管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

[匿名さん]

現在、渋谷区内で築25年のワンルームを所有しています
管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です
他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？

[1: 匿名さん]

法律的には何の問題もなく可能です。

実際にどういう行動を起こせばいいか・・・というのは難しいですね。

[2: 匿名さん]

法律上は管理組合は当然に存在し、買った時点で組合員。１／５の署名を集めて、総会を開きましょう。専門家が付いてるほうが信用されると思うので、できれば代理人の弁護士名、弁護士が無理ならマンション管理士と発起人の連名で署名集めの文書を全戸に配布。まずはそこから。

[3: 匿名さん]

>>2
管理組合を今から設立しようとしてるのに買った時点で組合員とは？？？
昔は組合無しっていうのもあったんですかね？

[4: 匿名さん]

うーん。。。管理費、修繕積立金を払っているなら管理規約がどこかにあるのでは？管理会社にきいてみたら？誰に対して払っているのか？って話です。

>>昔は組合無しっていうのもあったんですかね？
区分所有法ができる前なら、民法の共有物の規定に従ってたんでしょうね。

[5: 匿名さん]

＞うーん。。。管理費、修繕積立金を払っているなら管理規約がどこかにあるのでは？管理会社にきいてみたら？誰に対して払っているのか？って話です。

各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいるので、管理会社の思うつぼの状況。
昔は全部このスタイルでした。

[6: 匿名さん]

>>5
管理会社に嫌がられるだろうな…

[7: 輪番理事長]

>管理費、修繕金ともに激安なので今は満足してるのですが、将来的な修繕等を考えると心配です

管理費、修繕積立金が激安ということは、ヤバイとお考えになった方が良いかも知れません。
ワンルームということですので、2千円・2千円というケースも考えられますけど。

とにかく、管理組合設立に向けて動き出さないとせっかくの資産も台無しになってしまいます。
動いてみて、ダメなら早めに手放すくらいのつもりで頑張ってみてください。

>No.6
>管理会社に嫌がられるだろうな…

嫌がられたら
「では、都の都市整備局に相談するしかないんですね。」
とでも言えば、放ってはおかないでしょう。

それでも反応がないようなら、おそらく担当者が未熟ですので
「都市整備局住宅政策推進部マンション課から指導があった際は、対応をお願いします。」
くらい言えば気付くでしょう。

[8: 匿名さん]

マンションの管理組合は民法の組合契約です。民法の組合契約の節を読みましょう。

[9: 匿名さん]

>>マンションの管理組合は民法の組合契約です。民法の組合契約の節を読みましょう。
民法は一般法、区分所有法は民法の特別法ですので、区分所有法が優先します。

[10: 匿名さん]

組合契約の部分は、区分所有法に派生していません。
所有権の部分が、特別法の区分所有法に派生しています。

[11: 匿名さん]

>>「では、都の都市整備局に相談するしかないんですね。」
うーん。。。管理会社が指導を受けたとしても、管理会社が具体的にどう動くんでしょうね？
管理組合の組織化は自治の問題なので、スレ主さんが頑張るしかないのでは？

[12: 匿名さん]

今の管理会社は誰と契約してんの？

[13: 匿名さん]

>>10
では、管理組合を脱退できるんですか？初耳ですね。。。

（組合員の脱退）
第六百七十八条 　組合契約で組合の存続期間を定めなかったとき、又はある組合員の終身の間組合が存続すべきことを定めたときは、各組合員は、いつでも脱退することができる。ただし、やむを得ない事由がある場合を除き、組合に不利な時期に脱退することができない。

[14: 匿名さん]

↑あー、売ればいいのか。。了解！

[15: 匿名さん]

うちのマンションに自己破産したひとがいますが、民法の組合だと破産開始決定の時点で管理組合を
脱退することになります。その解釈でいいんですかね？
区分所有法に従えば、買った時点で組合員、売った時点で脱退となるはず。
やはり区分所有法が優先するとおもいますけどねえ。。。

[16: 匿名さん]

管理組合が破産したんじゃなくて
組合構成員が破産したんでしょ
売却するんでしょ普通は・・・
組合構成員だって人間だから
自己破産や死亡もします。

[17: 匿名さん]

民法の債権編の組合のところって、典型契約のひとつですけど
普通は、規約などで修正されてるんで、参考になるのかな？？
国土交通省の標準管理規約みたほうがいいとおもいますよ。

[18: 匿名さん]

民法の組合契約ってのは、みんなで契約する形態のこと。
普通は１対１の契約を目にしますが、管理組合の様に
みんなが同じ目的で債務を負うのが組合契約です。
組合契約上の約束（債務）を定義するのが規約です。
規約がどうあれ、民法の組合契約という拘束は根底になります。

