阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part2】

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/

↑↑こちら1000を超えましたので次スレです。

引き続き情報や意見交換を致しましょう。

[1001: 匿名]

>999

可能性？
ないでしょ

[1002: 匿名はん]

>>1000
学区統合は確実ですが、具体的にどうなるかは只今検討中で、年度内に報告出る予定です。
兵庫県教育委員会の「中間とりまとめ」をご覧ください。
ただ大阪のような大学区制にはならないともいわれています。

[1003: 匿名]

>>999

郊外でそういう商業施設は交通量が多い場所や５万人以上ぐらいの大規模なニュータウンじゃないと成立しえないです。ですから現実的にはありえません。

[1004: 匿名]

ただ雲雀丘山手の名月記や箕面の風の杜みたいなロケーションや眺望や景色を売りにした飲食店なら可能性ありますよね。

もっともロケーションが良い場所が開業できる用途地域になっていることが条件ですが。

[1005: 匿名]

開発協定の締結 平成22年11月30日
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-tm19-0812....

開発構想届番号 平成１９年度　第８１２号
開発構想の名称 (仮称)宝塚山手台1工区集合住宅計画
開発事業者 阪急不動産　株式会社
代表取締役　簑原克彦
開発事業区域 山手台東1丁目4-434
予定建築物の用途 共同住宅　31戸

[1006: 購入検討中さん]

郊外の土地値は、これから人口減で、どんどん下がっていきますよね。
若者は、都心に集中しているし。団塊世代のリタイヤ組をターゲットに「田舎暮らし」を売りにすれば？？

[1007: 匿名]

阪急の彩都のページと比べるとやる気の無さが目立つ。
ブログとかもなくなってるし。

もう阪急は山手台に関しては、美しい街をつくるとかのモチベーション全く無いっぽい。
売りやすいサイズの宅地を惰性で造成して、惰性で販売していくみたいな。

[1008: 匿名]

>>1006
山手台から梅田、中之島のビル群がもろに見えているのに、田舎暮らしもクソも無いでしょう。

まぁ別荘地みたいな鬱蒼とした木々に囲まれて広々した庭園街区ならありですけどね。

山手台は近畿のニュータウンの殆ど（千里を除くほぼ全て）より都心に近いから、より不便なニュータウンに住んでいてもう少し便利で都心に近く便利で環境の良い場所に住み換えを希望している（住み換える資金がある）層をターゲットとする事は考えられます。

[1009: ご近所さん]

>>1008
しょうもない書き込みに、いちいち反論するのは何故ですか？

[1010: 匿名]

大都市で働いていて定年退職した層を対象とした「田舎暮らし」物件ってのは
http://www.inakanet.jp/kinki/index.html
こういうもの

[1011: 匿名さん]

>1002
取りまとめ拝見させていただきました。
結局どうなるのでしょう？
私の希望はひとつの学校に特進、進学、普通クラスがあればよいのになあと思います。
偏差値の高い公立高校が選択できるようになれば小学校、中学校の環境が良い山手台の人気が
もっとあがりそうですよね。

[1012: 匿名]

元々山手台はリタイヤ組を対象にしているのかもね
開発初期は一億以上していたとか書いてあるけど
現役世代のまっとうなサラリーマンには買えない価格買えたのは年配のリタイヤ組だよ
そういった意味では最初からターゲット一緒かも田舎暮らしは夢みてないけど(笑
田舎暮らししたくて山手台住むのはアホ｡
都心に近すぎ

[1013: 匿名さん]

>>1008
反論・反撃は荒らしの滋養にして栄養であり最も喜ぶことです。
荒らしにエサを与えないで下さい。

枯死するまで孤独に暴れさせておくのが一番！

[1014: 匿名さん]

1006が言ってる田舎暮らしってのは、いわゆる田舎暮らしではなく
http://www3.daiwahouse.co.jp/shinrin/shinrin.html
http://www3.daiwahouse.co.jp/shinrin/index.html
こういうリゾートタイプの事を言っているのでは？

[1015: ご近所さん]

最近（特に西4丁目以降）は完全に子育てサラリーマン層向けになっています。

[1016: 匿名さん]

999です。お返事ありがとうございます。
やはり無理そうですか。
レストランだけでもできるとうれしいですね。
新しくできた山手台医院の隣の角地はまだ売れてないようですね。
歯医者か美容院ぐらいができるかな？と期待してます。

ところで山手台医院は小児科、内科、アレルギー科、皮膚科とありますが
先生は何人おられるのでしょうか？

[1017: 匿名]

バス便なので特段便利でもない、かと言って緑が特段多いわけでもない。
利便性を求める方、田舎暮らしを満喫したい方、
いずれにも中途半端かも知れません。
きわめるなら都心のタワーマンションか別荘分譲地になるでしょう。

[1018: 匿名]

リタイアして田舎暮らしや別荘地での暮らしは始めてみたものの結局理想と現実の違いで、ギブアップされる方が多いです。やはり都市の利便性を享受できるエリア（都心から20km以内程度）の閑静な住宅街が、なんだかんだいっていちばん末永く暮らしやすいのです。都心は現役世代には良いですが、意外に不便で人（住人ではない）も多いですしね。都心から遠いニュータウン戸建から利便性に不満があって転出する転出者の大半は実は転出先に都心を選んでいないのですよね（環境が良いとされる衛星都市の駅近マンションが多い）。

[1019: 匿名]

ミサワの土地は安いけど、南側が法面みたいですね。

[1020: 匿名さん]

西４丁目は傾斜地を含む土地が多いですね。
造成費をケチっているからですか？
傾斜地って使い道なくてもったいないですよね。
手入れもしにくいし見た目もマイナス。

[1021: ご近所さん]

今日２丁目で最近発売されたばっかりのパナメーラのターボ？に乗ってる人を見かけました。
何をしている人か分かりませんけどこのご時世に２０００万の新車を買えるって凄いですね。
時々ベントレーとかも見かけますし初期エリアには結構な金持ちさんがいらっしゃるようです。

[1022: 匿名]

>>1020
基本は造成コストを抑えてリーズナブルな土地を供給する為でしょうね。

でも高さのある擁壁はできるだけ減らして、圧迫感を減らすという
目的もあるのかもしれません。

特にコンクリート打ちっぱなし擁壁を採用している街区の場合は、
高さのある擁壁だらけだと圧迫感のある景観になりがちなので。

[1023: 匿名]

土地小さめでローコスト造成の路線を今後のメインにするなら、
逆に土地大きめの別荘地風街区や2丁目みたいな街並みや擁壁や
道路景観などにも配慮したこだわり街区も用意してほしいですね。
そのほうが色々な需要に対応できて良いと思います。

[1024: 匿名]

コストかけて色々な需要に対応など非効率で有りえません
阪急は今回の売れ行きに自信を深めました。今後もローコスト、ロープライスあるのみです。

[1025: 匿名]

まあ少なくとも低価格路線で売れてる間はわざわざ路線変更せんやろね。

[1026: 匿名]

新しい街区が販売開始されたスタート直後は、今回に限らずかなり売れてると思うけど。
必ず見込み客が一定の数溜まっているから。

別に今回が特別でもないでしょ。
新街区効果が無くなって暫く経過してからの売行ではじめて好調かどうかわかる。

[1027: 匿名]

デベが状況に適応して路線変更したから、この景況でもコンスタントに売れてるとみるのが自然やろね。

[1028: 匿名さん]

新しい街区は、先日確認したところ、会員向けと一般あわせて３２区画中５区画しか残ってないんだって。
次はいつになるかわからないそうです。
ハウスメーカーののぼりがたっている所をのぞくと、残り何区画かな？
毎回こんなに売れているのですか？

[1029: 匿名]

新街区は売れてるのかもしれない。

でも２丁目あたりの街並みをみて山手台に住みたいと思った人々の需要に応えうる分譲地では最早ありませんね＞新街区のような路線

[1030: 匿名]

