管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[1: 匿名さん]

法律的には何の問題もなく可能です。

実際にどういう行動を起こせばいいか・・・というのは難しいですね。

[2: 匿名さん]

法律上は管理組合は当然に存在し、買った時点で組合員。１／５の署名を集めて、総会を開きましょう。専門家が付いてるほうが信用されると思うので、できれば代理人の弁護士名、弁護士が無理ならマンション管理士と発起人の連名で署名集めの文書を全戸に配布。まずはそこから。

[3: 匿名さん]

>>2
管理組合を今から設立しようとしてるのに買った時点で組合員とは？？？
昔は組合無しっていうのもあったんですかね？

[4: 匿名さん]

うーん。。。管理費、修繕積立金を払っているなら管理規約がどこかにあるのでは？管理会社にきいてみたら？誰に対して払っているのか？って話です。

>>昔は組合無しっていうのもあったんですかね？
区分所有法ができる前なら、民法の共有物の規定に従ってたんでしょうね。

[5: 匿名さん]

＞うーん。。。管理費、修繕積立金を払っているなら管理規約がどこかにあるのでは？管理会社にきいてみたら？誰に対して払っているのか？って話です。

各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいるので、管理会社の思うつぼの状況。
昔は全部このスタイルでした。

[6: 匿名さん]

>>5
管理会社に嫌がられるだろうな…

[7: 輪番理事長]

>管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です

管理費、修繕積立金が激安ということは、ヤバイとお考えになった方が良いかも知れません。
ワンルームということですので、2千円・2千円というケースも考えられますけど。

とにかく、管理組合設立に向けて動き出さないとせっかくの資産も台無しになってしまいます。
動いてみて、ダメなら早めに手放すくらいのつもりで頑張ってみてください。

>No.6
>管理会社に嫌がられるだろうな…

嫌がられたら
「では、都の都市整備局に相談するしかないんですね。」
とでも言えば、放ってはおかないでしょう。

それでも反応がないようなら、おそらく担当者が未熟ですので
「都市整備局住宅政策推進部マンション課から指導があった際は、対応をお願いします。」
くらい言えば気付くでしょう。

[8: 匿名さん]

マンションの管理組合は民法の組合契約です。民法の組合契約の節を読みましょう。

[9: 匿名さん]

>>マンションの管理組合は民法の組合契約です。民法の組合契約の節を読みましょう。
民法は一般法、区分所有法は民法の特別法ですので、区分所有法が優先します。

[10: 匿名さん]

組合契約の部分は、区分所有法に派生していません。
所有権の部分が、特別法の区分所有法に派生しています。

[11: 匿名さん]

>>「では、都の都市整備局に相談するしかないんですね。」
うーん。。。管理会社が指導を受けたとしても、管理会社が具体的にどう動くんでしょうね？
管理組合の組織化は自治の問題なので、スレ主さんが頑張るしかないのでは？

[12: 匿名さん]

今の管理会社は誰と契約してんの？

[13: 匿名さん]

>>10
では、管理組合を脱退できるんですか？初耳ですね。。。

（組合員の脱退）
第六百七十八条 　組合契約で組合の存続期間を定めなかったとき、又はある組合員の終身の間組合が存続すべきことを定めたときは、各組合員は、いつでも脱退することができる。ただし、やむを得ない事由がある場合を除き、組合に不利な時期に脱退することができない。

[14: 匿名さん]

↑あー、売ればいいのか。。了解！

[15: 匿名さん]

うちのマンションに自己破産したひとがいますが、民法の組合だと破産開始決定の時点で管理組合を
脱退することになります。その解釈でいいんですかね？
区分所有法に従えば、買った時点で組合員、売った時点で脱退となるはず。
やはり区分所有法が優先するとおもいますけどねえ。。。

[16: 匿名さん]

管理組合が破産したんじゃなくて
組合構成員が破産したんでしょ
売却するんでしょ普通は・・・
組合構成員だって人間だから
自己破産や死亡もします。

[17: 匿名さん]