[19: 匿名さん]

>>規約がどうあれ、民法の組合契約という拘束は根底になります。
民法の組合契約のところは、一般規定で強行規定ではありませんよ。
あれは典型契約のひとつとして書いてあるだけ。規約に書いてなければそれに従うってこと。
管理規約は全員が同意書を出しますから、組合契約のすべての条文を変更できます。
区分所有法は強行規定ですね。規約に別段に定めがあるとき、と書いてある部分が修正できるんじゃないの？

[20: 匿名さん]

区分所有法は管理に関することを規約で定めることができます。
契約に関することは民法の組合契約で組合員相互の債務は拘束されています。

[21: 匿名さん]

じゃあさ、
民法第六百七十条 　組合の業務の執行は、組合員の過半数で決する。
ってあるけど、管理規約で総会の議決権を、専有面積の割合で差をつけた場合、それは無効になるってこと？
なるわけないでしょ！
あなたが素人だってよくわかりました。。。

[22: 匿名さん]

＞マンションの管理組合は民法の組合契約です。民法の組合契約の節を読みましょう。

間違い。判例で権利能力なき社団（最判昭和39.10.15.民集18巻8号1671頁）。

[23: 匿名さん]

契約の根底に民法の組合契約があることに変わりありませんね。
過半数より低くするような場合はありえないと思いますが。

[24: 匿名さん]

22
マンションの管理組合は、対外的に見ると社団ですが
組合内部の契約は組合契約です。

[25: 輪番理事長]

トピ主さんがどう動いたら良いか、もうちょっと解るような議論しましょうよ。
民法読んでも実際は何も動けませんよ。

標準管理規約読んで、まずは今の管理会社と話すのが一番てっとり早いと思いますよ。

【標準管理規約とコメント】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

管理会社であれば、個別契約であっても重要事項説明はしなきゃならないわけですし、契約者の質問には答える義務がある。

誠実さを感じなかったら、都庁へ行って相談。マンション管理士でも良いですが、都なら相談は無料ですから。
管理会社が不適切な業務をしていれば、行政指導も入れてくれます。

東京都 都市整備局 住宅政策推進部 マンション課
電話　[phone]

まずは管理組合設立総会にこぎつけないと、管理会社の変更もへったくれも、方向性すら見出せないでしょう。

[26: 匿名さん]

んで、今の管理会社は誰と契約してんの？

[27: 匿名さん]

>>26さん
なんども同じ質問繰り返さず、推測するか仮定してアドバイスすれば？
＞各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいるので、
という推測で間違っていないと思います。
但し、管理会社というより、当時の販売会社又はそこから管理を請け負った不動産会社と区分所有者は個別契約なのだと思いますよ。

■区分所有法までのあらすじ
　昭和30年代に入り、都市部を中心に中高層の住居を目的としたビル（いわゆるマンション）が多数建設され、１つの建物の中に多くの室の所有者が存在することになりました。
　この状況は、それまでの「民法」（現在は削除されている２０８条）で規定されていた、１つの敷地（土地）の上に一戸の家がある、いわゆる戸建を中心としていた「土地と建物」の権利関係の規定では対応が出来なくなり、そこで民法の特別法（民法に優先して適用される法律）として、「建物の区分所有等に関する法律（略称：区分所有法という）」が昭和３７年（1962年）に新しく制定されました。

[28: 匿名さん]

スレ主が答えないから同じ質問が出るんのではないでしょうか？
管理組合が無くて管理会社が管理しているそうですが、戸々に契約しているのでしょうか？
契約してない部屋はないのでしょうか？疑問が増える一方です。
また、築２５年という事なので昭和６０年の建物ですから
昭和３０年代の推測をしている２７さんは外していると思います。

[29: 匿名さん]

スレ主さんは今、寝てると思います。今朝５時ごろ質問が出て、私がたまたま目が覚めたので６時ごろ回答した後、寝てるんです。たぶん、夜のお仕事です。

[30: 匿名さん]

>>28
スレ主が１行目に「築25年」と明示しているわけだが・・・・
ちなみに私が27でもあるが、あらすじを添付した理由は別にある。
28さんは噛み付くのがお好きなようなので、説明も弁明もしない。わかる人がわかれば良い。

[31: 匿名さん]

>>管理会社であれば、個別契約であっても重要事項説明はしなきゃならないわけですし、契約者の質問には答える義務がある。
うーん。。。
マンション管理適正化法７２条１項の違反が突破口になるかもしれませんね。１度も説明会を開いていないとなると、管理会社は業務停止処分になる可能性がある。