正に正しい市況の判断が功を奏した売れ行きですね｡
二丁目が良ければ二丁目で買えば良い
普通に物件出るけど…　高くて売れてないけど

[1031: 匿名]

ニュータウンってのは「新参者になりたくない」「新築で住みたい」という我侭な人間が検討する所。
だから中古や既にコミュニティができあがっている街区の空地は選択肢に入らない事が多い。

[1032: 匿名]

そこまで二丁目が気に入ってるなら新参者になっても二丁目で買えば良い。
新参者扱いされるのが嫌なら、諦めれば良い。

[1033: 匿名]

公共事業ならともかく
昨今の市況ではデベは様々な需要に応えようなど考えてない
偏った方々からの需要であっても余計なコストかけずにそれで完売できるのであれば大歓迎。

古くからの住民の願いとはどうしてもズレてしまうけど…

[1034: 匿名]

初期に１億円以上で買った人々は、全体が一定水準以上のこだわった街並みになると説明をうけてたはずですよ。マンションは高級な低層しか建てないとか色々説明をうけてたようですし。

[1035: 匿名]

国家の運営者たる政府が公約を平気で反古にする御時世…一民間事業者に過ぎないデベロッパーが１０年以上前の口約束を反古にしたくらいでは驚くに値しない…

[1036: 山手台西翁]

まぁ、まだ約1000戸あるらしいので市況が上向いたら街作りの方向性も良いほうに変わるかも知れませんね。

[1037: 匿名さん]

廉価販売では売れないとか言って、必死に高級化路線を提唱されてた方は
どこに行ったのかな？

[1038: 匿名]

今や宝塚山手台のポテンシャルは最低
西宮名塩のほうが遥かに魅力的

[1039: 匿名]

現実は三田や名塩は転出希望者で溢れているのに対し、山手台は近畿の
ニュータウンでほぼ最高レベルの居住満足度（定住希望者と転出希望者の
それぞれの比率において）という調査結果があります。

[1040: 匿名]

低価格化は成功ですね。
高級化しなくて正解。

[1041: 匿名]

1039は高級化路線を提唱者。
真っ赤になって反撃材料を必死に調べてますのでしばらくお待ちください。
レスが無ければ自説が間違っていたことを暗に証明していますのでスルーしてください。

[1042: 匿名]

名塩は無いです。渋滞が尋常じゃない。

[1043: 匿名]

三田や西神も無いですね。都心から遠すぎます。

[1044: 匿名]

山手台はもう無いわ
夢の高級化路線をあっという間に挫折した失敗分譲地

[1045: 山手台命さん]

三田牛&ナシオンが不法侵入したみたいですね！

[1046: 匿名]

1041＝1038＝1045　叩きと擁護のお粗末な自演

[1047: 住まいに詳しい人]

三田の主要ニュータウン　住み続けたい55～60%　転出したい30%以上

名塩の主要ニュータウン　住み続けたい55～60%　転出したい30%以上

中山台・山手台　　　　　住み続けたい78～82%　転出したい6.5～8.2%

[1048: 匿名]

三田や名塩はどちらも致命的な欠点がある。
そして大阪平野から離れた場所に孤立しているので、町そのものの衰退のリスクがある。

一方で宝塚のニュータウン（中山台・逆瀬台・山手台）は百点満点とはいわないが、致命的な欠点は無い。

大阪梅田や新大阪や伊丹空港にもそこそこ近く、大阪平野に直に面しているので周辺利便性が高い。

阪急だけで低廉な運賃で梅田に行ける環境の良い低層住宅街は、人口減少期や少子高齢化時代に入っても近畿圏では需要上位にありに需要が無くなる事は無い。

[1049: 匿名]

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃700～1000円のニュータウンは絶対衰退する。

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃400～700円のニュータウンは衰退するリスクがある。

近畿圏で大阪梅田まで現在の貨幣価値で電車運賃200～400円のニュータウンは生き残る可能性が高い。

[1050: 匿名]

っていうか、西1～2丁目や東2丁目の住民による「あまり安っぽい造成や平均宅地面積の規模縮小はせず山手台全体で統一感のある街並みにしてくれ」という希望は、別に高級化路線提唱でもなんでもなく「今までの街づくりのコンセプトを反故にしないでくれ」「約束を守ってくれ」という普通の感情でしょう。

[1051: 匿名さん]

>阪急だけで低廉な運賃で梅田に行ける環境の良い低層住宅街は、人口減少期や少子高齢化時代に入っても近畿圏では需要上位にありに需要が無くなる事は無い。

運賃がどうのこうの・・・
セコイ話は恥ずかしいからやめろ！

[1052: 匿名さん]

１００坪の区画を作れば売れるとか言ってた輩はトンズラしました。

[1053: 匿名]

>>1047
>>1048
>>1049
に論破された三田牛とナシオンはシッポを巻いて退散しました。

[1054: 匿名]

廉価販売のおかげで、この掲示板も大盛況ですね！

[1055: 匿名]

>>1048

>>1049

貧乏くさい話はやめてください。

[1056: ポテンシャルおやじ]

兵庫県のニュータウン位置図
http://www.woody21.org/wp28/wp-content/uploads/2010/01/NT-location1200...
これを見ると山手台がいかに恵まれた立地か良くわかる。
ポテンシャルは高い。
それゆえに平凡ではない開発が求められている。
山手台が宝塚市で最後の大規模開発になるのは確実なので、一般的なニュータウンとは一線を画する宝塚らしい住宅街をつくって有終の美を飾る事を多くの市民が望んでいるし期待している。

[1057: ポテンシャルおやじ]

山手台東は、大阪の大富豪「藤田伝三郎男爵」が贅を尽した13万坪の別邸（井植山荘）を建てた場所のすぐ横だからね。ポテンシャルは高い。

[1058: ポテンシャルおやじ]

長尾山系で最も大きな住宅街である中山台（中山台＋五月台＋桜台）は5700世帯・
14000人で 高額納税者が55人います。年度によって違いますが、だいたい50～60人で安
定しており、これは換算すると1万人あたり39人となり東京都目黒区、世田谷区、文京区
と同一水準 です。マンションを含まない中山台の戸建のみに限定すれば、1万人あたり
換算で75人を超えます。中山台と同時期に阪急が開発した隣の売布きよしガ丘も1万人あ
たり換算で約100人となります。雲雀丘花屋敷の駅周辺や北側は今更いうまでもありませ
んが、これらの事実からわかるように長尾山系の麓から中腹にかけては、今津線の西側
同様に住居選択権のある富裕層に一定の支持をされているとわかります。大阪への距離、
公共交通機関や車の利便性、新大阪や空港への距離、環境、大阪平野に対するポジショ
ン、地勢・地形などが理由でしょうね。だから、言うまでも無く同じ長尾山系の南斜面
である山手台も高いポテンシャルがあります。

[1059: ポテンシャルおやじ]

最寄駅から梅田（大阪）まで電車運賃300円未満の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの3%未満

梅田（大阪）まで20km以内の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの5%未満

新大阪、伊丹空港まで20km以内の大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの5%未満

大阪平野に面する（もしくは大阪平野の中にある）大規模NT　：　戸建宅地数ベースで近畿圏全NTの3%未満

上記全てを満たす大規模ニュータウン　：　ごく一握り（宝塚の中山台、逆瀬台、山手台は含まれる）


山手台は上記の条件を満たす近畿圏で有数の立地が良いニュータウンで大変ポテンシャルが高いことがわかる。


※URや政令指定都市や都道府県や民間大手企業が開発した戸建の宅地が1000区画以上あるニュータウンを対象

[1060: ポテンシャルおやじ]

