度以降で最低となった。公共投資や民間設備投資が激減したためで、リーマン・ショックの影響で受注が３割も減った前年すら下回った。受注高は今後の売上高の指標となるだけに、各社とも経費節減や厳選受注などの利益確保策に追われている。

[633: 匿名さん]

ドーナツの穴は大きくなってますよ。若い世代が選ぶのは汚い都心より綺麗な郊外。さて、将来どうなるのやら。

[634: 匿名さん]

若い世代が選ぶのは汚い都心より綺麗な郊外？？

願望ですか？
業者さん。

[635: 匿名さん]

首都圏マンション販売に占める23区シェアー
07年上　２８．９％
ーーーーーーーリーマンショックーーーーーーーーー
　　　　　　　郊外バブル崩壊
08年上　３３．４％
09年上　４３．０％
10年上　４５．１％

[636: 匿名さん]

ソースは？635さん。

[637: 匿名さん]

これです。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto2010.1-6.pdf

[638: 匿名さん]

郊外は価格はバブルの時のままで下がっていませんね。
坪200万円を超えるようなところが結構あります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

地元民需要が価格を支えているけど、
人口の右肩下がりで地元民需要が減っているんだろうな。
団塊Ｊｒがほぼ終わったからな。

[639: 匿名さん]

新築のうちはそんなに下がんないでしょう。
もともと郊外住む人は綺麗とか広い物件が好きな人だから。
それが古くなってきたら･･･。

[640: 匿名さん]

郊外は駅前物件しか売れなくなって、最近は駅前物件が多い。
それで平均坪単価が下がっていないように見えているだけですよ。

[641: 匿名さん]

郊外の駅遠物件て多かったみたいですね。
当時は何故あんなに？

[642: 匿名さん]

郊外のマンションは買った時点で2割引だからね。
リセールバリューも賃貸利回りも低い。
住み潰す覚悟がなきゃ買えない。

戸建なら住み潰す割り切りがあるから理解できるけど。

[643: 匿名さん]

郊外は資産価値維持に大きな疑問があるから新築マンションはあまり売れなくなったけど、
代わりに中古マンションの需要が底堅くなったよ。
たぶん、親の家を相続するまでのつなぎで、今支払っている家賃と比較して多少の損くらいなら良いって考えなんでしょう。
例えば1700万円の築20年のマンションを15年住むとしたら金利を考えないと月9.4万円。
郊外は中古を使いまわして親の家を相続するくらいがちょうど良さそうじゃない？

[644: 匿名さん]

家賃12万円と考えれば、郊外で1700万円、築20年の中古マンションを買っても損は無い計算になるね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=5a/

[645: 匿名さん]

郊外のマンションは新築で買った人の物件を買い叩いて
相続までのつなぎに使うぐらいに考えとくのがいいのかもね。

[646: 匿名さん]

将来郊外でスラム化マンションが激増するのは確実だな。

[647: 匿名さん]

やはり東京駅の半径5km圏内が最強ということか。

[648: 匿名さん]

>>647
それが買える経済力がある人が羨ましいよ。

[649: 匿名さん]

別に東京駅にこだわらなくてもいいのでは？

東京駅近辺が住み易いとは限りませんよ。
肉のハナマサとポロロッカくいしかないしね。

[650: 匿名]

新宿駅近辺とか渋谷駅近辺なら、何のスーパーがあるの？

[651: 匿名さん]

>>649
東京駅周辺ってのは、ビジネスエリートの職場が一番多いエリアってことですよ。そこを中心に不動産も考えれば良いってこと。

[652: 匿名さん]

渋谷、新宿は住んだことないので分かりません。
東京駅の近くに明治屋もありますが、その近くの明治製菓本社にあるチョコレートカフェのチョココロネが激ウマです。

[653: 匿名さん]

東京駅周辺が日本の中心。

[654: 匿名]

渋谷ならライフとかドンキ？新宿もドンキ三平、ちょっと離れてクックＹにマルエイとか。
何より、スーパーが少ない代わりにデパ地下がある。値引き狙えばスーパー並み。車で買い出しに行く港区あたりよりは恵まれてる。

[655: 匿名さん]

>>651 そういう人達が東京駅徒歩圏にけっこう住んでます。
うちの会社にも何人かいます。

宝町や京橋駅に自転車放置OKなので、そこは便利かな。

[656: 匿名さん]

この人ずーと何年間もこの調子だな

病気

[657: 匿名さん]