[32: 匿名さん]

＞管理会社は業務停止処分になる可能性がある。

スレ主は管理会社に管理委託してるとか、この建物が区分所有建物であるとか、スレ主がそのワンルームを所有してるとかは、これらを一言も言っていないような気がするのですが？

[33: 匿名さん]

すまん。
ワンルームは所有してるんだ。
しかし、区分建物なのか、管理会社に委託してるかどうかは不明。

[34: 匿名さん]

かいてあるでしょ
>>他の部屋もほとんどバラバラの区分所有なのですが、今から管理組合を設立することはできるのでしょうか？
>>各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいるので、

[35: 匿名さん]

いや。

＞他の部屋もほとんどバラバラの区分所有
はスレ主だが、

＞各区分所有者と管理会社が個々に管理委託契約を結んでいる
は
＞5
で、スレ主じゃないだろ。

区分所有の「ほとんどバラバラ」って区分所有の何がバラバラなんだ？
所有者がバラバラなのはありうるとしても、
仮に管理会社に管理委託してるとしても、それがバラバラのはずはないだろ。

おそらく区分所有建物ではなく、管理会社に委託していないのではないか？

[36: 匿名さん]

スレ主さんは今、寝てます。
管理会社はいるでしょう。カネ払ってるらしいから。

[37: 匿名はん]

>No.35
>おそらく区分所有建物ではなく、管理会社に委託していないのではないか？

区分所有建物ではないってことは、スレ主さんは賃貸物件を買ったってこと？
違うか。
どういうケースが想定できるのか教えてください。

[38: 匿名さん]

このスレには、複数の「匿名さん」がレスしてる（と思う）が、
１～２名のトンチンカンな方が、無用な混乱を拡大させてると思う。

本人には自覚がないだろうが、スレを荒らしている。

匿名掲示板だから、投稿は自由だが、やっぱスレの流れに乗った投稿を期待したい。

[39: 匿名さん]

とりあえず、スレ主さんは今、寝てます。
まとめると、下記の方法で頑張ってください、という話にしかなりません。
・都庁への相談で、管理会社にプレッシャーをかける。区分所有者全員に対する重要事項説明会を開かせて、その場で管理組合組織化の話をさせる。
・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。
上記の重要事項説明会の召集通知に、第一回総会の開催に賛成する署名欄を作って、管理事務室のポストに入れさせるのもひとつの方法です。管理会社が協力すればですが。

[40: 匿名さん]

すみません！スレ主です。
わずか半日で、ものすごい量の反応ありがとうございます

みなさんのご指摘のとおり、分譲会社が管理会社として個別に全区分所有者と管理契約を結んでいます
管理費は4000円/月、修繕金は1000円/月です

今確認してみたところ、管理委託契約には、集会の召集権についても条項があり、区分所有者の1/5以上の賛同で集会を召集できるとあります

管理者である管理会社が招集した場合には管理者、区分所有者が招集した場合には区分所有者が議長となるとの条項もありました

つまり、前提として管理組合が存在してるとの理解でよろしいのでしょうか？

おまけに、集会には議事録を作成し保管するとの条項までありますので、確かに、管理会社に相談して問題提議すればスムースに進むのかもしれません

[41: 輪番理事長]

>No.39
>まとめると、下記の方法で頑張ってください、という話にしかなりません。
>・都庁への相談で、管理会社にプレッシャーをかける。区分所有者全員に対する重要事項説明会を開かせて、その場で管理組合組織化の話をさせる。

ここまでは同意です。

あと、管理規約の存在を確認すべきですね。
その規約に何と書いてあるか次第ですけど、

>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

それから、総会（の２週間前）までの準備として、議案の作成が要ります。

・管理規約がなければ管理規約（案）を準備する。
・管理費と修繕積立金の戸別の額を明らかにする。
・役員を決める方法（案）を準備をする。
・現在の預金残高を明らかにする。
・期首と期末を決め、予算案を作る。

とりあえずこれくらいは必要ですね。
一人でもやれなくはないですが、できれば管理会社に協力させるのが現実的です。
総会までに管理会社変更の準備までするのは難しいでしょう。
マンション管理士に依頼するにしても予算がなければできませんから、とりあえずは総会開催にこぎつけるのが大事。

細かく言うと、ワンルームでも５０戸以上なら防火管理者が必要ですが・・・それは後回しでも良いかなぁ。
まずは、管理組合をつくり、動かすことです。

トピ主さん！寝てる場合じゃありませんよ！
ここまで読んで「無理だ」と思ったら、早いとこ売り払うことです！
このままでは遅かれ早かれ、修繕のための追加徴収額が１００万円くらい来ますよ？（多分）

