今後は賃貸経営は難しい

[０１]

なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

[64: ５５]

>>10
それでは何故あなたがアホであるか説明します。
一番は節税の為に借入金金利の利用を説いていること。
元金均等より元利均等を選ぶべし、ってレスのあたりに鮮明に表れてます。
借入金で節税っておかしいでしょ？
借入金は１００パー収益から引かれちゃうんだよ？税金はどんな累進でも１００パーってないよ。
そんでもって、その問いにたいする返答がないこと。
本人は多分返答してるつもりなんだろうが、答えになっていないことが判っていないこと。
変なのは次。
そう言っておいて、金利は高いの選んじゃだめ、って言ってること。
これは、至極まっとうな考えなんだけど、んじゃ前のレスは何なの、矛盾してるじゃん、ってことになる。
自説を説くなら例え誤りでも、普通は屁理屈でもこじ付けでもして自説に誘導するもんなんだけど、矛盾を矛盾とは思わず平気で自説を覆すこと。そして、いくら指摘してもその矛盾にきづかないこと。
極めつけは、どの問いに対しても、理由は自説である土地は自己資金で、建物は借入って結末になること。
たぶん、こう書いても、また、土地は自己資金で、建物は・・・・・
だと思うが、そう書いてきたら・・・・・・・脳みそが無い、ってこと？

[65: １０]

>>64
アホ呼ばわりさんへ

平成３年以前は、全額借金で不動産投資をしてもそれなりの妥当性がありました。
東京都中野区にあるマルコーという会社が、駅近マンション投資を勧めるので昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。
これに対する規制がかかり、平成４年以降からは土地に対する利息支払額は他の所得との損益通算ができなくなりました。土地を持っている地主さんと対等に商売するためには、自己資金で土地を取得することが必要になりました。

金融機関はどう対応したでしょうか？
土地を持っている地主さんが建物を新規に建てる場合は、借り入れ側が有利な条件で全額借入することが出来ます。
特にハウスメーカーやゼネコンの業者が建てる場合は、借り入れ側がかなり有利な融資条件になります。
この傾向が更に助長されることになりました。
出来あいのマンションを棟買いするより、土地を取得して自分で建てる方が融資面で有利なのはそのためです。
更に、賃貸に関する一般管理契約やサブリース契約をするにも大家側に有利なメニューが用意されています。

あなたのようにお金が有り余っている方なら、全額自己資金でやられたらよろしい。
当然に税金の支払いは多くなりますよ。
しかし、土地持ちの地主さんも、そうでない事業として不動産賃貸業を行う人も、建物に対する資金は自前では用意しませんよ。
借入をして、お金に余裕があるなら他の投資（先行土地取得を含む）にまわします。

自分は利用するつもりがありませんが、税制上でも麻生内閣の時に土地の先行取得や別の不動産を後から売却する前提の土地取得などが認められましたね。

[66: 匿名さん]

>>56

更新料は１ヶ月で、うちが半分、管理業者が半分でした。（３分の１だと勘違いしていました）

来年２月が更新になります。

アドバイスいただきありがとうございました。

４８でした。

[67: 匿名さん]

>>58

４８です。

アドバイスありがとう。

私も中途解約のペナルティについては考えています。
それを不動産屋に話しましたら、敷き０やフリーレント１ヶ月物件は、中途解約に対してペナルティ有が多いと言っていました。

礼金や更新料の家賃上乗せは、今の時代は難しいようですね。
うちの物件は来年更新です。

[68: 匿名さん]

>65
ちょっと悪いけどさ、今後は要点をまとめて短く書いてくれる。
「平成３年以前は、全額借金で不動産投資を-----昭和から平成に至る時期にワンルームマンション投資がブームになりました。」
等など、、
どーでもいいようなことと、本題と関係ないことが多すぎ、しかもしつこく長々と。
それで、結局答えは書かないんだよ。

あんた、じーさんかい？

[69: １０]

>>68
今度はセッカチさんですか。
投資尺度が変わったのは平成４年。これは事実。

今まで書いていたことに答えは出てるし、他の実際に投資している人でかけ離れてことを書いている人はほとんどいない。
君はなんでも答え合わせをしないと気が済まないようだね。

自分のやっていることが最適かどうかはわからないけど、結果がすべて。
税制や投資環境が変われば、それなりにどうしたらいいかを考えて行動する。
今の関心は相続税法がどう変わるかだ。
都心の自宅兼貸店舗オーナーは、今年になって相続財産評価額が２．５倍近くになってビックリしている。（８割評価減が自宅床面積部分のみしか適用できなくなったためだ。事業用の評価減は５割。）

借金したくなければ、それはそれでご自由に。
ただ、コンビニで弁当買うつもりで土地や建物を購入・建設することはやめたほうがいいと思うよ。

[70: ６４]

>>10
要するにあなたは税の仕組みが全く判ってないんだな。
例えば１００万の利益が出たとしよう。借入金金利が２０万ある時と無借金の場合を比較します。（前提として借入金金利以外の控除はなしとします。）
あなたの手許にはいくら残りますか？
税率も国地方税あわせた２０パーと仮定します。
無借金の場合の税金・・・・・・・・・・・単純に１００×２０％＝２０万簡単！
借入金金利２０万の場合の税金・・・・・・まずこの２０万が控除できるので、１００－２０＝８０万
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税金は８０×２０％＝１６万

