マンション管理費の妥当性をはかるには？

[入居済み住民さん]

当方マンションの管理費が月額110万円程掛かっていることを知りました。
日曜を除く毎日半日程度の常駐管理者と清掃担当者の2名が通勤してきます。
世帯数は80世帯です。
他条件などあるとは思いますが、管理費としての値ごろ感はあるでしょうか。
またどのような点を確認するのがよいでしょうか。
皆様の見識を伺えたら幸いです。
よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

築年数にもよりますし、何よりも長期修繕計画の内容が妥当か、業務委託契約の内容と金額が妥当かに掛かってきます。それらをマンションの中の有識者と検討ください。値ごろ感など無意味です。

[2: 入居済み住民さん]

「値ごろ感」をいきなりお聞きしてしまい大変失礼しました。
条件により千差万別があるというのは理解できました。
ありがとうございました。

[3: 匿名]

管理人と清掃員の時間がわからないと何も言えません
管理費って管理委託費でしょうか

[4: 入居済み住民さん]

> 3さん
お尋ねありがとうございます。管理委託費ですね。
、、なので管理会社に毎月こんなに支払っているのだと驚いた次第です。

と、、資料を調べていて明細を見つけてしまいました。
立体駐車場保守点検に毎月20万かけていることがわかりました。
もっと事前に調べておけばよかったですね。すいません。

エレベータ一基に9万かかることを考えるとこんなもの?
電気で動く機械ものは、やはり維持が高いのですね。

人件費は抑えているほうだとわかりました。
ただ、月額20万の割にはあまり見かけない。。。たばこ臭い。。。

色々と勉強になりました。
つまらぬ質問でスレッドを立ててしまい申し訳ありません。
アドバイス頂いたお二方には感謝申し上げます。
ありがとうございました。

[5: 匿名]

契約書に内訳書いてあるとおもいますからそれ見てください

[6: 匿名さん]

管理費の妥当性を見た場合にすごく大雑把な計算式がありますよ。
総会資料などで、駐車場代がどれだけ管理費口会計になっているか調べましょう。
管理費＋駐車場代（管理費口分）＝１万/戸以上なら、
管理会社に払っている管理委託費が高額の可能性が高くなります。

我が家のマンションの管理費８０００円、修繕積立金８０００円でちょっと安いなーとか思っていると、
駐車場代が１万/戸だったりして、そのうち８０００円が管理費口会計に繰り入れられていたりします。
合計すると１６０００円/戸の管理費、１００００円/戸の修繕積立金。

ほとんどのマンションが高いでしょうね。

[7: 入居済み住民さん]

> 6 さん
> 駐車場代がどれだけ管理費口会計になっているか調べましょう。

ああ、なるほど。
マンション管理費総額では賄えない金額なので、収支の流れが明細ごとに確認する必要があるかな
と思い始めていたところでした。
実は駐車場代が周りの相場観から月額3万近くと高いので、お金の流れが気になっていましす。
そのうちいくら位月次のメンテナンス費用に使われているかですね。

気付きを頂き、ありがとうございました。

[8: 匿名さん]

私のとこのマンションは１７０戸の規模です。ＥＶは３基。
①管理事務費　月１１万円、管理員人件費　月２２万（週５日で１日7.5時間）
②清掃費　月８万（週５日で一名　１日３時間）　定期清掃　年２回　１回17万
ＥＶ保守料（３基）月14万、遠隔監視業務費　月３万ちょっと
消防設備点検費　１回18万（年２回）水質検査費　年間57,000円（年３回）
貯水槽清掃費　73,000円（年１回）
監視カメラレンタル料（１２台）　月46,000円
電気設備保安業務費　月5,000円
①②のみを管理会社に委託（年間390万）、後は部分委託です。