民法の債権編の組合のところって、典型契約のひとつですけど
普通は、規約などで修正されてるんで、参考になるのかな？？
国土交通省の標準管理規約みたほうがいいとおもいますよ。

[18: 匿名さん]

民法の組合契約ってのは、みんなで契約する形態のこと。
普通は１対１の契約を目にしますが、管理組合の様に
みんなが同じ目的で債務を負うのが組合契約です。
組合契約上の約束（債務）を定義するのが規約です。
規約がどうあれ、民法の組合契約という拘束は根底になります。

[19: 匿名さん]

>>規約がどうあれ、民法の組合契約という拘束は根底になります。
民法の組合契約のところは、一般規定で強行規定ではありませんよ。
あれは典型契約のひとつとして書いてあるだけ。規約に書いてなければそれに従うってこと。
管理規約は全員が同意書を出しますから、組合契約のすべての条文を変更できます。
区分所有法は強行規定ですね。規約に別段に定めがあるとき、と書いてある部分が修正できるんじゃないの？

[20: 匿名さん]

区分所有法は管理に関することを規約で定めることができます。
契約に関することは民法の組合契約で組合員相互の債務は拘束されています。

[21: 匿名さん]

じゃあさ、
民法第六百七十条 　組合の業務の執行は、組合員の過半数で決する。
ってあるけど、管理規約で総会の議決権を、専有面積の割合で差をつけた場合、それは無効になるってこと？
なるわけないでしょ！
あなたが素人だってよくわかりました。。。

[22: 匿名さん]

＞マンションの管理組合は民法の組合契約です。民法の組合契約の節を読みましょう。

間違い。判例で権利能力なき社団（最判昭和39.10.15.民集18巻8号1671頁）。

[23: 匿名さん]

契約の根底に民法の組合契約があることに変わりありませんね。
過半数より低くするような場合はありえないと思いますが。

[24: 匿名さん]

22
マンションの管理組合は、対外的に見ると社団ですが
組合内部の契約は組合契約です。

[25: 輪番理事長]

トピ主さんがどう動いたら良いか、もうちょっと解るような議論しましょうよ。
民法読んでも実際は何も動けませんよ。

標準管理規約読んで、まずは今の管理会社と話すのが一番てっとり早いと思いますよ。

【標準管理規約とコメント】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

管理会社であれば、個別契約であっても重要事項説明はしなきゃならないわけですし、契約者の質問には答える義務がある。

誠実さを感じなかったら、都庁へ行って相談。マンション管理士でも良いですが、都なら相談は無料ですから。
管理会社が不適切な業務をしていれば、行政指導も入れてくれます。

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 マンション課
電話　[phone]

まずは管理組合設立総会にこぎつけないと、管理会社の変更もへったくれも、方向性すら見出せないでしょう。

[26: 匿名さん]

んで、今の管理会社は誰と契約してんの？

[27: 匿名さん]

>>26さん
なんども同じ質問繰り返さず、推測するか仮定してアドバイスすれば？
＞各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいるので、
という推測で間違っていないと思います。
但し、管理会社というより、当時の販売会社又はそこから管理を請け負った不動産会社と区分所有者は個別契約なのだと思いますよ。

■区分所有法までのあらすじ
　昭和30年代に入り、都市部を中心に中高層の住居を目的としたビル（いわゆるマンション）が多数建設され、１つの建物の中に多くの室の所有者が存在することになりました。
　この状況は、それまでの「民法」（現在は削除されている２０８条）で規定されていた、１つの敷地（土地）の上に一戸の家がある、いわゆる戸建を中心としていた「土地と建物」の権利関係の規定では対応が出来なくなり、そこで民法の特別法（民法に優先して適用される法律）として、「建物の区分所有等に関する法律（略称：区分所有法という）」が昭和３７年（1962年）に新しく制定されました。

[28: 匿名さん]