山手台は食品スーパーも近くにあって、幹線道路の質は高く、バスの本数もまぁまぁ多くて、最寄駅までの
バス乗車時間も5分程度と短く、バス停までもまぁまぁ近く、大阪平野一望の眺望が臨める南斜面地で、
大阪都心への距離も18km圏と近くて、と総合的に見ればそれなりに高いポテンシャルと素地がある。
だから一部にシンボル的な別荘地風邸宅エリアを設けて成功させる事も手腕次第ではじゅうぶんに可能。
なぜなら大阪平野の隣接地域には、もう他にこれ以上の適地はほぼ残っていない上に、既存のその手の
住宅街よりも山手台のほうが永住環境（老後になっても快適に過ごせるかどうか）としてのインフラは格段に上だから。

[1061: 匿名]

運賃と住宅街の価値は密接な関係がありますよ。

セコイとかそういう話ではなく事実なのです。

日本では通勤は定期代が出ますけど、実際には交通費が高い町は不動産価値が下がるのです。

これは関東でも近畿でも同じです。

千葉ニュータウンや泉北ニュータウンが衰退したり不人気なのは、運賃が原因と断定されています。

だから橋下知事がなんとか泉北高速の値段を下げる方法を考えています。

[1062: 匿名]

↑でもそれは誰からも忘れ去られた過去の話
街は統一感が無くなり、阪急から見捨てられたのは周知の事実
残念ながらポテンシャルは最低
宝塚山手台は失敗小規模分譲地の代表例に成り下がりました

[1063: 匿名]

ちょっと10坪ほど小さくする事で価格帯を下げたら、凄い勢いで売れてるって逆にポテンシャル高いって事でしょう。今まで住みたいけど予算で諦めてた人々が、飛びついたって事なんだから。

[1064: 匿名]

>>1061
電車賃の話は恥ずかしいので止めてください。

[1065: ポテンシャル親爺]

泉北ニュータウンが失敗したのは、住宅地をバス便にしたことが原因。
駅前を商業地、公共施設や公園にして住宅地をバス便にした都市計画の失敗によるものです。


結局、駅前の商業エリアは不景気で商業開発が進まず、計画を断念・売却。
激安マンションが林立　→　旧住宅地は大暴落となり衰退していったのです。

交通費云々は、関係ないよ。

[1066: インポテンツおやじ]

なんだ 1061 の話は嘘っぱちかよ。

[1067: 匿名]

近畿最大のニュータウンである泉北が衰退したら府は大打撃だから、なんとか運賃下げようとしている。
衰退や人口減少と運賃が関係なければ、そんな事はしない。関係があると府が認めてるって事。
千葉NTも北総線が高いのが最大のネックとなって低迷している。
奈良市や生駒市の住宅街も大阪市内までの所要時間がかなり早いにも関わらず地価が安いのは交通費の高さが関係している。

[1068: 匿名]

駅近の土地やマンションがバス便エリアより高いのは、マイカーを使わなくても生活できるからだよね。
つまりマイカーの生涯所有コスト分相当のプレミアムがあるという事。
バス便エリアは、マイカー所有しなければ生活が不便なので、その費用負担分土地が安くなる。

電車賃も同じ事ですよ。都心のベッドタウンであるニュータウンは、都心までの電車賃が
かなり高ければ、その分土地は安くなる。彩都は立地的には割と都心に近くプチバブルになったが、
最終的には交通費の高さがネックになって失敗、暴落する可能性が濃厚だろう。

[1069: 匿名]

↑↑あっ！だから、いざとなれば何とか駅まで歩ける１、２丁目より安く、小さくしたんだ！
と言うことは山手台東の北の方は、もっと安く、もっと小さくなりますね！

[1070: 匿名さん]

>>1067
じゃあ聞くけど、泉北ニュータウンの電車賃が下がったら
あんたあそこに家を買うのか？
ほんとにそれだけの理由で家を買う気になれるのか？

私は買う気には、なれまへんなぁ～
電車賃ごときで家を買うきになれる奴がいたらみてみたいわ！

[1071: 周辺住民さん]

お願いです。
運賃の話は、みっともないから止めてください。

[1072: 匿名さん]

電車賃と住宅地の価値に関係することは当たり前でしょ。
上の例の彩都も場所も市内から２０kmエリアで、駅近だから、もう少し人気が出ても良いと思うけど、モノレールってのがネック。梅田まで片道７４０円だから、家族４人で梅田に出かけたら、大人料金だと、往復で６０００円ぐらい掛かるから、流石に高い。
彩都がプチバブルになったのは、モノレールの駅が出来る前で出来てしまうと、現実の交通費の高さで敬遠されて大苦戦。今では、バス便が来て欲しいとの要望があるくらい。
山手台の今の売れ行きを見ると、ポテンシャルの高さと、マーケティングの正しさが証明されたようなもの。１００坪以上の宅地云々の自論を主張する人もいるが、今のご時勢は、この戦略が正解でしょう。

[1073: 匿名]

そうですね。低価格路線(以前よりは)は大正解と言うことですね！
やはり阪急は的確なマーケティング判断をしますね。
ただし、住民の気持ちを踏みにじっても、ですが…

[1074: 匿名さん]

標高が高く駅から遠ければ当然に地価は下がるが、地価が安いぶん土地を大きくすれば
「都心に近く通勤・定住できる別荘地」になり、希少性が高く価値が担保される住宅街をつくる事もできる。
逆転の発想ですな。
宝塚で言えばゆずり葉台や中山桜台7丁目はそれ。駅から遠いが豪邸が立ち並んでいる。

住宅街としては不便でも、土地を大きくすれば別荘地としては最上級の利便性と希少性が得られる住宅街に化ける。

[1075: 匿名さん]

日本国内で3大都市圏の都心まで20km以内で、バスが毎時3本以上ある別荘地並の住宅街って少ないでしょ。

別荘地並の住宅街＝宅地部分で50%を超える緑被率と、それを実現する為の150坪以上の土地面積

だから山手台の「一部」にそういうものをつくっても面白い。

全部とはいわんよ。「一部」だよ。その一部の周辺の通常の街区も別荘街区の緑を借景に出来るから価値が上がる。

[1076: e戸建てファンさん]

日本のニュータウンは千里以外は全部失敗したという説もある。
日本で最初に開発された大規模ニュータウンの千里が最高傑作であり
日本で唯一の成功例ニュータウンだったんだな。
ニュータウンで大正昭和初期の分譲地（現在の高級住宅街）を凌駕する
「環境と利便性の両立」を高次元で実現した唯一の例外は千里。
平均宅地面積100～200坪、都心まで15kmの近さ、新大阪・伊丹空港まで15分以内。
梅田、本町、淀屋橋、難波に地下鉄で直通、車でも梅田まで新御堂一本で信号無し。
医療は阪大病院等多数、買物至便、公園や緑多い、万博公園や緑地公園など巨大な緑地も多い。
ニュータウンの代表例のように言われる千里は、実は唯一の例外だったんだな。

[1077: 匿名]

一般的なニュータウンは「都心から遠く交通費が高く環境はまぁまぁ良いとされるが50坪ぐらいの家が多く宅地内に広い庭や多い緑があるわけではない。市街地から孤立しており、利便性は低い。」といったイメージ。

宝塚のニュータウンはニュータウンにありがちな欠点のうちいくつかはあてはまらない（都心から遠い、交通費が高い、都市部から孤立している等）ので、典型的なニュータウンよりは需要がなくなりにくく寂れにくく永続する可能性があると言えるかもしれない。

[1078: 匿名]

4丁目みたいなバス停やスーパーに近く売りやすい場所は、ローコスト造成や
土地を小さくする事で価格帯下げたのは正解だったと思うよ。
でも今後の山手台東の北部の分譲エリアは、バス停から坂や階段で高低差がかなりある上に
徒歩5分以上かかる場所が結構ある。
そういう場所は、2丁目並に街並みにこだわった造成にしたり、あるいは土地面積を
大きくしたりするなりしないと魅力が無いんじゃないの？
駅まで踏切・交差点無しの直進でバス便の乗車時間（3～5分程度）が短いというのが
山手台のメリット（徒歩とバス合わせて数分で駅徒歩圏なみの所要時間で駅まで出られる）だけど、
バス停から坂道や階段をあわせて300m以上も歩かないといけない場所はその魅力はほぼゼロになる。