東京駅近辺はチャリがあれば、日本橋から銀座まで、中央通りをデパ地下巡りできるから楽しいですよ！

[658: 匿名さん]

>>656 意味不明

[659: 匿名さん]

割高外周区はこれからどうなっちゃうんだろうね。
高値で買っちゃった人けっこう多いから心配です。

[660: 匿名さん]

東京駅からちょっと離れるけど、人形町とか浜町も住み易いかも。

[661: 匿名]

東京駅周辺が日本の中心でいいんだけど、生活関連の店舗が少なすぎるね。
菓子パンに店屋物、外食で回すのも長期間では無理があるし大丸と高島屋に頼るってのもあまり現実的ではない。
ホテルにクリーニング出すのもコストが気にならないうちはいいが当然割高だし。ノンアイロンで形状記憶ワイシャツなんて着ないよね、ビジネスエリート(笑)は。

日本橋あたりも生活関連の店舗が充実してるとは言い難い。そして東京駅が中心、中心付近に居住エリアが少ないからって
直線距離で勝った負けたはナンセンスすぎる。湾岸への誘導行為としか思えない。

[662: 匿名さん]

あと東京駅近辺で住み易い所ってどこかな？

意外と丸の内線も良いかもね！

[663: 匿名さん]

職住近接が時代の流れだってことがまだ分からないのかね。
中小デべのみなさんｗ

[664: 匿名さん]

大手町起点で
（５分圏内）
東西線　大手町～茅場町　３分、大手町～九段下　４分
半蔵門線　大手町～水天宮前　５分、大手町～九段下　４分
丸の内線　大手町～御茶ノ水　４分、大手町～銀座　４分
千代田線　大手町～湯島　４分、大手町～日比谷　４分
（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分、大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分、大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分、大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分、大手町～赤坂　９分

[665: 匿名さん]

東京駅近辺にはクリーニング屋さん多いですよ。

三越も松坂屋も松屋もプランタンも地下あるし。
新橋の京急ストアが無くなってしまったのは痛いけど。

[666: 匿名さん]

肉のハナマサがあれば、コストコは不要

[667: 匿名さん]

東京駅周辺でも結構便利ですよね。

[668: 匿名さん]

外周区、坪単価が高い順ｗ
杉並区309万円、世田谷区291万円、大田区284万円、
北区241万円、練馬区232万円、板橋区208万円、
江戸川区200万円、葛飾区184万円、足立区175万円、

[669: 匿名]

>665

それって家帰って出さずに職場近くで出して帰ってるってこと？
銀座も含めなきゃならないのがちょっと辛いね。京急ストア、自分もたまに愛用してたけどつまるところは賃料とペイしないんでしょ。
コアレジデンスとか、トンデモ物件もあるにはあるが『24時間働けますか？』←懐かしスギ みたいな単身需要だけじゃ分譲ニーズは弱いよ。
近ければ近いほどいいみたいな論調、たまに見るけど近すぎても切り替えが出来ないと早晩辛くなる。ドアtoドア30分程度が一番いい。

[670: 匿名さん]

>>669
マンションにコンシェルジュがあるだろ(笑)

[671: 匿名さん]

職場と住居が近過ぎるとオンとオフの切り替えができないなんて郊外デベの作った幻想ですよ。
切り替えができない理屈というのがわからない。

[672: 匿名さん]

>>671
５分くらい電車に乗れば切り替えられます。

[673: 匿名]

コンシェルジュつきの高額マンションが埋まるほどに需要がある（＝買える奴のパイがある）と考えるのもデベの願望だと思うが。
近すぎると切り替え難しいですよホント。そして郊外を薦めてるわけではない。
ドアtoドアで30分じゃ山手線から出るか出ないか程度でしょ。東京駅何kmがナンセンスと言っているだけ。

[674: 匿名さん]

>>672
同意。
家に帰っても会社のことを引きずるとしたら距離が問題なのではなく、もっと別な要因だろうね。

[675: 匿名さん]

会社を出た途端に切り替わりますけどね！
ショーウィンドウの可愛い服や、居酒屋のネオンを見た瞬間に仕事のことは忘れちゃいます。

逆に30分の時間がもったいないです。
私の友人は、近所にろくなお店がないらしく、銀座で並んでケーキを買って帰ってます。
その方が不便。

[676: 匿名]

５分でいいんだ。それは早いね。自分が遅いのか(笑)
就労エリアと居住エリアは分かれてて欲しい、というのも好みなのかね。

[677: 匿名さん]