※定額管理費は以上で全てです。
　精算管理費・・・振替手数料、共用電気料、共用水道料、電話料、保健、植栽、備品、小規模修繕費、理事手当て
　　　　　　　　　予備費
※年間収入は2,500万（管理費・修繕積立金・駐車場料等）

[9: 匿名さん]

＞①管理事務費　月１１万円、管理員人件費　月２２万（週５日で１日7.5時間）
＞②清掃費　月８万（週５日で一名　１日３時間）　定期清掃　年２回　１回17万
＞①②のみを管理会社に委託（年間390万）
計算が合わないんですけどー
（１１＋２２＋８）X１２＋１７X2＝５２６万

[10: 匿名さん]

>>9さん
計算間違いしてました、すいませんでした。
清掃費が抜けてました。

[11: 匿名さん]

＞監視カメラレンタル料（１２台）　月46,000円
買った方が安いんでないですか？
遠隔監視業務をしている警備会社から買った方がいいかも。
カメラの画素にもよりますが、５万／台でかえますよ。
壊れてもメンテしてくれますよ。

[12: 入居済み住民さん]

> 8 さん

公開HPなのに相当な情報を開示してくださり感謝申し上げます。
実に様々な条件があって月額経費が決められるのだという様子が伺えました。

例えば水質調査も必要性があってのことでしょうし、逆に自分のマンションでは
どこにそんな経費が積まれているのか調べたくなりました。

監視カメラはおそらくカメラだけでは監視できませんから
映像保管や確認業務も含めて委託されているのだろうと想像します。
これもうちではどう運営されているのか興味が沸くきっかけになりそうです。

一番知りたかった管理委託業者への支払い相場感について言及くださり感謝します。
管理事務費、管理人件費、清掃費ともほぼ感覚的にあう金額感です。
ただ清掃時間が一日3時間で、170戸もの清掃を済ませられるのか
また我が家は80戸で5時間というのが妥当なのか、考えさせられます。

ところで管理人件費とはマンション入り口にいる管理人のことですよね。
勤務時間帯は何時から何時まででしょうか。
うちでは朝8時から休憩時間1時間を含む8時間とされています。
日中は外出していることが殆どなのでどう勤務されているのかあまり見たことはありませんが
人がいるだけで部外者(ビラ配り含む)に緊張感は与えてくれているのだろうと思います。
一方で早朝の犬の散歩でフンを残す御仁、缶カラを置いていく御仁、夜間におかしなビラを
大量に入れてくる雇われの方、などに対してはなかなか手が回らないようです。
勤務時間帯をずらすことで改善されるといいのですが、、ご意見頂けると幸いです。
いいアイデアはないものかと悩んでいるところです。
地域の声掛けが一番効果あるとは思って実践してはいるのですが。。。

検討を深めるのに有意義なご意見をありがとうございました。

[13: 匿名さん]

>>12さん
管理員は管理会社の従業員です。
勤務時間は、８：３０～１７：００　の７．５時間。勤務時間中は、殆どマンション内で勤務してます。
管理員室にいて事務処理をされてるかちょっとした清掃や植栽等をやられているようです。
清掃員も管理会社からの派遣です。１日３時間ですが、各階の共用廊下の清掃を毎日する必要はないですからね。
共用玄関やごみ捨て場の清掃、敷地内の清掃をやられてます。共用廊下の清掃は、定期清掃でやります。
勿論、たまには、水洗いされてるようですが、はっきりしたことは判りません。ただ、マンション内は、敷地も含めきれいですのでそれで十分だと思います。敷地内のゴミ拾いは管理員もされてるようです。
水質検査は法令で定められているので、必ずやらなければなりません、簡単な方法なんですが、書類を提出まで
しなければならないので、高くなっているのかもしれません。
私共のマンションは、第１回目の大規模修繕工事がやっと終わりかけているところです。
修繕積立金に余裕があり、１戸当り１００万で工事をしました。駐車場（自走式）が２２０台以上ありますので
その分を修繕積立金に回せるのがその要因の一つでもあります。
ちなみに地方都市のマンションです。