[1079: 匿名さん]

阪急のマーケティングが正解との意見が出ると、また自論を展開する輩が出てきたな。
別荘地並みの分譲を全く否定するわけではないが、阪急がそのニッチな市場を追わないだけ。
例えば、坪単価５０万の１５０坪の土地があったとして、それを１区画で売るか３区画で売るか考えたとき、３区画で売った方が３倍以上の需要があれば当然分割して売るわな。
ここで、絶賛されている千里ニュータウンも、１区画だと１億くらいだから、殆どが２区画３区画に分割して売られている。分割が出来ない土地は、坪単価をかなり下げてもなかなか売れない。今はそう言うご時勢だってこと。

[1080: 匿名]

そうですね今回の低価格路線の大成功で阪急は確信を得たことでしょう。
山手台は今後もミニマム低価格路線で1000戸売り切れると…

[1081: 匿名]

150坪になったら、坪35万ぐらいに下がる。
大きい土地は価格帯は大きくなるが、坪単価は下がる。
でも50坪に対して道路面積の比率を小さくできるし、土地面積に対する擁壁量も
減らせるし、側溝電気ガス水道等のインフラ費用も総費用に対して小さくなるから
（土地面積に関係なく一定額かかるので大きくなるほど負担割合が小さくなる）、
売り手にとっても必ずしも損な話にはならない。

[1082: 匿名]

>>1079
千里は実は簡単には分筆できない。

あんなに便利（大阪から10～15km圏）なのに、建ぺい率が50%ではなく40%に指定されている上に
壁面後退が一般的な1mではなく道路側2m、隣地から1.5mになっているのが相当効いている。
そして豊中市側は、隣接している区画の了承が無ければ分筆できない規約があったりと色々な抑止力がある。

だからあれほどの環境でありながら、意外に分筆されてないんだよな。
千里ニュータウンの戸建区画数は、全体で分譲当時から僅か4%程度しか増えていない。

[1083: 匿名]

例えば千里で間口18m×奥行22mの約120坪の土地があっても、まず分筆できない。
2分割して間口9mになると、土地面積が60坪あるわりに外壁後退で横幅6mの家しか
建てられなくて価値低下で使い物にならんのですわ。

[1084: 匿名]

山手台北部が1000戸の『コンクリむき出し50坪建売住宅』で埋め尽くされ たら悪夢ですね。
既存住民も何らかの抵抗出来ないものでしょうか？
掲示板で『150坪 別荘地』などと非現実的な夢物語を語ってても阪急は冷徹に企業利益を追求してくるだけだし…

[1085: 匿名]

普通は駅から遠くなると利便性が低下するぶん、土地を大きくしたり街並みや見た目に拘った造成をしたりするんですけど山手台は逆になってますよね。

[1086: 匿名]

>>1084
山手台はそもそも坪100～200万で販売する事を前提とした土地の超高値掴みで
大赤字でいくら売ってもぜんぜん利益は出ないという噂もある。
つまり現在はできるだけ資金を回収する作業であって利益追求とは違うのかもしれない。
もしかしたら破綻した幸福銀行の持分を安く買い取った分と阪急の高値掴み分を
あわせて考えれば、トータルで少しは利益が出せるのかもしれないけどそのあたりはよく分からない。

[1087: 匿名]

この分だと、たぶん分譲マンション用地も安値マンション建てるんでしょうね。
CMキャラクターにトミーズのマサなどの下町派漫才師を器用
ジオ宝塚山手台パークスクエア
3LDK69㎡1900万円台〜
4LDK82㎡2400万円台〜
阪急山本駅バス6分
駐車場代０円

[1088: 匿名]

以前の山手台と比べると明らかに安っぽくなったけど
新街区も別に普通のよくある小規模（10～50戸程度）な分譲地と
同程度の見た目ですけどね。

注文住宅が建って、グリーンベルトにそれなりに木を植えれば
家が全く建ってない今よりはだいぶ良く見えるんじゃないでしょうか。

[1089: 匿名さん]

>1082
千里ＮＴで、戸数が４％増えているのは、僅かではない。
まあ、自宅の周りでもここ１０年で売りにでたのは、ほぼ１００％文筆している。
年齢的にこれから売りに出る人が増えるので、文筆しないという協定（といっても強制力なし）を
今年入れたぐらい。
全体で１０％ぐらいが分譲から売りに出てるとして、それが皆文筆しても全体として増える戸数は５％となる。
まあ、地区によって文筆できるところとできないところがあるから、４％増えれば凄いってこと。

[1090: 匿名]

それは吹田市側でしょ？　豊中市側はあまり分筆されてないよ。

[1091: 匿名]

Wikipediaで『千里ニュータウン』を検索すると
相続を契機とした区画の分割販売が問題提起されていますね。

やはり大きい区画は売りにくいんでしょうね。

[1092: 匿名]

千里ニュータウンで色々ググってみたら分筆･分割問題が住民の高齢化問題にからめて出てきますね。
吹田市、豊中市ともに頭を抱えてるようですね。

[1093: 匿名]

上のほうのマンション用地はどうなるのかわからないけど、ジオグランデの南（長尾小の横）のジオはまぁまぁ良いグレードで建つみたいですね。まぁあそこは駅から徒歩7～8分ぐらいですからね。

[1094: 匿名さん]

北部のマンション用地は戸数も多そうだし、バス便なので、どう考えても低価格マンションしか無理やろね。
それも駐車場２台分０円とかにしないと売りにくいかも知れんね。

[1095: 匿名]

北部でも激安マンションはありえんでしょうね。
せいぜいラビスタのレフィナスぐらいの仕様、㎡単価になるでしょう。

[1096: 匿名]

↑まぁ『激安』じゃないけど『低価格』は間違いないやろね〜
ラビスタやったら。

[1097: 匿名]

ジオのイメージを損ねるほどの安売りをするぐらいなら他の業者にマンション用地として転売するでしょう。

[1098: 匿名]

どこが事業主になるにしてもバス便マンションだからねぇ。
中山桜台あたりの中古マンション悲惨だからね…
バス乗車時間は短いけどインフラは中山台のほうが整ってるし、JR乗り入れ決まってるし…

山本駅からのバス便マンションって安くしないと売れないでしょ。

[1099: 匿名さん]

北部集合住宅用地は、他から大阪圏に転入してきた転勤族向けの校区＆環境重視賃貸マンションにしたほうがいいんじゃないの。

駅徒歩圏ですらちょっとでも遠いと苦戦している分譲マンション多いから、バス便で分譲はかなりきついと思う。

[1100: 匿名さん]

市が買い取って市営住宅すれば、人気物件になると思うけど。。。

[1101: 匿名]

山手台の街並みは南北で大きく違いますね。
北部も以前の山手台と同じ街並みで拘って
開発されると思っていただけに残念です。
北部も単体で見ると悪く無い普通の分譲地なんですけどね。

[1102: 匿名]

北部マンション開発で色々言われている事はこれからますます立地が悪くなる1000戸の戸建にもある程度当てはまる事ですね。
やはりミニマム低価格路線のは方向性として揺るぎない見込みですよね。
今からでも街並み条例みたいなもの作って規制かけれないですかね？

[1103: 匿名]

1000戸の建売りで埋め尽くされたら悪夢だからねぇ
でも建売りを止めさせる条例は無理でしょう。
せいぜい区画50坪以上とか植栽つくれとか…

[1104: 匿名]

つまり山手台のポテンシャルは地に堕ちたってことですね
低所得者が徘徊する街には住みたくないですもんね

[1105: 匿名]