スレ主が答えないから同じ質問が出るんのではないでしょうか？
管理組合が無くて管理会社が管理しているそうですが、戸々に契約しているのでしょうか？
契約してない部屋はないのでしょうか？疑問が増える一方です。
また、築２５年という事なので昭和６０年の建物ですから
昭和３０年代の推測をしている２７さんは外していると思います。

[29: 匿名さん]

スレ主さんは今、寝てると思います。今朝５時ごろ質問が出て、私がたまたま目が覚めたので６時ごろ回答した後、寝てるんです。たぶん、夜のお仕事です。

[30: 匿名さん]

>>28
スレ主が１行目に「築25年」と明示しているわけだが・・・・
ちなみに私が27でもあるが、あらすじを添付した理由は別にある。
28さんは噛み付くのがお好きなようなので、説明も弁明もしない。わかる人がわかれば良い。

[31: 匿名さん]

>>管理会社であれば、個別契約であっても重要事項説明はしなきゃならないわけですし、契約者の質問には答える義務がある。
うーん。。。
マンション管理適正化法７２条１項の違反が突破口になるかもしれませんね。１度も説明会を開いていないとなると、管理会社は業務停止処分になる可能性がある。

[32: 匿名さん]

＞管理会社は業務停止処分になる可能性がある。

スレ主は管理会社に管理委託してるとか、この建物が区分所有建物であるとか、スレ主がそのワンルームを所有してるとかは、これらを一言も言っていないような気がするのですが？

[33: 匿名さん]

すまん。
ワンルームは所有してるんだ。
しかし、区分建物なのか、管理会社に委託してるかどうかは不明。

[34: 匿名さん]

かいてあるでしょ
>>他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？
>>各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいるので、

[35: 匿名さん]

いや。

＞他の部屋もほとんどバラバラの区分所有
はスレ主だが、

＞各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいる
は
＞5
で、スレ主じゃないだろ。

区分所有の「ほとんどバラバラ」って区分所有の何がバラバラなんだ？
所有者がバラバラなのはありうるとしても、
仮に管理会社に管理委託してるとしても、それがバラバラのはずはないだろ。

おそらく区分所有建物ではなく、管理会社に委託していないのではないか？

[36: 匿名さん]

スレ主さんは今、寝てます。
管理会社はいるでしょう。カネ払ってるらしいから。

[37: 匿名はん]

>No.35
>おそらく区分所有建物ではなく、管理会社に委託していないのではないか？

区分所有建物ではないってことは、スレ主さんは賃貸物件を買ったってこと？
違うか。
どういうケースが想定できるのか教えてください。

[38: 匿名さん]

このスレには、複数の「匿名さん」がレスしてる（と思う）が、
１～２名のトンチンカンな方が、無用な混乱を拡大させてると思う。

本人には自覚がないだろうが、スレを荒らしている。

匿名掲示板だから、投稿は自由だが、やっぱスレの流れに乗った投稿を期待したい。

[39: 匿名さん]

とりあえず、スレ主さんは今、寝てます。
まとめると、下記の方法で頑張ってください、という話にしかなりません。
・都庁への相談で、管理会社にプレッシャーをかける。区分所有者全員に対する重要事項説明会を開かせて、その場で管理組合組織化の話をさせる。
・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。
上記の重要事項説明会の召集通知に、第一回総会の開催に賛成する署名欄を作って、管理事務室のポストに入れさせるのもひとつの方法です。管理会社が協力すればですが。

[40: 匿名さん]

すみません！スレ主です。
わずか半日で、ものすごい量の反応ありがとうございます

みなさんのご指摘のとおり、分譲会社が管理会社として個別に全区分所有者と管理契約を結んでいます
管理費は4000円/月、修繕金は1000円/月です

今確認してみたところ、管理委託契約には、集会の召集権についても条項があり、区分所有者の1/5以上の賛同で集会を召集できるとあります

管理者である管理会社が招集した場合には管理者、区分所有者が招集した場合には区分所有者が議長となるとの条項もありました

つまり、前提として管理組合が存在してるとの理解でよろしいのでしょうか？

おまけに、集会には議事録を作成し保管するとの条項までありますので、確かに、管理会社に相談して問題提議すればスムースに進むのかもしれません

[41: 輪番理事長]

