グランドメゾン東戸塚 ４

[匿名さん]

所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町214-1他（地番）
交通：横須賀線「東戸塚」駅 徒歩10分

前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9042/

購入検討を批判するような意見はトラブルの原因となります。ご注意ください。

[997: こうぞう]

原因の重さを把握して、住まわれる方は是非妥協せず損をしないよう売り主と戦ってください。応援します 住んでも損をしない条件がひっぱれたらいいわけですから

[998: 脊髄]

コンクリートを点検もせずマンションつくった
このため、重要事項の説明ができず買い主は、買ってしまった。
この点に違法性ないですかね。
近くにマンションがたつという調査はよくやってるようですが。。

[999: 匿名さん]

違法性の有無の判断は、裁判しかないのでしょうか？

このレスの中にもありましたが、住宅紛争処理支援センターへ依頼するとか等の方法はないでしょうか？

[1000: 住まいに詳しい人]

議論が錯綜しているようなので、法律的な観点から整理してみたいと思います。

本件の場合、買主が売主に対して法律的に言えることは、瑕疵担保責任の追及です。
瑕疵担保責任は無過失責任なので、売主が瑕疵の内容について知らず、そのことに落ち度がなくても、売主は買主に対して責任を負います。
（ですから売主に落ち度があったかどうかの議論はあまり意味がありません。）

次に、瑕疵担保責任として買主が売主に対して主張できる内容ですが、
（１）建物の補修で瑕疵に対応できる場合
この場合契約の解除はできず、補修費用などの損害賠償請求ができます。
（２）建物の補修で瑕疵に対応できない場合
この場合は、売買契約を解除することができますし、それに伴って発生した損害（引越費用等）を請求することもできます。

現時点では、補修で対応できるかどうか、各業者は、国や市の見解を待っている状態なので、買主が瑕疵を理由とした解除の主張をしても、売主が認めないでしょうし、訴訟を行っても、補修できない瑕疵であることを買主が証明することはなかなか難しいので、瑕疵を理由とした法律上の解除権を主張して契約解除をしたい場合は、国や市の見解を待ってからされた方がいいでしょう。

一方で、現在売主が引き渡し前の買主に対して、行っている手付倍返しによる契約解除は、売買契約に規定されている約定解除権（契約における同意に基づく解除権）によるものなので、別途、買主から売主に対して発生した損害の賠償を請求することは認められない可能性が高いです。
法律上は、売主は契約上の権利を行使したにすぎないからです。

また、現在提案されている手付金をそのまま返す契約解除は、法律的には、上記の瑕疵担保責任を認めた上での解除でも、約定解除権に基づく解除でもなく、当事者双方が納得して解除する合意解除だと言えます。
その場合、損害賠償ができるかどうかは、売主と買主の同意した内容次第ということになります。
したがって、契約解除の書面に記載されている内容によっては、損害賠償の請求ができなくなる可能性があります。
売主から提示された合意解除の書面に、「今後一切損害賠償の請求をしない」「本書面に定めるほか売主買主間には債権債務関係がないことを確認する」などの文言があって、買主がこれに同意してしまうと、損害賠償の請求は難しくなると思います。

売主が、そのような文言でないと、合意解除に応じないということも考えられます。
その場合は、今後、国や市から安全性に問題なく、補修対応すべきという指針が出た場合、その段階では、買主が合意解除に応じない可能性もあるので、現時点では、合意解除できるメリットと、そのような文言によって損害賠償請求ができなくなるデメリットがあることを考慮して、合意解除するかどうかの結論を出すしかないと思います。

少しでも買主の皆さんのお役にたてば幸いです。

[1002: 匿名さん]

>>1000
「錯誤無効」では？

[1003: 他のグランドメゾン住民]

セキスイ、本当に対応悪いですよ。
時間はかかる、答えは出ない・・・。
こんないい加減な企業は初めてです。

[1004: 契約済みさん]

今時点でどれくらいの人が解約してるんでしょう？

[1005: 契約済みさん]

そんな事ここで聞いても判る分けないじゃないですか。

[1006: 匿名さん]

↑知らないんですか？

[1007: 匿名さん]