現在売れまくっている以前より小さく安くなった新街区でも普通の注文住宅を建てれば5000～5500万はかかります。普通の人にとっては高嶺の花ですね。かなりの高給取り（エリートサラリーマン）じゃないと買えません。

[1106: 匿名]

北部マンション開発が低価格で売り出したら低所得者が買いあさるでしょうに

[1107: 住宅に詳しい人]

↑1700万円台の宅地買う人はハウスメーカーでもそんな建物や外構にお金かけません。
上下で4000万円台でしょうね。たしかに低所得者で購入は無理かも知れませんが、建物や外構にお金かけてないので街並みが安っぽくなります。
あと、それでも今は注文住宅がそれなりに多いでしょうが今後、さらに立地が悪くなるので建て売りの割合が増えて来て、さらに建て売り業者に一括払い下げされるような事態も充分有り得ます。
あの山手台東北部の山の上の高圧線に近い街区は建て売り業者なら3000万円台でしょう。

[1108: 住宅に詳しい人]

1107は1105への返信

[1109: 住宅に詳しい人]

1107は1105への返信

[1110: 近所をよく知る人]

>>1100
山手台（西4丁目）には既に公営住宅があるけど不人気だよ。
http://www.hisaisha.net/archive/1996/08_28.html
＞宝塚切畑（新築）0.1倍
http://j-expert.com/sir/05/01/01.17_2.html
＞【宝塚県営住宅からは不満がいっぱい】
＞設備が悪いとの指摘も［特に宝塚県営に集中］

[1111: 匿名]

1107は間違い。

三田や名塩でも土地2000万円以下だが、建物の平均は3000～3300万円ぐらい。

というか日本全国の注文住宅の平均が、総建築費用3200～3500万（延床面積130～135㎡）で土地1000万円台なんですわ。

それでこれは地価が高い都市部よりも、郊外や地方都市やのほうが建築費用が高い。

ようするに大都市近郊においては、金が無い人が安い土地を買うのではなく、狭くない注文住宅を建てられる経済力を持った世帯が、建物で夢をかなえる為に土地の値段が安い分譲地を選んでいるってのが正しい。

もちろん「注文住宅の平均」であって、同一分譲地における建売の価格はこの平均には含まれない。

[1112: 匿名]

最新の資料
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf
大阪圏　3274万円

土地から買って新築している世帯の平均（4大都市圏）は
建築費2959万　土地2069万
になっているが、これは建物面積が平均値よりかなり狭い首都圏が相当分含まれているので
平均値（130㎡）より建物の平均面積が大きい山手台に関してはこれより数百万高いのは明らか。
まぁ3300万あたりが妥当だろうね。

[1113: 匿名]

最新の資料
http://www.judanren.or.jp/activity/chosa/report03/pdf/kousatu2009.pdf
大阪圏　3274万円

土地から買って新築している世帯の平均（4大都市圏）は
建築費2959万　土地2069万
になっているが、これは建物面積が平均値よりかなり狭い首都圏が相当分含まれているので
平均値（130㎡）より建物の平均面積が大きい山手台に関してはこれより数百万高いのは明らか。
まぁ3300万あたりが妥当だろうね。

[1114: 匿名]

ちなみに↑で書いた平均建築費用は「山手台西4丁目」の話。

土地＋建物の平均取得費（当時）が1億円超の山手台西1～2丁目、東2丁目は当然含みません。

[1115: 匿名]

新街区でも1700万円の土地なんて無いでしょ。
それってミサワの半分ぐらい法面の建築条件付の土地だけでは？
建築条件無しは最低でも2200万円ぐらいからでは。

[1116: 匿名]

ここでボコボコにされてる４丁目も
実際歩いてみると注文住宅でこだわって建てられた素敵なお家が多いですよ。
そりゃまぁ１～２丁目と比べると街並みとかは全然違いますけどね。

[1117: 匿名さん]

植木やグリーンベルトが成長してきたら街並みがどういう風に見えるのか興味あります＞西4丁目

今よりはコンクリートも目立たなくなってだいぶ良く見えるのかな。

[1118: 匿名]

ボコボコに叩かれている４丁目も将来戸数増えてきたとき朝のバスに座れるのは唯一の救い。
途中のバス停からは朝は座れないだろうから。
電車はともかくバスで吊り革握って揺られるのって辛いからね。
まあ中山台とかよりは乗車時間は短いんだけどね。

[1119: ヤマッチさん]

あの、山本行き阪急バス平日７時台の現状はどうなんでしょうか？
確実に座れるバス停は何処まででしょうか？

[1120: 匿名さん]

宝塚山手台西四丁目の初代の[3-1工区]についてお聞きしたいのですが
パナホーム、ミサワ、ミツワさんが建築条件付や建売をしてますが
区画があっちこっちですよね？
これは阪急が無条件宅地として売りに出して売れ残ったものを
ハウスメーカーが買い取ったということでしょうか？
新しい区画はそれなりにハウスメーカーがかたまっているので何故かなと思いまして、、、。
3-1工区の価格帯とか、わかるかたおられますでしょうか？

[1121: 匿名]

西4丁目でもいちばん上のほう以外は、利用バス停は「山手台北公園前」か「山手台三丁目」になるので
混んでる時間帯は座れないのでは。
山手台東の北部が概ね入居したら始発の「山手台四丁目」からでも座れなくなりそうですね。
まぁ世帯数が増えれば、バスの便数も当然増えますから一概には言えませんけど。

バス座れないなら、晴れてる日は電動アシスト自転車のほうが快適かもしれません。
行きは漕がずにサドルに座ったまま楽ちんで5分、帰りは漕ぐ必要ありますがアシスト力がカットされない
時速10km弱でのんびり歩道を登れば全くしんどい思いはせずに18～20分。
バスだと行きは9分（徒歩3分＋乗車6分）で帰りは平均14分（バス発車までの平均待ち時間5分＋乗車6分＋徒歩3分）。
ただしラッシュ時を外れて遅くなると15～25分待ち等になるので、そういう時間帯は帰りでも自転車のほうが早い。

まぁ駅まで家族運転マイカー送り迎えが行きも帰りも最速ですけど、皆がやると環境や渋滞には宜しくないですね。
最悪皆がやると、川西のバイパスみたいに朝は万年渋滞して、バスの所要時間が倍以上になるなんて事もありえます。

[1122: 匿名]

>>1120
3-1工区もハウスメーカーの持分の土地は最初から決められていたはずですよ。
ただ、最終的に阪急の売れ残りの一部をパナホームや不動産業者が引き取ったという事はあるみたいですね。

[1123: 匿名はん]

山手台のCMとか公式サイトに使われてる街並み、街路の風景って2丁目付近だよね。
それ見て期待して今現在分譲されてる街区を見にきたらがっかりするんじゃないの。
「何の変哲も無い普通の分譲地じゃねーか、CMと全然違うぞ」みたいな。

[1124: 匿名さん]

>>No.1122
ありがとうございます。
納得できました。

駅までの道のりですが、４丁目まで駅から女の子が一人で自転車であがっても安全なのは何時ごろまででしょうか？
やはり日が暮れると危ないでしょうかね？

教えてくださいばかりですみません。

[1125: 匿名]

女の子の美貌レベルによりますので
一概には言えません。

[1126: 匿名さん]

＞＞No.1125
美人でスタイル抜群です。

[1127: 匿名さん]

数年前（阪急のマンション）が完成したころから
山本駅前に向かう車の渋滞がひどくなってきています
全ての分譲土地が完売したらどうなってしまうのか
かなり深刻な問題かと思います

分譲土地を販売することだけに注力せず阪急不動産も
環境の整備に力を注ぐべきだと思います。

[1128: 匿名]

いやそれは阪急よりも市・県の問題ですよ。
山本駅の高架をぐぐった南側一帯のクランク状の交差点が車がつまる原因です。
それでも宝塚や中山と比べると、山本のほうが週末の渋滞発生頻度は現時点では少ないようです。