[42: 輪番理事長]

すみません。書いてる間にスレ主の投稿が・・・

がんばってください。
応援します。

[43: 輪番理事長]

連投すみません。

>管理者である管理会社が招集した場合には

マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
詳しい方、教えてください。

[44: 匿名さん]

>>40
単純な話ですが、年一回の通常総会は区分所有法で義務付けられた管理者の事務報告のための集会です。
管理会社が管理者になっているんだったら、なんでやらないのかきいてみたら？

[45: 匿名さん]

>>No.43 by 輪番理事長さん
＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？
制度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではないと思います。

スレ主の物件は、区分所有法がある時代の竣工なので、
竣工当時は物件オーナーがいた賃貸物件だったとかなのでしょうね。＜推定。

この物件に愛着があり、正式な管理組合の成立を試みるなら、
私なら自腹で、その主旨説明をちらしにして全戸ポスト投函します。
管理会社が協力してくれるならスムーズでしょうが、既得権益から抵抗示すでしょうね。
但し、他の方も言われてるとおり最低20％くらいの区分所有者が賛同するような状況でないと、個人で奮闘しても成果は得られないかと。

将来については、場所によりますが建替え時にスレ主も大きなメリットを得るケースもありますよ。初期の売買契約書は大切に保管しときましょう。
注）老婆心ながら、ちゃんとスレ主名義で登記されてますよね。

[46: 匿名]

管理会社が１部屋持ってるとかの可能性はないかい？

[47: 匿名さん]

>>41
>・1/5の署名をなんとか集めて第一回総会を開く。

>実質的に設立総会なので、そこまでやらなくても「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催すれば良いように思うのですが・・・どうでしょう。

召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

[48: 匿名さん]

>スレ主が答えないから同じ質問が出るんのではないでしょうか？

貴方は純粋ね。仕組んでいるのが分からないの！

[49: 匿名さん]

＞マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

全面委託は管理委託契約の中味の問題。
貴殿の関心は「信託」ではないの？
業官が一時関心を持ったが、信託関連法の不備で今一の状態。

[50: 匿名さん]

制度改正するとすれば、
・マンション管理適正化法の所管を消費者庁にする。
・会社法の株主代表訴訟の制度を区分所有法にも導入。「区分所有者代表訴訟」を各区分所有者が提訴可能にすれば、理事長や理事会への強烈な牽制となります。引き受ける人がいなくなって第三者の業者を理事長にしたときも効果絶大。

[51: 匿名さん]

スレ主です
白熱した議論ありがとうございます。管理会社が１部屋という話ですが、それはなかったと思います。
バブル期にはめられた地元のご老人と地方の投資家、そして最近買った不動産会社が主なオーナーです。

このマンションの問題は、他のマンションでよくあるような一部の理事が知り合いの保険代理店から最も高い保険料で火災保険に加入するよう誘導したりとか管理会社と癒着して設備点検等で、わざと高い価格で受託し、外部へ資金を流出させるといったようなことではなく、将来に備えて必要な修繕資金をプールしていないという点です。

ですので、管理会社の利権的なものはほとんどないので、段取りして進めれば、そう妨害されるようなことはない気がします。ただ、そのめんどくさいことをみんなのためにやる暇があるかどうかの問題だと思います。

[52: 匿名さん]

>>51
名前のところに匿名さんじゃなく、スレ主って入れるのはどうでしょうか？

管理会社は修繕で稼いでますよ。「その時」になったら、大幅に足りないってことになり、スレ主さんのご心配どおりになりそうですよね？

主なオーナーの不動産会社と管理会社って親会社子会社の関係にあるんですか？

[53: スレ主]

ナルホド！　確かに、その不動産会社が関係者の可能性はあるかもしれません。
ある日、突然、大修繕が必要ですよという話が唐突に出て、そこで我々が解決してあげますよと仲裁にはいる
まさにゴッドファーザーに出てくる、トラブった時に仲裁をかってでる奴を疑えですね

ただ、繰り返しになりますが、ホントの悪であれば、先にしっかり積立金を積み立てさせてプールされてるお金を狙うでしょうから、やはり、管理会社も所有者も双方、どうでもいいだけのような気もします。

[54: 45]

不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
年に一度の固定資産税の通知きてます？

[55: 匿名さん]

