当方マンションの管理費が月額110万円程掛かっていることを知りました。
日曜を除く毎日半日程度の常駐管理者と清掃担当者の2名が通勤してきます。
世帯数は80世帯です。
他条件などあるとは思いますが、管理費としての値ごろ感はあるでしょうか。
またどのような点を確認するのがよいでしょうか。
皆様の見識を伺えたら幸いです。
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2010-09-08 21:27:02
注文住宅のオンライン相談
マンション管理費の妥当性をはかるには？
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1:
匿名さん
[2010-09-08 21:31:56]
築年数にもよりますし、何よりも長期修繕計画の内容が妥当か、業務委託契約の内容と金額が妥当かに掛かってきます。それらをマンションの中の有識者と検討ください。値ごろ感など無意味です。
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2:
入居済み住民さん
[2010-09-08 21:51:36]
「値ごろ感」をいきなりお聞きしてしまい大変失礼しました。
条件により千差万別があるというのは理解できました。 ありがとうございました。 |
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3:
匿名
[2010-09-08 22:53:12]
管理人と清掃員の時間がわからないと何も言えません
管理費って管理委託費でしょうか |
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4:
入居済み住民さん
[2010-09-08 23:36:13]
> 3さん
お尋ねありがとうございます。管理委託費ですね。 、、なので管理会社に毎月こんなに支払っているのだと驚いた次第です。 と、、資料を調べていて明細を見つけてしまいました。 立体駐車場保守点検に毎月20万かけていることがわかりました。 もっと事前に調べておけばよかったですね。すいません。 エレベータ一基に9万かかることを考えるとこんなもの? 電気で動く機械ものは、やはり維持が高いのですね。 人件費は抑えているほうだとわかりました。 ただ、月額20万の割にはあまり見かけない。。。たばこ臭い。。。 色々と勉強になりました。 つまらぬ質問でスレッドを立ててしまい申し訳ありません。 アドバイス頂いたお二方には感謝申し上げます。 ありがとうございました。 |
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5:
匿名
[2010-09-09 00:37:00]
契約書に内訳書いてあるとおもいますからそれ見てください
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6:
匿名さん
[2010-09-09 02:52:54]
管理費の妥当性を見た場合にすごく大雑把な計算式がありますよ。
総会資料などで、駐車場代がどれだけ管理費口会計になっているか調べましょう。 管理費＋駐車場代（管理費口分）＝１万/戸以上なら、 管理会社に払っている管理委託費が高額の可能性が高くなります。 我が家のマンションの管理費８０００円、修繕積立金８０００円でちょっと安いなーとか思っていると、 駐車場代が１万/戸だったりして、そのうち８０００円が管理費口会計に繰り入れられていたりします。 合計すると１６０００円/戸の管理費、１００００円/戸の修繕積立金。 ほとんどのマンションが高いでしょうね。 |
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7:
入居済み住民さん
[2010-09-09 07:52:14]
> 6 さん
> 駐車場代がどれだけ管理費口会計になっているか調べましょう。 ああ、なるほど。 マンション管理費総額では賄えない金額なので、収支の流れが明細ごとに確認する必要があるかな と思い始めていたところでした。 実は駐車場代が周りの相場観から月額3万近くと高いので、お金の流れが気になっていましす。 そのうちいくら位月次のメンテナンス費用に使われているかですね。 気付きを頂き、ありがとうございました。 |
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8:
匿名さん
[2010-09-09 11:34:50]
私のとこのマンションは１７０戸の規模です。ＥＶは３基。
①管理事務費 月１１万円、管理員人件費 月２２万（週５日で１日7.5時間） ②清掃費 月８万（週５日で一名 １日３時間） 定期清掃 年２回 １回17万 ＥＶ保守料（３基）月14万、遠隔監視業務費 月３万ちょっと 消防設備点検費 １回18万（年２回）水質検査費 年間57,000円（年３回） 貯水槽清掃費 73,000円（年１回） 監視カメラレンタル料（１２台） 月46,000円 電気設備保安業務費 月5,000円 ①②のみを管理会社に委託（年間390万）、後は部分委託です。 ※定額管理費は以上で全てです。 精算管理費・・・振替手数料、共用電気料、共用水道料、電話料、保健、植栽、備品、小規模修繕費、理事手当て 予備費 ※年間収入は2,500万（管理費・修繕積立金・駐車場料等） |