私学と思しき制服を着た女子中学生が、朝5時台に西4丁目あたりから電動自転車で駅方面に下っているのを
見た事あります。山手台の幹線道路沿いは明るいのでよほど夜遅くなければ、普通に安全に帰宅可能では。

[1129: 匿名]

ミツワ住研が売ってる条件付き土地とパナホームが売ってるプレミアム眺望うんぬんの建売は、阪急不動産の建築条件無し分譲で売れ残った区画です。

[1130: 匿名]

>>1026
それなら終日危険です！
ドコに行っても危険です！

[1131: 匿名さん]

市や県がそんなことを問題視するとは思えないので
開発社として阪急不動産が問題意識を持つということが
重要だとそういう意味だったのですが。

[1132: 匿名さん]

それに
宝塚や中山との比較はともかくとして
現在よりも交通状態が悪化するというのは
住民としては何とかして欲しいものです

夜間（０時から1時）によく通りますが
たまに自転車で登られている方がいらっしゃいます
保証はできないですが
まあ安心できるエリアじゃないでしょうか？

[1133: 匿名]

JR中山寺の北口ロータリー完成したら

【阪急中山】→【JR中山寺北口】→　中山台　→　山手台　→【阪急山本】
【阪急山本】→　山手台　→　中山台　→【JR中山寺北口】→【阪急中山】

のバス設定してほしいですね。買物にも便利。

[1134: 匿名]

>>1131
管理だけでなく道路整備や渋滞対策は普通に自治体の仕事ですよ。

[1135: 匿名さん]

自転車の件ありがとうございます。
美人の娘が三人いるので、大きくなったときに駅まで迎えにいくのがめんどうだなあと心配してました。
終電の時間までバスがあればいいのにね。

[1136: 匿名さん]

ハウスメーカーの区画の件ありがとうございます。
今売ってるパナやミツワの区画は大きいものばかりです。
やはり大きい区画は売れにくいのでしょうね。
新しい区画はハウスメーカーに投げるぐらいなら初心を捨てて売れやすいサイズに変更したということですね。

[1137: 匿名]

電動アシスト自転車に乗った美人の娘さん３人、
楽しみです。

[1138: 匿名]

>>1135
マジレスしますと終電や遅い電車で帰宅する状況って中学生や高校生の通学ではなく主に18歳以上の話ですよね。
であれば、原付でもいいんじゃないですか。
電動アシスト自転車の売上台数が原付を上回ってだいぶ経ちますが、山のある宝塚ではまだまだ原付がメジャーです。まぁどちらもメリット、デメリットあり一長一短です。

原付
○漕がないでいい
○速度が自転車より速い
○登り坂がしんどくない
○給油1回あたりの航続距離が長い
×交通違反（速度、二段階右折、信号その他）で警察に捕まりやすく罰金の鴨にされる
×駐輪できる場所が少ない
×駐輪費用が自転車より高い
×給油しないといけない

電動アシスト自転車
○給油不要で家庭で充電できる
○交通違反で捕まる事は殆ど無い
○駐輪できる場所が多い
○駅の月極等の駐輪費用が安い
×漕がないといけない
×速度が原付よりは遅い
×上り坂はしんどくはなくても所要時間がかかる
×1充電あたりの航続距離が原付より短い

[1139: 匿名さん]

>1134
そんなこと言われなくてもわかってます

[1140: 匿名]

分かってないやろ

[1141: 匿名さん]

1135

http://bus.hankyu.co.jp/rosen7/jikoku_img/044401_1.pdf
宝塚からラビスタの時刻表です。
山手台も北部が埋まれば、これぐらいにまでバスの本数増えると思われます。

[1142: 匿名]

福知山線など快速増発　ＪＲ西　来年３月ダイヤ改正
2010.12.17 20:36
　ＪＲ西日本は１７日、来年３月のダイヤ改正で、「アーバンネットワーク」と呼ばれる京阪神の在来線のうち、福知山線や阪和線、関西線で昼間に大阪へ向かう快速電車を増発すると発表した。

　また、土日祝日に姫路－米原間の新快速電車をすべて１２両編成にすることも発表。リニューアル工事中の大阪駅に来年オープンする商業施設などへの集客力アップを狙う。

　同社によると、福知山線などでは３月以降、快速電車を昼間時間帯に１時間あたり１～２本増発。宝塚や和歌山、奈良などから大阪に向かう快速電車を１５分間隔で運転するという。

　また新快速電車は、土日祝日の計１２９本をすべて１２両編成に。平日も朝夕のラッシュ時間帯を中心に１２両編成の車両を増やすとしている。

[1143: 匿名さん]

>No.1138
くわしくありがとう
娘たちはまだ１８歳未満ですが将来の想像です。
たぶん高校生になったら駅を利用するでしょうね。

原付に乗って欲しくないのは目の前で見たことがあるんです。
若い女の子の事故。
電動自転車なら歩道を走ってもいいのですよね？
山本駅から歩道がずっとあるから
事故に巻き込まれる可能性が少ない気がして。

ちなみにお酒を飲んで電動自転車って乗ってもよいのでしょうか？

[1144: 匿名さん]

No.1141
ラビスタぐらい増えると便利になりますね。
娘たちが大きくなるころまでには増えてるといいです。

北部はバス亭まで距離があるので販売は難しそうですね。

畑付宅地なんてどうですか？
家庭菜園を楽しみたいリタイヤ組を対象に。
農機具などを共同で所有するクラブみたいなのを作ったらけっこう
受けると思いますけどね。

[1145: 匿名さん]

>1140

わかってないのは
お前やろ

[1146: 匿名]

↑↑いいやオ･マ･エや↑↑

[1147: 匿名]

昨日、平井車庫前の新駅設置の噂がある場所
JR西日本のクルマ数台停めて測量みたいなことしてましたよ。

早く発表すればいいのに。

[1148: 匿名]

前も測量の話あったけど、それほんまなんですか？
もろに誰が見てもわかるようにＪＲ西の車がきて測量するなんてありえるんですか？
次回ありましたら画像うｐをお願いします。

[1149: 匿名]

>>1144
山手台東の北部は、将来的にはバスが乗り入れる予定のようです。

現状のバスルートとの兼ね合いでどういう運行になるかはわかりませんけど、東3丁目の入口のところから東側に入って、山手台東の北部を北上しながらぐるっと回ってバス停「山手台四丁目」の前に出る準幹線道路が設定されているようです。

[1150: 匿名]

ちなみに畑付宅地は分譲ではありえないでしょう。
土地のうち一部が用途が強制的に限定される土地は、価値が下がるのでそんな宅地は売れません。
それだったら70～100坪で用途無制限の普通の宅地のほうが遥かにマシです。
実際山手台の西や東の2丁目で、広めのお庭を使って家庭菜園やガーデニングをやっているお宅は多いですよ。

市街化区域と市街化調整区域との境界エリア（山との境目）で、土地の半分ぐらいが市街化区域で残り半分ぐらいが市街化調整区域でそこを畑や庭や果樹園に使えるという土地なら面白いしありですけどね。

あるいは市街化区域でも定期借地権で広めの土地（100坪以上）なら、ガーデニングや家庭菜園等を提案しても面白いです。

[1151: 匿名さん]

>1146
必死やな
低脳なやつ

[1152: 匿名]

もうすぐ2011年統一地方選挙ですけど、山手台は市議選に立候補する人いるんですかね。
狙ってる人は結構いるでしょうけど。
そろそろ人口的には、1人ぐらい議員を当選させられる規模ですよね。

[1154: 匿名]

>>1147
数ヶ月前に測量云々の件とは別にまた新たにやってたって意味ですか？

[1155: 近所をよく知る人]