>>53
ある日突然かわからないですけど、一時金が膨大な額で不動産会社やってるところはお金の心配なんてないのかも知れないけど、個人の場合キツければ泣く泣く手離さざるを得ないというハメにならないだろうか？ってことです。

個人でポンと出せるならいいですけど…。
うちは組合ありますけど管理会社が積立金が足りないと言って（築6年も経ってから！）３パターンの案を出し、アンケートで一番多かった（小差）今までの３倍程になる案に決まりかけました。
臨時総会で委任状が出て議長一任となれば、一番多かった意見でということで決まりかけました。
結局は出席者の意見で３年ごとに見直しということになり、それでも２倍くらいになりましたよ。
組合がないということは他の組合員と意見交換も無しで管理会社の提案を受け入れることになるのでしょうか？
うちのマンションは足りない場合は一時金でって案にも賛成の方々がいましたけど、いくらかわからないのと数年先の我が家を想像しても一時金は怖いと思いました。
値上げ後、マンションの管理費＆修繕積立金の未収件数が増えた気がするけど、キツイとかの事情もあるのかな？と思ったりしてます。
同じマンションでも懐具合が違いますから…。値上げの時の理事長なんて親が資産家らしくポッポちゃんで積立金が大幅値上げでも庶民の気持ちがわからない人でしたからね。
組合あっても普段住人と付き合いがないと立ち上げるのも大変そうですね。

[56: 55]

↑すみません。うちは組合あるけど、普段付き合いがないと急に訪ねたり、話しかけたりというのが難しいということでした。

[57: 匿名さん]

で、どっちなんですかね？
>>一時金が膨大な額
だと困るのか、
>>大幅値上げでも庶民の気持ちがわからない人
だから修繕積立金上げられて困ったと思ってるのか？
わけがわかりませんね。
一時金なしで、修繕積立金が安いとなると、そもそも修繕工事は不要なのかな。。。

[58: 55]

>>57
主でもないのにすみません。
話し合いでは値上げでなく一時金だと払えなくなる家庭があったら困るのでということでした。

総会で大幅に値上げと決まったら、決まったとおりに払わなければならないのですよね？専有面積で公平に計算されて皆で負担するのですから。
工事は必要です。修繕費の値上げは皆それぞれ考えや懐具合が違うと書いたのです。
値上げしないで管理費（管理委託費）を下げたらという人もいたし、値上げも少しで管理費下げたらという意見もありました。
スレ主さんのところが主なオーナーが不動産会社と書いてあったので書きました。

[59: 匿名さん]

>>57
主でもない人に絡んでないで主さんにレスしてあげたら？

[60: 匿名さん]

スレ主さんはいま寝てます。

[61: 輪番理事長]

スレ主さんの感じてらっしゃるとおり、管理会社は単に意識が低いだけじゃないですかね。

私へのレスもありましたので、まずはそれに返事を。

>召集権限のない者が召集した総会の決議は無効です。スレ主さんが総会を開き、自分が議長になるためには1/5の署名を集めないと、管理会社から総会決議無効確認訴訟を起こされますよ。

仰るとおり、最悪そうなりますが、私は最初から管理会社と敵対するような1/5署名収集は良くないと思っています。
トピ主のケースだと、最初から管理会社と敵対すると、かなり面倒です。
例えば、今までの経理（管理費剰余金・修繕積立金残高など）も解らず、何より区分所有者の所在（ワンルームで２５年経過だと、非居住所有者の方が多いはず）すらわからないでしょう。がんばってポストに投函したところで、賛同者に組合員たる資格があるかどうかすら不明です。

ですから、
>「開催のお知らせ」を投函するなどでとりあえず開催

というのは管理会社との協調路線を想定してます。
最初っからちゃぶ台ひっくり返さない方が、絶対に良いす。とりあえずは必要な情報を集めないと厳しいから。
それに抵抗があれば、それなりの説得（脅し）をする。

・総会が開かれてない（収支報告がない）
・重要事項説明がない
・修繕積立金が残ってない（勝手に流用？）

これだけでもツッコミどころ満載で、No.31さんの仰るとおり、業務停止になる可能性が高い。
個別のマンションからのアガリは、スレ主さんの仰るような金額（管理4千円、修繕1千円）なら旨みはない。額が少なすぎるから。
でも、そんなマンションを50件持ってるなら業務停止は痛いはず。

だから、とりあえずは管理会社と話し合い、なだめて、すかして、時には脅したりするのが得策でしょう。
私なら、まずはそうします。

[62: 輪番理事長]