まず、経営体力のない長谷工が『現実的に問題ない』と言う姿勢。
金のないゼネコンは最悪だね。うやむやにして引渡すつもりだ。

さらに売主は３社もあり１社でも対応が違えば動けない。
自主的に泥を被る＊＊はいない。
被害額がデカ過ぎて英断なんて無理でしょう。

[1008: 契約済みさん]

今週日曜日にまた説明会をやるそうです。でも、６棟の契約者をまとめて２時間だって。そんな時間でまともな説明なんか出来るわけないじゃん。
そうか、「誠意を見せた」って証拠作りをしたいんだな。
「売主としては、誠意を尽くしました。だから、契約通り８月末に金を払え。」ってか？
割と見えやすいシナリオだね。

[1009: 購入経験者さん]

購入済みの方、契約済みの方　
長谷工コーポレーションのマンションを購入したものです。
知人が購入したので、ごさんこうになれば。


＃契約解除される方

今回のケースでは、事業主から契約解除　ＯＫとの見解が示されているようですが、
それは、何時までに結論を出す必要があるのですか？（確認です）
契約解除には、諸費用、法定費用、長谷工オプション、家具類、カーテン類、引っ越し費用、賃貸への引越時の各種手数料まで網羅されていますか？
(一般的に慰謝料請求は難しいので、実害の補償という点で交渉すれば良いです）

意見ですが、提案の構造躯体に関して瑕疵担保期間　１０年から２０年への延長（しかも事業主、施工会社共同責任）は、良い条件のように感じました。
（法律で擁護される品確法の最大伸張となっています）

# このお住まいが気に入られている方へ

まず、事業主、長谷工に対して、現時点で、契約解除以外の個別交渉は、無意味です。

小規模の修補であれば、事業主とのアフターサービス契約で対応可能ですが、
この規模の修補ですと、管理組合の特別決議が必要です。これは、市長からの勧告があっても
マンションとして必要な手続きです（区分所有者法）。

現状　管理組合が結成され、理事会が機能しているのであれば、ＯＫですが、入居から日も浅いので未結成でしょう。まず、管理規約に則って理事を公募し、不足であれば、推薦、抽選の流れで
理事会を結成します。
####その際、事業主、施工会社との関係者は、ご遠慮していただく必要があります###

その上で理事会だけで、「建て直し、修補計画の確認、修補工事中の諸問題調整」の対応は困難なので外部のマンション管理士、一級建築士、専門の弁護士（横浜だと、横浜※リ※法律＊＊＊が有名）などのサポートをして頂く態勢を用意する必要があります。


その態勢の中で理事会と事業主がが、修補内容について結論（合意形成)をだして、最終的に、総会または臨時総会で理事会が全区分所有者に対して説明し２／３の決議を取得して修補工事が可能となります。


コンサルには費用が必要となるわけですが、そうなると積立がない管理組合なので、必要なコストについて事業主から補填をさせるなりの交渉する必要があります。
（長谷工は、中立の立場ではありません）
管理組合側で有能なコンサルを用意し、その費用は事業主に支払わせるように交渉すべきです。詳しく拝見していませんが、住居棟６Ｆ以上は建て替え(風評被害防止）を前提に交渉すべきで、コンクリートの打ち継ぎ部(この場合　良いコンクリートと悪いコンクリートの境目）の品質が心配なので実際は、５Ｆ以上は建て替えではないでしょうか？

エントランス棟についても、建て替えを前提としておけば、風評被害は最低限に留まると思います。構造的にも、部分修補は難しいと思いますし、中途半端な工事よりキッチリやり直しさせる交渉をしてはどうですか？

＃悪いところ、疑わしいところは、建て替え、やり直しを徹底させる。たとえ、一部の住居が修補期間引越する事になっても、事業主責任で、徹底的に修補させる事が基本方針ではないでしょうか？また、一部の通路が使えなくなった場合も、臨時迂回通路、臨時エレベータなども設置させて完全な修補をさせるべきです。妥協は一切不要です。

その他部分的な所については、いろいろな修補方式を事業主から管理組合に提案させて、検討を進め交渉する必要がありますので、理事会の負担は相当のものです。

また修補工事の仮設事務所の位置、作業員の休憩場所などの確保、車輌の配置、排気・騒音問題など調整する要素が多数有ります。

＃＃管理組合とは、いま、購入された皆さんが所属し責任を有する組織です。他人の組織ではありません。他人事ではありませんよ

そういう交渉には、マンション管理士、弁護士、一級建築士さんの協力が不可欠です。
永く住まいたい方は、資産価値の低下を心配されますが、資産価値を低下させないように、建て替えや、完全な修補監理＋超長期保証と補償を行わせることによって、逆に資産価値が向上しますよ。