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9:
匿名さん
[2010-09-09 14:20:59]
＞①管理事務費 月１１万円、管理員人件費 月２２万（週５日で１日7.5時間）
＞②清掃費 月８万（週５日で一名 １日３時間） 定期清掃 年２回 １回17万 ＞①②のみを管理会社に委託（年間390万） 計算が合わないんですけどー （１１＋２２＋８）X１２＋１７X2＝５２６万 |
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10:
匿名さん
[2010-09-09 16:12:49]
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11:
匿名さん
[2010-09-09 16:14:29]
＞監視カメラレンタル料（１２台） 月46,000円
買った方が安いんでないですか？ 遠隔監視業務をしている警備会社から買った方がいいかも。 カメラの画素にもよりますが、５万／台でかえますよ。 壊れてもメンテしてくれますよ。 |
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12:
入居済み住民さん
[2010-09-10 08:21:28]
> 8 さん
公開HPなのに相当な情報を開示してくださり感謝申し上げます。 実に様々な条件があって月額経費が決められるのだという様子が伺えました。 例えば水質調査も必要性があってのことでしょうし、逆に自分のマンションでは どこにそんな経費が積まれているのか調べたくなりました。 監視カメラはおそらくカメラだけでは監視できませんから 映像保管や確認業務も含めて委託されているのだろうと想像します。 これもうちではどう運営されているのか興味が沸くきっかけになりそうです。 一番知りたかった管理委託業者への支払い相場感について言及くださり感謝します。 管理事務費、管理人件費、清掃費ともほぼ感覚的にあう金額感です。 ただ清掃時間が一日3時間で、170戸もの清掃を済ませられるのか また我が家は80戸で5時間というのが妥当なのか、考えさせられます。 ところで管理人件費とはマンション入り口にいる管理人のことですよね。 勤務時間帯は何時から何時まででしょうか。 うちでは朝8時から休憩時間1時間を含む8時間とされています。 日中は外出していることが殆どなのでどう勤務されているのかあまり見たことはありませんが 人がいるだけで部外者(ビラ配り含む)に緊張感は与えてくれているのだろうと思います。 一方で早朝の犬の散歩でフンを残す御仁、缶カラを置いていく御仁、夜間におかしなビラを 大量に入れてくる雇われの方、などに対してはなかなか手が回らないようです。 勤務時間帯をずらすことで改善されるといいのですが、、ご意見頂けると幸いです。 いいアイデアはないものかと悩んでいるところです。 地域の声掛けが一番効果あるとは思って実践してはいるのですが。。。 検討を深めるのに有意義なご意見をありがとうございました。 |
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13:
匿名さん
[2010-09-10 08:59:27]
>>12さん
管理員は管理会社の従業員です。 勤務時間は、８：３０～１７：００ の７．５時間。勤務時間中は、殆どマンション内で勤務してます。 管理員室にいて事務処理をされてるかちょっとした清掃や植栽等をやられているようです。 清掃員も管理会社からの派遣です。１日３時間ですが、各階の共用廊下の清掃を毎日する必要はないですからね。 共用玄関やごみ捨て場の清掃、敷地内の清掃をやられてます。共用廊下の清掃は、定期清掃でやります。 勿論、たまには、水洗いされてるようですが、はっきりしたことは判りません。ただ、マンション内は、敷地も含めきれいですのでそれで十分だと思います。敷地内のゴミ拾いは管理員もされてるようです。 水質検査は法令で定められているので、必ずやらなければなりません、簡単な方法なんですが、書類を提出まで しなければならないので、高くなっているのかもしれません。 私共のマンションは、第１回目の大規模修繕工事がやっと終わりかけているところです。 修繕積立金に余裕があり、１戸当り１００万で工事をしました。駐車場（自走式）が２２０台以上ありますので その分を修繕積立金に回せるのがその要因の一つでもあります。 ちなみに地方都市のマンションです。 |
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14:
匿名さん
[2010-09-10 10:31:24]
＞８さん