[14: 匿名さん]

＞８さん
１７０戸のマンションとしては、ほぼ理想的な管理コストでやってらっしゃいますね！　ウチは８０戸なので、日常清掃を管理人さんにやってもらうことでもう一段、コストを圧縮して修繕積立金へ振り替えをしています

①管理事務費月８万円、管理員人件費月２１万円（週５日、１日7.5時間）
②日常清掃費（管理員人件費に含む）、定期清掃費１回７万円（年４回実施）
　EV保守料月２万円（１基）、遠隔監視料月２万円
　消防点検１回５万円（年２回）、給排水設備点検年３万円（年３回）
　貯水槽清掃５万円（年１回）
　電気設備保安業務月１万円（年１２回）
　以上をすべて委託して、しめて４５４万円です

比較してみると、遠隔監視料、電気設備保安業務はもう一段コスト削減できそうな感じですね。

10年前と比べると、年間で５００万近くコスト削減しましたので、修繕積立金はかなり余裕のある状況になったのであとはムダな高い工事で積立金を失わないよう注意しています

[15: 匿名さん]

>>14さん
大規模修繕工事を実施される時は、是非総合評価方式を採用して、建築会社を決められたら
いいと思います。当然、見積もりは同じ仕様で行いますので、ここはプロにお願いしますが、
後の評価は基準どおり自分達だけでやり業者を決めれば、癒着等は防げると思います。

[16: 匿名さん]

>>15

スレ違いなので出てこなくていいよ。

[17: 匿名さん]

いえ、15さんありがとうございます
管理費の適正化と修繕金のチェックは両方大切だと思うので、参考になります

しかし、管理費の価格設定というのは、飛行機のチケット並にいろいろな価格設定があるって感じですね
新築だと思ってぼーっとしてると、巷にいくらでも５万円の格安チケットが出回ってるのに、自分たちだけが２３万円の正規料金で乗ってるってことになっちゃうんですね

下手こくと、正規料金なのに、ひざの上にジュースこぼされたり、希望する食事が品切れになって残りを押し付けられたりと、ホント厳しい世の中になってしまったものです

リフォーム業者にやられて天井にいろいろ工事されてるご老人のことが他人事に感じられなくなりました

[18: 入居済み住民さん]

> 13 さん

再び、ありがとうございます。
勤務時間に休憩時間は含まれないのですね。
労働基準法では休憩時間に関する規定があったので
その分も時給に含まれるのだと勝手に思ってしまっていました。

勤務時間ですが17:00までいて頂けると、子供の帰りもぎりぎり見届けられるでしょうか。
その後は買い物や勤務帰りの方の出入りが始まりそうで人の目は続きそうですね。
深夜や早朝は監視カメラがやはり頼りになるのでしょうかね。


> 14 さん

とても凄いコスト削減を実施されたのですね！驚きました。
EV保守料2万円が安い。うちの8万円と何が違うのか。。。

それに清掃員人件費を丸々削減出来てしまうのですね！
清掃中は玄関に居ないことになりそうですが
うちのマンションもどのみち進入経路は全方位ですから
むしろ玄関口に座っているよりも敷地内をウロウロしてくれたほうが
いいのかも、、と思うようになりました。

機械式駐車場をお使いの方はいらっしゃいませんか。
こちらの月額経費が結構掛かっているので20万強は果たして相場なのか。
収納台数は40台くらい、回転テーブル付きで、一基です。

[19: 匿名さん]