>>マンション管理の管理会社への全面委託って、もう制度化されたんでしたっけ？

>全面委託は管理委託契約の中味の問題。
>貴殿の関心は「信託」ではないの？

管理会社が管理者となるということについて、制度化を一時期国交省が検討していたことまでは存じてましたが、その後どうなったかを（私のところでは関係ないので）フォローしておらず、素朴な疑問として書いてしまっただけです。

No.45にて、「度化されていませんが、管理会社や第三者が管理者であっても違法ではない」という見解をいただき、私の中ではそれで納得していました。
それだけですし、このトピで私の個人的な関心を書くつもりはありません。

[63: ご近所さん]

>不思議なのは、築25年なら内外装を含め、ある程度の修繕は何度か実施されたはず。
これ、かなり大事なことだと思う。
25年間何もしないってのは異常。
しかも支払ってる修繕積立がプールされてないってなら、犯罪。

>スレ主がいつからオーナーなのかわからんけど、一時徴収金とか皆無？？
スレ主のマンションって全部ワンルーム？何戸あるの？
積立が1000円で30戸だとして、25年間でも900万円しかない。
外壁とか、やれるはずがない額。

[64: 匿名さん]

分譲のワンルームマンションは投資目的で買う人も多いから、ファミリータイプのしょぼいマンションよりオーナーはしっかりしていると思いますよ。呼びかければ反応はあるはずです。

[65: 匿名さん]

ちゃんとしてたら、このザマはないでしょうよ。４半世紀も放っておいてんだから、投資というより小遣い稼ぎ程度じゃない？

[66: 匿名さん]

>>小遣い稼ぎ程度
小遣い稼ぎ程度で渋谷にマンションは買わないと思うよ。オーナーは金持ち多いはず。

[67: 匿名さん]

金持ちだとしても、どう見てもこの投資は失敗だし、アタマは悪いんじゃない？
>NO.64&66
貴方には、金持ちはきちんとしてるとかアタマ良いとかってイメージでもあるの？

[68: 匿名さん]

渋谷のマンションは坪単価500万だって。ワンルームが10坪だとして5000万！ファミリータイプなら1億以上だね！

[69: 匿名さん]

↑賃貸での運用益を考えれば修繕工事に反対する人はそんなにいないでしょう。1戸100万かかっても家賃収入からすれば1年分以下だからね。

[70: スレ主]

いろいろな推測有り難うございます 投資として成功なのか失敗なのかは、所有期間に対してインカムゲイン＋キャピタルゲインがいくらになるかに尽きるのかと考えています もちろん投入資金は購入額＋経費＋修繕費で、今回は分母の修繕費がどれだけ増えるかの視点での問題提議です ということでちょっと釣られてマジレスしてみました

[71: 匿名]

馬鹿か?釣りか?
5000万のワンルーム買って、いくらで貸したらいつから運用益が出るのか書いてみろ。
あとは、5000万をワンルームに投資するバカさと、運用益云々書いた自分のバカさを噛みしめながら寝ろ。

[72: 匿名]

主もさ。
はっきり言って絶望的な物件と状況に、こんだけ真摯なレスもらってんだから、もうちっと誠実に返してもいいんじゃねえか？

[73: ご近所さん]

確かに。スレ主さん、自分がおかれてる状況の自覚が甘い様子。
他人のために面倒なことが出来るかどうかではなく、貴方が投資した資産が滅失するのを看過するかどうかの問題です。
自覚出来ないなら、売ることです。
後で泣かないよう。
ちょっと馬鹿馬鹿しくなったので私はこのスレ去ります。
さようなら。

[74: サラリーマンさん]

>>71
>>72
>>73
あなたがたは、何も有効な意見もアドバイスもできないので、黙って去ってよいと思います。

[75: 匿名]

おまえが言うな。
確かに俺はバカに噛みついてるだけだが、73は63でもマトモなこと言ってる。
おまえにはその見分けもつかないんだろうがな。

[76: 匿名]

１ルームじゃ１０坪は無いし値段もそんなにしやしないよ

景気が良いときに建て替えされれば儲かるだろうけど…
管理会社はそんなんだし所有者も２５年してたらこの世にいないし
相続人とか後々騙されて買った人たちだらけだろうから話がまとまらなくなくて更に安く買い叩かれたりするのだろうと思うよ

[77: 匿名さん]

ワンルームの区分所有者はレベルが高いですよ。知ってるところのワンルームマンションの理事会は、弁護士とか中小企業の社長とかがでてきてます。スレ主さんのとこは現状は管理組合が機能してないけど総会をやれば何人かすごい人が出てくる可能性があります。修繕積立金が少ないのはあまり気にしなくてもいいかも。過半数賛成で大規模修繕はできるし、１００万くらい請求が来ても払える人が多いとおもう。