マンションの本当の価値は、こういった対応能力・管理能力で決まると思いますよ。

永く住まわれたい方が、一致団結して対応すれば、こういった問題は打破出来ます。御参考になれば良いのですが。

[1010: 匿名さん]

>>1000
これまで喧々囂々していたものでも、法律を当てはめると、あっけなく片付いてしまう
（といっても法律上ですが）ものなんですね。

>>1009
それだけの労力と時間を注ぎ込める人ばかりではないのが、悩ましいところですね。
気持ちはあるが物理的に無理、という方もいれば、
そこまでして住みたいとは思わない、という方もいるわけです。

[1011: 契約済みさん]

まだ迷っていますが、確認会には行きました。けっこうきちんと直してありました。追加で指摘した事項もいくつかありましたが、再度確認会をやってくれるそうです。未入居者も１１月末まで意思決定期限を延長することに決定したようです。また、今日現在で解約を申し出ている割合は１％から２％とのことです。今日は暑かったですが、気持ちのいい風が吹いていました。あそこの風は気持ちがいいですね。高台だからでしょうか。

[1012: 購入経験者さん]

>>1010
>それだけの労力と時間を注ぎ込める人ばかりではないのが、悩>ましいところですね。
>気持ちはあるが物理的に無理、という方もいれば、
>そこまでして住みたいとは思わない、という方もいるわけです

良く解ります。そこまでして住み続け、リスクを背負うのは、厳しいかも知れませんね。
そういうことであれば、契約解除するしか手段は無いでしょう。

こういう事態になると、
・住み続けるにも、相当の覚悟が必要だと思います。
・契約解除する場合でも、同等クラスのマンションの再調達や一時居住住居の手配など手間は掛かりますね。

住み続ける前提として、先にメールをした対応が必要ですので管理組合への積極参加、理事へのサポートが重要ですよ。

住んでみて時間が経過すると、「今、大丈夫だから」って声が大半になって、修補や保証、補償交渉が中途半端になってしまう恐れがあります。
「そうなると、資産価値低下は避けられないでしょう」

そこで、今のうちに、事業主に対して感情的にならず、より詳細な情報の提供求め、課題の洗い出し、その他リスクの洗い出し、など実務対応を早急に着手して、区分所有者で情報共有を行う事が重要です。


その上で、管理組合として、事業主と修補内容、補償、保証（検査の内容（何が見付かったら修補対象とするのか?なども）・頻度、体制を含める)について交渉する事になると思います。

相手は、建築のプロ、不動産のプロですから、素人では、太刀打ちできません。
（躯体を見て、素人は、クラック(ひび割れ）程度は解りますが、じゃんかー、コールドジョイントなどの問題を見つけられないです。まして、今回のような規格外コンクリートの使用箇所の特定は、専門家でも難しく、施工会社の監査記録、型枠番号とそれに伴う打設指示書、コンクリート納品書、検査証明書などの精査が必要となります）


建築業界関係者が住民にいて協力体制が構築できればＯＫですが、そうでなければ、管理組合側に立った専門家が絶対に必要です。

そうすることで、理事の負担も軽減されると思います。

そして、なによりも、区分所有者の団結と協力が重要ですよ。

[1013: 契約済みさん]

大変そうですが、GMに限らず、どこのマンションもこういう管理組合であるべきなのですね。

[1014: 管理担当者]

☆いつもマンションコミュニティのご利用ありがとうございます。

このスレは規定の1000レスを超えておりますので、次スレを立てていただきますようお願いいたします。

[1015: 匿名さん]

砂利が高いので違法なスラグをつかったマンション
・・・まともな建築業界関係者は入居しないでしょう。

規格外のコンクリが使われているので研究者でも何が起こるか解らないのです。
文献で過去の例を探る程度しか出来ません。後は推測です。
ポップアウト物件が大地震の際に一体どうなるのか・・・貴重なデータが取れますよ。

[1016: 匿名さん]

>>1015
希少価値ですね

[1017: 匿名さん]

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