14です
確かに80世帯という規模は、日常清掃＋管理員業務を１人でやるギリギリの線だと思われます。ゴミ置場が１階に集約されていて各住人がそれぞれ自分のゴミをゴミ置場まで持っていく形になっていれば、日常清掃を管理人にやってもらうことは可能です。
コスト面でいうと、管理員の方の時給はたいてい700円から900円程度ですから、週40時間＝月168時間の実働勤務だとすると、管理員さんに支払われている給与は117600円から151200円の範囲と考えられます。
もちろん管理会社側のコストと利益も考慮しないといけないので、それを上乗せすると、実働単価1200円前後で月額20万前後がいいとこなのかと思います。
ただ、昼から午後にかけて常駐してもらうことをあきらめれば、その費用は一気に半額以下には落とせると思いますが、そこまで削ると、結構、反対する人もでてくるでしょうから、そこは慎重に検討されたほうがいいと思います。

[20: 匿名さん]

>18　& >14

>EV保守料2万円が安い。うちの8万円と何が違うのか。。。

私のところも、ほぼ8万円/月です。
　ELVの大きさ、台数、階数、定期点検の回数、フルメンテナンス(FM契約)/POG契約　どのようなものですか？
私のところは、
　9人乗り、1台、11階、毎月点検、FM契約
　毎月点検、FM契約でなくても良いと思っていますが・・。
それが、>14　の方の 2万円ですかね？
　

[21: 匿名]

FMじゃなければ部品代が後々にいきなり１００万円以上直すのにかかるとか言われるよ
毎月の点検は法定では？

後々のリスク踏まえた上で削減しないとエレベータは怖い

あと休憩時間は労基法で決まってるし賃金も出ない

[22: 匿名さん]

ウチは３０戸で５６０万。（電気代などはもちろん除いて）
もちろん全部委託。

エレベーターくらいは直接契約に変えようと計画中。

[23: 匿名さん]

>21
>毎月の点検は法定では？
法定点検は　年 1回の様です。
調べたらすぐに判りました。

>FMじゃなければ部品代が後々にいきなり１００万円以上直すのにかかるとか言われるよ
確かにその様な考えもありますね・・が、
100万円の部品代が必要となるときには、200万円の修繕費がたまっているかもしれません。
FMは高すぎる保険です・・多分。

>・・・しないとエレベータは怖い
　言われているのは、必要となる費用のリスクの事と思います。
　確かに、マンションの管理会社と保守会社に全てが握られていますからね？
　エレベータの機構は、それほど複雑ではなさそうですし、故障はしても安全性は高いと思うのですが？。
　何年か前に話題になりましたが、エレベータは沢山稼動しています。

[24: 匿名さん]

23

EV修理費を修繕計画に盛り込んでないのなら、修繕費を当てにするのはどうかと思う。肝心な時に足りなくなるかも。それに、修繕費だと取り崩すのが面倒でしょう。

POGにするなら築１０年前後位から管理費に予備費として計上しておくくらいは必要でしょう。
削減分の一部を積み立てるとか。

エレベーターって思っている以上に不具合出ていますよ。出来れば毎月点検じゃ無くてリモートメンテの方が多少高くても良いと思います。

[25: 匿名さん]

23
追伸

何年FM契約をしたか分からないが、POGに移行したら今までの保険料がムダに成ってしまいますよ。

[26: 理事経験者]

FM契約の由来は、企業の税務上の仕組みで原価償却（１７年？？）が根拠になっています。
管理組合は、原価償却が必要ないので、
新築時からPOG契約できるなら、明らかに得になりますよ。
根拠は、１０年以上たった時
＞100万円の部品代が必要となるときには、200万円の修繕費がたまっているかもしれません。

はっきり言って、私がマンションの経営者なら、POG契約、独立系で点検を依頼しますが、
私の住処のマンションで、大規模の管理組合はいろいろな考えの方がいて考えがまとまりませんので、
管理会社の「メーカー系は安全ですよ。FMの方が安心ですよ。」と根拠の乏しい説明に負けてしまいます。
住民に説得できるだけの根拠を持った独立系が見つかりませんので苦労します。
大手資本の独立系があれば、業者選択（住民説得）が楽なんですがね。

[27: 匿名]