このスレの、宝塚市山手台ってどんなとこ？
答えは、粘着質のひがみ満点の人が住んでるとこ。
ひとりなのか、何人か居るのかはわからないけど。

過去スレ読むと、
おそらく２丁目で１億ぐらいの価格で購入したけど、
その後、４丁目でぐっと値段が下がり、
自分の資産価値も下がったことで、
４丁目をこきおろし、
そして近隣の名塩や三田をもこきおろすことで
自分をなぐさめてる悲しい人が住んでる町ってことがよくわかる。

山手台の４丁目だって、そんなにボロクソ言うほどひどくないし、
ウッディタウンなんかは比べ物にならないほど
商業施設や病院、映画館までそろった生活に便利な本当のニュータウン。

４丁目からは歩くのはちょっとしんどいからバス代かかるけど、
歩ける２丁目はバス代も節約できてよかったですね。
通勤時なら、新三田も大阪から45分ほど、
梅田から30分近い山本と比べるとわずか15分ほどの違いで
かなり広い家に住める。
まぁ、名塩や三田のJR代は、山本の電車賃の安さに関しては確かに負ける。
４丁目に比べたらバス代節約できるし、
名塩や三田に比べたら電車賃安くて良かったね。

三田や名塩から出たい人は何％とかってまた言うんだろうけど、
マンションの人たちを除いて
一戸建て住民だけでアンケートとったらそんなに不満は高くないはず。
ウッディなんかイオンやアウトレットも近いしね。

山手台って冬はかなり寒いのに、ガソリンスタンドもないし、
ホームセンターとかもないし、灯油買うのも不便。
山手台には図書館どころか書店もないし、
やっぱりニュータウンと呼ぶには少々無理があるんじゃないかなぁ。
キレイなちょっとした住宅地ってとこじゃない？

それぞれいいとこ悪いとこあるだろうし、
だからってよそをこきおろすこともなかろうに。

まっ、電車賃の安さ自慢は自由ですけど。

[1156: 匿名さん]

さばよんだらあきまへんで

梅田→山本は急行で乗換え無し２６分（昼間）なので平均所要時間は３１分（急行が毎時６本の１０分ヘッドなので平均待ち時間５分）

大阪→新三田は快速で最速４１分（昼間）だが丹波路快速は３０分に１本しかなく他は乗換え必要で三田まで行く快速の本数も少ないので実際は大阪駅からランダムに平均所要時間を出すと待ち時間や乗換え時間入れて５５～６０分かかる

[1157: 周辺住民さん]

４丁目あたりからだと阪急バスで約１０分、２１０円必要です。
雨の日なんかは、通勤通学時渋滞でもちょっと時間かかって、いつもの電車に乗り遅れることもあります。
それと、ほんとに歩いてもすぐの距離なのに、なぜだかジオの人もよくバスに乗るので、そのぶん余計に時間がかかることがあります。バス亭ひとつの距離で、坂だってそんなにきつくないあの距離をわざわざバスに乗るのって、やっぱりお金に余裕がある人たちが住んでるのでしょうかねぇ。

そうそう、話題の２丁目は、バスの方がやっぱり本当は楽なんですが、安い電車賃だけでおさえるために、
２１０円の阪急バスには乗らずに、坂を歩いて登ったり下ったりすることも出来る京阪神、いや近畿どころか、日本でいちばんのニュータウンです。

電車賃の安さと、三田あたりなんかと比べられるだけでも腹立たしいので、すぐに「さばよむな」なんて、
自分本位の計算で細かい反論してしまうのですが、所要時間が短く、しかも便利で、本数の多い電車が使える
ことと、それに片道２１０円、往復４２０円のバス代を浮かせることだって出来てしまう、
これこそが山手台だと思ってる２丁目の誰にも負けない自慢です。

それと、高速休日千円が始まってから、裏道からの流れで、土日の夕方の通行料がいっきに増えたのは、
混むし、空気は汚れるし、危ないし、それらはほとんど他府県ナンバーの車なので、それはやはりちょっと腹立たしいです。

[1159: 匿名さん]

大都市近郊圏の不動産の価値を決める最大要素でもある公共交通利便性は電車の本数も重要。
所要時間そこそこ短くてもそれは1時間に1本だけの有料特急とかだったら不動産価値は低くなる。

新三田は昼間2本/hしか快速こない。これが4本だったらだいぶ評価も違ってくるんだろうけど。
普通だと宝塚乗換えでえらい時間かかる。

あと選択肢が幾つあるかってことも重要だわな。阪急とJR選べる所と、JRしか選べないのとでは全然違うと思います。

山手台はJR中山寺も最寄り駅ですよ。原付で数分です。快速時刻（東西4本、丹波路2本の6本）
にあわせてピンポイントで家を出れば大阪駅まで玄関からドアツードアで27分（電車乗車時間21～22分）です。新三田のニュータウンからは、丹波路快速にピンポイントで乗ろうにも30分に1本しかありませんし、それに乗っても玄関からドアツードア最速タイムは48分ぐらいではないでしょうか。普通電車だと時刻にあわせて出てもドアツードア55分はかかりますね。

そもそもウッディタウンも、新三田から駅徒歩圏のニュータウンではないでしょう。山本から山手台と同じぐらい（場所によっては同等以上）に離れています。

[1160: 匿名]

大雨とかならともかく普通の日にジオからバスに乗る人なんて本当にいるんですか？
あの距離（しかも下り）で歩かないのは感心しませんね。

[1161: 周辺住民さん]

いらっしゃいますとも。登りも下りも。
朝なんか、下りでバス亭にバスが停まってる間に車道をどんどん自家用車でつめられ、
阪急バスの運転手さんは強引じゃないので、なかなか出れなかったりする時もあります。
で、上の停留所から乗ってる者としては、電車に間に合わなかった時なんかは時間を損した気がします。
他人ではわからない、いろいろな事情とかもあるかもしれないし、ちゃんと２１０円払ってはるので
仕方ないことではありますが。
登りは、道がそんなに混まないので、別にどうってことはないのですけど、
朝、車が連なってるときなんか、ジオの人もバス亭でバス待って乗るより、駅まで歩きはったほうがよっぽど早いやろうにと思います。
あの距離でバスの利用なんて、マンションの購入時にバス定期がオマケで付いてるんやろかと思っちゃいます。もちろんそんなことはないと思いますけど、ちょっとやっかみ心で。

[1162: 匿名さん]

高齢者ならグランパス65という月3500円で乗り放題の高齢者定期券で乗っている可能性ありますね。
若い人なら、通勤でバス定期代出ていてそれで定期で乗っている可能性ありますね。

[1163: 周辺住民さん]

同じバスにお乗りになられるのは、朝の通勤時で、たぶん３０代の男性で、出勤にご利用みたいです。
正直、定期代が出てるかどうかは関係なく、あれぐらい歩けばいいのに、と思いますけどね。
高齢者なら、あの距離といえど、バス利用も無理からぬことなので、とやかく言わないし、思ったとしても言わないです。

[1165: 匿名]

JR来年の3月のダイヤ改正で昼間の宝塚方面から大阪への直通快速が15分間隔の4本（丹波路2本は4両から8両化、残り2本は宝塚発）になるけど、中山台2丁目にJR西日本の社長が住んでいるのと関係あるのかな？

[1166: 周辺住民さん]

ほんとに浅はかな人だな。
三田でも４丁目の住人でもない。

山手台２丁目なんかに家が建つずっと前からの宝塚市民。

ほんとにこの掲示板に張り付いてるねんちゃくしつの住民って、
宝塚市民としてはずかしいこと限りなしだな。

何が何分とか何本とか、細かくて、自分に都合のいいことばかりで、
もう見苦しいわ。

たとえ、どんなに街並みがきれいであったとしても、
こんな心せまきやつが住んでるんじゃ、そりゃ不動産も値打ち下がるわけだ。
納得できるわ！

山手台ぐらいの小さな規模の住宅地の話で、
この異常なまでのレス数の多さにも合点がいくわ。

[1167: 匿名]