[78: 匿名さん]

>>77
う～～～～ん！
77さんの知ってるとこはそうかもしれないが、一般的にワンルームの賃貸マンションは一時のブームで不慣れな人がオーナーになってるほうが多いと思うよ。

[79: 匿名]

77の言うような展開だと、スレ主さん困るんじゃないか？
あっさり追加負担決定って。

しかも、出せる人が出すんじゃなく、全員が出すわけ。100％の人が払わないと、今度は滞納者対策で苦しむ。
マトモな管理組合でも悩みの種なのに、今の状態からやれるわけない。

今のうちに、こそこそっと売っちまうべきだったって！

[80: 匿名さん]

>>しかも、出せる人が出すんじゃなく、全員が出すわけ。100％の人が払わないと、今度は滞納者対策で苦しむ。

ファミリータイプのマンションの場合は、不景気で倒産したとか失業したとか、お金のない住民も多いわけですが自分が住んでいるところだし、ローンが残っているから差損を補填する現金がないと売却できない。従って自己破産するまでは出て行かないんだよね。
一方、分譲のワンルームマンションは自分が住むために買ってる人は少ないんだ。お金がなくなったら転売してるはずだし、１００万くらい大丈夫ですよ。

[81: 匿名]

>一方、分譲のワンルームマンションは自分が住むために買ってる人は少ないんだ。

少ないだろうよ。だけどね。100％じゃないわけ。
いつのまにか100万円が前提になってるけど、まあそれは良し。

30戸中20戸が裕福なオーナーだとしよう。
残り10戸が払えないと、1000万円が足りないわけ。
足りないから、出さない人の分も裕福なオーナーが出しましょうって話になればいいよ？

ならないでしょ。
２５年も修繕してないワンルームマンションなんて、神宮前あたりだとしても家賃は12～13万。多分、実態は10万以下。家賃下げないと空室になっちまう状態でしょう。
手放せるなら手放したいが、バブルの時代にン千万で買ったのに、今売ったら6～700万。
塩漬けにしてる株みたいなもんだよ。

トピ主がそんなマンションじゃないと言うなら、それはそれで目出度いが。

とにかく、ある程度裕福な人が多くても、他人の分までは払わないわけ。
だけど、管理組合も機能してなくて長期修繕計画もなくて積立のストックもないような状態じゃあ、銀行も金貸さない。

つまり、破滅。
裕福な人は損したで済むけど、トピ主はどうかな？
うれしいのは、買いたたける不動産屋だけ。

トピ主自身が動くか、悲惨さがバレないうちに売るか、どっちかだけどね。
俺は、売ることを勧める。
無理だと思う。

[82: 輪番理事長]

実態がわからないまま、仮定で議論が白熱してますが・・・

・本当に大規模修繕を１度もしたことがない物件なのか
・本当に修繕積立金がほとんどない状態なのか
・賃貸でも空き部屋がほとんどないくらい立地が良い物件なのか

こういうことが不明なままでは、空論ばかりになってしまいますね。

[83: 輪番理事長]

>>77

>過半数賛成で大規模修繕はできるし、

多分この物件は3/4の同意が必要だと思います。
区分所有法上は、原則3/4で、規約で過半数と定めることができるとなっています。
この法改正は平成14年なので、トピ主のＭＳに例え規約が存在したとしても、そうはなっていないでしょう。

[84: 匿名さん]

>>83
大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
ここで議論する余地はありません。

ワンルームマンションのオーナーはほとんどそこに住んでいないので、裁判を起こしても住み難くなるとかいうことはありません。一時金を払えない人には法的手段をとることになるでしょう。心配は要りません。

[85: 匿名さん]

>>84さん
84さんの意見は、管理組合や管理者が存在する前提で、一般論だ。
このスレではその管理組合の存在しないかもしれないからスレ主は悩んでいる。
法的手段をとるにしても誰がどんな身分で訴訟するのか？
決議する「総会」自体が行われない、いや行う団体が不明なのだよ。

[86: 匿名さん]

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

[87: スレ主]

情報がまだ不足しているようなので、補足します

・場所は渋谷区幡ヶ谷、駅歩６分ですので、比較的立地はいいと考えています
・購入経緯はバブル期に高値で購入されたご老人から、だいぶ叩いて買わせていただきました
・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

[88: 輪番理事長]

>>84
>大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
>ここで議論する余地はありません。

勘違いじゃないですか？
きちんと手続きを踏めば可能というだけで、スレ主さんのマンションでは現在不可能でしょう？
それとも私が法を読み違えてるのかな・・・

[89: 輪番理事長]