確かに知識の乏しさにつけこまれ安心という曖昧な価値観で高額なサービスを押し込まれているケースが多すぎますよね 築後10年経った段階で過去10年間の管理費＆修繕金が実際どれ程おかしな使い方をされたかチェックしひどいケースは管理会社や理事長に変換請求がいくよう弁護士や議員が頑張ってくれるようになれば牽制になっていいんですがね！

[28: 入居済み住民さん]

> 26 さん

なるほど。安心安全のブランド料のようなものでしょうかね。
いろんな考え方をお持ちの方がいらっしゃる集合住宅では
そのあたりもコスト高になる傾向にある構造があるのだと
いまさらながら感じてしまいました。

ところで、管理会社への利益分と思われる管理報酬金額が
月額8万ほど計上されています。
これ自体はあまり違和感はないのですが、報酬を受け取るのであれば
価値も訴求してもらいたいなーと思いました。
我が家*では駐車場維持経費が高いので、そうした金額を減らす提案も
してもらってもよいのかと。他人善がりのようですが集合住宅の意見を
まとめるのには仕組み上よい方法だと感じるようになりました。


* 我が家 ...
手軽に売却できるマンションを「うちのマンション」というような、
必要にならなくなったら売却してしまえばよいブランド物のバックのようなものではなくて
あえて「我が家」と表現してみることで維持・運用方法を真剣に考えてみる意思表示です。
(少々例えが下品になり、すみません。
14さんや26さんの熱心さを受けて自己反省をしましたゆえ、お許しください。)

[29: 入居済み住民さん]

28 では、つまらないことを書いてしまいました。
皆様、どうぞ無視してくださいませ。
失礼しました。

[30: 匿名さん]

>24
>EV修理費を修繕計画に盛り込んでないのなら、
改めて、修繕計画というのを見てみたら、
25年後に2,200万円が計上されています。
修繕費に盛り込まれてはいるのだと思いますが、
25年後にELV入れ替えるのかな？。
>・・リモートメンテの方が多少高くても良いと思います。
ロープとかグリースとかの目視点検をしない、リモートメンテナンスの方が、高いのですね。
もう少し、ELVの費用について勉強します。

>26
>管理会社の「メーカー系は安全ですよ。FMの方が安心ですよ。」と根拠の乏しい説明に負けてしまいます。
そうですよね。説得性のある「何か・・」がほしいですね？
組合員の意識の問題にすると、全てが終わってしまいますしね。
(自分自身も、全てに問題意識を持っているわけではありませんので・・。)

[31: 匿名さん]

>>30

その２，２００万円は、エレベーターの更新費用で修理費ではないです。ですから、それを修理に使ってしまうと更新時に足りなくなります。ですから、修理代を削減分で見込む必要があるのではと言うことです。


それと、リモートメンテは、目視点検をしない訳ではなくて通常３ヶ月に１度は目視点検等をしに来ます。ロープやブレーキパッドなどの消耗品や機器の状態は見ないと分かりませんから。

毎月点検に来た方が良いのではないかと思いがちですが、年間１２回エレベーターを止めてやる点検と違ってリモートメンテではエレベーターの状態を常時監視していますし、月に一度夜中にエレベーターを自動で動かして加速状態やブレーキの聞き具合異音などの点検もしています。その辺りのサービスに価値を認めるかどうかです。

[32: 匿名さん]

で、リモートメンテナンスで、３か月に１回目視点検にくるメーカー系の点検であれば、１基あたり月額いくらぐらいが妥当な水準なの？

[33: 匿名さん]

エレベーターの速度や着床階数その他で違ってくるから一概にいくらなんていえないと思うけど。
本屋に行って積算資料とか見れば参考には成るんじゃないの。

[34: 理事経験者]