１７０戸のマンションとしては、ほぼ理想的な管理コストでやってらっしゃいますね！ ウチは８０戸なので、日常清掃を管理人さんにやってもらうことでもう一段、コストを圧縮して修繕積立金へ振り替えをしています ①管理事務費月８万円、管理員人件費月２１万円（週５日、１日7.5時間） ②日常清掃費（管理員人件費に含む）、定期清掃費１回７万円（年４回実施） EV保守料月２万円（１基）、遠隔監視料月２万円 消防点検１回５万円（年２回）、給排水設備点検年３万円（年３回） 貯水槽清掃５万円（年１回） 電気設備保安業務月１万円（年１２回） 以上をすべて委託して、しめて４５４万円です 比較してみると、遠隔監視料、電気設備保安業務はもう一段コスト削減できそうな感じですね。 10年前と比べると、年間で５００万近くコスト削減しましたので、修繕積立金はかなり余裕のある状況になったのであとはムダな高い工事で積立金を失わないよう注意しています |
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15:
匿名さん
[2010-09-10 12:11:12]
>>14さん
大規模修繕工事を実施される時は、是非総合評価方式を採用して、建築会社を決められたら いいと思います。当然、見積もりは同じ仕様で行いますので、ここはプロにお願いしますが、 後の評価は基準どおり自分達だけでやり業者を決めれば、癒着等は防げると思います。 |
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16:
匿名さん
[2010-09-10 15:45:38]
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17:
匿名さん
[2010-09-10 18:31:25]
いえ、15さんありがとうございます
管理費の適正化と修繕金のチェックは両方大切だと思うので、参考になります しかし、管理費の価格設定というのは、飛行機のチケット並にいろいろな価格設定があるって感じですね 新築だと思ってぼーっとしてると、巷にいくらでも５万円の格安チケットが出回ってるのに、自分たちだけが２３万円の正規料金で乗ってるってことになっちゃうんですね 下手こくと、正規料金なのに、ひざの上にジュースこぼされたり、希望する食事が品切れになって残りを押し付けられたりと、ホント厳しい世の中になってしまったものです リフォーム業者にやられて天井にいろいろ工事されてるご老人のことが他人事に感じられなくなりました |
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18:
入居済み住民さん
[2010-09-11 01:48:22]
> 13 さん
再び、ありがとうございます。 勤務時間に休憩時間は含まれないのですね。 労働基準法では休憩時間に関する規定があったので その分も時給に含まれるのだと勝手に思ってしまっていました。 勤務時間ですが17:00までいて頂けると、子供の帰りもぎりぎり見届けられるでしょうか。 その後は買い物や勤務帰りの方の出入りが始まりそうで人の目は続きそうですね。 深夜や早朝は監視カメラがやはり頼りになるのでしょうかね。 > 14 さん とても凄いコスト削減を実施されたのですね！驚きました。 EV保守料2万円が安い。うちの8万円と何が違うのか。。。 それに清掃員人件費を丸々削減出来てしまうのですね！ 清掃中は玄関に居ないことになりそうですが うちのマンションもどのみち進入経路は全方位ですから むしろ玄関口に座っているよりも敷地内をウロウロしてくれたほうが いいのかも、、と思うようになりました。 機械式駐車場をお使いの方はいらっしゃいませんか。 こちらの月額経費が結構掛かっているので20万強は果たして相場なのか。 収納台数は40台くらい、回転テーブル付きで、一基です。 |
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19:
匿名さん
[2010-09-11 06:01:10]
14です
確かに80世帯という規模は、日常清掃＋管理員業務を１人でやるギリギリの線だと思われます。ゴミ置場が１階に集約されていて各住人がそれぞれ自分のゴミをゴミ置場まで持っていく形になっていれば、日常清掃を管理人にやってもらうことは可能です。 コスト面でいうと、管理員の方の時給はたいてい700円から900円程度ですから、週40時間＝月168時間の実働勤務だとすると、管理員さんに支払われている給与は117600円から151200円の範囲と考えられます。 もちろん管理会社側のコストと利益も考慮しないといけないので、それを上乗せすると、実働単価1200円前後で月額20万前後がいいとこなのかと思います。 ただ、昼から午後にかけて常駐してもらうことをあきらめれば、その費用は一気に半額以下には落とせると思いますが、そこまで削ると、結構、反対する人もでてくるでしょうから、そこは慎重に検討されたほうがいいと思います。 |
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20:
匿名さん
[2010-09-11 13:03:22]
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