>No.87 スレ主

情報ありがとうございます。
詳しくは書けないでしょうが、何戸程度の物件ですか？

>・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
>・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

大規模修繕がなく、現在100万円ということは小規模な修繕はしてきたということでしょうか。
何もしていなければ、1000円×戸数×12ヶ月×25年分はあるはずですから。

いずれにしても、修繕積立金を使うときは総会議決が要りますから、違法な管理をしている疑いがあります。

かといって、前述のとおりいきなりケンカするとかえって手間がかかりますから、必要な情報を得るまでは慎重に対応されるべきかと思います。

[90: 匿名さん]

スレ主さんのマンションは管理会社が管理者らしい。
管理会社との契約書に管理組合総会のことも書いてある。管理会社が総会を召集したら管理会社が議長になるらしい。区分所有者が1/5の署名を集めて召集したら区分所有者が議長になるらしい。これも書いてある。
最上階の雨漏りなんかが発生しだしたら大規模修繕の話が持ち上がるのでは？管理会社が召集したら一時金負担ありの大規模修繕が決議（普通決議）されるかも。問題は管理会社のほうにやる気があるかどうか。そこをきいてみたら？

大規模修繕工事の決議要件は議論の余地なし。保存行為としての大規模修繕工事は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」だから費用が多額でも普通決議だよ。勉強が足らないよ＞輪番理事長

[91: 匿:名さん]

この解釈が妥当であると思います。
http://www.fukukan.net/paper/041203/qa_shuzen.html

[92: 匿名さん]

↑そんなこといってたら大規模修繕工事ができませんので、そういうマンションはお金があってもモノが残らない結果となります。
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_V-1.html
3/4の特別決議は極めてハードルが高く、規約を先に改正しろといっても規約改正にも特別決議が必要なので、実質、何もできないってことになる。
どこの管理会社でも普通決議でできると解釈し総会議案は普通決議議案として総会に出してるはず。たまーに総会で反対者が出て紛糾するようですが、裁判しても勝ち目はありません。

[93: 匿名さん]

大規模な修繕には建築確認が必要です。お忘れにならないように。

[94: 輪番理事長]

>どこの管理会社でも普通決議でできると解釈し総会議案は普通決議議案として総会に出してるはず。

それは貴殿の希望的観測です。
「議論の余地がない」と「議論してたら大変だ」とは全く別ものです。

また、貴殿が例示された質疑応答は、これまでも何ら問題なく大規模修繕が実施され、今後も計画通りに予定された修繕を行うような、特に問題や反対者が出そうもないような事例に対して回答されたものです。

この例をもってして、常識だの議論の余地がないだの持論を展開したいのなら、別トピで行ってください。

スレ主のケースは、慎重さが大事です。
テキトーな持論を強要するのと能天気な楽観論は、このケースではあてはまらないでしょう。
まあ、これは私の勘でしかないのですが。

なお、私が勉強不足なのは議論の余地なく事実です。

[95: 匿名さん]

工事の承認が得られても

積立金の取り崩しは全員の承認が別途必要ですよ

[96: 匿名]

>95

今度は何言い出した？

テキトーなことかくな。
全員の承諾が必要なことなんて、書面議決くらいだ。

[97: 匿名さん]

積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

規約で共有物の変更は特別決議にしているところもあるよ

[98: 匿名さん]

>>94
>>それは貴殿の希望的観測です。

普通決議で保存行為としての大規模修繕工事実施の是非を議論してもいいのかもしれないが
裁判では勝ち目はない。勝ち目がないってことは学説としての議論になるなあ。

馬鹿正直に管理規約の特別決議にこだわると間違いなくスラム化する。区分所有法の改正はそれを危惧してのもので、立法趣旨を考えれば裁判所の判断は明らかなんだよ。

[99: 匿名さん]

＞積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

間違い。取り崩しの理由が共用部分の変更ならば特別議決、大規模修理ならば普通決議だよ。
区分所有法３条規定団体は民法の組合契約ではないが、積立金、管理費の類いは法人格のない場合は、総有的または合有的に区分所有者全員に帰属していて、その持ち分を持っているよ。

＞規約で共有物の変更は特別決議にしているところもあるよ

共用部分の変更以外は、普通決議だよ。積立金の取崩しを特別議決にするなんてあり得ないよ、取崩の目的によるのよ。

[100: 匿名さん]

>>97
>>積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

スレ主さんのマンションに管理規約がないか、あっても積立金取り崩しの規定がなければ、そういう解釈もありうる。