>No.39
>まとめると、下記の方法で頑張ってください、という話にしかなりません。
>・都庁への相談で、管理会社にプレッシャーをかける。区分所有者全員に対する重要事項説明会を開かせて、その場で管理組合組織化の話をさせる。

ここまでは同意です。

あと、管理規約の存在を確認すべきですね。
その規約に何と書いてあるか次第ですけど、

>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

それから、総会（の２週間前）までの準備として、議案の作成が要ります。

・管理規約がなければ管理規約（案）を準備する。
・管理費と修繕積立金の戸別の額を明らかにする。
・役員を決める方法（案）を準備をする。
・現在の預金残高を明らかにする。
・期首と期末を決め、予算案を作る。

とりあえずこれくらいは必要ですね。
一人でもやれなくはないですが、できれば管理会社に協力させるのが現実的です。
総会までに管理会社変更の準備までするのは難しいでしょう。
マンション管理士に依頼するにしても予算がなければできませんから、とりあえずは総会開催にこぎつけるのが大事。

細かく言うと、ワンルームでも５０戸以上なら防火管理者が必要ですが・・・それは後回しでも良いかなぁ。
まずは、管理組合をつくり、動かすことです。

トピ主さん！寝てる場合じゃありませんよ！
ここまで読んで「無理だ」と思ったら、早いとこ売り払うことです！
このままでは遅かれ早かれ、修繕のための追加徴収額が１００万円くらい来ますよ？（多分）

[42: 輪番理事長]

すみません。書いてる間にスレ主の投稿が・・・

がんばってください。
応援します。

[43: 輪番理事長]

連投すみません。

>管理者である管理会社が招集した場合には

マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
詳しい方、教えてください。

[44: 匿名さん]

>>40
単純な話ですが、年一回の通常総会は区分所有法で義務付けられた管理者の事務報告のための集会です。
管理会社が管理者になっているんだったら、なんでやらないのかきいてみたら？

[45: 匿名さん]

>>No.43 by 輪番理事長さん
＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
制度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではないと思います。

スレ主の物件は、区分所有法がある時代の竣工なので、
竣工当時は物件オーナーがいた賃貸物件だったとかなのでしょうね。＜推定。

この物件に愛着があり、正式な管理組合の成立を試みるなら、
私なら自腹で、その主旨説明をちらしにして全戸ポスト投函します。
管理会社が協力してくれるならスムーズでしょうが、既得権益から抵抗示すでしょうね。
但し、他の方も言われてるとおり最低20％くらいの区分所有者が賛同するような状況でないと、個人で奮闘しても成果は得られないかと。

将来については、場所によりますが建替え時にスレ主も大きなメリットを得るケースもありますよ。初期の売買契約書は大切に保管しときましょう。
注）老婆心ながら、ちゃんとスレ主名義で登記されてますよね。

[46: 匿名]

管理会社が１部屋持ってるとかの可能性はないかい？

[47: 匿名さん]

>>41
>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

>実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

[48: 匿名さん]

>スレ主が答えないから同じ質問が出るんのではないでしょうか？

貴方は純粋ね。仕組んでいるのが分からないの！

[49: 匿名さん]

＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

全面委託は管理委託契約の中味の問題。
貴殿の関心は「信託」ではないの？
業官が一時関心を持ったが、信託関連法の不備で今一の状態。

[50: 匿名さん]

制度改正するとすれば、
・マンション管理適正化法の所管を消費者庁にする。
・会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入。「区分所有者代表訴訟」を各区分所有者が提訴可能にすれば、理事長や理事会への強烈な牽制となります。引き受ける人がいなくなって第三者の業者を理事長にしたときも効果絶大。