単純に税金のみで比較すると確かに借入があるほうがお得。
しかし、手許に残るのは
無借金の場合・・・・・・・・１００－２０＝８０万
借入金金利２０万の場合・・・１００－１６＝８４万ではなく、８４万から借入金金利分の２０万を更に引かなけれ　　　　　　　　　　　　　　ばいけないにで、８４－２０＝６４万になる
トータル８０－６４＝１６万の損になる。
要するに、借入をして実際上得するのは２０－１６＝４万だけで、実は１６万の損になるということだ。
税金をいっくら安くしても、見入りが少なくちゃ何の意味もないだろが！ってこと。
だから、税金少なくする為に借入金金利一杯払いましょ！っていうあなたはアホだって言ってるの！

[71: 匿名さん]

どっちの話もよくわかりますが、噛み合っていない点があるような・・

自己資金が１０００万円あっても自己資金だけでは商売はできないということ。
自己資金が１億あったら、それで無借金で地道にする＝収益１００万円とする。
借入金を１億して総額２億にして収益２００万円。
という単純計算するとどうなるでしょうか？
８０万円より多くなる気がします。

だから、無借金経営が好きか、大きい商売が好きかの違いでしょう。
好みの問題。

まあ、どちらにしろサラリーマンには関係のない話でした。
私は事業は向いていないので会社勤めにしたので、経営者の方って偉いと思います。
胃の弱い私にできるのは医療控除だけ・・・

[72: 匿名さん]

金利は確定申告の時、経費算入できるからまるまる損するわけじゃないのよ。

[73: 匿名さん]

事業所税って大家にも掛かる？

５０平米の部屋　２０戸で１０００平米
共用廊下などを入れるとかるく１０００平米は超えるな

１０００平米　で　６０万円の事業所税がとられたら
たまりませんね

[74: 匿名さん]

みんな噛み合ってない。
７１さんの言ってるのは事業拡大の内容でまた別の話。

争点は：
①借金しても金利は経費だから、税金は安くなる、だから借金した方がトータルでは得。
②無借金の方がトータルで得。

こんなこと議論するまでもない、無借金の方が得に決まってる。
まあ、税務署や国に恨みでもあるなら話は別ですが、、、

[75: １０]

>>74
同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな。
借入金の方は利息が発生するけど、その分は経費として認められて半分くらいは税金の節減で戻ってくるな。
残った流動資産を危機管理に使うために安全資産にそのまま留保することもできるし、別の投資に使うこともできる。

事業拡大とは違うんだな。リスク管理の選択範囲が広がるんだよ。

資金をどう有効活用するかの観点が、自分のお金の範囲だけで考えているから、「無借金の方が得」と言う結論しか導けない。

[76: 匿名さん]

>>74
運用利回り＞借入金利
である限りは借金して不動産経営した方が得です。

[77: １０]

>>74
７６さんが書かれていますが、投資の「運用利回り＞借入金利」より、更に税金分も考慮したのが損益分岐点になります。

[78: 匿名さん]

10さんはかなり不動産投資に詳しい方ですね。
ここには「レバレッジの原理」も知らないでものを言っている人も多いようだが。

[79: 70]

>>10
また、おかしなこと言ってるな。
１０の言ってることは他の人が言ってることと明らかにちがうんだよ。
他の人は、借金は明らかに収益を圧迫する、ことを前提にしかし、その借金以上の収益を生み出すのであれば（運用利回りといってもいいし、レバレッジといってもいい）、あるいは収益を積極的に得ようとすれば、借金しないでどないするん？って言ってるわけだ。
１０は借金＝節税＝手許にお金が残ってお得って単純に考えてるんだよ。
１０の前提に借金が収益を圧迫する、って考えはない。
まあ、とても判り難い書き方をしてるので、一連のスレをみての判断だが。

[80: ７１]

事業拡大でなくて、同じ元手でどうするかってこと。
元手１０００万円で手堅くやったり、個人で１０億も借金して
事業経営・・じゃ、比較にならんでしょうが。

あなたが自宅の一角で趣味のお店を開きました。
好評で結構収益も出ています。
①通りに面した店を借りて本格的にお店をする
②そのままタダの自宅の一角で趣味のお店を続ける

借入金があってもなくても収益が同じなら無借金の方が
いいに決まっている。
商売にならなければいけないのなら、借入金で収益を
増やすに決まってる。

個人商売とするか、小さくても会社組織等にして事業するかにも
よると思う。

[81: 匿名さん]

>運用利回り＞借入金利
>である限りは借金して不動産経営した方が得です。
無借金経営が出来るのにあえて借金をして金利を払って経営する方が得なわけないだろ。

[82: 匿名さん]

>10
>同じだけの資金があったら、手元に流動資産を残しておいて、借入しても固定資産を取得する方が得なんだけどな
手元に事業用（投資用）資金現金１億円ある。
この１億を残しておいて、新たに１億の借り入れを起こして１億円のアパートを買って家賃収入を得た方が得。
これは珍説だろ。
こんなこと言ってるから皆からバカにされるんだよ。

[83: 匿名さん]

>>81
「無借金経営」にこだわるとリターンは通常限定されますよ。
不動産投資の要諦は「レバレッジをかけること。」
これが理解できない人は儲けることができない人。
100％安全なのがいいのであれば完全に自己資金で低い利回りでやればいいのです。