メーカー系の点検で安く出来た事例。
管理会社⇒ビル管理会社
管理会社⇒メーカー系直契約
このどちらかで安くできます。どちらもメーカ系が点検します。

EV点検費は管理会社の利益柱です。この話をすると、確実に管理会社の担当に嫌われますね。
マンション経営者からみると、マンション管理組合は価格交渉力は弱いですね。
一人親分の経営者は価格に厳しいですよ。

＞管理会社への利益分と思われる管理報酬金額が月額8万
何の役にも立たない物に年９８万払ってますね。
管理会社がやっていることと言えば、３ヶ月に１回の点検日を掲示板に張り出す程度でしょうね。

[35: 匿名さん]

会計、組合サポート、管理報酬、共通業務費用あたりの合計が実際の事務管理費用ということになるんでしょうが、毎月、会計ソフトで自動集計し、月１回の理事会を段取りして議事録つくり、月１回の点検スケジュール張り出しぐらいが主な業務ってことですよね。
であれば、50戸規模なら、せいぜい月８万、年間９６万ぐらいが妥当な線なのではないでしょうか。

あとは、消防点検年８万、給排水設備点検５万、エレベータ２万（１基）、管理員実働１時間あたり単価１２００円

最大の謎や湾岸のタワーマンションとかで、エレベータ点検１基あたり月額１５万になってることなんですが、やっぱり、これもホントは４万ぐらいで済むものなの？

[36: 理事経験者]

>>35
委任業務と
＞会計、組合サポート、管理報酬、共通業務費用あたりの合計が実際の事務管理費用
請負業務を分けて考えましょう
EV点検、消防点検、清掃、

請負業務に付随して委任業務費を徴収するのは、管理会社くらいでしょうね。

[37: 匿名さん]

いまガイアの夜明けで、管理会社の相見積もりやってたけど、８社に見積もりとったら、500万の年間管理委託費が、軒並み280万とか290万とか300万の見積もりが出てて、マンション管理士がどこのマンションでもこれくらい下がりますよって言ってたけど、ホントなの？

[38: 匿名さん]

>>37
常識ですよ。
新築時の管理委託費は商品に例えるなら、定価、ブランドものならさらに高い定価
いろいろなお店に行って品定めして値引き交渉すると安くなりますね。
自分に希望するアフターサービスの商品を選べばいいだけですよ。

[39: 匿名さん]

37さん　私も見ましたよ　ガイアの夜明け
管理会社への年間委託費が　こんなに価格が下がるとは知りませんでした
私のマンションも63戸で年間500万近く払ってます
将来の修繕費や管理費を考えると考えさせられますね
うちのマンションは　まだ2年しか建ってませんが
そろそろ考えたほうがいいのかな？　管理会社を代えるのを

[40: 匿名]

ガイアの夜明けの中で、軒並み半額近い見積りがでて、理事会で管理会社変更を決議する際、最後まで反対して、顔がぼかしで隠されてた女がいたんだけど、あれはなんだったんだろうか？

[41: 匿名さん]

顔出しＮＧって言っただけかと。
自分でも賛成・反対に関係なくＮＧ出すよ。

[42: 匿名さん]

私のマンションは理事会で見積りをとって検討しましたが元の会社が安くしてきて
それでも高かったのですが信頼性から結局元の会社でまとまりました
管理委託費の中でも管理人の業務などを必要な分にしたりして変えましたよ
また、他のメンテナンスやなども見直ししました

テレビだとどうしても詳細がわかりにくいですね
メンテナンスの金額も委託費に含んでいるのかどうか

[43: 匿名]

元の会社で引き下げてもらって継続するのもひとつの手ではあるからね 比較したり、はったりをかます交渉は関西ではあたり前なんで、なんでこれまてやってこなかったのかの方が不思議です あと、エレベーター点検したり、貯水槽清掃したり、植木を切ったり、管理費引き落とししたり、議事録つくったり、そんな業務にブランドも大手もへったくれもないでしょ
安いとこにさっさとやらせたらいいだけですよ