山手台は電車賃うんぬんより都心から18km以内で新大阪や伊丹にも程よく近く大阪平野に面した山手の南斜面で都心方面の眺望のある事の方が広告宣伝上ではより大きな特徴だと思いますよ。そういう大阪平野に面した立地だから麓に私鉄の鉄道の本線が近くを通っていて結果として電車賃が安くなっているわけで、電車賃が安い事が最大の決め手で買っている人なんてまずいないかと。
交通費が高い事が不人気の原因になることはあっても、逆に交通費の安さで人気沸騰なんて事はありえませんよね。

4丁目は総合的な評価はともかく見た目（造成、街並み）に関しては決してほめられたなもんじゃないのは誰が見ても一目瞭然だと思います。
少なくとも以前の山手台のコマーシャルやサイトの宣伝で使われていたようなこだわりの街並みとはかけ離れた別物になってしまっています。

[1168: 匿名]

訂　新大阪や伊丹空港にも程よく近く

[1169: 匿名]

大規模マンションのスレなんて１スレ１０００レスでパート１０ぐらいいってるところザラですよ。

[1171: 匿名]

なるほど

[1172: 匿名]

また、、、18kmかよ、、、爆笑

[1173: 匿名]

都心から25kmオーバーのゴーストタウン化間違いないしの
使い捨てニュータウンよりは近い街のほうがいいですよね。
まぁ20kmあたりが人口減少期に入っても通勤圏の郊外住宅地として
永続するかしないかの境界線になると思います。

[1174: 匿名]

と、言うことは山手台を含む宝塚市は大丈夫ですね！
だから三田市からは転出希望が多いのかな？

[1175: 匿名]

都心は緑を増やすかわりに容積率を緩和して上げる方向性になっていますから、都心や都心に近い所のキャパシティが拡大して住める人が増えます。その点も含めて考えると、人口が爆発的に増加していた時期に出来た遠いニュータウンはこれから20年でひじょうに厳しい状況になっていくと思います。

[1176: 匿名]

と、言うことで
宝塚市や山手台の揺るぎない優位性が証明され
アンチはシッポを巻いて退散いたしました。

[1177: 匿名]

自画自賛ほど醜いものはないぞ

[1178: 匿名]

1175書いた者だけど、中山台も逆瀬台も山手台もそれなりに寂れるとは思うよ。
ただもっと遠い多くのニュータウンよりは相対的にリスクが低いというのはあるでしょうね。

[1179: 匿名]

まず大阪都心通勤圏の居住地として都道府県の人気順位は

兵庫県＞大阪府＞奈良県＞京都府＞＞滋賀県＞和歌山

宝塚のニュータウンは、一番人気の兵庫県においてニュータウンの中では最も都心に近い。
そして鉄道事業者としては大阪圏で一番人気の阪急沿線であり、阪急のみで都心（梅田）に出られる。
この2点がある限り、宝塚のニュータウンが最初に需要が無くなるという事はまず考えられない。
需要がなくなって寂れるとすれば、より遠い多くのニュータウンが衰退しきってからだろう。

[1180: 匿名]

だからって阪急にも見捨てられた失敗ニュータウンは例外でしょ

[1181: 匿名]

山手台が阪急に見捨てられたって、どういうことですか？

[1182: 匿名]

販売は絶好調と聞いていますが…

[1183: 匿名]

↑安値販売しだしたからね！

[1184: 周辺住民さん]

ところで皆さん
建築協定+緑地協定についてどう思われますか？

[1185: 匿名さん]

>おそらく２丁目で１億ぐらいの価格で購入したけど、
>その後、４丁目でぐっと値段が下がり、
>自分の資産価値も下がったことで、
>４丁目をこきおろし、
>そして近隣の名塩や三田をもこきおろすことで
>自分をなぐさめてる悲しい人が住んでる町ってことがよくわかる。

大きなお世話だ。

[1186: 匿名]

４丁目は全くの別物

『ナンチャって山手台』

[1187: e戸建てファンさん]

ここを見てると、失敗ニュータウンの代表例に成り下がったことで
山手台のクオリティは地に堕ちたことがよくわかる

[1188: 匿名さん]

自分も住んでますけど
山手台って高級住宅地って思ったことないけどな

自分も含めてだけど
ちょっと小金持ちでよそより若干高い買い物ができるくらいで
上流に憧れる下品な中流家庭って多いと思うわ

[1189: 匿名さん]

まぁ初期に1～2丁目を買った人々は裕福な人々でしょう。
本当の中流家庭が1億円以上の家を買えるわけがないので。

一昨年から今年前半にかけての購入者は、総費用6000万が平均価格帯なので
それなりのローンが組める大手のサラリーマン（高給取り世帯）が中心でしょうね。

先月ぐらいからの新街区はそこから更に数百万ほど価格帯が下がりましたが、景況を反映した
値下げ幅程度であって購入層は基本的に去年までとさほど変わらないと思います。

[1190: 匿名]

>それなりのローンが組める大手のサラリーマン（高給取り世帯）が中心でしょうね。

[高給取り世帯]なんて書くからアンチが集まってくるんだよ！
お願いだから、もう書き込まないでくれ。

[1191: 匿名]

日本で本当の中流（用語における中流ではなく本当の中間）が、郊外の大手分譲地に土地から建てて注文住宅を買えた時期って景気が良かった時代も含めても今までに一度もないからな。

大卒初任給の200～250倍程度必要（一馬力世帯の場合、上位10%の所得でなければローンが組めない価格帯）なんだから、本当の中間の一般家庭から見れば高嶺の花で買うのは不可能。

[1192: e戸建てファンさん]

ずっと日本で中流・庶民と喧伝されていたのって、実際は小金持ち（親などから受け継いだ資産や
収益物件や土地などの資産は持たないが収入や可処分所得が多い層）だからな。

金持ち（有産階級）＝富を生み出す資産があり働かなくても食うに困らない層

小金持ち（中産階級）＝働かないと食っていけないが所得が多い層、マルクス主義の立場における上層労働者階級

日本では作為的に中産階級がずっと中流、中間層、庶民と呼ばれてきた。

これは大企業社員のヒエラルキーを安泰な地位として温存させ、雇用調整させない為の圧力をかけてきた左翼（労組）のせいなんだな。
http://www.youtube.com/watch?v=_oJ0cAuRiVk&feature=player_embedded
http://www.youthpolicy.jp/member

[1193: e戸建てファンさん]

「若者奴隷時代」と日本経済の行方
http://www.youtube.com/watch?v=9q6fSg4flR8
http://www.youtube.com/watch?v=3j5NRJD-584
http://www.youtube.com/watch?v=VgPNB3EMcvo
http://www.youtube.com/watch?v=3j5NRJD-584

090811　ワカモノ・マニフェスト記者発表　２～６
http://www.youtube.com/watch?v=_oJ0cAuRiVk&feature=related
http://www.youtube.com/watch?v=CwD2U3Timgk&feature=related
http://www.youtube.com/watch?v=jd-GempMCUA&feature=related
http://www.youtube.com/watch?v=iIYxP-Gg1kk&feature=related
http://www.youtube.com/watch?v=CZxfg2xbyrQ&feature=related

[1194: 匿名]

西２丁目のコミュニティロード沿い一番上のほうのお宅で凄いイルミネーションがありますね。

あれは一見の価値あります。

[1195: 匿名さん]

小学校近くのお宅ですね。あそこは本格的ですね。

[1196: 匿名]

パチコ屋さんです。

[1197: 匿名]

>>1196
本当ならいいけど、嘘だったらヤバイですよ。

[1198: 匿名]

アステ川西の地下にニシヤマが先週オープンしましたね。
結構こだわり系で評判の良いスーパーのようです。

[1199: e戸建てファンさん]

アステ川西って川西能勢口だよ
山手台掲示板とは何の関係もないよね
ここには阪急オアシスしかないよね

[1200: 匿名]

川西能勢口へはバスと電車を乗り継いで参ります。