個人差ありですよね。
新幹線通勤を始めた人が、色々な勉強できるから都内に住んでいた時より充実したと言ってたし。

[678: 匿名]

確かに、キロ数で決めつけるのはナンセンス。

[679: 匿名さん]

でも東京駅周辺は、夜は驚くほど静か。
土日は人も車も少ないし。
住みにくくはないと思います。

[680: 匿名]

東京駅からのキロ数を言い出したのは、
そのキロ数に当てはまる物件を売る営業だから。
20世紀の時代から使われている。

[681: 匿名さん]

ＯＮ/ＯＦＦの切り替えが出来る人＝出世する人＝東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションが買える人

[682: 匿名]

ビジネス街は昼夜と土日で人口逆転するから、静かは静かですよね。うちの近所もほぼゴーストタウンだし。

こと東京駅に関して言えば、徒歩圏だと小規模物件になるし生活関連を扱う店が少なすぎて敢えて選ばなくても、って気がしちゃうんだけど。
正味の話、東京駅徒歩圏で大規模物件の値段払える人なら、都内は大抵どこでも買えるから選ぶ理由がピンと来ない。やっぱり近さ？

[683: 匿名さん]

５ｋｍあると歩くと１時間、ちょっとキツイでしょ(笑)

[684: 匿名]

>681

…ということにしたいのですね←逆豊洲固め

世の中そんな奴ばかりな訳がない。机上の空論で勝手にナンセンスな近さ定義して大規模物件建てちゃうから売れ残る。

[685: 匿名さん]

>>684さん、郊外で新築マンションが売れる時代がまた来るでしょうか？

[686: 匿名]

>685さん

パリみたく大量の移民受け入れでもしなければ無理だと思います。
人口が減る→一律価格競争→都心も下がる→下がれば郊外より都心が買いたい
（環境云々言う人いますが、庭付き戸建てでのびのびとは幻想に近づきつつある。都心は都心で人口流入策考えるし）。
パイが増えない限り需要を形成できない構造的な問題でしょう。郊外マンションが売れたとして別の問題（治安とか）発生や価格維持は保証のうちじゃないですけど。

[687: 匿名さん]

>>686さん、ＯＮ/ＯＦＦの切り替えが出来る人＝出世する人で、敢えて郊外のマンションを買う人は少数派になるんじゃないですか？

[688: 匿名]

？なんか連続指名で。
郊外を買う人は減ると思いますよ。東京駅何キロってほど単純でもないと思うが。

[689: 匿名さん]

>>688
分かりやすい目安としては良いと思うよ。
後は自分が買える予算内で考えれば良いわけだからね。

[690: 匿名]

価格次第だろうね。郊外は。
安けりゃそれなりに買い手はいるんじゃない。
自分は郊外を買う気はないけど。

[691: 匿名さん]

>>690
割高外周区はどうなっちゃうんでしょうか？

[692: 匿名さん]

東京駅から近いという理由で、赤坂に買った人もいます。
郊外だったら賃貸でも安いけど、都心は賃貸の方が割高感がある。

[693: 匿名さん]

>>641 豊洲だったら、東京駅近辺の方がまだ便利でしょ〜。

豊洲、東雲はロクな店がないと友人が嘆いてました。
化粧品１つ、ケーキ1個買うにも、いちいち銀座まで出てこなくちゃならないって、

[694: 匿名]

見当外れのレスつけてまで湾岸叩きしなくても。

>641さんの疑問で言うと、当時はそれだけの需要があったんですよ。豊洲もまた然り。この先は………

[695: 匿名さん]

すいませんです

豊洲が便利という理由が分からなかったもので…

[696: 匿名]

あら失礼。自分も豊洲ポジではないんですけどね。
というかそんな単純な問題ではない…

[697: 匿名さん]

郊外でも、通勤は別として、銀座や渋谷や新宿に出てこなくても用が済んでしまう街は人気がありますよね。

吉祥寺が人気なのも、ちょっと歩くだけでたいがいの用事は済んじゃう。
川崎や横浜も、敢えて東京に出てくる必要ないし。
中途半端な街が一番困るんじゃない？

[698: 匿名さん]

>>697
それが東京駅から半径５ｋｍ圏内マンションと何か関係あるの？

[699: 匿名さん]

渋谷、新宿、池袋凋落説ですよ。

[700: 匿名]

副都心線がその原因の一つだね。
東横線の渋谷駅が、地下駅になりしかも終点ではなくなる。